城市商圈提質(zhì)擴(kuò)容研究
——以觀音橋商圈為例

張 瑋，徐錦顥

（重慶市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，重慶 400000）

0 引言

1966年，隨著重慶第一座嘉陵江大橋建成，觀音橋地區(qū)成為聯(lián)系渝中半島與江北地區(qū)的重要門(mén)戶，地區(qū)的發(fā)展得到迅速提升，更多的人群選擇在觀音橋地區(qū)居住。而觀音橋地區(qū)所承擔(dān)的城市功能也逐漸由一片農(nóng)田向著江北地區(qū)的重要商貿(mào)和居住區(qū)轉(zhuǎn)變。

如今，經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，觀音橋商圈已經(jīng)隱隱超越解放碑成為中國(guó)西部第一大商圈[1-2]。這里燈火輝煌、高樓林立、交通便捷，是展現(xiàn)重慶國(guó)際化大都市形象的重要形象窗口地區(qū)，代表著重慶城市發(fā)展的未來(lái)。2022年，《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)重慶市培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市實(shí)施方案的通知》[3]正式頒布，位于觀音橋商圈西北片區(qū)的電測(cè)村片區(qū)，是觀音橋商圈提質(zhì)擴(kuò)容的重要組成部分，也是本文研究的重點(diǎn)。圖1為全國(guó)TOP20商圈部分排名。

圖1 全國(guó)TOP20商圈部分排名

1 背景與現(xiàn)狀條件

1.1 高質(zhì)量發(fā)展面臨瓶頸

觀音橋商圈面臨發(fā)展瓶頸。首先，當(dāng)前重慶中心城區(qū)商圈功能、業(yè)態(tài)、景觀風(fēng)貌趨同，特色缺乏，傳統(tǒng)五大商圈的商業(yè)零售業(yè)態(tài)以購(gòu)物中心和百貨為主，觀音橋商圈高達(dá)70%以上。其次商圈業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓庫(kù)存量逐年上升，空置率高于全國(guó)同類城市，優(yōu)質(zhì)商業(yè)商務(wù)租金下滑較多。最后體驗(yàn)式功能缺乏，體驗(yàn)型消費(fèi)業(yè)態(tài)成為商圈未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)社交、體驗(yàn)功能導(dǎo)致新型商業(yè)項(xiàng)目向大體量的綜合體轉(zhuǎn)變[4]。圖2為重慶市中心城區(qū)五大商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成。

圖2 重慶市中心城區(qū)五大商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成

1.2 高品質(zhì)生活有待提高

電測(cè)村片區(qū)整體建筑風(fēng)貌較差。現(xiàn)狀建筑主要以20世紀(jì)80—90年代建筑為主，建筑質(zhì)量一般，觀音橋小學(xué)等建筑修建于80年代以前，建筑結(jié)構(gòu)以磚混為主，現(xiàn)狀質(zhì)量相對(duì)較差。圖3為電測(cè)村現(xiàn)狀。

圖3 電測(cè)村現(xiàn)狀

“孤島型”交通形態(tài)特征明顯，內(nèi)部道路未成系統(tǒng)，對(duì)外聯(lián)系嚴(yán)重不足。現(xiàn)狀主要由建新北路、紅石路、渝澳大道、觀鴻大道等主要干道圍合而成。片區(qū)內(nèi)部與周?chē)饕傻肋B接道路路窄、坡陡、彎急，聯(lián)系性較差。受地形及現(xiàn)狀建筑限制，片區(qū)內(nèi)部道路通行條件較差，盡端路和異型路口較多，未成系統(tǒng)，大量交通需通過(guò)周邊主干系統(tǒng)疏解交通。

