以新市民住房需求化解房企債務風險研究

文/張玉梅 王子柱 王昌昊

自2021以來，以華夏幸福、恒大地產為代表的高杠桿房地產企業債務違約事件頻發。2021年境內38只房地產債券違約，違約規模高達337.38億元。2021年房地產美元債違約加速，剔除交換要約①后全年共有10家房企美元債實質性違約，違約債券金額合計63.4億美元②。房企債務違約的原因很多，其中房屋銷售回款下降是重要原因。而與此同時，大量新市民卻面臨居住難題（黃志凌，2022），能否將違約房企的滯銷商品房和在建工程等住房供給，與新市民的住房需求有效對接呢？本文將探求二者對接的必要性和可行性，并提出實施操作方案。

一、以新市民住房需求化解房企債務風險的必要性

（一）企業自救效果尚未顯現

各房企從節支、增收兩方面進行自救。房企主要采取精簡機構、降薪裁員來節省支出，但節支金額與巨額債務相比卻是杯水車薪。增收分為增加營業外收入和增加主營業務收入。房企主要通過變賣資產、出售項目等增加營業外收入，但房地產市場低迷，難以變現和變現價格不理想。房企主要通過加大銷售力度來增加主營業務收入，但房企銷售情況并不樂觀。 國家統計局數據顯示，2022年1-7月，商品房銷售面積為78178萬平方米，同比下降23.1%，商品房銷售額75763億元，下降28.8%。從單月來看，在2022年5月銷售略有回暖后又迅速回落，2022年7月商品房銷售面積為9255萬平方米，環比下降49.1%，商品房銷售金額為9691億元，環比下降45%。上述數據表明居民購房意愿仍然較弱，房地產市場依然沒有明顯轉暖的跡象。

（二）債務重組進展緩慢

作為最常見的債務違約處置方式，債務重組是指債務人與債權人就清償債務的時間、金額、方式等重新達成協議的交易。但在房地產行業下行趨勢下，房企的債務重組效果不盡如人意。2022年1月24日，中國恒大集團發布公告稱，由于規模巨大、利益相關者眾多以及情況復雜，該集團仍需更多時間來充分考慮、全面衡量和評估多項潛在方案，才能負責任地與境內外債權人進行實質性溝通。截至2022年6月上旬，中國恒大集團尚未公開披露債務重組方案。盡管華夏幸福已于2021年12月通過了債務重組協議，但協議執行并不順暢。2022年5月26日，華夏幸福發布15華夏05、16華夏債、16華夏02、18華夏01、18華夏02、18華夏03繼續停牌的公告。截至2022年7月31日，華夏幸福《債務重組計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1196.70億元，公司累計未能如期償還債務金額合計463.58億元③。除中國恒大和華夏幸福，諸如泰禾集團、協信遠創、泛海集團、藍光發展、陽光城、正榮地產等其他房企的債務重組進程也是困難重重。

（三）并購化解債務危機面臨障礙

2021年12月20日，央行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》。鼓勵優質企業和資產管理公司AMC按照市場化原則加大房地產項目兼并收購。中指研究院統計數據顯示，截至2022年4月26日，各渠道房地產業獲得的并購類融資額度共計2352億元，較一個月前增加約908億元。其中，銀行提供的并購貸款融資額度為1780億元④。盡管并購融資金額較大,但實際并購規模卻不大。除了并購雙方不能對并購標的及其價格達成一致外，主要是收購方擔心住房需求不振，房屋銷售不暢，目前出手并購的風險較高。因此，在未來預期不明朗的情況下，有能力的房企多持觀望態度，握緊手中現金以保障充足的流動性，因此通過并購化解債務危機尚未能成為主流模式。

（四）亟需啟動新市民的住房需求

通過上述分析可見，企業可通過增收節支自救，而增收的前提是吸引客戶買房。債務重組只是延長還款期限和減免利息，最終還要依靠房企用銷售產生的現金流來償還本息。行業并購是將違約房企的項目和股權轉移至收購方，而收購方能否獲利取決于未來房屋銷售情況。因此，通過增加住房需求增加銷售回款，是化解房企債務違約的重要手段。經過20多年的房地產快速發展，多數本地居民已經解決了住房問題，但廣大新市民仍然面臨居住難題，因此亟需啟動新市民的住房需求，在房住不炒定位下穩步化解房企債務風險（虞李輝 等，2021）。

