漳州市不動產登記換證的測繪問題研究

甘中毅

（漳州市測繪設計研究院，福建 漳州 363000）

為獲取準確、全面、專業的信息，解決長期以來房、地分開登記導致的房屋、土地登記信息不一致、不對應的歷史遺留問題，減少由此產生的糾紛，進一步推動不動產登記事業的高質量發展，我國全面實施不動產登記工作，實現了數據的互通與共享，使不同類型的不動產測繪開始向標準統一、數據清晰、房地一致的方向發展。但隨著不動產登記工作的開展，原有土地房屋登記制度的各種缺陷形成的弊端也日益顯露出來，期間國內很多同行非常關注不動產登記問題，但多數是從宏觀上對不動產測繪的關鍵技術和產業發展等大課題上進行研究，文章立足于多年來在漳州市不動產登記測繪中的工作實踐，從微觀上對不動產測繪過程中存在的技術問題進行探討，對于解決實際的不動產測繪問題更富有借鑒意義。

1 突出問題及解決措施

1.1 用地紅線坐標缺失

用地紅線是圍起某個地塊的一些坐標點連成的線，紅線內土地面積就是取得使用權的用地范圍。由于早期測繪設備、測繪手段較為落后，資料歸檔制度不完善，導致宗地基本信息不齊全，特別是用地紅線坐標點缺失最為突出。為實現用地數據的互通與共享，必須對用地坐標重新進行解析。

土地證附帶的宗地圖僅有宗地面積（如圖1所示），相鄰界址點的間距和弧形半徑標注缺失，未找到各界址點順序編排點號及填寫對應的界址點坐標等關鍵資料信息。

圖1 宗地圖坐標缺失

對于道路邊的建筑物用地紅線，首選道路紅線圖進行套合。收集周邊道路紅線圖及其綠化控制線，將其轉換到與現狀地形圖同一坐標系，將道路紅線按基點套合到現狀地形圖。剔除東北角侵入道路紅線的房屋及附屬物占地（如圖2所示），保持道路紅線不動，調整本宗地用地邊緣，使兩者用地邊緣線相接，相接處的重合點坐標即為本宗地這一側的界址點坐標。

圖2 套合道路紅線

對于非道路兩側的坐標點，一是周邊用地有紅線圖的，調取周邊地塊的用地紅線圖及坐標。對本宗用地及四至地物的地籍測量繪制現狀地形圖，將鄰宗的用地紅線疊加到現狀地形圖，確保相鄰的用地紅線無縫相接、無交叉重疊；二是周邊用地未劃定紅線的，應調取與舊宗地圖測繪日期相近年份的歷史地形圖，與現狀地形圖疊加對比，區分出原有建筑和新增地物。歷史地形圖與現狀房屋和圍墻重合的可判定為舊建筑，參照舊宗地圖邊緣走向、建筑物投影線繪制用地紅線，并做適當調整，使其與原土地證面積相同，再根據調整后的用地紅線提取出界址點坐標。

1.2 房屋跨宗地

國土資源部[2012]134號《關于規范土地登記的意見》規定，土地以宗地為單位進行登記。但在現實用地中，土地使用權人為自身開發周期考慮，將一塊大的宗地分成了幾個小宗地分期進行開發，每個小宗地系在不同時期根據用地手續依法取得，則各個宗地的使用期限也有所不同，但是土地用途都是一致的。土地權利人對這些小宗地進行總體規劃和建設，為充分利用土地平面空間布局，建成的房屋就會存在跨宗地的情況。這在以前土地、房屋分別登記時期，分別通過相關驗收、提供相應登記要件，可以獨立開展登記發證工作。某企業不同年份購買了相鄰的兩塊工業用地，設計是將兩塊宗地拼接后進行總平面圖規劃，按當時的設計要求條件無須考慮廠房的跨宗地問題。但《不動產登記暫行條例》中明確：“不動產登記應當以不動產單元為基本單元進行登記，不動產單元具有唯一編碼的單元”，一幢房屋僅能屬于其中一塊宗地，為了避免宗地對房屋造成的切割，必須對兩塊宗地合并。