內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理，次干路密度嚴(yán)重偏低，交通“斷層”嚴(yán)重，內(nèi)外聯(lián)系不暢。現(xiàn)狀紅石路為快速路三橫線，渝澳大道、建新北路、建北二支路為主干路，觀鴻大道為次干路，內(nèi)部其余道路均為支路。片區(qū)內(nèi)部整體路網(wǎng)密度較高，但次干路密度嚴(yán)重偏低，整體路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理。缺乏系統(tǒng)性較強(qiáng)的次支道路系統(tǒng)，降低對(duì)外及內(nèi)部交通集散效率，大量交通需通過(guò)周邊主干系統(tǒng)疏解，導(dǎo)致交通流過(guò)度集中于主干路。表1為現(xiàn)狀路網(wǎng)密度一覽。

表1 現(xiàn)狀路網(wǎng)密度一覽

1.3 相關(guān)案例與基地特質(zhì)分析

通過(guò)對(duì)當(dāng)前城市商業(yè)中心發(fā)展趨勢(shì)的解讀，世界各大城市中心向著越來(lái)越綜合的方向發(fā)展，有競(jìng)爭(zhēng)力的城市中心功能往往是商業(yè)、商務(wù)以及各類公共設(shè)施集合[5]。同時(shí)，城市商圈業(yè)態(tài)發(fā)展也由單一向復(fù)合、由購(gòu)物向體驗(yàn)的轉(zhuǎn)變，零售業(yè)去零化，加大體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、餐飲類業(yè)態(tài)及休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)比例，空間更加生態(tài)休閑和藝術(shù)化，成為商圈發(fā)展的主旋律。圖4為城市中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。

圖4 城市中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)

通過(guò)對(duì)觀音橋商圈發(fā)展?fàn)顟B(tài)的識(shí)別，發(fā)現(xiàn)電測(cè)村片區(qū)服務(wù)效率低下、道路交通彎曲不暢，社區(qū)服務(wù)設(shè)施布局零散，城市功能結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)商圈未來(lái)發(fā)展需求。

通過(guò)對(duì)場(chǎng)地自然地形與資源稟賦的梳理，基地作為鴻恩寺山體的余脈，原生的起伏地形，順應(yīng)地勢(shì)的城市肌理，承載著部分記憶的現(xiàn)狀建筑應(yīng)予以重點(diǎn)保留。

2 國(guó)際消費(fèi)中心城市導(dǎo)向下的目標(biāo)定位

通過(guò)對(duì)觀音橋商圈發(fā)展定位的分析，對(duì)當(dāng)前城市商業(yè)中心發(fā)展趨勢(shì)的解讀，商圈發(fā)展?fàn)顟B(tài)的識(shí)別，場(chǎng)地自然地形與資源稟賦的梳理，提出中西部國(guó)際大都市時(shí)尚消費(fèi)地標(biāo)的形象定位以及國(guó)際消費(fèi)中心城市示范區(qū)、城市級(jí)體驗(yàn)式商圈的功能定位。將觀音橋商圈西北片區(qū)（電測(cè)村片區(qū)）打造為集居住、辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、體育、觀光于一體的高端生活體驗(yàn)中心，與其他版塊協(xié)作，助力觀音橋商圈建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市示范區(qū)。

區(qū)域功能結(jié)構(gòu)上，未來(lái)觀音橋商圈整體形成“一圈一街四中心”“一廊一軸”的空間結(jié)構(gòu)。其中一圈為觀音橋商圈，一街為夜生活文化街區(qū)（北倉(cāng)），四中心分別為高端生活體驗(yàn)中心、數(shù)字文化體驗(yàn)中心、創(chuàng)意創(chuàng)新中心、體育文化活動(dòng)中心，一軸指的是現(xiàn)代風(fēng)貌展示軸，一廊為夜經(jīng)濟(jì)文化走廊。

3 觀音橋商圈品質(zhì)提升策略研究

3.1 大數(shù)據(jù)分析下產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)引入

3.1.1 結(jié)合產(chǎn)業(yè)分析，引入數(shù)字經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)

