《民法典》背景下住宅小區車庫車位的確權登記

文/白楷卿

城市汽車保有量不斷增長，停車位卻無法滿足正常的停車需要，停車位問題已成為重大的民生問題和社會關注度較高的問題。然而，經營性停車場較少，絕大多數的住宅小區車庫車位又由開發商辦理停車場收費許可證，對業主按月或按時收取停車費，有的甚至以長租合同的方式變相出售給他人，還有的被挪作他用，引發了眾多的停車位糾紛。數量眾多的住宅小區車庫車位確權登記長期面臨法律空白，既違背了物權法定原則，又造成大量小區業主與開發商、小區與物業管理單位之間的矛盾糾紛，不利于社會的和諧穩定。隨著《民法典》的頒布實施，對住宅小區車庫車位的確權登記應依法開展，對于存量住宅小區車庫車位的確權登記也應按照自然資源部《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）的相關規定結合各地實際妥善解決。

一、住宅小區車庫車位確權登記與建筑物區分所有權之關系

已經廢止的《物權法》首次引入了“建筑物區分所有權”概念，將建筑物按所有權分為業主專有部分、區分所有權業主共有部分及不區分所有權部分。住宅小區車庫車位作為建筑物的一部分必然應按法律規定進行確權登記。但《物權法》雖然在一定程度上對住宅小區停車位權屬的問題予以明確，但是各方對法律在該問題上過于原則化規定的存在理解差異，對法條的具體適用角度的理解也不盡相同，相關司法解釋又缺乏對具體實施層面的指導，給實務中解決此類矛盾造成了不小的困擾，此類糾紛也因此層出不窮。于2021年1月1日正式施行的《民法典》物權編有關停車位權屬的規定較《物權法》并未調整，對停車位的權屬仍沿用“約定歸屬”的規則，對此社會反響強烈。

目前，司法界、學術界及不動產登記實務界對住宅小區車庫車位權屬問題存在較大爭議，如有登記說、面積分攤說、業主所有說、開發商所有說及約定歸屬說等各種說法。對住宅小區車庫車位的確權登記，各地處理的方式也不盡相同。鑒于我國《民法典》當前采用“約定歸屬”規則，看似是一種公平的方式，但并未改變住宅小區車庫車位歸屬不明的狀況。在法律沒有明確住宅小區車位車庫權屬的情況下，單靠當事人根據房地產買賣合同約定歸屬極易引起各種糾紛，何況如果法律沒有明確住宅小區車位車庫歸開發商所有，開發商與受讓方簽定車位車庫買賣合同的合法性便存異，這種狀況也已無法適應我國社會經濟發展需要。

針對住宅小區車庫車位的歸屬和流轉問題，《民法典》第二百七十五條和《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號，2020年12月23日修正）第二、三、五、六條進行了初步的規定，但其規定過于原則化，導致不同種類的車位在適用時陷入困境。各地的管理條例、辦法雖然對其歸屬和流轉進行了細致的規定，但是其側重點不同，且地方條例及規定對物權作出規定似有越權之嫌，因為對物權的歸屬必須由法律作出規定。中國目前并沒有一個統一的法律體系解決住宅小區車庫車位的權屬問題，導致對住宅小區車庫車位的確權登記也缺少法定依據，不動產登記實際工作中的處理方式五花八門，不利于行政管理的合法性和規范性。為此，在解決住宅小區車位權屬的問題上，筆者主張以建筑物區分所有權制度為框架，從建設工程規劃文件到不動產登記載體都應該明示共有部分的內容，而不是僅僅從專有部分的角度公示建筑物區分所有權。將住宅小區車庫車位劃分為獨立停車位、地面停車位、地下停車位、首層架空型車位和樓頂平臺車位，根據停車位的不同特點，在建筑物區分所有權的理論框架下對其能否作為專有權的客體進行分類明確，最終采用區分原則對其進行權利歸屬的確定。為了進一步明確小區停車位的權屬，筆者建議在研究建筑物區分所有權、物權理論及我國現有立法現狀的基礎上，進一步明確和完善住宅小區停車位各類權屬規定，并在不動產首次登記環節予以確權登記。

