深圳二手房，還有想象空間嗎？

孫陽

深圳二手過戶量在連續兩個月“不足2000套”的低位運行后，終于迎來了小幅的回升。

據深圳研究中心的數據顯示，2022年11月，深圳新房住宅全市網簽為2590套，環比下降22.2%；但與之相對的是，深圳二手住宅全市過戶為2168套，環比上升25.1%，這一漲幅也是過往半年中漲幅最高的一個月。

不過，深圳中原研究中心指出，雖然有所“回彈”，但就現在的過戶量來看，還不到深圳的二手房成交榮枯線（5000套）的一半。另外根據深房中協披露的數據，截至11月28日，全市共有4.27萬套有效二手房源在售，二手過戶量和在售量之間有極大的差距，業主成交普遍較難的問題仍然存在。

剛需加速進場

那么現階段是誰在消化深圳的二手房市場？從上月成交數據來看，剛需正在加速進場。

數據顯示，成交面積段方面，成交占比有所增長的是60-90㎡和45㎡以下的住宅。從橫向數據來看，60-90㎡的成交占比連續三個月都有增長，占比在當月都是最高的；成交戶型方面，還是以2-3房為主流，尤其2房是11月成交占比唯一一個有上漲的戶型。

深圳擁有著龐大的剛需市場，隨著剛需逐步進場，這是否意味著樓市成交即將迎來較大的變化？深圳中原研究中心認為，現階段業主成交難，議價空間加大，越來越多的剛需進場，不過現在在售量和過戶量相差甚遠，短期成交價還會繼續往下走，但成交量不會出現大幅“反彈”。對于買房人來說，現在是一個非常友好的購房時機，房源多、價格可砍并且有時間好好思考再做購買抉擇。

值得一提的是，南都灣財社記者在近期走訪深圳二手房市場時同樣發現“買方市場”的效果正在凸顯出來。

議價空間加大

“價格可以跟業主再談談”“這個價格能談一點點”“可以按指導價賣”……在詢問不同二手房的業主掛牌價格時，中介都向記者表示了有議價空間。當問到部分羅湖、龍崗等離地鐵線距離較遠，樓齡較長的小區時，有中介直接告訴記者可以低于指導價賣：“業主掛牌半年降價了幾次，誠心喜歡的話我去談價格，應該還能再談下來10萬”。

與此同時，低于市場價的筍盤出現頻次也在增加。“歷史最高價251.5萬，現在這套業主報價189萬，指導價186萬。”在詢問到羅湖新秀片區某小戶型的價格時，片區的地產中介告訴記者，同小區一房一廳朝西的最便宜都掛198萬。

除了流動性本身不太高的小區有議價空間外，部分核心片區的樓盤，在此前經歷一波上漲后，房價也均出現不同程度的下跌。

據深圳中原成交數據顯示，南山后海片區的海月華庭，2020年的成交均價是14.48萬元/㎡，最新的成交單價跌了接近26%；寶安寶中片區的西城上筑花園，2020年的成交均價是11.5萬元/㎡，最新的成交單價跌了21%；福田八卦嶺片區的意馨居，2020年的成交均價是8.86萬元/㎡，最新的成交單價跌了18%。

而曾經因雙深實驗學位暴漲過幾輪的百花片區部分小區，例如國城花園和南天二花園，現下的成交價幾乎是高峰時期的一半。

12月市場有想象空間

11月二手房市場實現小幅回升的背后和政策端的發力有關。深圳市房地產中介協會認為，縱觀11月份，雖然疫情的反復這一不確定性因素一直是當前樓市無法繞開的“灰犀牛”，但好在進入11月份之后，國家在金融層面持續釋放出來的“穩樓市”政策開始集中發力，尤其是近期“金融16條”政策的重磅發布，以及11月底再次恢復暫停了8年之久的上市房企再融資舉措，無疑給當前市場提振了信心。這一連串舉措，從深圳二手房市場的月度走勢已有所顯現，當前樓市已經明顯好于三季度以及最為低谷的一季度。

而對近期房地產市場形勢分析方面，中指研究院指數事業部分析師孟新增同樣指出，11月多項政策利好帶動置業意愿小幅回升。

同時，他在對政策趨勢的解讀中表示，因城施策力度有望繼續加大，核心二線城市政策存在較大優化空間。降成本、降門檻仍是主要方向，核心一二線城市跟進優化“認房又認貸”政策，繼續優化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同時降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。

對于后市展望，深圳市房地產中介協會認為，金融支持房地產政策力度持續加碼主要集中在11月份的月末，按照政策傳導再到地方舉措的落地，仍需要一定時間的消化，加之深圳獨有的年末市場臨近，以及精準科學的疫情防控調整，對于12月份的市場預期而言，是有想象空間的。