房地產項目管理中存在的問題及解決措施

吳鏑

（遼寧喬泰全過程項目管理有限公司，遼寧 沈陽 110000）

0 引言

房地產項目在實際開展過程中，需要以更為科學的方式對房地產的項目進行科學的管理，房地產項目由此能在構建過程中對其自身所存在的各類問題予以發掘，并且能夠進一步的使房地產項目在施工中所存在的規范性及有序性得以體現，由此使房地產項目得到更為順利的完成。就當前而言，我國房地產項目管理中依然存在一定程度上有待于解決的問題，其主要的問題在于成本以及相關的安全問題。房地產企業需要結合各類問題，思考房地產工程管理的優質方式，正確認識房地產工程在實際管理中所存在的意義，由此使我國房地產行業的運行機制得到進一步的完善，使房地產產業能夠獲得可持續性的發展。本文結合當前房地產項目管理中所出現的各類問題思考其解決方案，并且闡述房地產管理的實際原則以及管理工程的實際意義，希望從多角度能夠為我國的房地產項目管理工作提供一定程度的參考。

1 對房地產項目管理的含義與原則進行分析

房地產項目管理在實際開展過程中屬于整體工程項目管理中的一項重要分類，主要指當前房地產項目在管理中，其管理運營者應用較為系統的管理理論觀點以及相對完善的方法，對房地產項目的實際建設及使用以全方位、全流程的方式進行綜合性的管理，由此使生產要素在房地產項目中能夠獲得更為優質的配置，使用戶獲得更為優質且完善的產品，在實際構建過程中屬于具有高度綜合性的優質學科，同時也能夠擁有較大的發展潛力，屬于創新型的發展學科。在實際的構建過程中，需要充分的對幾項原則予以遵循。

1.1 追尋成本最低原則

房地產在實際構建過程中，該行業的主要目的在于實現諸多新興房地產業企業在發展過程中盈利，相繼將成本壓縮，以及將利潤提升作為其發展的重要方向。由此使得房地產的實際價格進一步提升，導致普通群眾產生一定程度的不滿，并且對房價的穩定產生恐慌。但就房地產項目管理的實際角度進行分析，需要對房地產的成本運作工作進行完善，為了保證房地產企業擁有利潤，并且防止升高的房地產價格造成公民的恐慌心理，因此在確保房地產價格穩定的背景之下，若想實現利潤保證，則需要進一步降低成本。但房地產企業在發展中需要充分注意，不可為了節約成本而輕視房地產的質量，由此產生不合格產品。

1.2 遵循質量管理原則

在企業發展過程中，質量和口碑是發展的靈魂，兩者對房地產企業而言尤為重要。在房地產行業發展中，存在諸多不法商人，利用國人“有房即安”的樸實心態，不斷炒房。而房地產商在實際建設中為了盡快交房，不斷催促進度，以期能夠在短期之內對成本進行回收，由于對工期要求相對緊迫，導致諸多項目在實際建設過程當中會存在各類建筑細節被忽視，致使房產質量相對偏低的現象。諸多購房者在交房之后發現房屋存在諸多質量問題，引起后續糾紛[1]。因此需要在建設過程當中，充分的將房產質量管理工作進行完善，開展有效的優質項目管理運作。

2 對房地產工程管理的實際意義進行分析

依照我國加速城市化進程的大方針，當前房地產開發項目不斷增加的現實情況，房地產開發商之間存在更為激烈的競爭。對房地產工程項目進行有效的管理極為重要，房地產工程管理究其含義而言，主要為房地產工程管理者應用各類系統工程的理論知識開展綜合性的管理。而房地產工程在實際構建過程中，其內容涉及相對較廣，建設周期相對較長，同時項目在構建過程中，會存在諸多煩瑣程序，每一環節具有緊密關聯性，具有高度的專業性與技術性[2]。房地產工程的管理工作需要擁有更為完整的管理體系，管理人員需要對房屋工程項目進行更加合理的管理，才能使整體項目更加順利的開展。由此，房地產工程管理在實際房產企業發展中是極為重要的環節之一，對于提升使房地產企業經濟效益以及建筑綜合質量提高而言，有極為重要的意義[3]。

