我國房地產稅法改革的障礙和對策

文／郭英昊 首都經濟貿易大學 北京 100071

引言：

我國稅法的推行改革起步于2012年，經過十年的發展現在已經頗具有成效，但是在改革的過程中還存在許多的問題以及障礙。我國房地產的稅法經歷了從無到有的變化，已經有了數十年的歷史，我國有關房地產的稅法是開始于上個世紀五十年代，在建國之后的1950年，我國政務院制定了《全國稅政實施要則》，其中規定，房產稅為開征稅的十四個稅種之一。當前房地產稅隨著國家的推進經過了十年的運行，房地產稅的改革勢在必行，但是我國在進行房地產稅制的改革方面還有漫漫長路要走，房地產稅法改革作為一項非常復雜的工程，在進行推進改革工作的過程中不可避免地會遇到許許多多的障礙以及困難，當前我國房地產稅法體制尚不完善，我國稅法的設計要素以及配套的改革措施依然沒有形成完善的體系，這種狀況嚴重阻礙了社會的公平和效率，不利于我國的建設，同時在我國居民財產分配方面也具有很大的影響[1]。

1、房地產稅法改革的背景

稅法改革是依法治國必須重視的問題，依法治國必須堅持立法先行，因此我國相關的立法機構首要對于房地產的稅法進行深入的研究，對于其稅法的法理基礎充分的理解，理解其財稅的理論出發點，并且相關部門在進行稅法完善的是否應當對于在什么樣的情況下的房產具有征收條件，以及我國城鄉制度二元制如何有效的兼容，我國自2011年就是開始在上海、重慶等地進行房地產稅法的改革，但是我國房地產稅的不完善的弊端充分暴露，其涉稅范圍比較窄、稅率低、計稅依據不合理等問題造成了其稅收效果沒有得到體現，沒有起到調節居民收入以及政府收入的作用，但是通過這些不能否定稅收的作用，我國在進行房地產稅收改革時應當結合海外先進經驗以及中國特色合理制定稅法，建立相關的配套制度，促進社會公平效率以及合理的財產的分配。

1.1 房地產稅法改革的社會背景

這些年隨著我國經濟的快速發展，城市化的進程不斷加快，我國房地產行業開始了飛速的發展，由于人們生活水平的不斷提高，越來越多的人從農村涌入城市，并且城市人口的增長趨勢呈現出了每年遞增的趨勢，這種社會因素無疑刺激著我國房地產行業的發展。隨著我國居民不斷向著城市聚集，房價快速增長，我國房地產的稅法逐漸暴露了弊端，其房地產稅制征收范圍窄、免征面積多、稅率低、計稅反思不合理等問題逐漸地浮出水面。自“十二五”以來，我國的房地產行業已經成為國民經濟的支柱，房價的不斷膨脹已經成為了目前社會上關注的主要問題。一方面來說，居民向著城市遷移就伴隨著不動產的買賣，房地產稅收和居民的生活密切相關，一套房子動輒數十萬甚至經濟稍微好點的城市的房子已經達到了幾百萬，而房地產的稅收是我國經濟的主要來源，具有強制執行的特點，是我國法律規定以及保護的國家財政收入。一方面房地產稅收設計很多的方面，比如契稅、耕地占用稅、土地增值稅等，相關稅率也都比較高。另一方面房地產行業是一種非常暴利的行業，很多企業以及金融大咖都在涉足房地產企圖從中分一分利，而房地產行業具有很大的利益升值空間，因此一定要通過稅收來調整差價，避免我國貧富差距的不斷加大[2]。

1.2 房地產稅法改革的經濟背景

雖然我國經濟發展迅速，但是發展的趨勢不容樂觀，我國人口基數大，為我國帶來了大量的廉價勞動了，也造就了巨大的消費市場，我國經濟的快速發展得益于此。但是隨著我國經濟發展速度逐漸放緩，我國經濟發展的弊端也逐漸的展現，首先就是我國勞動力數量巨大，這就要求我國提供更多的就業崗位，造成了就業問題以及貧富差距問題等。在房地產行業，由于在二十世紀以來“購房熱”的到來，房地產行業掌握著大量的資源，土地資源以及經濟資源被閑置，全國有將近7000萬套房子正處于閑置狀態，但是房價的不斷提升，使得我國貧富差距逐漸體現了出來，我國居民買得起房子的人不到全國總人口的30%，名下有兩套或者多套房子的人只有10%。這一切的原因就是我國的房價過高，房價不斷膨脹，根據統計，自經濟快速發展以來，我國居民收入的上升遠遠趕不上房價上升的速度，還有一個原因就是我國居民收入分配的不合理的社會問題。這些問題迫切需要解決。在2015年我國開始實行降低央行儲備金的利率來刺激我國的消費，通過這種手段來解決我國產能過剩以及過高的問題，根據統計我國自2015年以來已經降低了五次央行儲備金。同時針對房價過高的問題，我國同時也提高了住房公積金的比例，提高購買多套房產的稅率等措施來解決我國房價膨脹額度問題，打破房地產泡沫[3]。

