房地產開發企業全面預算管理問題及優化對策研究

文/周文彬 （山東平安建設集團有限公司）

隨著我國對房地產調控政策的深入實施，市場競爭逐漸激烈，對房地產企業發展帶來了巨大的挑戰。房地產企業必須加強企業內部控制管理，以應對外部政策和環境的變化。實施全面預算管理可以將企業資源和管理整合起來，對資源和資金進行優化和重新分配，從而提高資源的使用效益，提高內部管理的有效性，確保企業戰略目標的實現，推動企業緊跟時代發展的需求。

一、全面預算管理概念及意義概述

（一）概念內涵

預算思想的雛形，在我國可追溯到春秋時代，孫子兵法《始計篇》中的“多算勝，少算不勝，而況于無算乎”，西漢武宣時期禮學家戴圣編定《禮記·中庸》中的“凡事預則立，不預則廢”，已經彰顯了預算雛形。全面預算管理是管理會計應用以來能夠有效提升企業內部管理水平的重要手段之一，全面預算管理是基于企業戰略目標，將企業全部業務、經營管理活動納入管理范圍，強調全過程、全面、全員參與的預算管理體系，將業務流程、內部信息交互與預算編制、執行、監督分析以及考評相融合，并設置科學、系統的量化指標，優化資源配置，調控企業管理，從降本增效角度分析管理的不足，及時糾正，降低企業經營管理中潛在的風險，促進企業年度經營計劃的實現，推動企業最終發展目標的實現[1]。

（二）重要性

1.協調短、長期戰略目標

隨著改革開放的深入，我國市場經濟體制逐步建立，企業全面預算管理在企業經營管理中發揮著顯著作用，越發受到重視。從實踐來看，房地產企業業務經營活動受市場和政策影響比較大，企業根據宏觀政策方向、市場經濟情況和企業實際發展情況制定長期戰略目標，長期戰略目標相對穩定。全面預算管理是對企業年度經營活動進行規劃，將長期戰略目標進行分解，形成階段性任務目標，確定年度預算。可見，全面預算管理可以協調企業的短期和長期戰略目標，促進企業長期戰略目標的實現。

2.合理配置企業資源

全面預算管理將企業業務活動各個環節的費用支出納入管理，包括項目的報審、設計規劃、勘察、建設施工、驗收備案。全面預算按照各環節、事項費用支出的時間、金額進行統籌安排，并落實到各部門中，以提高企業資源配置的合理性，提高資源的使用效益，避免出現浪費的情況。并根據實際需求編制利潤預算、現金流預算，各筆費用支出的合理性可以在利潤預算中體現，其有效性在現金流預算中體現，便于對整體資源進行合理管控[2]。

3.加強部門之間的協作配合

全面預算管理的有效實施，需要企業全員參與，其中預算的編制、執行、考核需要多部門參與，并對各部門在全面預算管理中的職責進行了明確的劃分，加強了各部門之間的協作，消除各部門之間的信息壁壘，促使各部門從大局出發，主動溝通相關部門進行工作對接，從而提高工作效率。

4.為企業發展注入活力

全面預算管理強調全員、全過程、全面參與，這也決定了房地產企業要將管理目標進行量化分解，并將任務和職責落實到個人、部門。全面預算管理的有效實施，有助于完善企業激勵考核機制和追責機制。通過對部門、個人的績效考核評價，并實行相應的獎懲機制，全面評估員工履職情況，給予適宜的獎懲，以此來提升員工工作積極性、主動性，為企業發展注入活力。

二、房地產企業實施全面預算管理時遇到的問題

（一）管理理念滯后，認識不全

部分房地產企業內部全面預算管理意識淡薄，認為全面預算管理就是財務的工作，與其他部門無關，企業管理者要求財務部門完成年度預算或者項目開發預算，而財務人員一般會按照以往項目的核算數據和經驗，編制項目預算表，發至各部門填報相關數據，財務部門最終進行數據匯總，在此基礎上進行銷售預算、成本預算、利潤預算以及現金流預算的編制。這樣編制的預算沒有充分考慮業務活動的實際情況，缺乏對市場、企業實際情況的考慮，也忽視了與業務的銜接。同時，這種預算編制方式下，部分人員、部門沒有參與到預算編制中，導致預算無法完全反映預算時期各項資源、資金配置的實際情況，數據比較零碎，銜接性難保證；預算指標不符合業務實際情況，可能會給后續預算執行、預算調整以及預算考核評價帶來較大的影響，最終導致全面預算管理效果不理想，無法實現最終的管理目標[3]。

（二）預算編制方法不夠科學

房地產開發企業的主營業務為項目開發建設，項目開發周期較長，一般以年為單位，短則一年，長可達數年，甚至十年，投資規模大，持續性資金支出比較多，對預算編制工作的要求較高，需要企業能有機結合外部市場環境變動，制定柔性預算指標。但實踐中，部分房地產企業采用的預算編制方法較為單一，在預算編制時仍然采用傳統的固定預算、滾動預算等編制方法，對零基預算的應用缺乏重視，雖然提升了預算編制效率，但整體編制較為粗放，未能有效考慮外部環境的變化。部分房地產企業內外部信息溝通不暢，各部門都希望更多的周轉空間，因而在上報預算時往往會虛報數據，而多數房地產企業又還未實現業財深度融合，導致最終制定的預算指標往往要高于實際需求，使得全面預算管理前期預算控制失效，也影響到預算執行與考核工作的開展。

