探索房地產投資管理及優化措施

文／高紅梅 利津縣行政審批服務局 山東利津 257400

引言：

隨著時代的發展和進步，房地產在社會發展中的作用日漸突出，并改善百姓生活質量方面發揮重要作用。自房地產進入市場經濟體系之后，其與其他行業市場一樣，在不斷變化的市場環境中發展，并成為投資管理之重點。曾有房地產策劃人說道：“房地產市場可以說每三個月都會經歷很大變化。”這都說明房地產投資市場的波動頻繁，也引發人們思考，如何更好就房地產投資管理予以推進，以保證房地產投資利潤空間的擴展。房地產投資管理看似為房地產行業范疇，實際與諸多行業相關，并成為影響社會經濟發展的制約因素。也正是因為房地產投資管理的重要性，探索房地產投資管理的更好措施也就顯得極為重要。

1、房地產投資的特征

房地產投資與一般商品投資有所不同，因為其行業特殊性，都讓其投資有著自身特點。其中周期較長、資金來源廣泛、風險較高是其較為突出的投資特征，就這些特征進行分析，能夠讓我們窺探到房地產投資行業之內涵，為更好進行房地產投資風險規避奠定基礎。本節就房地產投資特征進行分析，并探索房地產投資特征之內涵。

1.1 周期較長

房地產投資與其他的投資方式不同，它的周期性更長，短則幾年，長則達到十年以上，究其原因主要是因為房地產投資的整個項目建設需要花費大量的時間，包括之前的準備工作在內，只有把項目建設做得更為完備，房地產投資才能正常開展，可以說房地產開發的準備、施工、驗收等各個環節，都需要進行嚴格把控，每個步驟都予以標準化要求，才能保證房地產投資的利潤空間，這在無形中也使得房地產投資的周期延長。除此之外，房地產的投資還會受到開發市場和土地投資市場等多種因素的制約，投資者進行投資開展時，需要資金在多個市場中周轉，一旦其中某一環節出現紕漏，房地產的投資進程都會受到影響。同時，由于房地產投資對專業性要求較高，大部分投資者會選擇聘請專業人員來為自己出謀劃策，專業人員在投資工作開始前會進行更為充分的準備，并進行實地考察等，這也在一定程度上增加了投資的時間。

1.2 資金來源廣泛

房地產投資工作開展中，其資金來源較為廣泛。首先是投資者自行擁有的資金，由于一部分投資者家底殷實，因此，他們有足夠的資金來進行房地產的投資工作，不需要借助其他的外力；其次最為廣泛的資金來源為銀行貸款，據調查顯示，有超過一半的房地產投資者選擇了銀行貸款的方式，這主要是因為銀行貸款相比較而言更為安全和方便，容易被投資者所接受；除此之外，還包括吸引外資和政府扶持等方式，如果有的投資項目是受到政府鼓勵與支持的，那么政府在房地產的投資工作中就會采取相應的措施來為投資者提供保障，促使投資者更加積極的進行房地產行業投資，取得經濟效益。總的來說，房地產投資開展中資金來源較為廣泛，并能夠因為其行業特性而吸引到不同渠道資金，這是其中非常顯著特點。

1.3 風險較高

結合房地產投資的自身特征可以看出，房地產投資的風險系數較高。首先，房地產市場價格會受到供求關系等多種因素的影響，其價格既有可能上漲也有可能下降，一旦房地產的價格大幅度下降，房地產投資者就會遭受很大的經濟損失；其次，市場利率的變化也會影響到房地產的價格，當房地產投資者運用到銀行貸款時，其影響就會比較明顯的展現出來。除此之外，由于房地產資金的流動性較差，當投資者急用資金而需要售出房地產時，往往無法在較短時間內售出，那么投資者就需要把房地產的價格下調，這樣才能保證自身收取到相應的資金，這也都讓房地產投資的資金風險相比較其他行業來說更高，且資金變現的周期較長。由此可見，房地產的投資是需要承擔一定風險的，投資者在投資開始前就需要做好充分的準備，既需要就資金的來源予以系統了解，又需要做好資金使用周期較長的準備， 并就資金風險予以預測和研究，防止因不理解規則而給自己帶來比較大的麻煩。