目前主城區(qū)商圈業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，但均缺乏體育、演藝、旅游等新興體驗(yàn)式功能。引入產(chǎn)業(yè)分析，探索未來(lái)商圈發(fā)展方向強(qiáng)調(diào)由單一向復(fù)合、由購(gòu)物向體驗(yàn)的轉(zhuǎn)變，空間更加生態(tài)化與藝術(shù)化。在觀音橋既有四大版塊的基礎(chǔ)上，位于西北板塊的電測(cè)村片區(qū)應(yīng)重點(diǎn)填補(bǔ)現(xiàn)狀缺少的時(shí)尚潮流、休閑娛樂(lè)交往功能，并積極打造全球服務(wù)高地，引入數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)等功能業(yè)態(tài)，引導(dǎo)市民生活方式與片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，提升商圈生活品質(zhì)。

3.1.2 結(jié)合大數(shù)據(jù)分析，明確商圈產(chǎn)業(yè)模式，預(yù)留產(chǎn)業(yè)空間

通過(guò)對(duì)重慶3萬(wàn)多個(gè)商店的電子地圖大數(shù)據(jù)挖掘分析，主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供求走勢(shì)、租金空置率以及國(guó)內(nèi)外30余處創(chuàng)新商業(yè)分析，建議觀音橋商圈零售、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例由傳統(tǒng)的5:3:1調(diào)整為1:1:1。

對(duì)主城區(qū)商務(wù)整體走勢(shì)，寫(xiě)字樓、SOHO、LOFT等市場(chǎng)走勢(shì)詳細(xì)分析，細(xì)分未來(lái)商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)，明確商圈商務(wù)市場(chǎng)定位及開(kāi)發(fā)規(guī)模。

對(duì)文化旅游、酒店、住宅等業(yè)態(tài)也進(jìn)行了分析，細(xì)化落實(shí)各產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模。

3.1.3 功能一體化

延伸與補(bǔ)充區(qū)域功能，電測(cè)村片區(qū)的發(fā)展是區(qū)別于傳統(tǒng)商圈商業(yè)中心的擴(kuò)展，而是在現(xiàn)有商圈生活型服務(wù)功能的延伸，更是觀音橋商圈生活性服務(wù)業(yè)（文化、娛樂(lè)）、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)）功能的重要補(bǔ)充。

打造體驗(yàn)式商圈，基于人群訴求分析，結(jié)合觀音橋商圈區(qū)域現(xiàn)狀功能，在滿足人們一站式購(gòu)物需求的同時(shí)，增加文藝展演、運(yùn)動(dòng)康體、旅游服務(wù)等多種功能，引導(dǎo)商圈由體驗(yàn)式綜合體過(guò)渡為體驗(yàn)式商圈。

構(gòu)建24h活力商圈，加強(qiáng)24h時(shí)間消費(fèi)型的綜合開(kāi)發(fā)，做大做強(qiáng)夜經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化商圈現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。

3.2 空間一體化導(dǎo)向下，城市空間形態(tài)優(yōu)化

3.2.1 強(qiáng)化公共空間功能協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)空間一體化

對(duì)外強(qiáng)化公共空間打造。電測(cè)村片區(qū)應(yīng)構(gòu)建聯(lián)系嘉陵公園、觀音橋步行街便捷的慢行聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)地區(qū)慢行系統(tǒng)無(wú)縫銜接。并于渝北商場(chǎng)、軌道站點(diǎn)出入口等地區(qū)預(yù)留足夠的開(kāi)敞空間，構(gòu)建人流入口廣場(chǎng)。

內(nèi)部構(gòu)建活力核。利用建筑退讓空間，構(gòu)建城市廣場(chǎng)，形成片區(qū)公共活力中心。打破室內(nèi)室外，強(qiáng)調(diào)開(kāi)放、休閑和自然，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的開(kāi)放性、體驗(yàn)性、互動(dòng)性、生態(tài)性，更加契合人們娛樂(lè)、休閑、消費(fèi)、購(gòu)物習(xí)慣。

3.2.2 優(yōu)化城市空間形態(tài)，塑造城市特色風(fēng)貌

結(jié)合功能定位、城市空間形態(tài)要求，明確商業(yè)商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代居住區(qū)不通過(guò)的風(fēng)貌特質(zhì)，細(xì)化建筑風(fēng)格、立面、材質(zhì)、色彩、綠色建筑等控制要求。

