基于漢語需求的泰國海外置業(yè)SWOT 分析及啟示

溫秋敏

（廣西外國語學院 文學院，廣西 南寧530222）

作為“一帶一路”的重要合作伙伴，泰國在商務(wù)、旅游等領(lǐng)域與我國合作密切。 因為地緣、人文旅游資源豐富、價格相對優(yōu)惠等優(yōu)勢，泰國的海外置業(yè)近年來廣受歡迎。 隨著經(jīng)濟趨勢變化，“中文+職業(yè)”的模式被更多地提起，漢語在泰國海外置業(yè)行業(yè)扮演著怎樣的角色，客戶視角下泰國的海外置業(yè)的行業(yè)漢語需求是什么，相關(guān)的行業(yè)職業(yè)人才應(yīng)如何培養(yǎng)，是本文開展調(diào)研的契機。

一、背景

（一）泰國海外置業(yè)現(xiàn)狀

全球的海外房地產(chǎn)市場正在蓬勃發(fā)展，作為一種硬資產(chǎn)， 海外置業(yè)可以提供多樣化的資產(chǎn)類別。據(jù)網(wǎng)站Live and Invest Overseas 調(diào)查，在2021 年度海外十佳購買房地產(chǎn)的名單中（10 Best Places To Buy Real Estate Overseas）泰國排名第四①。 英國《金融時報》 旗下獨立研究機構(gòu) “金融時報機密研究”(FT Confidential Research)2017 年1 月發(fā)布的調(diào)查報告也顯示，泰國房地產(chǎn)市場越來越受到中國的中產(chǎn)階級歡迎②。 海外房地產(chǎn)交易平臺 “居外網(wǎng)”（juwai.com）在2017—2021 年五年間被中國購房者詢問前十的海外置業(yè)國家中， 泰國穩(wěn)居前十；2018 年被咨詢量更是達到了第一名1該網(wǎng)站的Chinese buyers 購房者數(shù)據(jù)，包括來自中國大陸的購房者、來自港澳臺地區(qū)的購房者、海外的中國大陸和華人購房者等不同類型。。 受新冠肺炎疫情影響，2020—2021 年稍有下降，但也躋身前五③，見圖1。對于長期在泰國生活、工作，或是在其他海外國家、地區(qū)的中國（包括海外華人）客戶群體而言，購買泰國房產(chǎn)作為自住、教育投資都是一個不錯的選擇。

圖1 海外房地產(chǎn)交易平臺“居外網(wǎng)”2021 年中國購房者咨詢排名

（二）漢語服務(wù)需求

“漢語需求調(diào)研”是國際中文教育領(lǐng)域的重要內(nèi)容之一， 不僅可以為開展職業(yè)對外合作提供事實根據(jù)， 還可以為教學實習改革和人才培養(yǎng)建設(shè)提供指導，對推動經(jīng)濟、語言文化中外合作具有重要意義。近年來，有不少學者就針對“中文+職業(yè)”展開討論：相關(guān)漢語人才的培養(yǎng)與構(gòu)建途徑、 職場漢語教學模式構(gòu)建與相關(guān)教材開發(fā)④、構(gòu)建“中文+職業(yè)”教育高質(zhì)量發(fā)展新體系應(yīng)融合中外需求加強調(diào)研等⑤。而目前針對泰國國別化的“中文+職業(yè)”現(xiàn)狀，多為“中文+旅游”“中文+導游”等⑥，也有學者基于泰國學生實習報告討論了商務(wù)漢語在泰國職場中的需求及啟示，或是針對中泰經(jīng)濟合作領(lǐng)域的“中文+高鐵”等展開的調(diào)研及路徑研究等。 但目前針對中國建筑、房地產(chǎn)、海外置業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的“中文+”研究還較少， 一般是圍繞泰國投資房地產(chǎn)的人口滿意度、影響泰國的房地產(chǎn)決策的因素調(diào)查研究⑦、 泰國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展趨勢和開發(fā)模式為主，“中文+”類別的成果不多。

