房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究

文／王晗 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 北京 100070

引言：

就我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r而言，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中較為關(guān)鍵的支柱性行業(yè)，其自身的特殊性，也導(dǎo)致了它和當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展具有極為緊密的關(guān)聯(lián)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性也勢(shì)必會(huì)直接影響國(guó)家整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變動(dòng)。因而本文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的成因做出合理的剖析，也有助于提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究行業(yè)處理風(fēng)險(xiǎn)的能力。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因

1.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境驅(qū)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的產(chǎn)生，首先是外界環(huán)境變動(dòng)的影響。所謂的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期存在和發(fā)展的環(huán)境，也就是現(xiàn)在人們所謂的當(dāng)前宏觀環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)而言，具有相當(dāng)大的負(fù)面影響，因?yàn)楹暧^環(huán)境可以促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)震蕩，使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)速度更加遲緩，也就會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的投資價(jià)值，并由此降低了房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的速度，這都是宏觀環(huán)境導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生震蕩的主要因素。而宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所形成的負(fù)面影響，是很難調(diào)節(jié)和改善的，目前唯一可以調(diào)整的方式，即從宏觀經(jīng)濟(jì)層次上加以調(diào)整，從而有針對(duì)性地穩(wěn)定了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的變化。

1.2 相關(guān)政策驅(qū)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)

國(guó)家稅收政策也可以對(duì)我國(guó)總體的宏觀態(tài)勢(shì)做出調(diào)整，進(jìn)而直接影響整個(gè)宏觀社會(huì)環(huán)境，也進(jìn)而直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。單就房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)城市建設(shè)所提供的貢獻(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)就可以為整個(gè)城市發(fā)展建設(shè)提供有力的物質(zhì)保證，為整個(gè)城市的發(fā)展建設(shè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。類似的，我國(guó)城市化的規(guī)模、城市化發(fā)展建設(shè)的水準(zhǔn)也能夠通過(guò)我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)狀況而表現(xiàn)出來(lái)，其主要是通過(guò)地產(chǎn)的歷史價(jià)值而體現(xiàn)出來(lái)的。當(dāng)大中城市的開發(fā)水平比較好時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)然就會(huì)很高，比如在我國(guó)的北京市、上海地區(qū)等一線城市，城市發(fā)展建設(shè)比較好，房產(chǎn)價(jià)格當(dāng)然就是驚為天人；而當(dāng)城市發(fā)展水平稍弱時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)然就不會(huì)太高，就如同我國(guó)的一些二線、三線城市，其發(fā)展程度相對(duì)較低，所以房產(chǎn)價(jià)格當(dāng)然就不能太高。上述這些，都可以證明，各區(qū)域的自然地產(chǎn)行業(yè)水準(zhǔn)和城市建筑水平二者之間都有著非常緊密的關(guān)聯(lián)，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、住宅環(huán)境等都是一座城市自然建筑水準(zhǔn)的直接反映，而城市建筑水準(zhǔn)越高，自然地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮的空間也越大。此外，政府政策也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的主要原因之一。我國(guó)樓市政府整體從鼓勵(lì)、到支持、再到如今的調(diào)控態(tài)勢(shì)，可以充分的說(shuō)明我國(guó)樓市經(jīng)濟(jì)是隨著政府政策的變動(dòng)而發(fā)生變化的。也就是說(shuō)，國(guó)家頒布的政策、法令，都會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，令其出現(xiàn)震蕩。

1.3 消費(fèi)者需求變動(dòng)，促使了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)變化波動(dòng)性

消費(fèi)者的需求變化也會(huì)影響房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的波動(dòng)，當(dāng)消費(fèi)者的需求發(fā)生變化時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)程度的波動(dòng)。而房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最主要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就是為了獲得土地，對(duì)土地資源加以合理開發(fā)利用，并發(fā)展產(chǎn)品為住宅或者其他建筑，為人民提供居住與生活的理想場(chǎng)地。當(dāng)人民對(duì)住宅的需要下降時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品也就無(wú)法推銷出去，由于缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源，房產(chǎn)開發(fā)公司也自然就無(wú)法進(jìn)一步開發(fā)新的土地，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也就這樣形成了。而人民對(duì)住宅的需要也是隨著我國(guó)整體市場(chǎng)狀況的變動(dòng)而發(fā)生變化的，這個(gè)需求也是決定房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展與否的關(guān)鍵。

