房地產企業全面預算管理的問題及對策

譚 恒 秦上雯

（1.中原工學院國際合作與交流處；2.中原工學院經濟管理學院 河南鄭州 450000）

近年來，我國房地產企業轉型升級進程正在加快，不斷探索新的發展模式。我國實施改革開放以來，特別是1998年住房制度改革以來，我國房地產行業粗放式高速發展，全國房地產項目年總開發建筑投資金額在1998-2021年期間實現了41.23倍的增長。2017年“房住不炒”政策的出臺以后，我國房地產市場逐漸出現降溫趨勢，房地產行業的發展進入相對平穩階段，房地產開發投資增速收窄，由2019年9.9%的增速降至2021年的4.4%。地產微利時代或許已然來臨，但同樣不可完全的否認是，房地產行業在國內有較大的行業規模，依然能夠在推動國家經濟發展方面發揮重要作用。

全面預算管理在引領房地產企業進一步走專業化內涵式、高質量規?；l展道路的優勢逐漸顯現。為妥善應對房地產市場內外部風險，房地產企業通過積極實施全面預算管理策略，以公司戰略為導向，實施精細化管理，充分利用預算管理的前瞻性，加強資金管理，進行成本控制，監控經營管理狀況，提高企業資金使用效率和資源配置效率，增強企業核心競爭力，為企業提供了明確的前行計劃，促進了企業戰略的實施和發展。為企業發展帶來巨大的推動力。全面預算管理理論在房地產企業得到了細化和完善，并在房地產企業轉型升級中發揮了重要推動作用，但是，當下我國房地產企業實施全面預算管理過程中仍存在一些問題。

房地產企業實施全面預算管理存在的問題

（一）預算編制

預算編制是企業進行全面預算管理的首要步驟，企業能否科學有效地進行預算編制并對預算目標進行確立與分解，直接影響企業預算管理的有效性。房地產企業在進行預算編制時往往會出現預算目標的確立與分解過程缺乏科學性的問題。部分房地產企業在編制預算時常忽略房地產開發時間長、不可控因素多等獨有特性，導致企業年度預算或項目預算缺乏戰略目標支撐，出現成本預算數據真實性不高、費用類預算數據不具有代表性等問題。房地產項目所需各項成本種類繁多，由于房地產開發時間長，歷史數據參考性略低，市場數據調研花費時間長、可行性低，內外部困難造成成本預算編制可靠性較低。出于管理方便的考量，房地產公司一般不會為每個開發項目配備專門的行政管理部門，多個開發項目的銷售、管理、財務等匯集到同一個人員部門，開發項目之間的銷售、管理、財務等費用難以詳細分割。費用類預算的編制困難重重。全面預算的編制需要全員、全過程、全范圍的編制，施工人員與財務人員之間存在一定的壁壘和思想差異，兩者之間的信息不對稱，在一定程度上給預算編制造成了困難。

（二）預算執行和控制

預算的執行和控制是全面預算管理的核心環節，是保證企業內部相關環節的全面預算管理目標能否最終成功實現的關鍵。在實際實施過程中，部分房地產企業預算執行和控制效果往往不盡如人意，主要原因在于房地產企業在執行過程中缺乏有效監督，無法及時進行預算分析、反饋，預算調整缺乏靈活性。由于房地產企業的特殊性，房地產項目執行過程中數據來源繁雜，企業需要及時對房地產建設中的執行情況進行監督，但財務人員對業務的把控能力稍弱，日常工作繁忙，很難深入業務，分析預算差異。同時，房地產項目運行數據的傳播具有一定滯后性，缺乏時效性，無法及時進行動態調整，部分房地產企業僅僅將后期預算實際執行情況與前期預算目標進行對比，并未探討深層次原因，分析流于形式。部分房地產企業并未建立完善的分析評估制度，缺乏專業分析人員出謀劃策，且預算調整流程僵化，難以及時應對企業突發狀況，在一定程度上降低了企業成員對預算管理的重視，使企業預算管理工作流于表面，難以提高房地產企業的管理水平和發展質量。

（三）預算考評與激勵

預算的考評與激勵是企業順利實施全面預算管理的強心劑和推動力，是企業全員積極參與的動力來源。與企業管理制度、預期目標相適應的考評機制是房地產企業積極健康運轉的有生力量保證，在一定程度上促進了企業預算管理目標的實現。目前，部分房地產企業還未形成完整的預算考核激勵體系，考核和激勵形式單一，仍有較大發展空間。公司預算管理目標考核指標與績效的勾連程度較弱，特別是員工績效與企業發展目標完成程度關聯度缺乏，兩者之間的不匹配，致使員工心理脫離企業發展計劃，對企業發展目標缺乏關心，缺乏企業認同感?？荚u范圍并未覆蓋公司所有部門，部分職能中心部門例如辦公室及行政部等，由于其考核難度大，并未參與企業的考評?？己诵问蕉酁閷⑶捌陬A算與后期執行完成情況進行數量對比，考核標準大多來源于企業往年經營成果，與外界標桿企業聯系不深，難以獲取多方面數據，不利于企業找出缺陷、補足短板，企業容易追求短期利益，背離企業戰略及發展目標。