3 對房地產項目在實際管理中出現的問題進行分析

3.1 需求降低現金流不足

房地產在實際構建過程中屬于資金密集型行業，企業在發展中會面臨著債務償還、經營費用支出以及相應的工程付款等諸多支付方面帶來的壓力。如若無法通過銷售與回款，將致使企業在發展中存在現金流緊張的問題，各類房企在發展中會在此背景之下出臺打折促銷的政策，并且會進行裁減員工，對工程款予以限付，開展降本增效等諸多現金流的管控方法。由此，如何確保資金流充足成為中國房企在發展中所面臨的重要問題。先求生而后求發展已經成為當前房企在發展中所面臨的必然選擇。目前房地產項目管理在開展過程當中，需要充分的將現金流作為其中心開展各類管理模式的優化，對現場進度以及相應的工程支付等諸多業務進一步開展，使企業現金流能夠得以保障。

3.2 對施工技術及材料管理方面所存在的問題進行分析

當前在房地產項目的具體施工過程中，由于施工技術施工質量以及材料管理等諸多問題，致使施工現場出現諸多安全隱患，對整體建筑物的實際質量產生影響。近年來，現代科學技術進一步深入發展新型的設備以及各類新技術，且該技術已經在房地產項目中得到了廣泛的應用，為我國房地產項目的實際構建施工產生諸多便利性。然而，由于諸多施工人員對現有的新技術仍然只能夠擁有主觀性的淺層認知，無法更加科學的對各類新技術進行掌握，諸多施工人員仍然會對傳統的施工技術予以應用，由此使得工程的新進度受到了嚴重的制約。此外，在諸多施工過程中，部分質檢部門無法加大力度對物料的質量進行有效的檢測，由此也使得整體施工在開展過程當中存在較為嚴重的安全隱患[4]，對施工人員的安全產生較為突出的現實威脅。

3.3 對項目后期管理問題進行分析

（1）對項目竣工和交付而言會存在一定程度的問題。房地產項目在實際建設完工后進行項目竣工驗收，其整體建設工程予以結束。只有當房產項目在竣工驗收之后，才可以對各類產權手續予以辦理。同時開展后續的經營活動，如果項目在實際驗收中存在各類問題，將有可能致使整體項目無法進行有效的驗收，同時也會對后期的各項證件辦理，以及實際的經營動作產生影響，使整體項目的成本大幅度增加。例如，在竣工時應用的書面材料準備完整度較低，無法擁有較為完整的合格證明等諸多問題均會致使整體工程無法按時移交，整體項目的驗收工作已無法在規定時間內予以完成。同時項目在竣工時無法進行有效的整改，在整改之后仍然無法達到實際的驗收標準，均有可能致使整體項目在驗收過程當中無法進行，并且有可能出現項目拖欠農民工工資或者存在各類安全事故，無法得到有效處理的現實問題，由此會使整體的項目驗收受到影響。

（2）在項目回訪及后期評價中會存在一定的問題。當項目予以建設之后，建設組需要對整體項目進行有效的回訪，工作回訪一定程度上會在使整體項目的質量得以提升。在實際的規范工作開展過當中，客服工作人員會與物業的服務人員開展相應的協商，并且對物業服務人員的意見予以遵循。部分項目存在物業服務人員對項目的實際運維狀態并不進行深入性的了解，在實際的工作過程中，諸多房地產企業并無法開展有效的回訪程序，由此也致使項目建設之后所出現的各項問題，無法在第一時間予以解決，嚴重影響業主的使用，降低業主居住的舒適性和幸福感。房產企業無法及時對實際的構建經驗予以總結，無法確保后續的項目在實際構建過程當中不會出現相同的問題。