1.4 投資購(gòu)房驅(qū)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)

以當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況而言，很多群眾購(gòu)置住房是為了居住的剛性需要，也有部分群眾購(gòu)置住房是為了投機(jī)的目的。基于投機(jī)目的的普通民眾購(gòu)入房產(chǎn)，大多是想利用當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)較發(fā)達(dá)的有關(guān)優(yōu)惠政策，通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)來(lái)獲取一定收益，特別是當(dāng)買房的投資回報(bào)率更高時(shí)，這種抱著投機(jī)目的的消費(fèi)者，便開始大規(guī)模購(gòu)入房產(chǎn)，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平迅速上升，而當(dāng)買房的投資回報(bào)率下降時(shí)，這種投資者便停止了購(gòu)置房屋，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的水平急劇下降，結(jié)果導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期波動(dòng)。

1.5 房地產(chǎn)供需原因

房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲與住宅需求情況有著直接的聯(lián)系，這一狀況的發(fā)生，與最近幾年房地產(chǎn)業(yè)迅速成長(zhǎng)和人民對(duì)住房的高需求密切相關(guān)。但是，這個(gè)需求狀況往往受一定因素的制約，包括居民消費(fèi)能力、需求等，當(dāng)居民消費(fèi)對(duì)象本身沒有足夠的居民消費(fèi)能力時(shí)，消費(fèi)要求也將相應(yīng)減少。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的供給額還可能遭遇資本的限制，因此存在資金鏈斷裂的問(wèn)題。由此發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)人士的訴求具有自主性，這在一定程度上擴(kuò)大了房產(chǎn)供需的多變量，導(dǎo)致了地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性。

1.6 城市發(fā)展因素

現(xiàn)階段，在我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐日益加速的大背景下，農(nóng)村城市化面積正在逐步增加，較多的農(nóng)業(yè)人口已步入了都市，如此一來(lái)，便大大增加了在都市中的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，都市住宅需求也日趨緊張。在這一階段中，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速增長(zhǎng)是對(duì)當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況的合理反映，二者處于互補(bǔ)與配合的關(guān)系，一旦出現(xiàn)大中城市人口規(guī)模不斷變動(dòng)出現(xiàn)的時(shí)候，就會(huì)使大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)相應(yīng)的變化，進(jìn)而抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

1.7 投資回報(bào)原因

地產(chǎn)公司在出現(xiàn)投資回報(bào)率較好現(xiàn)象的同時(shí)，不少資本也會(huì)涌到地產(chǎn)領(lǐng)域中去，如此一來(lái)，便改善了宏觀經(jīng)濟(jì)曲線，也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。但是，在房屋供給量持續(xù)上升的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系也就會(huì)受到了一定幅度的影響，由此導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，由此可見，投資回報(bào)率提高以及市場(chǎng)供求變動(dòng)都會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)投資。

2、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)震蕩下行風(fēng)險(xiǎn)的變化構(gòu)成

第一，商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)主要是指商業(yè)銀行在實(shí)施房地產(chǎn)信貸經(jīng)營(yíng)中，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的不合理和企業(yè)運(yùn)營(yíng)方法不合理等原因所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房產(chǎn)信貸的生活周期都相當(dāng)長(zhǎng)，一般是在十幾年，不過(guò)銀行所進(jìn)行的信貸資金的流動(dòng)時(shí)間卻要短暫得多。如此一來(lái)，將會(huì)造成流動(dòng)性損失的逐步擴(kuò)大。同時(shí)，銀行在具體操作流程中，也很可能會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)運(yùn)營(yíng)控制不夠嚴(yán)格而產(chǎn)生資本損失，這都是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下銀行所存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，抵押風(fēng)險(xiǎn)。按揭風(fēng)險(xiǎn)，主要是指銀行在與房地產(chǎn)公司合作進(jìn)行按揭貸款時(shí)，或者因?yàn)橘J款人違規(guī)而處置按揭物品時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)大多是由于抵押物的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題所導(dǎo)致的，如果對(duì)抵押物的所有權(quán)并非很清楚，又或者抵押物不是由貸款人所擁有的財(cái)產(chǎn)，而是與他人所共享的財(cái)產(chǎn)，那么就很可能由于所有權(quán)問(wèn)題，而使得銀行存在著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而此時(shí)，銀行就很難按時(shí)足額歸還貸款，從而帶來(lái)了巨大的損失。