二、以新市民住房需求化解房企債務風險的可行性

（一） 新市民的定義

早在2014年，住建部就提出了“新市民”概念。2015-2016年在“三去一補一降”政策指引下，新市民成為房地產去庫存的主力。2022年3月4日，央行和銀保監會聯合發布《關于加強新市民金融服務工作的通知》（銀保監發〔2022〕4號，以下簡稱“4號文”），重點引導金融機構滿足新市民安居需求。據4號文，新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業大中專畢業生等。

（二）新市民人數測算

在4號文明確新市民范圍后，官方口徑的新市民群體約有3億人。此外，我們還可以根據常住人口和戶籍人口的城鎮化率之差來推測新市民人數。截至2020年末，我國戶籍人口城鎮化率為45.4%，常住人口城鎮化率為 63.9%，兩者之間仍存在18.5個百分點的差距，即非戶籍常住人口大約為2.59億人[14億人×（63.9%-45.4%）=2.59億人]。2017-2020年我國戶籍人口城鎮化率每年平均增長1個百分點，即每年約有1400萬人獲得城鎮戶口，取得當地戶籍不滿三年的人口約為4200萬。因此，非戶籍常住人口和取得當地戶籍不滿三年的人口加起來，也在3億人左右。

（三）新市民增量住房需求測算

我國常住人口和戶籍人口城鎮化率之間始終存在一定差距。而這些人中有相當一部分名下沒有住房，或者租賃住房的品質較差。如果能通過出臺有利于新市民購房的政策，即使每年只轉化其中的5%，就可帶來近1300萬人購買商品房、共有產權房，或者租住高品質的保障性租賃房（2.59億人×5%≈1300萬人）。上面是靜態分析，我國城鎮化率還有一定上升空間，新市民總人數還會繼續增加。2021年我國常住人口城鎮化率達64.72%，我國目前的城鎮化率水平與高收入國家80%左右的城鎮化率仍有一定差距。假定每年城鎮化率提高1%-1.5%，則未來10-15年每年將有約1400萬-2100萬人從農村轉移到城鎮，會釋放巨大的新增住房需求。

（四）新市民增量住房需求能夠顯著改善房企現金流狀況

自2018年10月至2021年12月，我國商品房待售面積在49221萬-52789萬平方米之間窄幅波動，可近似認為50000萬平方米就是前幾年商品房待售面積的偏低水平。2022年2月待售面積為57026萬平方米，比2021年12月的51023萬平方米增長11.77%。2022年3月至7月的待售面積均略低于2022年2月的高點。假定以50000萬平方米的待售面積作為比較基準，只需將2022年新增的5000萬-6000萬平方米待售面積消化掉，則房地產庫存就會回到常態水平。假定一套房屋為80-100平方米，需要額外消化的商品房待售面積大約相當于50萬-75萬套住房。即在3億新市民中，只要能在現有基礎上新增50萬-75萬新市民購房，就能消化掉超出常態的房地產庫存。假定每平方米按售價5000-10000元計算，則直接增加房企現金流2500億元-7500億元，將極大地改善困難房企和出險房企的現金流狀況。

三、中央和地方政府支持新市民購房

（一）中央政府支持新市民合理購房需求

2022年3月4日的4號文中，銀保監會和央行要求：“合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。”2022年4月6日國務院常務會議要求提升對新市民的金融服務水平。2022年4月29日中央政治局會議要求各地從當地實際出發，完善房地產政策，支持剛性和改善性需求。2022年5月15日，央行發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照2022年8月的5年期以上LPR值4.3%計算，首套房貸利率最低可為4.1%。

（二）地方政府多措并舉支持新市民購房

各城市紛紛通過向養老家庭和多孩家庭傾斜政策，讓更多家庭擁有購房資格和能夠購買更多套房屋。同時，還通過放寬首套房認定標準、降低商業貸款的首付和利率、擴大公積金最高貸款額度等幫助購房人獲取更多低成本信貸資金。此外，一些城市還通過加大購房補貼、減免稅收、取消限售等鼓勵居民購房。此外，各地對于新市民還采取了一些有針對性的支持政策。（1）放寬新市民購房資格。例如：杭州將外地戶籍居民購房的社保或個稅繳納要求縮短至12個月；太原規定新市民和青年人首次購買新建商品住房，無需提供落戶、社保和納稅等證明。（2）創新信貸品種。各城市積極創新購房貸款產品，使貸款金額、利率、期限、還款方式更契合新市民特點。例如：四川省住建廳聯合省農行全面推廣“農民安家貸”，根據農民的特點還款可以是一年一次、一季度一次，或者是半年還款，較為靈活。