綜上所述，鑒于泰國海外置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和漢語服務(wù)需求，相關(guān)行業(yè)開展調(diào)研分析具有緊迫性。 在分析客戶漢語需求和服務(wù)存在問題的基礎(chǔ)上，運用SWOT 分析法， 對當前漢語需求下泰國海外置業(yè)的優(yōu)勢和劣勢、機會和威脅等因素進行分析，在此基礎(chǔ)上提出對泰國語言服務(wù)及其相關(guān)人才培養(yǎng)的建議，以推動中泰“中文+職業(yè)”教育高質(zhì)量發(fā)展。

二、泰國海外置業(yè)的漢語需求

（一）研究問題

擬對在泰購買房產(chǎn)的中國客戶進行調(diào)查， 被訪者在泰國購買房產(chǎn)后在泰國維尚室內(nèi)設(shè)計公司進行裝修設(shè)計， 對影響購買泰國房產(chǎn)的影響因素及滿意度進行調(diào)研， 得到中國購房者在泰國購房的調(diào)查報告2調(diào)查報告數(shù)據(jù)來自江曉風：中國居民赴泰國購房的調(diào)查報告，2021.學位論文，未公開發(fā)表；本文第一作者為該學位論文的指導老師。。結(jié)合所查閱到的文獻、數(shù)據(jù)及訪談，本文擬探究兩個核心問題： 一是客戶視角下泰國海外置業(yè)的行業(yè)漢語需求是什么？ 二是面向未來的類似“中文+職業(yè)”的語言需求、服務(wù)對策及教學應(yīng)該如何改進。

（二）購房調(diào)查數(shù)據(jù)

在這項關(guān)于中國購房者在泰國購房的調(diào)查報告中，購買房產(chǎn)的影響因素及滿意度的調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)顯示，購買房產(chǎn)的各項影響因素中，選項分別得分并排序，滿意度第一名是房產(chǎn)價格，第二名是周邊位置，第三名是優(yōu)惠政策，第四名是公寓設(shè)施，第五名是咨詢服務(wù)，第六名是售后服務(wù)，第七名是交通便利，第八名是泰國環(huán)境。

在本次調(diào)查中可以得知，被訪者對于已購買的泰國房產(chǎn)整體滿意度較高，尤其是泰國公寓價格相對實惠， 位置一般也在泰國較知名的城市如曼谷、清邁或者是海濱城市， 擁有較好的旅游度假資源。為吸引在泰的中國客戶購買房產(chǎn)，泰國政府及企業(yè)出臺了系列優(yōu)惠政策， 加大了海外客戶的吸引力度。 與此同時，受訪者對泰國的交通、環(huán)境的滿意度較低。 泰國基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施相對薄弱，除了首都曼谷有地鐵及輕軌等相對便利的交通設(shè)施外，其他城市只有公共汽車等交通設(shè)施，相對其他國家地區(qū)的交通便利度較低。 即使在首都曼谷，由于主干道較窄，也經(jīng)常會發(fā)生交通擁堵的現(xiàn)象。 而泰國雨季的雨水密度大、持續(xù)時間久，下水道處理系統(tǒng)難以應(yīng)對城市道路內(nèi)澇等問題。 受訪者對此感到不太滿意，認為應(yīng)該盡快優(yōu)化公寓的公共區(qū)域環(huán)境，改善房產(chǎn)周邊交通設(shè)施，提高房地產(chǎn)的物業(yè)管理水平等。