第三，借款人風(fēng)險(xiǎn)。貸款人風(fēng)險(xiǎn)，主要指的是當(dāng)貸款人為了某種原因，而拒絕歸還房貸時(shí)所帶來(lái)的巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，至于為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象，主要理由有許多，其中最重要的理由主要有如下二個(gè)方面：一是當(dāng)借款人在還貸或支付一定利率以后，房產(chǎn)價(jià)值突然急劇減少，而貸款人出于維護(hù)自己本身的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，會(huì)選擇了違約的行為；二是貸款人因?yàn)槠髽I(yè)在運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生了問(wèn)題，無(wú)法歸還房貸而被迫違約。

3、房地產(chǎn)波動(dòng)以及金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)的震蕩，使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總體應(yīng)付金融風(fēng)險(xiǎn)的能力大大減弱，因此為了更好地應(yīng)付經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并達(dá)到企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，就必須從以下幾個(gè)方面著手，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)加以調(diào)整，以保證其穩(wěn)健發(fā)展，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體應(yīng)付財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的綜合實(shí)力。

3.1 從政府方面入手調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

首先，從政府層面入手可以很好的減少了房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度，從而有效提高了房產(chǎn)開發(fā)公司面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。我們可以撇開消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的剛性要求不說(shuō)，而是從政府投資政策的角度出發(fā)，通過(guò)加大對(duì)房產(chǎn)投資稅收政策的調(diào)整力度，來(lái)減少房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度，具體可從如下三個(gè)方面著手：

其次，采取了改善融資主體結(jié)構(gòu)的手段，以減少了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。對(duì)新投資房產(chǎn)進(jìn)行直接融資的另一種手段，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、權(quán)責(zé)等方面的進(jìn)一步細(xì)化，以改善了當(dāng)前條件下投資人跟風(fēng)投資房產(chǎn)的現(xiàn)象。其二，通過(guò)控制投資房地產(chǎn)投資者的投資規(guī)模，由此可以控制房地產(chǎn)投資的價(jià)格波動(dòng)。而通過(guò)控制投機(jī)的范圍、金額等，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)投資策略的適當(dāng)調(diào)整，從而推動(dòng)房地產(chǎn)投資向更健康的方向發(fā)展。

其三，利用當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)控，從當(dāng)?shù)卣膶?shí)際投資情況入手，對(duì)該區(qū)域內(nèi)所有的政府投資房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)加以規(guī)定，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣膸ь^作用，以便于更好的減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的幅度，并由此來(lái)提高了房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)付財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)范圍的管控力度

加大對(duì)地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)范圍的控制力度，就可以很好地提高對(duì)地產(chǎn)發(fā)展公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)通過(guò)對(duì)地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行控制，就可以有效減少由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定，更有利于地方國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定上升。特別是在近些年來(lái)，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度很快，而且由于通脹的速度加快，所以房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度也很大，所以，通過(guò)加大對(duì)地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)范圍的控制力度，就可以很好地解決房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)的問(wèn)題。首先，建議各地方政府按照自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，嚴(yán)格規(guī)定了地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)的正常范圍。然后，嚴(yán)格按照法律規(guī)定的范圍加以控制，并加強(qiáng)了監(jiān)管力度，讓房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格在正常的范圍內(nèi)自由波動(dòng)。如此一來(lái)，不但可以很好的減少地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)，還可以激活地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)行業(yè)的有序公平競(jìng)爭(zhēng)，可謂是一舉兩得。