二、現行法律、行政法規對住宅小區車庫車位的權屬規定

《民法典》第二百七十五條〖建筑區劃內車位、車庫的歸屬規則〗規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”法律對于車位車庫的歸屬采用“約定歸屬”的規則。

《不動產登記暫行條例》為程序法，未提及業主專有部分、共有部分及其他如停車位等未明確權屬的部分。

《〈不動產登記暫行條例〉實施細則》第三十五條規定：“申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：（一）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；（二）建設工程符合規劃的材料；（三）房屋已經竣工的材料；（四）房地產調查或者測繪報告；（五）相關稅費繳納憑證；（六）其他必要材料。”該實施細則更多側重于對申請不動產登記的程序及要件作出規范，未提及對確定權屬的問題。

該實施細則第三十六條規定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”對住宅小區車庫車位是否屬于“公共場所”、“公用設施”，該實施細則并未明確。

三、不動產登記實務對住宅小區車庫車位的確權登記

（一）不動產權籍調查與不動產首次登記的關系

不動產首次登記是不動產權利的第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。不動產首次登記對不動產在法律層面的歸屬具有重要的意義，其后的轉移登記、變更登記和抵押登記均依據首次登記所確立的權屬進行，如果首次登記不對不動產的權屬進行確權登記，其后一系列程序對不動產權屬的登記則無從談起，所以對住宅小區車庫車位的確權登記首先就是要在環節予以明確。

不動產首次登記建筑物區分所有權及不區分所有權的依據主要為經不動產登記機構審查后的不動產權籍調查成果、不動產權籍測繪成果及判定不動產權屬的其他材料。不動產權籍調查應按照《不動產權籍調查技術方案（試行）》開展，分為權屬調查、不動產測量、成果審查和入庫等內容。不動產權屬調查的核心是查清不動產的權利人，其依據是法律法規規定、不動產權屬來源證明材料。房屋等建筑物/構筑物權屬調查的內容是：查清房屋等建筑物/構筑物權利人、坐落、項目名稱、房屋性質、構（建）筑物類型、共有情況、用途、規劃用途、幢號、戶號、總套數、總層數、所在層次、建筑結構、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積等內容。針對宗地內的建筑物區分所有權的共有部分，還應查清其權利人、構（建）筑物名稱、構（建）筑物數量或者面積、分攤土地面積等。

不動產權籍調查成果主要是不動產權籍調查表：國有建設用地使用權的應包含地籍調查表（宗地圖、界址點坐標表等）；國有建設用地使用權及房屋所有權的應包含地籍調查表、房屋調查表（項目信息表、房屋基本信息表、分棟宗地圖、房產分戶圖等）。不動產權籍測繪成果包括：國有建設用地使用權的應包含地界放點報告等；國有建設用地使用權及房屋所有權的應包含不動產測繪成果審核意見書、房屋建筑面積測繪報告和建設工程竣工測量報告等。判定不動產權屬的其他材料包括但不限于：土地權屬證明文件，土地出讓合同書、劃撥決定書、權利證書等；項目規劃文件，建設工程規劃許可證、規劃復函、規劃驗收合格證等；其他材料，配套公共設施的歸屬說明、開發建設單位提供涉及區分所有權的說明、商品房預售許可證及商品房預售房號清單、合同約定移交政府的公建配套、屬全體業主共有的物業管理用房等。

但是，土地出讓合同書、權籍調查成果、商品房買賣合同對住宅小區車庫車位尤其是地下車庫車位的權屬記載往往不明確或無記載，無法確定是業主專有部分還是區分所有權業主共有部分，再加上法律對住宅小區車庫車位歸屬的模糊規定，使得實操中對住宅小區車庫車位的確權登記也處于模糊狀態。

（二）不動產首次登記對建筑物不同部分的分類處理

1.登記部分建筑面積。實務中，多地不動產登記機構在建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時對可以明確權利人的采用登記發證的方式，根據土地使用權出讓合同、建設工程規劃驗收合格證、不動產權籍調查成果等材料，在房屋首次登記環節確定可登記的部分及建筑面積。房屋首次登記的建筑面積=規定建筑面積（含地上、地下）+核增建筑面積（不含車庫建筑面積），首次登記的權利人為建設單位。