2、房地產投資管理所面臨的新形勢

新形勢環境下房地產投資管理已經發生變化，并在悄然影響著房地產投資管理措施的更新和應用，房地產投資管理相比較之前來說已經發生極大變化，深入了解房地產投資管理面臨的新形勢已經成為房地產投資管理之重要內容。分析房地產投資管理所面臨的新形勢，能夠為房地產投資管理的更好開展奠定基礎，能夠保證房地產投資管理優化措施的更好應用，從宏觀、微觀視角分析房地產投資管理所面臨的新形勢是房地產投資管理開展不容忽視的重要基礎。

2.1 經濟環境變化

房地產項目是根據國家政策和市場經濟環境的變化而變化的。首先，大城市的土地資源有限，伴隨著國家出臺的各項政策使得城市土地資源使用范圍縮小，導致房地產在城市的發展具有一定的局限性；其次，地域局限性較大，大部分的房地產企業僅在本土地區開展業務，使本地房地產行業趨于飽和狀態，同時受到地方保護主義影響，導致經營各方面都受到局限性影響，外地企業難以在本地發展，同樣本地房地產企業在其他地域發展同樣受到限制；最后，房地產行業經營周期過長，資金回籠不及時。房地產項目從啟動到結束項目周期較長，資金花費龐大，加上市場飽和及二手房產市場的沖擊導致新的房地產項目更加不占具優勢，房地產行業資金使用風險加大，致使資金回籠過慢或完全收不回成本。經濟環境對于房地產投資管理的影響較大。

2.2 信息技術變化

伴隨著現在信息技術的發展，房地產項目收到了不同程度的影響。首先，信息途徑多樣化，前期房地產項目的宣傳途徑比較的單一，僅有發傳單、電視廣告等途徑，隨著信息技術的發展，人們可以從不同平臺不同渠道獲得不同房產項目的詳細信息，并且能夠更簡潔方便的匯總這些信息，從中挑選最合適的信息；其次，衛星遙感技術的應用越來越普遍。人們可以通過不同的地圖軟件獲得一個城市的詳細信息，并可以瀏覽不同時期的信息記錄了解城市的不同時期的發展變化；同時信息技術的發展也使得信息傳播范圍更加廣泛也更加快捷，人們可以從網絡等不同途徑及時了解當地政府對城市的發展規劃及發展方向，且信息更加準確和有效，這都讓原本因信息不對稱而獲得更大利潤空間的房地產投資市場發生變化，房地產投資管理已經無法如同之前一般獲得無法預期的利潤增長值。

2.3 消費理念變化

伴隨著時代的發展，人們的消費觀念也悄然發生了改變。人們不再盲目跟風購買房產，而是更加客觀的從現實角度進行選擇。人們會根據自身經濟實力選擇購買，若是在經濟實力不允許的情況下人們會選擇申請政府建造的公益性質的公租房或者考慮租房。在自身經濟實力允許的情況下人們會根據房產的周邊配套設施來選擇，比如醫療、購物是否方便、交通是否便利、周邊是否有更優質的教育資源等，其次是考慮房產的內部條件如房屋結構是否符合自身需求，小區環境綠化是否符合標準，小區安保是否安全，物業是否盡責等都在考慮范圍內的經濟適用房。如若經濟實力富裕的情況下才會考慮是否購買其他房產作為投資，但投資的同時也會考慮房產所在區域、環境、配套設施及政府未來發展規劃，使房產更具有投資優勢。這也說明，因為人們消費理念的變化，投資管理的房地產也同樣在發生變化，緊跟消費者房地產投資管理理念，才能讓房地產投資管理效益提升。

3、房地產投資管理現狀

近些年來，房地產投資管理質量相比較之前情況來看，已經獲得極大程度提升，并就房地產投資管理現狀予以優化。但我們也必須看到，就當前房地產投資管理情況來看，依然存在諸多問題，這些問題的發生極容易造成房地產投資管理質量下降，嚴重情況下還可能會誘發其他問題發生。深度分析房地產投資管理現狀，才能為問題解決措施的研究和應用夯實基礎。