細(xì)化片區(qū)高度控制，結(jié)合區(qū)域既有建筑高度，合理確定電測(cè)村片區(qū)建筑高度和密度，塑造高低錯(cuò)落、疏密有致的城市特色空間。

3.3 交通一體導(dǎo)向下，交通服務(wù)完善

統(tǒng)籌軌道、對(duì)外交通、內(nèi)部交通、慢行系統(tǒng)。軌道交通方面，在現(xiàn)狀軌道3號(hào)線的基礎(chǔ)上，電測(cè)村片區(qū)應(yīng)主動(dòng)對(duì)接規(guī)劃軌道線，爭(zhēng)取于電測(cè)村片區(qū)增設(shè)地下?lián)Q乘站，強(qiáng)化片區(qū)軌道交通覆蓋。并通過(guò)對(duì)接慢行系統(tǒng)，地下空間利用等，加強(qiáng)軌道交通與城市空間統(tǒng)籌、整體布局、一體化設(shè)計(jì)，創(chuàng)造軌道站點(diǎn)與相鄰城市空間便捷聯(lián)通條件。

對(duì)外交通方面，強(qiáng)化與觀音橋西片區(qū)交通專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)接，調(diào)整西、北大道走線及相交形式，強(qiáng)化服務(wù)功能，減少過(guò)境交通的引入。

內(nèi)部路網(wǎng)方面，面對(duì)服務(wù)效率低下、彎曲不暢的道路交通系統(tǒng)，建議結(jié)合地形重構(gòu)內(nèi)部路網(wǎng)，完善路網(wǎng)體系，提升道路密度。實(shí)現(xiàn)電測(cè)村片區(qū)“小街區(qū)，密路網(wǎng)”的高效通行能力。

慢行交通方面，構(gòu)建空中、地面、地下多層次慢行系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)接觀音橋商圈二層連廊系統(tǒng)，預(yù)留地下通道接口等，加強(qiáng)與軌道交通出入口、地面建筑空間等的聯(lián)系。

強(qiáng)化地下空間開(kāi)發(fā)利用的系統(tǒng)性，地下公共通道與地下商業(yè)服務(wù)空間原則上應(yīng)在地下一層，核心區(qū)商業(yè)商務(wù)地塊地下車(chē)庫(kù)連通可利用場(chǎng)地高差按分區(qū)錯(cuò)層方式實(shí)現(xiàn)，并預(yù)留與金源、新世紀(jì)等地下車(chē)庫(kù)的連通接口。

3.4 強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、傳承和利用

尊重原始地形。作為鴻恩寺山體余脈，應(yīng)對(duì)電測(cè)村（鷂子丘）片區(qū)極具特色的淺丘地形進(jìn)行了保留，成為重慶獨(dú)一無(wú)二的“山丘上的商圈”。

應(yīng)延續(xù)城市肌理，建筑布局與原始地形自然融合，“傍丘而城、亦城亦丘”。

3.5 老舊社區(qū)更新提質(zhì)

針對(duì)讀書(shū)一村、黃桷園、春暉園、小苑一村四個(gè)老舊社區(qū)，采用綜合整治、零星拆除等方式完善社區(qū)配套，提升居住品質(zhì)。

4 結(jié)語(yǔ)

國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)導(dǎo)向下，以往的城市中心區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)已無(wú)法完全滿足城市高質(zhì)量發(fā)展的訴求以及人民對(duì)于高品質(zhì)生活的需求，新的商業(yè)業(yè)態(tài)、新的空間營(yíng)造模式以及更優(yōu)的交通、設(shè)施配套，都影響著城市中心區(qū)、城市商圈下半場(chǎng)的走勢(shì)。相關(guān)管理部門(mén)、從業(yè)人員唯有不斷提高標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)城市提檔升級(jí)，才能讓城市更美好。