表1 購買房產(chǎn)的影響因素及滿意度調(diào)查表 （單位：%）

（三）泰國海外置業(yè)的漢語需求

筆者注意到兩條關(guān)于漢語語言能力相關(guān)的影響因素，與泰國海外置業(yè)的漢語語言服務(wù)相關(guān)，分別排在第五位的咨詢服務(wù)和排在第六位的售后服務(wù)。 為了保證調(diào)查問卷數(shù)據(jù)的真實性及一致性， 筆者同時對在泰國曼谷工作的中國購房者W 進行了一對一訪談， 以獲取更為詳細的泰國海外置業(yè)中真實的漢語需求。在泰國，購房手續(xù)繁多，除了基本購房資料、手續(xù)外，還包括申請銀行貸款所需文件、銀行貸款利率、 貸款審批速度等以及海外環(huán)境下應(yīng)考慮的外匯辦理問題，如果在泰的房地產(chǎn)銷售、咨詢?nèi)藛T具備一定的漢語能力，可以準確地為客戶提供漢語咨詢、建議和幫助。良好的咨詢及售后服務(wù)，可以在很大程度上影響在泰工作的中國人、 海外華人移民群體購買房產(chǎn)的決定， 房地產(chǎn)銷售商應(yīng)重視培養(yǎng)公司員工的漢語能力，針對主要客戶群，招聘擁有漢語能力、熟悉中華文化的當?shù)貑T工。在銷售信息渠道方面，大多數(shù)被訪者的購房途徑都是通過朋友推薦， 因為語言不通等問題， 所以較少從網(wǎng)站或微信等其他渠道獲取購房信息。 被訪者W 在一對一的訪談中也表示，在泰工作的中國人基本上是通過中國人相互推薦了解相關(guān)的售房渠道等，由于中泰文化差異，泰國本地人喜歡的戶型并不受中國人歡迎， 客戶的需求不一致。 因此，針對目標客戶群體，推薦符合需求的房產(chǎn)戶型，制作可讀懂的漢語銷售廣告，與泰國華文新媒體合作，增加發(fā)布房產(chǎn)銷售的信息渠道，能夠快速給感興趣的客戶提供漢語服務(wù)。

三、漢語需求下的泰國海外置業(yè)SWOT 分析

根據(jù)調(diào)查結(jié)果， 結(jié)合泰國海外置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，面對潛在客戶的漢語需求，我們運用SWOT 分析目前情形下泰國海外置業(yè)銷售發(fā)展，具有的優(yōu)勢和劣勢、面臨的機會和威脅，為相關(guān)行業(yè)的漢語需求及語言服務(wù)提出具體可行的對策建議。

（一）泰國海外置業(yè)的優(yōu)勢（Strength）分析

1.價格優(yōu)勢。 通過對在泰國購買房地產(chǎn)的中國客戶目的研究發(fā)現(xiàn)， 多數(shù)人是為了生活上的方便、工作舒適、將來退休和商務(wù)投資，在泰國購買房地產(chǎn)有很高的吸引力。 大多數(shù)被訪者都持相同觀點，如果符合自己的工作生活需要，他們認為在泰國擁有房地產(chǎn)相對容易，與中國大陸、港澳臺或海外華語國家地區(qū)相比價格更便宜。 一對一受訪者W 表示，其購買的房產(chǎn)位置主要考慮靠近曼谷的華人聚集區(qū)，華人較多，遇到節(jié)假日感覺氛圍也更好。 而且離自己工作的公司不遠，上下班方便，雖然價格較貴，但是和國內(nèi)的房價相比，甚至還低于國內(nèi)一些西部省會城市的中心地段價位。

2.優(yōu)惠政策。 房產(chǎn)位置位于著名的城市且具有良好的人文、旅游資源，投資回報相對較高，工作自用、教育都較合適。一對一受訪者W 表示，對比過好幾個針對中國人或華人的公寓小區(qū)，小區(qū)的配備設(shè)施都不錯， 泰國海外置業(yè)的促銷廣告有吸引力，購房優(yōu)惠較多， 小區(qū)有時候還會配備優(yōu)惠車位等，公寓社區(qū)內(nèi)有影響力較高的國際學校等，且在泰國頒布的經(jīng)濟政策及法律中有利于外國人投資、 購買、銷售房地產(chǎn)的規(guī)定。