1.3 現存房地產稅法現狀

我國在十二屆全國人大常委會把房地產的稅法問題列入了立法規劃，以此來解決我國房價問題以及居民收入差距問題，目前正在逐步完善房地產稅法。但是現階段我國的房地產稅法的改革并不理想，在推行房地產改革的過程中存在這許多的障礙。首先房地產稅法作為直接稅，房地產稅的征收應當向著自然人征收。第二是我國各個部門以及房地產或者其他企業都在關心調整房地產稅是否會對本來就已經低迷的樓市造成沖擊，造成我國經濟的動蕩。房產稅是我國稅收的重要部分，是我國進行調節稅收的關鍵。在未來我國的房地產稅將由地方的稅務局征收，把收上來的稅全部放回給地方，促進地方的發展。

2、我國房地產稅法改革遇到的障礙

納稅意味著納稅對象的經濟資源的減少，但是有利于國家和社會的發展，稅收是我國財政經濟的主要來源，納稅是我國每一個中國公民共同遵守的義務。而我國的房地產的稅法改革是在2011年“十二五”規劃提出后，在2012年開始逐漸實施稅法的改革。至今為止我國稅法的改革已經有十年多的經驗，但是就目前來看我國房地產稅收依然存在著很多不足。我國的稅收政策在經歷了長期的摸索實踐之后，已經初步有了進行稅收改革的辦法，但是在進行實踐的過程中仍然存在著非常多的問題，改革的稅收政策在重慶上海等試點的效果并不理想，因此并不能在國內進行推行，而改革過程中最大的阻力就是經濟利益，下面就我國房地產稅法改革中的障礙展開討論[4]。

2.1 我國當前的房地產稅法改革程序存在缺陷

從本質上來說我國稅收的制定應該是執政者跟我國國情以及居民的生活水平來制定的，是具有強制性、無償性以及意志性的，國家的稅收受到國家的保護，關系著我國的財政收入。在開展稅收的過程中，都通過法律來進行維護稅收的，稅收制度是要通過法律文件進行確認的稅收本來就是法律的一部分，但是就目前的稅收改革來看，現在的改革違反了改革的程序以及稅收的標準，在實行稅法改革的時候是沒有法律作為保障的。如果在進行稅法改革的過程中，失去了國家意志以及法律的前提，那這種納稅就失去了意義，納稅的行為就不會存在，國家的納稅也就變得不合理。從現階段相關稅收的法律法規以及房地產行業稅收的法律法規來看，當前房地產稅法的改革極少數是暫行條例，絕大部分是規范性規定的文件，稅收改革的過程到目前為止還沒有形成完整的法律體系。同時從另一個方面來說，前期在進行房地產稅法改革試點工作的過程中也存在著許多的漏洞，在實行試點操作的過程中并沒有按照相關文件的基本原則以及注意事項[5]。

2.2 我國現行的房地產行業稅法建設中存在的問題

結合我國這幾年推行的我國的房地產稅法的改革，結合我國國情以及房地產行業的現狀，可以得出我國在進行房地產行業稅法改革的過程中主要存在著以下的問題。首先就是我國房地產稅收的法律地位較低，許多部門對于我國房地產的稅法政策不重視，而因為稅法法律體系的地位較低，就容易造成在推行稅法改革的過程中，許多人對于稅法不重視，相關部門的認知不夠。在2016年我國營改政策不斷推進的過程中，正是由于我國房地產稅收法律體系的不重視，造成了房地產稅收體系中許多的問題出現了混亂，影響改革的進程。第二，我國在構建房地產稅收政策時，稅收體系的內容與當前社會的背景、我國的國情、居民的生活水平有著一定的出入，這就造成房地產稅法改革的進程遇到了非常多的阻力。針對我國的房地產稅法現狀以及當前階段發生的一些問題，得不到有效地解決，簡單來說就是稅法體系不完善，在稅法體系中存在著許多的空白，因此必須加快構建全面的稅法體系。第三就是房地產稅收流程存在缺陷，我國在進行房地產稅收時，通常是在房地產的流通環節進行收取的，在保有環節征稅比較少，這就造成了我國在稅收政策的缺陷。另一方面在進行房地產稅收的環節常常存在著重收的現象，我國總體的稅法比較混亂，內部稅收和其他項目的收費的混亂，一定程度上影響了我國財政的收入。當前我國房地產稅收的范圍十分的狹窄，房地產行業是我國居民經濟的支柱，但是在我國的地方性財政收入中只占有一小部分。此外我國房地產行業內外的稅收標準不同，這種做法有違我國稅收的公平的原則。此外兩種稅收主體是造成稅收重復的根本原因，使得房地產行業的稅法改革的效果打折扣，影響了稅法宏觀調控國家經濟的能力，其作用發揮不出來[6]。