3.3 合理的調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資政策

從當(dāng)前現(xiàn)實(shí)形勢(shì)出發(fā)，政府應(yīng)在投資政策的基礎(chǔ)上，予以適度的調(diào)整：（1）明確規(guī)范外商投資性行為，由政策來(lái)合理有效地引導(dǎo)外商投資項(xiàng)目，使外商投資呈現(xiàn)出良性的發(fā)展。（2）合理地改變投入投資主體，在此過(guò)程中，為避免房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生投入效益損失現(xiàn)象，所以，要建立相應(yīng)的投入風(fēng)險(xiǎn)回避制度，明晰各方責(zé)任。（3）提高投資規(guī)模的合理性，在全面貫徹國(guó)家宏觀調(diào)節(jié)方針的基礎(chǔ)上，全面調(diào)控投資規(guī)模，以避免為房地產(chǎn)市場(chǎng)造成過(guò)分?jǐn)U張的現(xiàn)象。

3.4 房地產(chǎn)中金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.4.1構(gòu)建全面的融資途徑

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)資金的融通渠道大多是通過(guò)商業(yè)銀行來(lái)募集所需要的資金。目前的資金來(lái)源途徑相對(duì)單一，面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)很大，通常情形下，都是由商業(yè)銀行自己負(fù)擔(dān)的，這在一定程度上加大了商業(yè)銀行的壓力。根據(jù)這一狀況，可建設(shè)多元化的融資途徑，包括證券公司和信托基金等，建立多元化途徑不但能夠增強(qiáng)地產(chǎn)行業(yè)有效應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)還能夠促進(jìn)地產(chǎn)公司穩(wěn)健發(fā)展。

3.4.2 成立規(guī)范的個(gè)人征信系統(tǒng)

個(gè)人信用體系不具有健全性也是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種實(shí)質(zhì)性原因，另外，在部分房產(chǎn)企業(yè)中，往往存在某些違規(guī)情況，也在一定程度上干擾了買房人士自身還貸的主動(dòng)性，如此一來(lái)，也會(huì)增加個(gè)人房貸的違規(guī)比例，給銀行造成了巨大的損失，因此提高了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。所以，建立合理、完善的個(gè)人征信系統(tǒng)是非常有必要的，而建立個(gè)人征信系統(tǒng)的前提就是增強(qiáng)了個(gè)人信用調(diào)查制度的科學(xué)性。首先，建立良好的法治氛圍，以規(guī)范市場(chǎng)的行為，再者，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)公司違規(guī)操作的監(jiān)管力度，以盡量避免問(wèn)題的發(fā)生。

3.4.3 建設(shè)完善的宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)

根據(jù)當(dāng)前的樓市金融風(fēng)險(xiǎn)，建立健全的金融市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)是非常關(guān)鍵的。通過(guò)這一系統(tǒng)，就可以做到對(duì)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全方位管理。首先，根據(jù)日益精細(xì)化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況，及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警工作，以保證宏觀調(diào)節(jié)目標(biāo)的正確性，再者，按照房地產(chǎn)業(yè)操作程序細(xì)則，通過(guò)設(shè)置對(duì)各線條全專業(yè)領(lǐng)域不同層面的考核指標(biāo)，以達(dá)到有效及時(shí)準(zhǔn)確的互動(dòng)反饋?zhàn)饔茫尡O(jiān)管部門能夠隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)度保持著高度敏感性和警覺，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了有效避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的目標(biāo)。

3.5 強(qiáng)化對(duì)金融機(jī)構(gòu)的管理力度

針對(duì)銀行為地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的特殊情況，商業(yè)銀行就必須對(duì)這一問(wèn)題做出有效的研究，同時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐晟婆c調(diào)整。而經(jīng)過(guò)研究后發(fā)現(xiàn)，造成這個(gè)現(xiàn)象的主要因素就是由于商業(yè)銀行在對(duì)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)的時(shí)候，往往比較樂觀，而不能全面顧及到在危機(jī)出現(xiàn)以后給企業(yè)提供的不良影響。所以，在審查資質(zhì)的時(shí)候過(guò)于寬松。而面對(duì)于這些問(wèn)題，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)銀行的控制力量，而針對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款情況，政府應(yīng)該從嚴(yán)審核資質(zhì)，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)牡燃?jí)評(píng)估，并且完善了相關(guān)的信貸流程，在信貸審批完成以后，進(jìn)行了落實(shí)融資。與此同時(shí)，銀行購(gòu)房顧問(wèn)的資質(zhì)評(píng)估工作也是至關(guān)重要的，重點(diǎn)在于對(duì)他們的資產(chǎn)做出合理的評(píng)估，利用資產(chǎn)來(lái)質(zhì)押貸款。銀行應(yīng)該通過(guò)這些手段來(lái)增強(qiáng)資產(chǎn)的穩(wěn)定性，降低樓市金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.6 落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押貸款體系

