中山市地籍調查技術方法及問題淺析

銀霞

(深圳市勘察研究院有限公司，廣東 深圳 518026)

1 引 言

黨的十八大提出要加大統籌城鄉發展力度，縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。結合國家建立和實施不動產統一登記制度的要求，圍繞“全域中山”的理念，中山市開展了全市約 700 km2國土空間內宅基地、集體建設用地、國有建設用地的權屬調查和地籍測量，同步開展地上房屋及其附屬設施的調查，以全面查清該市宅基地、集體建設用地、國有建設用地等土地的權屬、位置、界址、面積、用途和地上房屋等建筑物、構筑物的基本情況，掌握真實的土地基礎數據，形成地籍數據、圖件、表冊等調查成果，建立城鄉一體化地籍管理信息系統，為實施不動產統一登記、城鄉建設及土地管理提供準確的數據依據。

2 關鍵技術及工作方法

以“權屬清楚、界址清晰、面積準確”為原則，依據《土地利用現狀分類》《地籍調查規程》《土地登記辦法》《廣東省城鄉一體化地籍數據庫標準》等相關規定、標準，充分利用現有調查成果和登記成果，以及GIS技術、數字測量技術、傾斜攝影測量和數據庫等技術，采用內業清理整合、外業調查、地籍房屋測量、復核審查、內業建庫相結合的方法，完成地籍調查、房屋調查、宗地編碼、數據庫建設和數據統計匯總等工作。

2.1 采用的關鍵技術

本項目外業采用大疆經緯M300 RTK四旋翼無人機(圖1)并搭載SHARE 102s五鏡頭傾斜航攝儀(有效像素1.2億，APS-C畫幅，像元尺寸 3.9 um，正射焦距 25 mm，傾斜鏡頭 35 mm)，傾斜攝影照片地面分辨率優于 1.5 cm。內業采用ContextCapture Center Master軟件，生成高精度、高清晰度實景三維模型，利用采集軟件DP-Modeler采集房屋邊長數據并制作DLG成果。如圖2所示，本施測技術手段先進，作業方法規范，采用國內外知名的空三加密、三維建模、數據采集等軟件，保障了內業數據處理的正確性和可靠性，極大提高了作業效率。三維模型平面精度、高程精度經檢驗，達到設計與項目要求，精度滿足項目需求。

圖1 四旋翼無人機

圖2 模型生產流程圖

本項目數據入庫采用我公司自主研發的地籍調查入庫軟件。該軟件以CAD為平臺，主要功能有宗地屬性錄入、房屋屬性錄入；批量生成宗地圖、宗地草圖等各類圖件；批量導出地籍調查表、房屋調查表等各類表冊；一鍵導出地籍調查成果數據庫等功能。如圖3、圖4所示。

圖3 批量導出地籍信息

圖4 批量匹配宗地信息

2.2 工作方法

本項目借鑒以往地籍調查中的工作方法，結合中山市的實際情況，嚴格按照國家、省、市地籍調查的有關標準和要求，以宗地為地籍調查的基本單元，對標段范圍內包括農村宅基地、農村集體建設用地、國有建設用地等在內的土地進行地籍調查，兼顧地上建筑物、構筑物的權屬調查和地籍測量工作，確保與城鎮地籍調查相銜接，做到不重不漏。同時在地籍調查中嚴格遵循充分使用已有成果的原則、實事求是的原則、統一作業的原則及分期分批提交成果的原則，保證高質量完成中山市的地籍調查工作。本項目的總體技術路線如圖5所示。

圖5 項目總體技術路線

3 地籍調查中遇到的問題及解決措施

在地籍調查過程中為切實保護合法權益，嚴格按“權利法定、實事求是、合理誤差、村民自治”的原則進行宗地劃分，并妥善處理“道路權屬、重證”等典型問題。

3.1 宗地劃分的原則

(1)權利法定原則。經依法登記的土地權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。即已發證的土地應當按照發證范圍確定宗地，不因地物地貌的變化而變化，也不因相關單位、村委、個人的意愿發生變化，村委有不同意見的，可在調查記事中說明，如圖6所示。

