基于廣州市產業園區的公募REITs融資研究

彭文華?楊詠梅?郭濱輝?謝裕娟

根據《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》統計，截至2018年末，全國共有各類開發區2543個。全國國家級開發區552個（其中經開區219個、高新區156個、海關特殊監管區域135個、邊境與跨境經濟合作區19個、其他類型開發區23個），省級開發區1991個。我國產業園資產規模龐大、種類多元，產業園基礎設施公募REITs項目上市意愿強烈。目前已有4支產業園類公募REITs上市，為產業園區公募REITs上市融資提供了寶貴經驗。

我國基礎設施公募REITs已有13支發行上市，其中4支為產業園區REITs。廣州市成立工作領導小組，大力支持基礎設施領域REITs發展創新。本文介紹分析了4支產業園區公募REITs概況，在此基礎上為廣州市發展產業園區公募REITs提出了建議。

一、產業園區公募REITs基本概況

2021年5月，我國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）首批發行上市，目前已有13支REITs上市，其中4支為產業園區REITs，分別是博時蛇口產業園REIT、東吳蘇州工業園REIT、華安張江光大園REIT和建信中關村產業園REIT。此外，國泰君安臨港東久智能制造產業園REIT仍處于審批中，擬于上交所上市，4支產業園區REITs基本概況見表1所示。

目前上市的產業園REITs地理位置較優越，經營相對穩定，整體出租率較高，租戶質量和結構較好，整體資質較優。

招商蛇口產業園REITs底層項目萬融大廈和萬海大廈位于深圳市南山區蛇口網谷產業園，客戶集中在文化創意和新一代信息技術行業，具有較強的產業聚集性。

蘇州工業園區產業園項目位于蘇州東部休閑度假景區和產業園聚集地，屬于工業類產業基礎設施建設項目。業態集中在信息科技產業、電子電器產業和生物醫藥產業等，入駐企業主要為高端研發中心和功能性總部，租戶質量較優。

張江光大園項目主要定位于國家戰略性新興產業、金融科技與高科技研發產業，隨著上海逐步向超一線城市的不斷發展和自由貿易試驗區金融資源與各類產業的落地與增長，項目成長性可能較高。

中關村產業園項目基礎資產位于北京市海淀區中關村產業園內，租戶質量較好，多為互聯網高科技企業。中關村軟件園、上地信息產業基地等高新技術產業園區，產業集聚度高，已成為全國軟件園區中最具特色的專業園區，潛在增長需求可觀。

二、廣州市產業園區概況

根據前瞻產業園區網統計，截至2022年6月31日，廣州市共有3170個產業園區，南沙區有廣州南沙經濟技術開發區、廣州南沙高新技術開發區和廣東南沙出口加工區，擁有166家園區，其中規模最大的是廣州南沙保稅港區，規模較大的為梅山工業區和南沙資訊科技園，還有民營企業美的南沙工業園。

黃埔區有166家園區，廣州科學城和中新知識城兩大高科技開發區，具有代表性的有廣東軟件科學園、品堯電子產業園和光寶廣州科技園區等以計算機、互聯網、電子、通訊和生物科技等高科技產業園，與民營房地產商合作的合景·科匯金谷，新能源汽車制造研發為代表的小鵬汽車。

天河區有286家園區，廣州天河軟件園規模最大，為科技創新核心區和高端現代服務業的集聚區，羊城創意產業園和紅專廠創意園為文化創意特色產業園。白云區產業園最多，高達868家，廣州民營科技園主要產業為精細化工產業區、創新產業區和民科園總部經濟基地等，合昌物流園主要產業為空港國際商貿物流園港。

花都、番禺、增城和從化等其他各區，產業較多，沒有產業細分，高科技產業偏少。廣州市部分主要園區概況見表2。

目前廣州相當一部分產業園區在招商時只考慮物業出租收入，并未對入園企業產業類型進行限制，導致園區出現多種產業并存且相互之間關聯度不高，主導產業不清晰的問題，只處于簡單的空間集聚低級形態。簡言之，就是只出租空間，提供物業，短期內快速攫取利潤，根本無法為園區企業的發展提供所需的土壤和環境。

廣州產業園區招商要想突破困局，必須對產業細分再細分，不僅有助于園區招商清楚地了解不同產業的細分領域和需求度及特點，也拓展了產業企業的外延，讓產業領域呈現出差異化，有助于產業園區可持續發展。

三、廣州市產業園區REITs發展建議

（一）布局新興產業促進園區產業升級

廣州大多數園區在開發建設時，缺乏產業發展規劃，在區域分布上較為零散，產業集聚效應沒有很好發揮，對產業規劃和產品設計根本不重視。因此廣州產業園區未來的發展，必須從源頭上做好頂層設計和定位，才能促進園區產業升級。