（二）泰國海外置業(yè)的劣勢（Weakness）分析

1.語言不通。 在泰國購買房地產(chǎn)時遇到的大多數(shù)問題是語言不通問題，因為許多受訪者不會說泰語，也不精通英語，房地產(chǎn)銷售人員也不會說中文。在購房中，根本無法閱讀和理解相關(guān)的文件，必須聘請專門的口譯員進行翻譯。 因此，可能會出現(xiàn)一些非法的中介及代理， 增加不必要的費用及手續(xù)，還有被騙的風險。

2.手續(xù)復雜。在接受訪談時，大多數(shù)被訪者表示海外購買房產(chǎn)相當復雜，根據(jù)泰國法律，無法購入土地建設(shè)別墅，只能購買公寓等。 同時，也存在購房文件難懂，銀行貸款手續(xù)復雜等問題。

（三）泰國海外置業(yè)的機會（Opportunities）分析

1.泰國“4.0”計劃。 2016 年，泰國政府提出泰國“4.0”戰(zhàn)略，是整個泰國外資政策與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方案的統(tǒng)稱， 系統(tǒng)規(guī)劃了未來泰國社會經(jīng)濟發(fā)展目標、重點投放領(lǐng)域等。泰國“4.0”確定了未來經(jīng)濟發(fā)展的十大目標產(chǎn)業(yè)部門，一是提升泰國現(xiàn)有5 個工業(yè)的附加值，即汽車、智能電子、高端及醫(yī)療旅游、農(nóng)業(yè)和生物技術(shù)、食品。 二是推動5 個以創(chuàng)新和技術(shù)為驅(qū)動的新工業(yè)發(fā)展，即機器人、航空和物流、生物燃料和生物化學、數(shù)碼工業(yè)、醫(yī)療中心⑧。

2.中泰經(jīng)濟合作。泰國政府大力引進外資、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、合作共建工業(yè)園區(qū)，意將泰國打造成東南亞經(jīng)濟成長的領(lǐng)導者，進而再與“一帶一路”倡議相呼應(yīng)，打造成國家區(qū)域間人流、物流、金融流的中心，而海外置業(yè)符合泰國現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)中的“高端及醫(yī)療旅游”行業(yè)，在泰華商、華人企業(yè)也在積極籌建高端娛樂休閑的一體化社區(qū)。 盡管泰國的旅游業(yè)目前因疫情遭到了一定的重創(chuàng)，但是由于“一帶一路”倡議合作進行，中資、中泰合資企業(yè)越來越多。 尤其是泰國東部經(jīng)濟走廊的開發(fā)建設(shè)，中泰共建羅勇工業(yè)園區(qū)等地已經(jīng)有上百家中資企業(yè)進駐，相信隨著社會經(jīng)濟合作深入，選擇在泰工作、來泰居住生活的中國人將會越來越多，相關(guān)行業(yè)的新需求也會有所增加。

（四）泰國海外置業(yè)的威脅（Threats）分析

1.突發(fā)事件影響。 由于發(fā)生了COVID-19 新冠疫情，這對全球產(chǎn)生極大的影響，泰國的旅游業(yè)和海外置業(yè)也受到了同樣的影響，從前文的居外網(wǎng)海外房產(chǎn)咨詢量變化可知，海外購房者在泰國購買房地產(chǎn)的興趣有所減少①。 雖然這促使泰國房地產(chǎn)企業(yè)降低了房產(chǎn)價格，但是購買用于投資的客戶數(shù)量也減少了，購買泰國房產(chǎn)的中國客戶一般是在泰有固定工作、生活的中國人，更多用于方便工作和生活的自住房產(chǎn)。

