論房地產開發項目合作風險與防控措施

李晶晶

一、引言

由于房地產項目投資規模大、周期長，具有政策性和地區性的特點，其風險因素復雜多變。因此，識別和分析房地產開發項目所產生的風險，并提出相應的預防措施具有實際意義。文章就房地產合作開發中的風險管理問題進行詳細分析與探討，并得出結論。

二、房地產開發項目合作特點分析

1.能夠實現優勢互補

房地產項目在開發過程中，選擇合作主要原因是：投資規模大、開發周期長，受經濟和政策影響較大，合作開發可彌補自身的缺陷問題，如資金不足、技術缺乏等，可降低投資風險。因此，在項目合作中，合作各方必然存在著技術、市場等多種資源的共享，通過整合資源，實現優勢互補，形成協同效應，提升盈利水平，降低投資風險。

2.能夠實現合作的全程性

房地產合作開發建立在整個開發過程中的整體協作上。通常成立項目公司，在資金、技術、信息等方面全方位合作，項目的前期決策、土地的立項、建設、運營等全過程都是合作的一部分。各方以合作的方式來滿足自身的經濟需要和發展需要。

3.體現合作開發的協作精神

在項目合作發展過程中，各方通過共同利益連接起來。雖然合同中已經明確了各方的權利和義務，但是，宏觀政策環境、市場條件、企業內部等因素仍在持續變化，合作中需要各方具有高度的協同意識，及時對各種影響進行分析，明確制定出有效的風險管控措施，以便獲得預期效益。

三、房地產開發項目合作風險分析

1.開發項目選擇期間的風險

（1）市場供求風險

從整體上來看，房地產市場具有區域性、多變性等多個方面的特點。受經濟環境、消費者購買力、市場預期等影響較大，存在較大的不確定性，供求關系變化將造成價格波動，去化周期延長將導致資金嚴重占用、還貸壓力增加，投資風險較大。

（2）政策調控風險

房地產行業規模大、鏈條長、涉及面廣，對經濟增長和民生都有較大影響。政府“住房不是用來炒的”政策，強化了對房地產的調控布局，通過金融、稅收、土地供應、購房政策等，進行市場調控。各方一定要時刻注意地區房地產相關政策變動，適時地調整項目的開發速度、銷售策略等，以保證預期目的。

（3）項目本體風險

房地產的建設與發展受到自然、社會等諸多因素的制約。如水文地質、土地形態等都會對項目產生風險。從社會角度分析，地方區位因素、配套設施設備等都會對房地產項目開發、建設造成影響，也影響是否可按期交付。

2.意向合作期間的風險

（1）項目評估及定位

根據項目實際情況，對市場、配套、定位、地價、開發成本、售價、去化周期等進行深入調查研究，并進行經濟評價、風險分析，編制出合理的可行性研究報告。

（2）擔保及負債風險

如通過購買股份合作。此過程應注意若無法反應資產擔保以及有關處罰費用的情況時，應考慮到公司以往的負債狀態，并依據資產負債表進行分析，明確上述費用造成會計核算錯誤的成因，同時有些負債無法及時到賬，隱瞞債務等，存在投資風險。

3.開發項目合作階段的風險

（1）市場政策變化的風險

政府關于房地產市場的各類調控會對項目發展造成影響。尤其是最近，國家出臺了“一城一策”的房地產調控政策，這給房地產項目帶來不確定性。此類風險應積極面對，并及時做出相對應的調整，以確保將風險降至最低。

（2）合作各方履約風險

房地產開發項目投資規模大、周期長，情況變化復雜，容易出現合作方無法按照合同履行合同。

①經營方的風險。投資方未及時到位，或未按合同規定履行合同，如資金未及時到位。項目參與者過多地進行深層次管理，致使管理線拉長，管理費用增加，對整個項目的發展規劃產生影響，從而無法達到預期目標。

②投資方的風險。操盤公司通常比較強勢，有些投資方雖然參與項目管理，但是大部分很難進入到項目的實際管理中。操盤公司未按照合同規定進度進行項目開發和施工，比如，開發商的發展能力較強，同地區有多個樓盤，為了推廣其他項目，會打亂該項目的銷售速度，影響投資回報。

四、房地產開發項目合作風險的防控措施

1.構建完善的全過程風險管理機制

首先，在房地產開發過程中，應從構建完善的風險管理機制開始，并逐步達到風險防控效果。項目合作方應針對土地規劃、前期預算、設計、銷售、驗收、財稅等過程，完善項目管理方案，明確績效考核以及風險預警機制。其次，對項目的全過程進行嚴密監督，使項目全面管理機制持續完善。同時，要對各階段的進度、資金、人力投入等進行嚴格控制，以減少時間和費用，如出現緊急狀況及時啟動備用方案，進行風險轉移或控制。

2.參與者視角下的項目風險控制，提升整體管控水平

（1）項目公司層面風險控制

在項目公司內部建立風控部門，對整個項目公司進行風險管理。在系統層面，構建風險報告體系，包括周、月、季、年等，并將其貫穿于風險評估全過程中，做好相應的識別工序。從公司角度進分析，在全過程中應從銷售、招投標、施工、成本等維度，明確風險管控等制度流程。不同企業之間的合作，應及時制定有關的審計準則，并且在明確風險管理時應考慮周全。

（2）項目公司母公司層面風險控制

在項目公司的合作方，也就是項目公司的股東層面，應該建立起相應的風險管理流程。尤其是作為項目參與者，在沒有操盤權和資本上沒有優勢的情況下，風險控制顯得尤為重要。

比如，一家公司參加過多的合作項目，由于多數是參與者，為此，制訂了一套有關的管理措施，應針對具有合作意向的人員提供其管理權限、職責等，并且應按照管理措施明確相應的規定要求其中包括：