信貸質(zhì)押機(jī)制，主要是從消費(fèi)人員無(wú)法在規(guī)定時(shí)期內(nèi)有效地還上貸款的現(xiàn)狀下而建立起來(lái)的，因此針對(duì)這些狀況，就必須建立相關(guān)的機(jī)制，以促使消費(fèi)者人員在規(guī)定期限內(nèi)把全部貸款都還上。換而言之，也就是讓消費(fèi)人員可以通過(guò)質(zhì)押于較高價(jià)格的消費(fèi)商品實(shí)現(xiàn)借貸，甚至是可以通過(guò)其他擔(dān)保方式來(lái)實(shí)現(xiàn)借貸。如此一來(lái)，就可以有效降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。但是，顯而易見的是，這種情況是遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的，因此對(duì)商業(yè)銀行而言，也需要加以改進(jìn)與優(yōu)化，例如，如果能夠合理地建立相關(guān)的消費(fèi)信用制度，針對(duì)于違反法律規(guī)定消費(fèi)行為的人，就可以減少對(duì)其的消費(fèi)信用額度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠落實(shí)質(zhì)押信貸系統(tǒng)，讓企業(yè)把價(jià)值性高的物品來(lái)質(zhì)押信貸。合理落實(shí)地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)押信貸系統(tǒng)，既可以降低商業(yè)銀行甚至是地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)，同時(shí)還可以保證資本流通的安全。

3.7 發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

針對(duì)目前存在的房地產(chǎn)行業(yè)較為依靠商業(yè)銀行的狀況，政府相關(guān)的部門應(yīng)該加強(qiáng)資金關(guān)注力度，并大力發(fā)展房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)資金，而如此做法的主要目的就是希望減少房地產(chǎn)行業(yè)較為依靠商業(yè)銀行的現(xiàn)狀，從而緩解房地產(chǎn)行業(yè)吸引資金困難的狀況，同時(shí)合理的擴(kuò)大對(duì)投資人員的資金投入范圍，在有效規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上達(dá)到投資效益的整體提升。

3.8 建立健全房地產(chǎn)金融系統(tǒng)

3.8.1 完善個(gè)人征信制度

健全的個(gè)人征信體系，可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在正常的范疇內(nèi)自由波動(dòng)。健全個(gè)人征信機(jī)制，從政府部門及其有關(guān)監(jiān)管部門的視角健全金融體系，由此來(lái)減少房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)可能存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

3.8.2 完善貸款審核制度

健全信貸審查機(jī)制，可以指導(dǎo)消費(fèi)者的信貸方向，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.8.3 完善監(jiān)督管理制度

健全監(jiān)管體系，就可以減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的范圍。由于房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目融資的獲取方法大多為向銀行借款，如果地產(chǎn)項(xiàng)目或者開發(fā)公司存在問(wèn)題，將要求商業(yè)銀行來(lái)?yè)?dān)保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，采取健全信貸監(jiān)管機(jī)制的方法，可以有效減少財(cái)政經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上也能夠推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)公司必須面對(duì)更大的財(cái)政問(wèn)題，而金融危機(jī)則使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生很大的變化，二者是相互影響的。要想有效防止房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)問(wèn)題和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生，就需要認(rèn)真研究現(xiàn)存的問(wèn)題，并提供具體的措施加以控制，以解決問(wèn)題，從而推動(dòng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。而唯有主動(dòng)的針對(duì)財(cái)務(wù)問(wèn)題，密切關(guān)注各領(lǐng)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)情況，才可以有效推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展，從而增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)公司適應(yīng)金融風(fēng)險(xiǎn)變化的能力。