3.1 投資觀念需要更新

在新形勢下，房地產的投資管理也要盡快的融入知識經濟時代。這是一個技術快速發展和創新的時代，基于此投資觀念也需要創新。應當看到，在新形勢下，房地產的投資管理要借助于知識資本來發展壯大，因此投資的重心應當傾斜于加強知識資本的管理，特別是該資本專業性強。但是，當前對于知識資本的管理，仍舊采用管理有形資產的方法，這種方法不適合知識資本的管理。另外，投資人的創新意識還不足，進取精神缺失，因此投資觀念需要創新。同時，知識經濟時代信息技術的應用，網上交易有效的代替了傳統的現場交易，具有很強的時效性，可以在瞬時完成信息傳播。過去注重業績的觀念，一直在影響著房地產投資管理，這也是由于受到信息影響，因此信息觀念也需要進行創新，全面的掌握各種房地產投資信息，才能夠做出決策，否則如果信息掌握不全面，很難捕捉到有用的投資信息，進而做出科學決策。在當前審視企業的經營活動方面，沒有充分的重視用現金流量信息來審視，而且當前的企業銷售管理還在延續著簡單以銷售量來衡量，也沒有較好的將貸款回收納入到營銷管理中，現金流量管理理念需要創新。

3.2 投資制度需要改善

在新形勢下，房地產投資的內容在不斷的拓展，投資所占據的地位明顯提高。在知識經濟時代，還在延續傳統的投資制度，不能有效地建立健全更加完善的投資制度，勢必會導致房地產投資不適合當下的形式和要求。因此，必須要注重以制度改善為有效抓手，切實提高房地產的投資管理，在這其中，很多企業由于財務分析制度不健全，從而對財務體系不重視，沒有充分的將企業的盈利能力、償債能力等要素納入其中，導致企業投資者對企業的財務狀況無法正確評價，因而也就不能夠進行決策。而且企業也沒有建立好監控制度，從而缺乏有效的規范監控，企業經營活動的抓手，導致企業的財務監控效果不好。當前的一些激勵制度也需要完善。當前，激勵制度不健全，沒有實行股票期權激勵方式，導致管理水平不高，所有者的物質資本、知識資本無法得到有效的保值增值。

3.3 投資內容需要創新

在新形勢下，房地產的投資管理內容實現了改變。在知識經濟的時代，企業投資的主體已經變為籌資、投資、利潤分配三個內容。投資的主要對象也已經變成知識資本運動，因此面對投資主體的改變，要對投資內容也要進行創新。單純籌集資金不能有效的適應當前發展需求，重點是籌集知識資本，獲取更多的投資機構的信任，推動企業行為規范。另外，投資的重點已經變為無形資產，特別是人力資本，風險也伴隨于無形資產的投資之中。因此要與時俱進，圍繞投資內容進行創新，科學預測投資確保投資正確，最終完成投資。但是，當前投資內容仍舊在延續傳統的內容，沒有有效的將籌資投資利潤分配納入其中，導致投資內容仍舊落后，不能適合當前的投資需求。

4、房地產投資管理改進措施

隨著房地產投資管理重要性的日漸凸顯，越來越多行業與房地產投資管理有著緊密關系，只有深化房地產投資管理改進措施的探索，才能真正實現房地產投資管理的優化，才能保證房地產投資管理的穩定性與可靠性，保證與房地產投資相關的行業得以可靠發展，實現社會穩定性的提升。

