房地產企業(yè)抗風險能力評估指標體系構建與實證研究

趙慶鋒 ZHAO Qing-feng

（江蘇煒賦集團天鵬置業(yè)有限公司，南通 226000）

0 引言

近年來，我國房地產行業(yè)發(fā)展速度較快[1]，特別是最近的十五年里，整個房地產行業(yè)競爭異常激烈。但與國外相比，我國起步較晚，故而部分房地產企業(yè)的內部運行機制還存在諸多問題，房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展面臨較大風險[2]。特別是，在全球經濟下行和新冠疫情疊加影響下，近年來個別房地產企業(yè)瀕臨破產的報道屢屢見諸報端。為此，政府部門也出臺了相應政策來穩(wěn)定房地產市場，但這些政策有一定的滯后性，對于房地產市場的實際變化不能地產企業(yè)進行內部抗風險能力測試，并籍此加強房地產企業(yè)風險預警和抗風險能力建設對房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

我國對于房地產抗風險能力的研究起源于20世紀90年代中后期，主要是集中在房地產風險預警方面。對于房地產市場而言，房地產預警機制能夠作為晴雨表，實時監(jiān)控市場的波動情況，以便于各主體針對風險采取相應的解決措施進行防范。近幾年，許多學者們對于房地產行業(yè)風險預警和抗風險能力方面的研究有了更加深入的進展。何葉榮和陳瑞依據(jù)房地產市場的實際情況，將側重點放在潛在的市場風險上，從融資、供給和庫存三個層面出發(fā)，建立風險評價體系，結合熵值法和模糊綜合評價法來評價房地產風險，從而更加科學合理地制定房地產市場風險防范策略[3]；李雅麗等從資金、庫存、價格、信用以及政策與環(huán)境5個角度構建了房地產市場風險體系，并運用熵權法計算權重，又結合TOPSIS法計算了華東地區(qū)6個省會城市房地產市場風險的貼近度，發(fā)現(xiàn)其房地產市場風險較高[4]；徐光遠等將房價收入比作為房地產泡沫指標，模擬了中國8年來房地產市場的風險，并采用四象限模型，從租賃和買賣市場兩個角度，分析了房地產泡沫對REITs產生的影響[5]；代子月從供求關系、國民經濟和內部協(xié)調三個方面構建房地產市場風險評價指標體系，并建立了基于PSOSVM的房地產市場風險預警模型，并從精確度、召回率等指標和SVM、GA-SVM模型進行對比，得出PSO-SVM在房地產市場風險預測過程中性能更優(yōu)的結果[6]。

目前，房地產抗風險的研究主要是針對整個行業(yè)或某些地域，針對企業(yè)層級的抗風險能力測試評估研究較少。本文從盈利能力、清償能力、成長能力和營運能力四個維度構建房地產企業(yè)內部抗風險能力評價體系，并采用熵權-TOPSIS法對房地產企業(yè)的抗風險能力進行測試評價。評價結果為企業(yè)經營者和投資者加強風險預警提供了重要依據(jù)。

1 評估指標體系

本文選取了反映房地產企業(yè)經營管理狀態(tài)的盈利能力、清償能力、成長能力和營運能力的四方面指標來定量測定房地產企業(yè)抗風險能力[7]。通過采用反映上述4個評價維度的14個評價指標來構建房地產企業(yè)抗風險能力評價指標體系，如表1所示。

表1 房地產企業(yè)抗風險能力評估指標體系

2 抗風險能力評估方法

本文將熵權法和TOPSIS法結合構建熵權-TOPSIS模型。熵權反映各項指標在競爭中相對的激烈程度，熵權越大，表明該指標提供的信息量越多；熵權越小，表明指標提供的信息量越少[8]，采用熵權作為各項指標權重更為客觀。TOPSIS法根據(jù)評價對象與理想目標的接近程度打分，并按照得分情況排序，從而評價研究對象的相對優(yōu)劣[9]。TOPSIS法默認指標權重相同或進行主觀賦權，故而可以通過結合熵權法改進，從而得到更加客觀的評價結果。

首先采用熵權法確定指標權重，計算公式為：

式中，wj為j指標權重，ej為信息熵。

定義Xij為指標標準化矩陣，Wj為各指標權重矩陣，加權規(guī)范化矩陣為：

通過加權規(guī)范化矩陣得到第i個評價對象的正負理想解距離Di+和Di－：

式中，Zj+、Zj-分別為加權規(guī)范化矩陣中j指標的最大值和最小值；zij為加權規(guī)范化矩陣中第i個評價對象第j個指標的值。

最后，計算評價對象i與最優(yōu)方案的相對貼近程度Ci，計算公式如下：

D－越大，則研究對象距離最劣解越遠，研究對象越好；C越大，表明評價對象越優(yōu)。

3 實證分析

本文選取的研究對象包括在上海和深圳證券交易所A股上市的15家房地產企業(yè)，其中，央企4家（F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，F(xiàn)4），地方國企5家（F5，F(xiàn)6，F(xiàn)7，F(xiàn)8，F(xiàn)9），民營企業(yè)6家（F10，F(xiàn)11，F(xiàn)12，F(xiàn)13，F(xiàn)14，F(xiàn)15），各 項 指 標 數(shù) 據(jù) 來 源 于RESSET數(shù)據(jù)網(wǎng)。