①在合作合同中要有被指派到項目公司的人員。在合作協議中，應當清楚所需指定人員的職位和相應的權力，并在指定的審批程序中設定各個節點，如果沒有得到批準，應避免進行下一步的流程。

針對所委任員工，應至少配備一名財務管理人員，負責公司的財務管理。其他職位如銷售經理、工程經理等，視項目實際情況和合作伙伴管理方式而定。

②爭取相關權限。授權范圍包括以書面形式簽署/網上審核財務章、批準外部付款、審核項目公司的全部業務信息；按照項目公司的管理體系進行評審，參與供應商招標，審核各種合同的簽署和結算，每月的成本核算；參加各項目公司的市場營銷活動，參與市場策略的制訂，及時了解客戶及銷售情況，完成項目計劃的批準。

③在合作項目中，與運營商擁有同樣的品牌推廣權，包括項目名稱中應包含的合作方名稱，在各種宣傳材料中、營銷中、案場中都要有。

3.完善各個環節的風險管理控制，降低風險

（1）項目選擇階段

在項目的選擇過程中，各方所面對的風險基本一致，而最重要的是對主體的正確判斷。應對風險的關鍵是要做好充分的調研，同時，還可以委托專業的服務機構完成項目評價工序。此過程應當根據項目選址、競爭、收益等方面進行，進而為企業出示一份可供分析參考的報告，以便企業用來進行投資決策。

（2）項目合作意向階段

在項目合作意向階段，其主要是依據企業實際情況，按照股權明確風險因素如法律、土地一級合法權益等。另外，還包括了文件權證的風險和項目公司本身所產生的上述風險，以及是否存在訴訟或合同風險，主要是進行法律盡職調查、財務審計、資產評估調查，全面調查被并購的公司，使其了解情況。首先，項目公司存在著一定的交易風險，尤其是當項目公司的控股股東為國有資產時，應按照股權轉讓內容完善資產評估方式，再到國內的產權交易所上市，這會讓收購公司產生一定的阻礙。為此，在意向期應對風險進行控制，并按照合同內容，明確雙方均應約定條款。其次，在合同中也要有明確的條款，以便在一方違約后，對方可以及時地撤出。同時，該階段也要求雙方按照合同簽訂內容以及股權轉讓合同明確所采取的控制辦法。最后，在確定雙方權益時應按照合同要求進行，其中包括權利、義務等，以此避免因合同風險導致責任不明等問題發生。

（3）項目進行合作階段

首先，在合作階段，操盤方最大的風險為合作伙伴的信用風險，以及合作伙伴的融資需求。由于項目的主要資源都由操盤方提供，如果其他的合作伙伴不能按時提供資金，則會對項目進度造成影響，也會對操盤方的信譽造成影響。解決這一問題的關鍵在于，在項目本身能夠融資的前提下，盡量運用項目本身的融資能力，實現資金的可控性。

其次，在合作協議中，如果其他合作方未按時支付款項，則應承擔違約責任。在項目實施過程中，對資金持有方、參與方合作階段顯得尤其重要。常見的風險包括：項目實施是否按原計劃進行，并且因施工安全、融資等問題導致風險控制開展較為困難。并且因合作方性質各不相同，其自身差異性較大因而在審計階段也會發生風險。對于以上風險，在合作協議中，各方應將可預見的差異在合作協議中加以避免或達成共識。

最后，應持續提高對項目公司的管控，應派駐財務、工程、管理等人員，以實現對項目開發流程的全面理解。對資本方來說，其派駐人員常常很少，因此，防范以上風險的關鍵在于密切監測項目的各項業務指標的變動，如果發現不正常，要及時查找問題來源，主動與操盤方進行交流，以確保不出現任何潛在的風險問題。

（4）項目退出階段

在項目退出期，全部工程已進入清盤階段，操盤方風險相對較小，主要是項目參與者和投資商，其側重為項目財務風險，以及到期后的利潤能否完全收回。

避免這種風險的最根本方法是要深入了解項目實際狀況，盡早收回投入資金。一般來說，根據合作協議，退出的方式有兩個：①賣出期權：如果一方行使了賣出期權，賣方有權以書面形式向對方提出，以某一價格出售其持有的項目公司股份和相應的債權。②對方有權拒絕接受，但是，被拒絕的一方有責任將其所擁有的所有股份以同等的價格賣給賣方。

4.加強合作方的履約精神，強化合作項目的品牌形象建設

首先，在房地產合作項目中，要嚴格防止合同違約，合作方應按照合同規定，明確運行、資金、盈利等狀況，進而及時將有關信息和真實情況告知投資者。其次，應確保在項目建設中要做到資金、進度、質量三方面的“三控”。此階段，應根據有關法律、法規，對項目進行規范管理，確保項目順利運作，進而保障投資者的利益。最后，房地產項目還應注重項目品牌建設，做好項目質量、客戶口碑，降低項目的負面效應，以此持續提高項目知名度并為項目銷售構建扎實的基礎。

五、結語

綜上所述，在新建設項目房地產合作開發中，其雙方都應明確自身的風險控制與管理要點，作為項目參與方應明確風險發生機制，做好相對應的控制措施，完善事前、轉移等風險控制機制。在項目建設的全過程中，必須重視對風險的時時防范，并制定相應的風險管理程序和制度。以此，明確各個合作方的合作要求，強化項目合作品牌形象建設需求，保障投資者根本利益，減少不必要的風險發生。