地上建筑物面積分為地上規定建筑面積和地上核增建筑面積。地上規定建筑面積是規劃、土地行政主管部門在建設用地規劃許可證、土地使用權出讓合同書和規劃驗收合格證中規定的地上建筑面積；地上核增建筑面積是規劃行政主管部門為了公共安全，方便公共活動、改善公共環境、鼓勵配建機動車停車位等，經核定允許在地上規定建筑面積指標以外增建的特定用途的地上建筑面積，如架空層、避難層等。地下建筑面積分為地下規定建筑面積和地下核增建筑面積。地下規定建筑面積為規劃、土地行政主管部門在建設用地規劃許可證、土地使用權出讓合同書和規劃驗收合格證中規定的地下建筑面積；地下核增建筑面積是規劃行政主管部門為了公共安全，方便公共活動、改善公共環境、鼓勵配建機動車停車位等，經核定允許在地下規定建筑面積指標以外增建的特定用途的地上建筑面積，如地下車庫、設備用房等。

首次登記后分割分戶到最小不動產單元（可以是棟、層、套）后除套內建筑面積和分攤面積登記在權利人名下外，對土地使用權出讓合同、建設工程規劃驗收合格證、不動產權籍調查中記載的如物業服務用房、業委會辦公用房、物業服務設備用房、消防控制室、人防報警間、架空綠化休閑、內庭院、消防車道、公用設備用房、地下通道、核增的建筑面積（不含車庫建筑面積）計建筑面積的在不動產登記簿上予以記載，權利人為業主共有，不予分戶登記辦證。土地使用權出讓合同中約定未計收地價款的警務室、居委會、文化活動室、垃圾房等可以確定權利人的配套房屋性質為非商品性質。

2.不登記部分建筑面積。建筑物區分所有權業主共有部分為計登記建筑面積范圍內共有部分和不計建筑面積的業主共有部分。所有權業主共有部分中的小區道路、綠地、廣場、泳池等不計建筑面積的部分，填寫共有部分名稱、類別、占地面積，附一張總平面示意圖標識各部位位置及范圍。在首次登記建筑面積范圍內，計建筑面積未分攤的共有部分，如架空/架空綠化、避難層、城市公共通道、平臺、物業管理用房、消防控制室等，填寫共有部分名稱、類型、建筑面積，所在位置填寫棟及層數（屬地下核增及地上停車等未明確產權的車庫，不用記載在共有部分）。

對小區內不計入建筑面積的部分如架空停車、地下停車庫以及道路、綠地、空地、休 地、連廊、走廊、天臺、廣場、泳池等不登記。區分所有權業主共有部分未計建筑面積的共有部分如綠地、小區道路等通過總平面圖標識各共有部分位置；計建筑面積未分攤共有部分的，在樓盤表中記載所在棟及所在層。

這樣一來，在房屋首次登記及分戶分證登記后，住宅小區車庫車位就成了不被確權登記和發證的空白地帶。

四、分類明確住宅小區車庫車位的權利歸屬和不動產登記

（一）住宅小區地面停車位及非人防工程地下停車位的產權歸屬和不動產登記

以建筑物區分所有權理論為切入點，從住宅小區停車位所有權的原始取得與繼受取得兩方面對其權屬進行確權登記。

除地面車庫車位、人防工程涉及的地下車庫車位，其他車庫車位如不在業主分攤建筑面積之內，應依據《民法典》建筑區劃內車庫車位的權利歸屬采用“約定歸屬”的規則，通過約定歸屬的方式，由業主繼受取得其所有權，但屬于區分所有建筑物共有部分的停車位不得約定由開發商所有。在未約定或未明確約定歸屬時，地面停車位屬于全體業主共有，建筑物首層架空層停車位、地面獨立多層停車樓停車位、地下非人防停車位屬于開發商所有，建筑物屋頂平臺停車位屬于該棟建筑物的全體業主共有或為頂樓特定業主專有。

1.地面停車位屬于業主共有。對住宅小區地面停車位，應依據《民法典》第二百七十五條的相關規定對占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位且在規劃文件上明確為停車位的，明確為業主共有，不得約定由開發商所有，開發商無權將停車位隨意出售或租借。房屋權屬調查時權利人為“業主共有”，不填寫具體業主姓名或名稱，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時由不動產登記機構在登記簿上予以記載其面積及用途。