3.1 指標權重結果

根據(jù)熵值法的權重確定程序，計算得出反映房地產企業(yè)內部抗風險能力的四個維度14個指標的權重。

從上述結果來看，在進行房地產企業(yè)抗風險能力評估時，四個評價維度的權重差距較大，說明重要性程度有所區(qū)別。總的來看，營運能力（0.458）>盈利能力（0.203）>清償能力（0.188）>成長能力（0.153），說明營運能力在評估一個房地產企業(yè)的內部抗風險能力時最為重要，其中，存貨周轉率的權重是14個指標中最大的，達到0.166，它反映了房地產企業(yè)的銷售能力以及流動資產的流動性，能衡量企業(yè)生產經營過程中存貨的運營效率；盈利能力和清償能力次之；成長能力對房地產企業(yè)抗風險能力的影響相對較弱。因此，房地產企業(yè)在運營過程中應對風險時要有側重點，在保證各項指標正常的同時，要重點關注企業(yè)的營運能力，從而更加高效地提高企業(yè)內部的抗風險能力。

3.2 正負理想解距離和相對貼近度結果

房地產企業(yè)抗風險能力根據(jù)正負理想解距離和相對貼進度來判斷。由公式（3）和（4）求出房地產企業(yè)與正負理想解的距離D以及相對貼近度C，結果如表2所示。

選取的15家房地產企業(yè)的抗風險能力如表2所示。可以發(fā)現(xiàn)，央企和地方國企在抗風險能力上表現(xiàn)較好，15家房地產企業(yè)中排名前十的有9家是央企和地方國企，地方國企F5和央企F2、F1分列前三位，其中作為地方國企的房地產企業(yè)F5以及作為央企的房地產企業(yè)F2貼近度值超過了0.5，F(xiàn)5貼近度值接近0.6，遠遠超過其他房地產企業(yè)，說明F5的抗風險能力最強。而私營企業(yè)的抗風險能力貼近度值排名相對靠后，其均值僅為央企的一半，說明私營企業(yè)的抗風險能力較弱。

借鑒王鳴濤等[10]提出的等級劃分方法，將房地產企業(yè)內部抗風險能力分為“較強”，“中等”，“較弱”3個級別，以貼近度的平均值0.2804為基準，取其150%、100%，即0.4207、0.2804為臨界值。C≥0.4207為“較強”，0.2804

表3 房地產企業(yè)內部抗風險能力等級劃分

從分級結果來看，選取的15家房地產企業(yè)的抗風險能力整體偏弱，劃分為較弱的房地產企業(yè)占50%以上，僅有F1、F2和F5三家房地產企業(yè)的抗風險能力較強。

抗風險能力較強的F1、F2和F5在各項指標上都表現(xiàn)良好，一方面是因為這三家房地產企業(yè)作為國有企業(yè)，對其資金支持力度較大，再加上融資渠道的多樣化，從而減少了資金風險；另一方面其存貨周轉率較高，這得益于企業(yè)的區(qū)位較好，F(xiàn)1和F5位于首都北京，供需水平高，市場購買力強，能較好地消化庫存，降低企業(yè)的庫存風險。

抗風險能力中等的企業(yè)有F3、F4、F6、F7，這4家房地產企業(yè)均為地方國企。可以看出4家企業(yè)的流動資產周轉率和固定資產周轉率較高，說明其資產結構較為合理，生產經營狀況良好，但企業(yè)的存貨周轉率相對較低，變現(xiàn)能力不強，存在較大的庫存風險。

抗風險能力較弱的有F8、F9、F10等9家企業(yè)，觀察9家企業(yè)的高權重指標值，多家企業(yè)的表現(xiàn)不佳，說明企業(yè)內部資產結構失衡，管理人員未能做出及時調整，從而導致企業(yè)內部風險不斷積聚。

4 結論與建議

根據(jù)上述研究可以得出以下兩點結論：第一，根據(jù)各指標權重可以得出所選取的15家房地產企業(yè)的營運能力對其抗風險能力影響較大，盈利能力和清償能力次之，成長能力影響相對較小；第二，基于熵權-TOPSIS分析結果可知，選取的15家房地產企業(yè)整體抗風險能力偏弱，其中作為央企和地方國企的房地產企業(yè)抗風險能力相對較強，而私營房地產企業(yè)抗風險能力較弱。分別從房地產企業(yè)經營者和投資者角度提出幾點建議。

從房地產企業(yè)角度，應高度重視企業(yè)的風險預警和風險管理能力建設，從抗風險能力四個維度看應重點加強營運能力建設，定期檢查企業(yè)的存貨儲存是否恰當，保證企業(yè)生產運行不間斷，產品能有秩序地銷售；定期考察企業(yè)存貸結構的合理性與質量的合格情況，確保生產和銷售任務正常且產品質量合格。

從投資者和消費者角度，可以參考房地產企業(yè)最終的抗風險能力評估結果，企業(yè)的貼近度值越高，則說明其內部抗風險能力越強，進而規(guī)避和降低房地產投資風險，得到高收益的可能性也越大。