4 對房產項目管理問題解決方式進行思考

4.1 對管理的職責范圍予以明確， 進一步強化房地產企業的實際工程管理

需要充分明確管理的職責范圍以及相應的責任與實際的管理權限，在房地產企業進行相應的開發過程中，同時會包含設計、施工以及監督管理與整體竣工交付后的物業服務人員等諸多部分內容，需要將工程管理的崗位權責更加精準劃分，明確工作界面，不同工作人員需要擔任不同的職務，同時也需要承擔起相關的責任。依照管理人員其自身能力的高低及比較擅長的工作內容，開展整體部門崗位的細化工作，由此進一步強化對管理人員專業能力開展相應的訓練，從而使工程管理的實際效率得以提高。房地產企業在前期準備工作開展中，需要充分的做到深入到現場，為了對周圍的環境予以了解，對基礎設施等具體情況進行分析，各部門之間需要進行深入性的配合。舉例說明，在房地產項目施工單位開展實際的集體管理時，需要設置項目經理。項目經理需要肩負管理整體項目的責任，并且對項目全方位的責任進行有效的權力集中管理。企業需要進一步的將辦理規劃、施工、銷售等各類許可放置于首要位置，依照實際調查報告，更加高效的對各單位在實際項目建設過程中所涉及的工作進行完成，并且對現場的實際情況，預期的工程進度目標，以及所需要注意的各類事項向各單位進行有效的告知。在各單位進行協調時，需要充分的對房地產項目工程的實際過程管理予以重視，盡可能的明確各單位所存在的義務及責任，有針對性地對各類計劃予以提出，確保大方向保持不變的前提之下，進行階段性的目標調試。由此，使房地產建設項目的實際管理效率大幅度的提升，進一步增加管理力度，使實際的管理效果更效果更優化。

4.2 對風險管理計劃進行有效編制

在強化房地產項目風險管理時，編制更為合理的計劃書極為重要，需要以開發企業的風險管理活動作為實際的對象，對全局性的工作計劃進行細化，確保房產項目能夠對實際的風險管理制度進行有效的約束，并且開展詳細的管控，房地產開發企業在發展過程中，需要強化其自身所具有的風險管控意識，將各項活動歸納至實際的風險管理計劃內，并形成應對方案。在風險管理計劃進行編制的過程中，對風險管理工作的標準予以明確，對實際風險管理人員及基本的職責開展更加有效地定位工作，進一步提高全項目人員對風險管理的重視程度，盡早的對項目建設中所存在的隱藏風險進行識別，并進行更加高質量的項目開發。進一步對風險防范計劃以及風險管理的方式予以明確，選取更加科學的管理方案，對實際的績效評價標準予以明確，由此使實際風險管理的效果得以提升。在對房地產開發企業資源開展實際優化配置的同時，既需要不斷的使房地產的開發成本支出得以降低，還需要確保整體項目建設的實際效率及質量得到保證，由此獲取更加高昂的經濟利潤，為后續經營活動打下堅實的基礎。

4.3 依照企業的實際情況，使項目得到分類發展

就當前房地產企業發展中所出現的現金流緊張問題，不同企業需要依照其實際的經營情況，選取更加與其自身相適應的經營策略，針對實際現金流相對吃緊的項目，需要將控制資金流作為其發展的首要工作。需要充分利用金融機構的授信以及政府監管資金解凍等諸多手段，進一步加速回款。拓寬經營渠道，多點利用社會營銷資源，拓展市場，擴大銷售渠道。支出端需要嚴格控制項目入市進度，控制各單位共各項費用的支出，使得工程進度款的支付得到延緩，應用工抵房或者應用供應鏈充抵現金的實際支付壓力，對于資金流相對充裕的項目而言，可以在確保其利潤以及現金流的前提之下進行不同程度的取舍，采取更加靈活的策略。此外，項目資金流及管控需要圍繞集團戰略、集團資金流的動態以及市場環境，對土地獲取策略以及實際的戰略投資進行詳細的分析，從諸多角度確保資金流能夠得到保障。

5 結語

在新時期背景之下，房產企業在發展過程中，會面臨諸多問題有待于解決，而房地產管理工作對于房企而言有極為重要的現實意義。更加高質量的開展房產管理工作。就一方面而言，能夠確保房地產工程項目的實際施工質量得以大幅度的提升。而另一方面而言，又能夠進一步使我國房地產市場以及相關產業鏈獲得較為優質的推力，確保企業在發展過程當中能夠對各項風險予以有效的規避，使整體項目在保質保量的前提之下，盡可能的降低成本，使現金流得以保障。由此，需要從諸多角度進一步的強化房地產的項目管理工作，確保房地產施工項目能夠以更加順利的方式予以開展。