四、堅持房住不炒定位，滿足新市民購買商品房需求

中央和地方政府出臺了多項促進住房需求的政策，以支持包括新市民在內的自住型購房者，進而加快房企銷售回款，緩解房企現金流壓力，化解房企債務風險。但現有政策及其執行中仍然存在改進空間：第一，需要從信用源頭上破解新市民住房金融供給不足的問題；第二，多項寬松調控政策相互疊加，可能在執行過程中偏離房住不炒，導致投機炒房再度活躍。為此，一定要堅持房住不炒定位，整合新市民信息，完善新市民信用評價體系，鼓勵新市民購買商品房。

（一）堅持房住不炒定位

在釋放新市民合理住房需求的同時，一定要堅持房住不炒，明確區分自住型購房者和投機型購房者，防止2008年底至2009年、2014年第四季度至2016年秋寬松政策層層加碼，投機炒房盛行和房價飆升的現象再次重演：（1）合理界定首套房標準，將寶貴的信貸資源用于新市民等自住型購房者。2022年初以來樓市調控放松，一些城市將首套房認定標準從之前的“認房又認貸”調整為“只認貸不認房”，新標準使頻繁買賣房屋的投機炒房者也能夠享受首套房優惠政策，使寶貴信貸資源服務于投機炒房者。為此，建議各地根據情況對“只認貸不認房”的首套房標準進行細化，例如：可要求上一筆房貸的首次還貸時點距現在至少3年甚至5年以上，且該家庭曾經累計擁有房產數量不超過3套。通過設定相鄰兩次房貸的時間間隔和限定累計房產套數，保證首套房優惠政策和寶貴的信貸資源真正用于支持新市民等自住型購房者。（2）在已經出臺多項寬松政策后，不要再將增值稅免征年限由5年縮短為2年。一些城市已經取消限購、限貸和限售，同時降低首付和利率，上述旨在促進自住型需求的寬松政策恰逢其時。但由于自住型購房者通常會在一套房屋長期居住，因此將增值稅免征年限由5年縮短為2年對自住型購房者基本沒有影響，反而大幅降低了投機炒房者的交易成本。因此，建議繼續執行增值稅5年免征的政策，避免縮短免征年限后引發投機炒房盛行。（3）在簽訂房屋按揭貸款合同時，要求業主對已購新房和已有存量房屋簽訂自住或不空置承諾。在很多城市，人們對空置房的投機炒作導致房價虛高，因此要在支持新市民住房需求的同時從增量住房入手嚴厲打擊炒房者。業主可自行出租，或將房屋轉移給機構投資者并賦予其對房屋的用益物權和擔保物權（羅誠誠，2019），機構投資者再將房屋出租進而降低空置率。可通過集成小區智能門禁的人員出入信息、物業水電暖燃氣繳納信息，特別是近年來小區核酸檢測涉及的居民及其住房信息，判斷業主是否履行了自住或不空置承諾。對不履行承諾的業主，可以采取提高其貸款利率、暫停其未來若干年內貸款資格等懲處手段。只有讓住房真正回歸其居住屬性，才能震懾和打擊投機炒房者，從而使信貸、稅收等優惠政策完全惠及新市民等自住型家庭，并進一步約束房企的盲目擴張行為，從源頭上避免大規模房企債務違約的再次發生。

（二）整合與新市民相關的政務信息和金融信息

長期以來新市民獲取房貸難度較大，除了其社保和稅收的繳納記錄不完整、繳納年限較短等原因外，還與銀行等金融機構難以獲取新市民的信用信息密切相關。為此，可先從集成新市民有關的政務信息入手，再將其政務信息和金融信息整合到一起。（1）整合與新市民相關的政務信息。加快推進信息系統整合，將分散、獨立、交叉的部門信息系統整合為互聯互通、信息共享、業務協同的政務信息綜合平臺。在政務信息綜合平臺下設居民信用信息子平臺，將包括新市民在內的居民的性別、年齡、居住地址、工作單位等基礎信息與核酸檢測和疫苗接種等防疫信息、社保和醫保繳納信息、物業水電暖燃氣繳納信息、個人名下房產信息、 撫養贍養信息等整合到一起，并鼓勵居民通過“自己填報+信息承諾”等補充完善自身信息。（2）整合新市民的政務信息和金融信息。為適應新市民流動性強的特點，要加快新市民相關政務信息在不同省市間的整合，并將新市民相關政務信息與央行個人征信系統相對接，力爭涵蓋新市民的公積金、社保、醫保、民政、不動產、貸款等各類信息，促進居民信用信息子平臺的不斷完善。