2.建筑物首層架空層停車位屬于專有部分。建筑物首層架空層停車位如不在業主分攤建筑面積之內，則屬于專有部分，開發商因建造行為，按照“誰投資、誰所有”原則，由其原始取得所有權。房屋權屬調查時權利人填開發商名稱，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時由不動產登記機構在登記簿上予以記載其位置、面積及用途。

3.地面獨立多層停車樓停車位屬于專有部分。地面獨立多層停車樓停車位如不在業主分攤建筑面積之內，則屬專有部分，開發商因建造行為，按照“誰投資、誰所有”原則，由其原始取得所有權。房屋權屬調查時權利人填開發商名稱，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時由不動產登記機構在登記簿上予以記載其位置、面積及用途。

4.地下非人防停車位屬于專有部分。地下非人防停車位如不在業主分攤建筑面積之內，則屬專有部分，開發商因建造行為，按照“誰投資、誰所有”原則，由其原始取得所有權。房屋權屬調查時權利人填開發商名稱，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時由不動產登記機構在登記簿上予以記載其位置、面積及用途。

5.建筑物屋頂平臺停車位屬于共有部分或專有部分的組成部分。建筑物屋頂平臺停車位屬于該棟建筑物的全體業主共有或為頂樓特定業主專有。

（二）人防工程涉及的地下車庫權利歸屬及不動產登記

目前，人防工程涉及的地下車庫權屬國家尚無法律法規予以明確，這不利于人防工程建設的資本擴張，不利于平戰結合開發利用層次的提升，不利于平時維護管理和平戰轉換措施的落實，同時也引發了利益歸屬的糾紛，增加了社會不穩定因素。從實踐看，目前部分省市對人防工程產權的認定并不統一。如湖南省于2004年頒布的《湖南省人民防空工程產權管理辦法》（省政府187號令）規定了人防工程實行“誰投資、誰所有”的產權確權原則，明確了人防工程涉及的地下車庫用途、產權歸屬并規定了人防工程涉及的車庫產權登記按房屋登記辦法辦理。根據這一辦法，該省為人防工程辦理了產權證書。江蘇省有關文件規定人防工程歸國家所有。《廣州市人民防空工程建設和使用管理實施辦法》第三十五條規定：“凡建設費用列入商品房綜合開發成本，按規劃統一建設的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作為國家的人防戰備設施。開發建設單位不得出售，并按開發建設單位的隸屬關系，移交市、區人防辦統一管理和使用。”

相關法律法規對車庫車位的產權歸屬未作出明確規定，導致人防工程由于各種原因沒有明確產權歸屬，也沒有對涉及的地下車庫車位進行不動產登記，所以用作地下車庫的人防工程也出現了產權不統一的情況。

筆者認為，人防工程涉及的地下車庫應視為《民法典》第二百七十四條所述的“建筑區劃內的公用設施”，屬于業主共有，房屋權屬調查時權利人應為“業主共有”，不填寫具體業主姓名或名稱。登記機構在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，由不動產登記機構在登記簿上予以記載其面積及用途。

五、探討和結語

針對目前住宅小區車位車庫權屬困境，建議通過完善《民法典》《人民防空法》《土地管理法》《城鄉規劃法》《城市房地產管理法》《物業管理條例》《不動產登記暫行條例》《〈不動產登記暫行條例〉實施細則》以及在未來出臺的《不動產登記法》的有關條款，明確車位車庫確權及不動產登記，使住宅小區車庫車位尤其是人防工程涉及的地下車庫的確權和登記有法可依。

同時，地方可試點國有建設用地地上地下空間確權登記，制定包括地下車庫車位在內的地下房屋等建（構）筑物所有權確權登記辦法，允許國有地上、地下使用權的分層設立、分層使用、分層確權登記。與地表建筑結建的地下建（構）筑物，其土地權利確定為地表國有建設用地使用權，應與地下建（構）筑物一并辦理首次登記。不與地表建筑物直接連為一體而獨立開發建設的地上、地下建（構）筑物，其土地權利確定為國有地上、地下使用權，可單獨辦理國有地上、地下使用權首次登記，并在登記簿和不動產權證書中分別注明“地上空間”或“地下空間”字樣。