宗地合并最大的問題是各個宗地不同的終止日期如何統一。為確定統一的終止日期，為登記機構采用理想和科學的解決方案、保護權利人合法權益提供有益參考，在此提出三種解決思路：

（1）以最先到期的終止日期作為合并之后新宗地終止日期。這樣部分宗地的終止日期就被提前了，也就是縮短了這部分宗地的使用年限，進而在一定程度上影響了土地的價值，損害了宗地權利人的利益和收益，但其操作方式最為簡便。

（2）終止日期全部確定為最長的終止日期，這樣也能做到合并之后新宗地終止日期的統一。但是部分宗地的終止日期被延長了，一方面需要通過土地價格評估的方式計算宗地使用期限延長需要補交的出讓金，同時要簽訂土地出讓合同補充協議，整個過程相關工作步驟較多，辦理較慢；另一方面可能存在部分宗地的總出讓年限超出《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中關于建設用地最高出讓年限的規定的法律問題。此方法一定程度上會增加權利人的經濟負擔和時間成本。

（3）計算各宗地剩余使用天數，把各宗地的面積作為權重，采用加權算術平均法計算各個宗地的平均剩余天數。此方法選擇不同的基準日期對平均終止日期的計算結果沒有影響，簡化補辦出讓手續，可以在實際工作中嘗試運用。

1.3 房產分戶圖缺失

按照新的不動產測繪要求，成果報告里面必須包含有房產分戶圖。分戶圖除了要登記記錄房屋的坐落、結構、層次和層數、繪圖比例尺、建筑面積，還要體現各層甚至各戶的權屬范圍線、陽臺并標注其相應的單元號、權屬面積、長度尺寸等信息。以單一產權為例，常規作業是將實地測量的尺寸按樓層繪制成圖，逐層計算得到各層的建筑面積，從而得到整幢的建筑面積。由于當時辦理房產證時不要求附帶分戶圖，房屋權證附圖僅為本幢房屋單體宗地圖及房屋地段號，未體現每層輪廓線、邊長尺寸及各部位建筑面積和總面積，即房產分戶圖缺失。需要對其實行逆操作過程：將整幢建筑面積依據已有權證記載的建筑面積，結合實地測量的各邊長尺寸，繪制成圖，使得整幢面積與原權證一致。

解決方法：（1）誤差范圍內調整。一般地區的房屋面積測算精度須滿足二級精度中誤差： 0.02+0.001S（S為建筑面積），限差為兩倍中誤差。將房產證面積作為真值，對實地測量成果在二級限差范圍內調整，使得建筑面積一致，并且分戶圖邊長尺寸與實地邊長尺寸誤差在二級邊長測量限差±0.028+0.0014D（D為邊長）以內。

（2）嘗試法。先從主體寬度這個大方向進行調整，同時確保調整后同一部位、不同樓層邊長尺寸的邏輯一致性，再對局部進行調整。即先按實地測算出整幢面積，再將這個面積與房產證面積相減得到面積差值△S，將這個面積差值△S除以標準層層數得到每層需要調整的差值△S'，用△S'除以標準層長度較長的邊，其值取位到0.01 m就是此條邊長需要偏移的間距。主體寬度調整后的面積就與房產證面積差值就很微小，最后將這部分微小的差值調整到屋頂梯間、陽臺、門廊、挑空等局部部位，使得總面積一致。

1.4 房屋辦理產權證后改建、擴建

現實工作中很多業主單位在房屋產權證辦理完畢后，又因種種原因對房屋進行二次改擴建造成不動產登記換證的難點，因此在不動產實測中經常會發現按房產測量規范對現狀房屋測算得到的建筑面積與原權證面積差別較大，經過核對實測尺寸及面積計算方式也都沒有錯誤，最終通過對比房產證和實測宗地圖才確定問題之所在——房屋改擴建。本幢房屋房產證附圖西北角往內退縮，與實測宗地圖該處形狀不同（如圖3所示），屋頂梯間邊緣留有伸縮縫，而且伸縮縫邊緣還留有原建筑的女兒墻（如圖4所示），據此判定該房屋擴建。本著尊重歷史檔案資料原則，并且擴建部分無完整的審批和驗收資料，因此以伸縮縫做為分界線測算本幢房屋面積并繪制分戶圖。