4.1 更新投資理念

更新投資理念是進行房地產投資管理活動的前提條件，只有理念更新了，才能確保房地產投資管理行為更加科學，滿足時代需求。相關企業應該從三個方面做好投資理念的更新。一是做好知識投資理念的更新，知識成本是推動企業發展的重要動力。投資要與時俱進，有效的應對當今知識成本的發展需求，將投資有效融入到知識成本的管理中。知識資本專業性強還具有超前性，傳統的資產管理方法已不適合對知識資本的管理。投資人要具備相關的投資理論，同時要有進取精神和創新意識，不斷更新自身的知識投資理念。這樣才能夠有效的統籌分配投資資本等各項工作，做到科學決策，提升競爭力，推動企業發展。相關人員要學會用專業的理論知識來武裝頭腦，由內而外的加強自身能力，促進房地產投資管理水平提升。二是要更新信息理念。時下，科技發展迅速，信息傳播的形式更加多樣，時效也更加短，房地產投資行情也在不斷變化。信息技術取得了快速的發展，很多交易通過網絡信息瞬間完成交易，投資決策在瞬間就能完成，科學周密。因此，投資人要掌握更多的信息，對產品成本、盈利狀況做到科學預測，通過不斷更新信息觀念就能對各種投資信息做到全面準確捕捉，通過對比分析，最終做出科學決策。三是更新風險理念。風險無處不在，特別是在知識經濟時代所面臨的風險會更多更大。科學技術日新月異，導致產品壽命變短、產品研發風險增大、存貨風險頻發，因此要更新風險理念，科學預測企業的環境，有效采取措施實現在最短的時間獲得更多的收益，不斷降低風險。在進行房地產投資管理過程中，要能夠時刻具備風險理念，提升風險預判能力，沉著冷靜的應對各種狀況，使房地產投資的各個決定、判斷都更加科學，將風險危害降到最低。

4.2 改善投資制度

改善投資制度是房地產投資管理改進的重要途徑，可以從大框架上對投資者的投資行為進行約束，通過對制度不斷的改善，從整體上提升房地產投資管理水平。一是要改善財務分析制度，要不斷健全完善企業的財務分析體系，有效的，以適合當下知識經濟發展的需求，有效的應對投資內容，不斷的擴展投資地納入盈利能力、償債能力、知識資本增長保值率等要素，從而保證企業投資者對企業的財務狀況做到正確客觀的評價，做出科學決策。二是要改善監控制度，要對企業當前的財務監控制度不斷的改善，立足資本為核心，對企業的經營活動不斷的規范和監控。比如，可以完善全面預算制度來有效把控企業資本投向。三是要完善激勵制度，可以通過對委托代理人實行股票期權的激勵制度，激發積極性，確保知識資本不斷增值，不斷提高企業的效益。

4.3 創新投資內容

創新投資內容是進行房地產投資管理改進的必然趨勢，是能夠幫其在激烈的市場競爭中搶占先機的必勝法寶。相關企業要具備創新精神，從思想認知到具體決策上都要打破陳舊理念束縛，勇于對投資內容進行創新，提升企業活力。一是要創新籌資管理內容，籌集資金不再是知識經濟時代的籌資內容，融入籌集知識資本才是核心內容。因此，要不斷拓寬籌資渠道和方式，推動資本獲得最佳的組合，確保企業資金的主要來源與吸收風險投資，實現企業經營行為不斷規范，獲得風險投資機構的信任和青睞。二是要創新投資管理內容，不僅有形資產是投資之范疇，而且無形資產同樣日益成為企業投資的重要方向，而無形資產的投資同樣存在風險。這就需要注重在創新投資管理過程中建立決策體系，以實現投資管理的加強，有效科學預測投資，不斷提升投資的正確性和可靠性，實現全過程控制。對投資資金的使用實行全面監控，發現問題及時解決。三是要創新分配管理。加強創新分配管理的內容就是有效的將人力資本參與企業稅后利潤分配納入到其中，確保管理人員、技術人員享有同樣的利潤分配權。

結語：

綜上所述，對于房地產投資管理現狀及改進措施的分析是非常具有現實意義的一項研究。尤其是在市場經濟不斷發展的今天，人們對房地產投資管理也越來越重視，需要在較長一段時間里積極的進行改進和提升，從更新投資理念，改善投資制度以及創新投資內容三方面著手，加強政府和企業的合作，推動我國房地產行業的長效健康發展。