圖6 宗地范圍法定原則

(2)村民自治原則。未核發土地證(或超出發證范圍)的空地、臨時性建筑(簡易房、活動板房、圍墻)，按村指界工作小組意見確定宗地范圍。如圖7所示：

圖7 村民自治原則

(3)事實認定原則：未核發土地證(或超出發證范圍)的永久性建筑，按實際用地范圍將未核發土地證(或超出發證范圍)劃分為一個宗地，不因單位、村委、個人的意愿而隱瞞不報。如圖8所示：

圖8 事實認定原則

(4)合理誤差原則：屬集體土地的，由于實際使用范圍和發證范圍套合時部分界址點點位存在輕微差異，依照前面所述原則劃分宗地時，會產生細小圖斑。此時，允許對發證范圍進行適當糾正，以減少碎小圖斑。國有用地應嚴格按照發證界線進行指界。對集體土地發證范圍進行糾正時，界址點點位移動不能超過 15 cm，移動時應盡可能包含永久性建筑。如圖9所示：

圖9 宗地范圍允許誤差原則

3.2 遇到的問題及解決措施

(1)道路權屬的確認

對于有權屬來源的土地，按權屬來源材料確認權屬并劃分宗地；而對于無權屬來源的土地，按照實際范圍劃為一個宗地，暫不確定權屬。

(2)樓盤小區、集資房等情況宗地劃分

未發小證的，按大證劃分宗地；未發大證的，按小證劃分宗地。既發大證又發小證的，以發小證的分攤土地為單位劃分宗地，從大證中扣除，剩余部分作為一個宗地。

(3)已發證宗地和未發證宗地指界的確定

已發證宗地和未發證宗地都應當按照相關規定完成四鄰雙方指界；對于未完成四鄰雙方指界的，應采用公示方式。

(4)重證問題

重證是指同一地塊有兩本產證，但出證的時間不一樣。針對該問題需要查詢檔案，屬上下手關系的，以最終檔案為準。不屬于上下手關系的，經雙方權利人協商同意，以實際指界為準，并在調查表的調查記事中說明。雙方權利人有爭議的，按爭議地處理。

(5)土地實際使用人與發證權利人不一致問題

針對土地實際使用人與發證權利人不一致的(因權利人已故、私下轉讓、出租、被他人侵占等)情況，調查表填寫應以發證的數據資料為準，相關情況可在調查記事中說明。權利人已故的，調查表中權利人后增加“(已故)”，相關指界簽字工作由所有法定繼承人共同簽字或委托其中一人指界簽字。

(6)界址點的相關問題

已發土地證且土地證上以落水位為界址點的，按土地證確定宗地界線。未發土地證或土地證不包含落水位的按以下方式處理：

①不與其他人的宗地發生沖突、不影響公共區域使用的，經村委會同意，可以將落水位以內的土地納入實際使用范圍，但不作為發證范圍。

②與其他人的宗地發生沖突或影響公共區域使用的，屬公共用地的落水位不納入使用范圍。

4 結 語

中山市地籍調查以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為基本原則，完成測區內的宅基地、集體建設用地、國有建設用地的權屬調查、地籍測量以及地上房屋及其附屬設施的調查工作，全面查清了各類用地的數量、規模，分布、位置、權屬等情況。建立了以宗地為基本單元，集圖件、表冊、數據、權屬來源掃描件于一體的健全地籍檔案，建立了標準統一、格式規范、數據一致的城鄉一體化市級地籍調查數據庫及地籍管理系統。實現了辦證系統和圖形系統一體化管理，真正實現了“以圖管地”，提升權籍信息的社會化應用水平，服務中山市經濟社會建設。