圖3 房屋擴建

圖4 屋頂梯間及伸縮縫、女兒墻

另外，也可以通過房產證附件的宗地圖中的虛線來跟現狀宗地圖作比較來判定房屋改擴建，虛線一般用來表示走廊、檐廊、陽臺等計算一半建筑面積的房屋構件，如果該幢房屋現狀宗地圖沒有需要用虛線表達的房屋構件，就可以判斷現狀是將敞開式的走廊外圍封閉，將原本只需半算的走廊計算全部面積造成面積差異。

解決方法：（1）加強讀圖及判圖能力，善于提取和發現已有資料的信息：宗地圖上天井或挑空符號表示該部分無頂蓋，不計算面積；不同樣式的虛線除了可表示陽臺、走廊、門廊、柱廊等需要計算面積的范圍線還可以表示檐廊、雨篷等不計算面積的構件；提取出屋頂梯間與整幢房屋位置關系，房屋與相鄰房屋、道路邊緣和圍墻的平行或垂直關系，房屋高層退讓下方樓層的關系，房屋擴建留有伸縮縫等特征信息。（2）強化外業采集地物及特征信息能力。遵循測繪外業工作的基本要求，依據本地區要求進行詳細的測繪工作，必須堅持全部走到、看到、問到的“三到”原則，切勿憑空猜測或隨意處置。

2 應用實例

2.1 項目概況

漳州某技術有限責任公司因集團業務拆并，子公司更名重組，需對位于漳州金峰開發區的兩個廠區的產權人更名換證。兩個廠區分別于1994年和2006年各自取得土地證和房產證，在辦理不動產登記換證時集中反映了文章提出的四個問題。

2.2 具體處理

房屋跨宗地問題需要宗地合并，因重組清算日程趨緊，權利人選擇最先到期的終止日期作為合并之后新宗地終止日期，雖然放棄了部分宗地的使用年限，但是快捷簡便。

用地紅線坐標缺失問題按本文的處理方法，對宗地東北角部分超出用地紅線的圍墻邊界放樣標記、拆除，使其宗地界址清楚、無糾紛，對宗地各角點坐標進行解析，按要求生成統一的2000國家大地坐標系坐標，導入市不動產中心宗地數據庫，其用地邊界線與相鄰的宗地范圍線無交叉重疊，宗地邊線緊密貼合，宗地面積保持不變。

對房屋辦理產權證后改擴建問題，按現狀測繪，如實將增建部分反映到宗地圖上。由于本項目倉庫改擴建部分與原建筑用伸縮縫隔開，以伸縮縫為界線，將其分為邏輯上的兩幢房屋，增建建筑手續不齊全不在此次辦理。

房產分戶圖缺失只能對現狀房屋測量各邊長尺寸，繪制成圖，測算各層面積。測算面積與原權證面積誤差不超限，按本文所述的兩種調整方法在限差范圍內調整，使得建筑面積與原權證一致。

2.3 效益分析

在文章提出的解決方案有力支撐下，權利人順利完成不動產登記換證工作，且項目耗時符合預期。經應用表明，該處理方法科學合理、人性化，豐富和發展了不動產登記換證的處理方式方法；測繪成果精度良好，如實反映宗地信息和建筑物的尺寸、面積等具體信息，為登記換證提供了堅實可靠的數據基礎，取得良好的經濟效益和社會效益，對漳州金峰開發區的營商環境建設和招商引資發揮了積極作用。

3 結束語

隨著不動產統一登記的深入開展，未來還會碰到很多相關的復雜問題，文章提出這五個方面問題希望能拋磚引玉，引起同行的共同關切，只要充分應用測繪專業技術能力，增強對已有資料信息的收集、加工、提取和分析，問題將會迎刃而解。