2.同類競爭力弱。根據(jù)前文英國“金融時報機密研究”（FT Confidential Research）的調(diào)研報告顯示②，在2010—2015 年間， 泰國海外置業(yè)還沒有大量中國或華人客戶需求，隨著“一帶一路”倡議和泰國“4.0”計劃的提出，泰國逐漸成為中國人最愛的境外旅游地之一，來泰工作、生活的中資企業(yè)、中泰合資企業(yè)的中國員工增多，使中國客戶一度超越俄羅斯客戶成為泰國海外置業(yè)的首位客戶群體。 但是，東南亞國家中的新加坡、馬來西亞，澳洲的澳大利亞等國家，相對是更老牌的早期海外置業(yè)選擇，宣傳、購買及售后渠道更成熟， 在語言及社區(qū)環(huán)境上相比，東南亞的新加坡及馬來西亞，也更具漢語語言、文化優(yōu)勢，與同類相比，泰國海外置業(yè)的競爭力仍需提高。

四、啟示與建議

結(jié)合當前發(fā)展現(xiàn)狀及調(diào)查結(jié)果，對泰國海外置業(yè)的S-W-O-T 因素綜合分析后， 得出一系列SO、ST、WO、WT 戰(zhàn)略，分析矩陣如表2 所示。

表2 SWOT 分析矩陣

基于社會經(jīng)濟行業(yè)人才市場和人才需求的新變化，對中國對泰國“中文+職業(yè)”語言服務(wù)及其相關(guān)人才培養(yǎng)提出以下建議。

（一）加強多方合作，重視師資建設(shè)

深入行業(yè)或一線進行實地調(diào)研，除了相關(guān)的問卷數(shù)據(jù)調(diào)查等， 還可采用社會學中的田野調(diào)查，從不同受眾群體等多方角度進行實際調(diào)研，對真實的情況進行調(diào)查，是否符合當前實際情況。 在此過程中，除了中、泰國家合作外，校企聯(lián)合、校校聯(lián)合、校政企等多方合作也非常有必要。 同時，重視師資隊伍的建設(shè)，除了重視“雙師型”隊伍互補外，還應(yīng)該加強對授課老師相關(guān)社會文化新知識的培訓，如最新的中泰企業(yè)園區(qū)情況、 中泰經(jīng)濟合作新領(lǐng)域、典型案例，以往在課堂教學、課外培訓中，教師更重視學生的漢語言技能學習，除此之外，應(yīng)該相互學習最新的企業(yè)文化、企業(yè)招聘要求，查閱時政新聞，了解國際、國家合作的社會經(jīng)濟動態(tài)，互通信息有無，建立教師與學生的學習共同體⑨， 共同打造符合需求的團隊。

（二）教學內(nèi)容改革，突出實踐培養(yǎng)

根據(jù)職業(yè)人才需求來完善CSP 漢語教學，教學內(nèi)容的改革應(yīng)符合最新的社會經(jīng)濟所需。 培養(yǎng)未來行業(yè)員工的漢語能力，提高相關(guān)的漢語基本知識素養(yǎng)，對相關(guān)典型的行業(yè)交際場景做到應(yīng)知盡知。 同時，要提高中泰的跨文化能力，尤其是相關(guān)行業(yè)的文化知識。 我們在訪談中了解到，由于泰國房產(chǎn)的銷售員工缺乏漢語言文化能力，對中國客戶在意的數(shù)字，如4、6、8 等數(shù)字樓層的代表、“風水”文化不了解，會導致一些跨文化交際溝通的失敗。 除此之外， 對相關(guān)商務(wù)銷售或物業(yè)管理等的培訓內(nèi)容，教學內(nèi)容設(shè)計應(yīng)突出培養(yǎng)學生的實踐能力。 不僅在教材的教學內(nèi)容中，還應(yīng)該利用一些真實可操作的案例對學生進行模擬培訓，讓學生至少能在實踐中加強認識。 同時，提高學生的職業(yè)能力與素養(yǎng)，包括使用互聯(lián)網(wǎng)查閱信息、動手解決問題、持續(xù)學習的能力等。 使他們在進入職場后，也能保證利用多元的手段及方式進行知識、技能的學習與更新。