（三）完善新市民信用信息評價體系

在整合各類新市民信息后，完善新市民信用信息評價體系還需從以下方面入手：（1）優化新市民信息共享方式。支持有需求的銀行、保險、擔保、信用服務等機構接入政務信息綜合平臺下的居民信用信息子平臺，靈活采取物理歸集、系統接口調用、數據核驗等多種方式共享相關信息。（2）特色信息與其他信息相互補充和驗證。銀行還可根據業務需要，與其他公司合作，獲取新市民的更多特色信息。例如，銀行可與滴滴、美團等互聯網公司合作，獲取網約車司機、外賣騎手等人員的累計從業時長、接單量、獲贊數、安全行駛公里數等數據，特色信息與政務信息、金融信息互為補充，互相驗證，從而使銀行能夠更精準地評估新市民的信用狀況和債務償還能力。（3）開發特色信用評價模型。鼓勵銀行在合法合規的基礎上積極探索大數據技術應用，針對新市民較為集中的行業開發特色信用評價模型，實現對新市民的精準“畫像”。通過精準評估新市民的信用水平，扶持部分有能力、有意愿的新市民購買商品房，既增強新市民歸屬感和社會融入程度（樊佩佩，2021），又通過促進房屋銷售助力房企化解債務風險。

五、滿足新市民的住房保障需求，化解房企債務風險

現有政策側重于鼓勵新市民購房，卻較少提及如何將困難房企和出險房企的住房供給與新市民的住房保障需求有效對接。本文創新性地提出將出險房企和困難房企的滯銷商品房轉化為共有產權房和保障性租賃住房，以滿足新市民多層次的住房需求來化解房企債務風險。

（一）將滯銷商品房轉化為共有產權房

自2017年以來，以西安、石家莊等為代表的大中城市通過放松落戶條件、加大購房補貼等政策使具備購買商品房能力的新市民實現了購房愿望，剩下的未購房新市民、沒有經濟實力購買商品房者應該不在少數。而共有產權房所需首付較少，剛好與具備一定經濟實力但卻無力購買商品房的新市民群體相契合。根據各地共有產權房實踐，居民通常擁有50%-80%的產權份額，而多數城市首套房的首付比例已經降至20%，即居民只需支付總房價的10%-16%作為首付，這會極大地降低新市民的購房成本。操作層面，保障房運營管理機構與當地住建、自然資源、銀保監、央行、財政、房地產業協會、違約房企等共同溝通協調，摸清違約房企滯銷商品房的位置、套數、面積、戶型等情況，商討由保障房運營管理機構購買違約房企的滯銷商品房并將之轉化為共有產權房的具體操作細節，主要涉及以下方面：（1）滯銷商品房市場價格和折價收購價格。（2）滯銷商品房改造為共有產權房及后續運營的成本。保障房通常是建筑面積不超過70平方米的小戶型，而商品房面積較大，因此需要通過改造使滯銷商品房符合保障房標準。（3）對共有產權住房的財稅支持政策。（4）地方政府和新市民的產權份額比例。（5）新市民購買共有產權房的首付比例和支付方式。（6）如何將財政預算安排的資金、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益等用于新建保障房的資金，轉化為購置滯銷商品房和后續改造的資金。（7）給予新市民貨幣補貼，由新市民在市場上自主購買小戶型商品房，并將房屋性質變更為共有產權房。在摸清情況后，縮減新建保障房套數，并將出險房企和困難房企的滯銷商品房轉化為共有產權房，既可節省政府財政資金，又可避免土地等資源浪費，還可化解房企債務風險，最終實現多方共贏。

（二）將滯銷商品房轉化為保障性租賃住房

新市民中的年輕人工作時間短、積蓄少，難以支付首付款，沒有能力購買商品房和共有產權房。此外，一些新市民就業不穩定、流動性較強，并不長期工作生活在某一城市。因此，需要通過保障性租賃住房來解決這些新市民的安居問題。根據國務院辦公廳《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），保障性租賃住房的來源分為存量房屋改造和新建兩種。“十四五”期間，人口凈流入較多的40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）⑤。由于2022年以來待售商品房規模增長較快，可考慮適當減少新建保障性租賃住房的套數，以存量房屋改造為主。國辦發〔2021〕22號文規定，存量房是指閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，并未包括居住存量房屋。與非居住存量房屋相比，居住存量房屋的水電暖天然氣等生活設施配套齊全，建筑設計更適合居住，只需略加改造就可供新市民入住。因此，居住存量房屋除可轉化為共有產權房外，還應被允許改造為保障性租賃住房。若當地新市民收入較低且流動性強，轉化為保障性租賃住房的比例就應更高些。通過保障性租賃住房解決新市民的居住問題后，還要培育社會組織和市場元素參與社區治理，配套租住同權制度改革，增強新市民的獲得感、幸福感和安全感（武中哲，2021）。總之，將出險房企和困難房企的滯銷商品房轉化為保障性租賃住房，既可節省寶貴的土地資源，避免鋼鐵、水泥等建筑材料的浪費，又可加快債務纏身的房企紓困，可謂一舉多得。