（四）預算管理信息化平臺

預算管理信息化平臺將是幫助企業組織進行綜合全面高效預算控制管理創新的一種重要工具手段方法和應用基礎，是現代企業管理人員加強內部成本風險管控、提升績效管理現代化水平的一項科技助手。目前，房地產企業的整體信息化建設水平明顯滯后，Excel軟件仍在房地產企業的預算管理工作中發揮重要作用。企業需要通過各預算指標之間的邏輯勾稽預先在Excel軟件構建復雜的預算體系，由于全面預算管理所需表量龐大，各表之間、表內各表格之間牽連甚廣，需要大量復雜的鏈接和公式，給企業全面預算匯總編制工作帶來了龐大的工作量。一個預算指標的錯誤，往往會導致全盤皆輸，因此，企業全面預算的編制者往往需要消耗大量精力，投入極高的注意力來進行編制工作，在保證編制工作順利進行的情況下，力求編制質量。此外，運用Excel電子表格進行預算管理時儲存的信息量并不能有效沉淀，即預算管理的相關數據庫不便于企業未來進行參考審閱。當企業進行多項目開發、跨區域經營時，以Excel軟件為依托進行預算管理的模式將無法滿足企業發展的需要。房地產企業預算管理信息化平臺建設的落后極大限制了企業的發展，削弱了企業的核心競爭力。

提升房地產企業全面預算管理質量的對策

（一）提升預算編制精準性

提升預算編制的精準性，要堅持編制預算的一般原則，從源頭提升房地產企業預算管理質量。房地產企業預算方案的合理編制必須要嚴格以集團公司戰略需要為根本導向，采取一種自上而下、自下而上、上下有機結合的科學有效編制程序，協調好年度預算在各項目間的比重，充分配置企業資源，調動各層級員工積極性，減少信息不對稱，確保各預算目標的合理性和精確性，減少預算松弛的產生，有利于企業管理目標的實現。在進行預算編制過程中還要注意編制方法，要根據企業的實際發展狀況、各項目的特點、預算的主體等選擇恰當的編制方法，不能一刀切，在滿足管理需要的同時減少預算編制工作量。此外，預算編制過程中要注重預算數據選擇的合理性。歷史數據、行業數據、市場數據等各有其優勢，預算編制者要根據預算表的使用目的，選擇不同的數據支撐，保證預算表使用者能夠獲得有質量的信息。房地產企業要鼓勵全體員工積極參與預算的編制，減少編制者與踐行者之間的信息不對稱，在提高預算編制精準度的同時統一員工思想，增強員工向心力，促進公司戰略的落地。

（二）促進預算執行和控制可控化

促進預算執行和控制可控化，要堅持完善全過程監督體系、極速反饋機制、專業分析組織等，確保房地產企業預算管理質量。房地產企業預算的執行和控制要認識到房地產企業以項目為主導的特點，要以項目為落腳點，在企業的項目中做好預算的執行和控制。在項目執行過程中緊盯包括關鍵證件辦理節點、工程重要節點、現金流節點、盈利節點等在內的關鍵節點，做到抓大放小，監督項目全過程。在關鍵節點提高數據更新頻率，減少信息延遲，并嚴格預算的審批與授權程序，明確各部門的工作責任，確保預算執行情況明朗化。企業要組建自己的分析小組，在企業平穩發展時，探索發展適合自身的管理體系，在企業經營管理出現重大轉變時，迅速調整企業的預算執行和控制目標，保證企業在維持穩定的基礎上尋求發展。企業管理層在思想上要充分重視預算執行過程中的反思總結，在行動上積極進行批判討論，確保預算執行和控制始終可控，能夠推進企業發展戰略目標的實現。

（三）完善預算考評與激勵體系

完善預算考評與激勵體系，要以激發企業生命活力為目標，調動員工積極性，在預算管理尾端提高房地產企業預算管理質量。完善的預算考評與激勵體系是企業實行全面預算的前提和保證，房地產企業需要構建科學有效、全員參與、獎懲結合的預算考評與激勵體系。科學有效，要求預算考評指標與企業具體的業績指標掛鉤，確保預算考評指標與企業戰略、經營管理目標等匹配。預算目標考評制度與考評激勵工作體系應涉及公司全體員工，根據各員工單位所屬職能部門特點制定有明確針對性目標的部門預算績效考評管理制度與評價激勵制度體系，切實有效關聯員工之間的經濟利益，充分調動廣大員工積極完成年度企業目標責任書的主人翁積極性。獎懲要結合，要求預算考評與激勵體系應有獎有懲，正負激勵相結合，鼓勵員工為企業創造活力，同時建立有效的約束機制，約束員工的違紀行為，在一定程度上消除了部分員工的不作為思想，激發了公司內部競爭活力，有利于公司經營管理方案的實行。預算考評與激勵體系的完善是一項長期工作，企業高層要在思想上高度重視，切實推進考評與激勵體系緊密聯系公司戰略。

（四）健全預算管理信息化平臺

健全績效管理等信息化系統平臺，要做到充分利用這些現代化的技術，推進房地產企業信息化建設，整體推進房地產企業預算管理質量。信息化是實施預算管理的重要手段，也是房地產企業轉型發展的必由之路。房地產企業健全預算管理信息化平臺可以從搭建硬件平臺、做好軟件選擇、再造財務流程三方面入手，逐步形成適合自身發展的數據平臺。預算管理信息化平臺的建設將有助于解決房地產企業在進行預算管理時出現的工作量大、數據延遲、跨地區項目的數據難共享、歷史數據難沉淀等問題。房地產企業主管部門可繼續積極創造條件，利用房地產預算和管理部門信息化公共平臺來打破各個業務部門系統之間、項目公司之間、業務部門公司與投資項目單位之間對等性的各種信息壁壘，解決信息數據孤島，實現信息安全共享，切實提高企業預算編制質量和房地產企業項目管理質量，增強企業競爭力。