3、房地產稅法改革的解決對策

3.1 房地產稅法基本要素設計

在進行稅收制度的完善的過程中，首先要做的就是明確征收的對象、現階段我國實行的房地產的稅收制度是把土地和房屋進行分開征稅。房屋稅就是以房屋為征稅對象，土地稅又是以土地為征收對象，現在進行稅收制度改革的時候，可以實行將兩者合并，使得房地產稅的稅制應該以土地以及土地上的建筑同時作為征收對象。土地與建筑是不可分割的，房屋的價值正是土地的價值的體現，房的價值也是通過土地實現的，土地所在的區域的交通、經濟等因素給房子增加了附加的價值，然而將兩者區分開來收稅同時還伴有重復收稅的狀況，因此在優化房地產稅的同時可以將兩者合并為一種稅[7]。

稅收的征收界限要明確，城市、縣城、鄉村的征稅范圍應當劃定準確的界限，征稅范圍的劃定確定了房地產稅基的大小。在劃定征收范圍時，應當把所有的房地產，包括集體房以及小產權在內的無論是自營還是經營用房，部分住房區的權屬性質，都納入征稅的范圍。但是擴展納稅的范圍應當保持稅收的公平性，不能增加低收入群體的負擔，因此在進行稅收改革時應當實行低稅率以及設置優惠政策的方式來減少低收入人群的購房負擔，滿足我國人民的住房需求。

我國房地產的納稅人應當是具有不動產權或者說土地使用權的單位。但是我國房地產產權比較復雜，因此在進行房地產稅法改革時，可以通過兩個方面進行處理，以收益的人作為納稅人。首先對于產權屬于集體的房地產，納稅人是集體的管理者。第二，房地產的產權的共享的情況下，那么納稅人就是所有者。第三如果遇到情況比較復雜，無法確定產權所有者的，那么納稅人就是托管人。

計算稅額的基礎是計稅的依據，我國在進行房地產稅法改革的過程中，其中的一個阻礙就是稅收依據不充分。在制定稅收依據的時候，按照房產本來的價值計算應該繳納的金額并不能反映市場價值的變化，因為房產可能在一段時間內發生較大的變化。在這方面我們可以借助外國的先進經驗，設置專門的房地產價值評估機構來確定房地產的價值[8]。

稅法的核心就是稅率的設計。在進行房地產的稅收研究時，有關的專家就在進行稅收的時候是采用單一的稅率還是多種稅率方面存在著爭議。單一稅率易于計算，實施起來比較簡單，大大降低了稅收時的阻力，但是單一稅率在公平方面存在缺陷。多種稅率就是根據房屋性質等因素將稅收進行分級收稅，不同價值的房屋使用不同的稅率，可以確保公平性。因此在進行稅收研究的過程中，將兩者進行有效的結合是一個突破口[10]。

稅收優惠政策是我國在進行稅法改革中不可缺少的一部分，體現了稅收的靈活性，有利于增強稅法的公平性。一方面房地產稅作為我國地方的主體稅種其范圍不能太廣。另一方面，優惠政策的公平性體現在可以適當減免低收入人群的負擔。因此稅收優惠是我國開展稅法改革中不可缺少的一部分。

3.2 房地產稅法的配套措施

房地產稅法實施首先要完成征管體系，征管體系的完善是房地產稅法實施的基礎，如果沒有完善的稅法征管體系，即使稅法政策出臺也只是流于形式。那么我國該如何完善相關的稅法政策呢？結合發達國家稅收政策使用郵遞納稅通知書的方法，但是要杜絕其成本高、不環保的缺點。我國可以依托現有的不動產登記制度，我國可以通過互聯網技術建立網上繳稅平臺，完善我國征管體系，提高了稅收工作的效率。

其次應該設置評估機構以及合理的評估方法，研究國內外先進的稅收政策，評估機構主要是政府內部或者第三方評估機構建立的，但是使用第三方評估機構需要不斷的進行資金的投入。因此我國在設立評估機構時可以在稅務局內建立相應的評估機構。在評估方法的設置中，可以使用利潤法、成本法、租金比較法等，結合計算機進行計算納稅金額。

評估爭議解決機制是保證納稅人與稅務局和諧的關鍵，在開展稅務繳納的工作時，雙方可能存在著糾紛，因此就需要評估爭議解決機制來進行協調，緩解雙方的關系，更好地開展稅務工作[11]。

結語：

我國的房地產稅是我國財政收入的重要來源，但是在進行稅收工作時存在許多的問題，自2012年開始我國對于稅收的改革經歷了十年的實踐，但是在推行稅收優化的過程中還有許多的阻礙。在面對這些問題時，我國房地產稅收制度的完善應當從房地產稅務的基本要求以及配套措施進行考慮，結合國外先進的經驗，完善房地產稅收體系，促進我國經濟發展。