（三）將在建工程轉化為保障房

除了待售商品房大量滯銷外，出險房企和困難房企還可能因缺乏資金而導致在建工程停建。這些在建工程多位于配套成熟的地區，甚至有些坐落在核心地段。相較于開啟新的施工項目，絕大部分在建項目早已完成了前中期的規劃報建、施工許可、夯實地基等環節，復建成本低，重啟速度快，施工周期短。此外，在建工程還具備交易對價低廉的優勢。但由于在建工程信息封閉，以及可能存在一些債務糾紛和法律訴訟，難以尋覓到合適的接盤者。因此，由保障房運營管理機構收購在建工程用于共有產權房和保障性租賃住房項目也許能夠成為破題之道。首先，從眾多房企的在建項目中甄選出有復建可能的項目，相關條件應包括建設手續齊全、周邊配套設施完善等。其次，對于只是資金周轉出現問題的在建工程，保障房運營管理機構可直接收購。對于出現多方經濟、法律糾紛的爛尾工程，政府和法院應統籌聯動厘清利益權屬，為收購掃清障礙。綜上，保障房運營管理機構出資收購違約房企的在建工程，并委托違約房企繼續建設，房屋建成后既可以作為共有產權房也可以作為保障性租賃住房，還可以賦予房企回購的權利。總之，通過資金注入，讓在建工程盡快竣工并發揮房屋的居住功能，進而增加房企流動性，化解房企債務風險。

（四）利用REITs融資

收購出險房企和困難房企的滯銷商品房和在建工程，以及在建工程的后續建設等都需要大量資金。由于保障性租賃住房有較為穩定的租金收入，故可考慮利用REITs融資（王家華 等，2016）。2021年6月24日，發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，明確人口凈流入大城市的保障性租賃房項目被納入試點。2022年7月15日，滬深交易所分別發布保障房REITs指引。2022年8月，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和北京保障房REIT公開發售，并受到市場追捧。故可參照紅土深圳安居REIT等項目的運作模式，即原始權益人將所持有基礎設施項目公司的100%股權轉讓給計劃管理人，基礎設施基金擬以募集資金認購專項計劃資產支持證券的全部份額。需要注意以下幾點：(1)在政策層面要允許將居住存量房屋改造為保障房。(2)要及時認定其為保障房項目。(3)地方政府在金融、稅費、水電價格等方面要加大對保障房項目的支持（倪鵬飛，2017）。(4)要確保REITs順利發行。富有競爭力的回報是REITs順利發行的前提。目前商品房的租金房價比較低，保障性租賃住房的租金又低于商品房租金，故可從兩方面入手提高租金回報率：一方面，通過批量收購滯銷商品房降低成本；另一方面，地方政府對保障房項目給予一定補貼，而保障房租金收益則全部歸REITs持有人所有。(5)保障REITs持有人的本息安全。采取原始權益人回購、結構化分層、差額補足承諾、評級下調承諾、流動性支持等保障REITs持有人的本息安全（王子柱 等，2021）。綜上，通過多措并舉促進保障性租賃住房REITs的公募發行和持續運營，在幫助新市民實現安居夢的同時，化解房企的債務風險。

注釋

①交換要約指在債務到期之前，債務人與債權人協商將舊債務換成新債務，并就本金、利率和期限等重新達成一致，其本質是為了避免實質性債務違約。

②參見鄭嘉偉的《2021年債券市場違約特征、主體分布和處置進展》

③不含利息，公司金融債務在簽署《債務重組協議》后將按照簽署協議后的到期日執行，相應債務金額在調整后的到期日前將從未能如期償還的債務金額中予以剔除。

④參見杜雨萌的《房地產并購融資規模已超2300億元，專家稱推動樓市穩定是發力方向》

⑤參見住房與城鄉建設部的《 “十四五”40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）》