（三）重視實習反饋，收集校友信息

社會經(jīng)濟變化迅速，書本或教材信息不可能做到同步更新，這是一個極其耗費人力、 物資、財力的過程。 因此，除了依靠國家政府、校校聯(lián)盟、企業(yè)機構(gòu)、師資隊伍互通有無之外，還應(yīng)該重視國際校友信息的工作。 定期定時進行回訪調(diào)研，從收集的國際校友信息中，可一窺社會經(jīng)濟信息變化。 筆者之前指導的泰國留學生的實習實踐報告及畢業(yè)論文，多以旅行社或酒店為例，現(xiàn)在增加了中國建筑公司的實習、維修設(shè)計及房地產(chǎn)公司的報告等，正與泰國推行的經(jīng)濟政策相似，尤其是已畢業(yè)的國際學生調(diào)研回訪工作， 對之后的教學實習改革，具有一定的參考作用。

五、結(jié)語

文中的被訪者都是來自泰國維尚公司室內(nèi)設(shè)計和裝飾服務(wù)的中國客戶， 從對這些中國客戶的問卷調(diào)查中收集數(shù)據(jù)， 其他數(shù)據(jù)依靠其他網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)或個案訪談來收集，調(diào)查的樣本數(shù)量受到了限制。因此，數(shù)據(jù)的結(jié)果存在一定的局限性。還應(yīng)對其他群體展開調(diào)查，以保證數(shù)據(jù)的可信度。 另外，此次調(diào)查的背景及時間是在新冠肺炎疫情防控期間， 因此調(diào)查的數(shù)據(jù)結(jié)果會隨著時間和形勢的變化而變化。

鑒于泰國海外置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和漢語服務(wù)需求，相關(guān)行業(yè)開展調(diào)研分析具有緊迫性。 在分析客戶漢語需求和服務(wù)存在問題的基礎(chǔ)上，運用SWOT 分析法，對當前漢語需求下的泰國海外置業(yè)的優(yōu)勢和劣勢、機會和威脅等因素進行了分析。 在此基礎(chǔ)上提出對泰國語言服務(wù)及其相關(guān)人才培養(yǎng)的建議，以推動中泰“中文+職業(yè)”教育的高質(zhì)量發(fā)展，并期待這些建議可推廣到泰國其他行業(yè)的漢語服務(wù)需求的應(yīng)對措施中。

注釋：

①Live And Invest Overseas.10 Best Places To Buy Real Estate Overseas[EB/OL].https://www.liveandinvestoverseas.com2021-08-01.

②經(jīng)濟觀察網(wǎng).全球財經(jīng)匯話:中國購房者對泰國房產(chǎn)需求猛增[EB/OL].https://cj.sina.com.cn2017-03-17.

③居外網(wǎng).中國人最愛哪兒?[EB/OL].https://list.juwai.com2021.

④張博.從教材開發(fā)看職場漢語教學模式構(gòu)建[J].國際中文教育(中英文),2021,6(02):38-44+12.

⑤教育項目研究組.構(gòu)建“中文+職業(yè)技能”教育高質(zhì)量發(fā)展新體系[J].中國職業(yè)技術(shù)教育,2021(12):119-123.

⑥溫秋敏.基于泰國“中文+職業(yè)技術(shù)”需求的應(yīng)對策略研究[J].教育觀察,2021,10(42):66-68.

⑦Pawika Sumanotham.如何吸引中國人購買清邁公寓[D].東華大學,2019.

⑧俞懿春.“泰國4.0”志在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型[N].人民日報,2017-05-02.

⑨張茜雯,溫秋敏.基于學習共同體視角的商務(wù)中文教學設(shè)想[J].現(xiàn)代語文,2021(08):83-89.