根據《廣州市戰略性新興產業發展“十四五”規劃》、《廣州市工業和信息化發展“十四五”規劃》和《廣州制造2025戰略規劃》等主要文件精神，大力實施深度融合的“八大提質工程”，圍繞新一代信息技術、智能與新能源汽車、生物醫藥與健康、智能裝備與機器人、軌道交通、新能源與節能環保、新材料與精細化工和數字創意等八大高新技術開展產業升級。

目前上市產業園區REITs均為高新技術產業，處于發達地區。因此，廣州市應該以南沙經濟技術開發區、廣州科學城和中新知識城為重點，輻射廣州開發區、廣州臨空經濟示范區、白云區民營科技園和增城經濟技術開發區等。八大新型產業，重點發展產業園見表3：

表3 八大新型產業，重點發展產業園

序號 產業 重點發展產業園

1 新一代信息技術 灣區半導體產業園、中新廣州知識城新一代信息技術產業園、天河軟件園、天河智慧城、天河高新技術產業開發區

2 智能與新能源汽車 廣州番禺智能網聯新能源汽車產業園

3 生物醫藥與健康 廣州國際生物島、廣州科學城、中新廣州知識城國際生物醫藥價值創新園、粵港澳大灣區生命健康產業創新區、天河區生命科學產業園

4 智能裝備與機器人 黃埔智能裝備價值創新園、南沙慶盛人工智能價值創新園、

5 軌道交通 廣州軌道交通裝備產業園

6 新能源與節能環保 南沙東方重機核電裝備制造基地、黃埔氫能產業創新核心區、從化氫能產業創新示范園區、番禺節能科技園

7 新材料與精細化工 華南新材料創新園、中國新材料CID（中央創新區）。

8 數字創意 天河軟件園、花都數字文化創意產業園、大灣區花都湖5G高清視頻數字創意產業基地

資料來源：根據廣州市人民政府“廣州市戰略性新興產業發展十四五規劃”整理

為推動廣州市產業園區REITs發展，按照廣州市的統一規劃，各區選好園區，選準產業，擬定園區總體發展布局。產業定位明確，精準定位，形成具有鮮明特色的高科技產業園。對重點項目和龍頭企業的跟蹤協調，支持引導企業根據產業集聚形成產業優勢，增強產業集聚效應。

（二）借鑒國內外經驗做大做強重點產業園區

美國、新加坡和德國產業園區REITs在2020年末市值占比分別為13%、26%和8%，且呈現逐年上漲趨勢。海外市場的“產業園區”概念幾乎等同于“物流園區”，比較典型的與園區相關的REITs，底層資產基本都同時擁有物流園、商務園、科學園等多種資產形式。與中國最可比的應是新加坡市場，對新加坡騰飛房產投資信托的發展進行研究，能對中國產業園區REITs市場的發展有所啟迪。

新加坡騰飛房產投資信托（ASCENDAS REIT，簡稱A-REITs）是新加坡市場上市值最高、資產規模最大的產業園區REITs。在新加坡、美國、英國和澳大利亞4個國家管理200個不動產，資產類型涵蓋商業園及科學園、近郊辦公園區、高規格產業地產、輕工業地產、物流和配送中心等。A-REITs服務客戶超過1500家，A-REITs的產業園區既有新加坡本地企業也有跨國公司入駐，這些客戶的業務涉及研發、生命科學、信息技術、工程和物流等。

新加坡商業園及科學園是由新加坡政府指定區域，集辦公區、總部大廈和研發一體的綜合性商務科學園，與中國的產業園區概念最為相似。

美國商業園是臨近研究型大學及研究機構的創新孵化器，為大量初創企業提供創新土壤，因此吸引了大量高科技公司、金融公司和生物醫療公司的入駐，與我們探討的孵化器和研發樓資產內涵接近。

澳大利亞近郊辦公園區，遠離中心城區擁有便捷交通和完善配套設施的辦公園區，主要由政府部門、數據中心和區域公司總部入駐辦公。

中新廣州知識城是新加坡與廣東省政府共同倡導創立的廣東省經濟轉型的樣板，是中新政府又一跨國合作標志性項目，是廣州市高新技術產業發展的平臺。新加坡在產業園區REITs具有相當豐富成熟的經驗，通過交流學習，能為廣州市科技園區提供許多寶貴的經驗。

產業園區是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式，廣州市推動產業園區REITs的發展必將為高科技發展、產業升級和經濟發展起到巨大的推動作用。

（作者單位：1.廣州商學院；2.廣州華商學院 ）