（三）預算執行控制不到位，缺乏科學的動態調整機制

全面預算執行剛性不足導致預算執行失控，無法達到預期目標。房地產開發企業在編制預算，確定量化和具體的規劃時，是基于一定的經濟環境中，但是在實際執行過程中會受到各種各樣因素的影響，特別是宏觀調控政策和經濟環境等因素對房地產企業的發展具有決定性作用，例如限購政策、按揭貸款收緊以及土地供給政策等，再加上項目開發建設階段，各種因素都會影響項目的施工進度，進而影響施工費用，對企業全面預算的執行造成嚴重阻礙。

其次，房地產開發企業普遍存在重視預算編制，輕視預算執行的問題。房地產開發項目在長期的建設過程中，環節多，預算數據也多，除溝通企業內部各部門、合作單位外，還會與政府部門進行聯系，過程中就會產生一些不可預見的影響因素。而多數房地產企業在項目開發過程中一般不會定期進行實際預算執行情況與預算計劃對比分析，主要是以對比財務數據的形式查看預算執行，業務部門也沒有參與到預算執行偏差分析過程中，導致預算執行和分析流于形式，預算執行控制不到位，與預期管理效果差異較大，也無法為企業的決策提供數據支持。最后，房地產企業預算管理中缺乏科學的動態調整機制，導致預算執行過程中出現較多預算外支出，影響預算執行剛性。部分房地產開發企業規定預算一經批準不得調整，對于所有的預算調整申請采用“一刀切”的模式，部分由于外部市場環境突變帶來的成本超支問題，往往只能由項目部通過“以次充好”“降低品質”來實現，或是由于資金不足直接使得項目停工，管理層和項目部產生間隙，心生怨言，不但全面預算管理職能不能得到很好發揮，還會影響到企業管理的穩定性。

（四）預算管理制度細化不足，執行不到位

現階段，多數房地產企業未設立獨立的預算管理組織架構，全面預算管理由財務部門主導，各部門沒有參與其中，無法形成有效的協同機制，其他部門的參與形式主要是在預算編制和預算執行過程中向財務部門提供相關數據，但是由于沒有完善的規范標準，數據傳遞及時性和準確性難以保證。同時，部分房地產開發企業全面預算管理制度籠統、不夠細化，預算管理各環節責任界定不夠清晰明了；全面預算管理不能直觀反映企業中存在的問題，也不能對預算進行動態調整。此外，預算管理制度執行也往往不到位，制度形式化問題嚴重，這也容易導致企業預算管理方案難落實，不利于企業管理目標的實現。

（五）預算執行考核評價機制不健全，難以實現全員參與

首先，部分房地產開發企業缺乏有效的全面預算績效考核機制。雖然企業會定期對各部門、員工進行績效考核，但是并沒有將全面預算管理運行效率納入個人績效考核范圍，也沒有設置科學的考核評價指標體系，只是沿用通用的考核指標，無法真實反映企業預算管控現狀，不能全面識別存在的問題，考評報告失真。其次，缺乏配套的激勵獎懲機制，沒有將績效考核結果與員工的薪資掛鉤，導致員工對企業是否能夠實現全面預算管理目標不關心，也就不會主動參與到全面預算管理工作中，影響全面預算管理的實施效果。

三、房地產企業全面預算管理體系優化建設對策

（一）革新預算管理理念，樹立全員參與意識

首先，企業管理者應從思想入手，強化全體人員對全面預算管理的重視，在企業內部規劃和資源配置方面傾向全面預算管理，并基于實踐推進全面預算管理相關規章制度的完善和優化，明確劃分各部門職責。其次，房地產開發企業應做好內部宣傳及培訓工作，讓各人員系統學習全面預算管理理念，讓員工理解實施全面預算管理對企業發展的重要性。通過實踐，讓員工了解全面預算管理的實施可以提高業務管理效率，從而讓員工能夠樹立預算管理意識，并能夠積極參與到全面預算管理中。在企業內部構建良好的全面預算實施環境。

（二）選擇科學的預算編制方法

房地產開發企業開發項目周期長，流程復雜，包括規劃研究、設計、建設、銷售以及后期運營，受經濟環境和政策影響比較大，因此，在編制預算過程中，應選擇科學的預算編制方法，提高預算的準確性和可行性，確保全面預算管理的順利實施。對于開發項目預算而言，房地產開發企業可以選擇滾動預算編制法，滾動周期可以根據實際情況進行選擇，可以是一年期的短期滾動預算或者3-5年的中期滾動預算。由于滾動預算的預算周期與房地產開發企業項目建設周期相似，可以有效反映企業預算管理情況，為企業經營決策提供參考依據。房地產開發企業可以根據自身情況、信息化水平、資金情況選擇合適的滾動預算周期、滾動頻率，科學編制企業項目預算[4]。

（三）加強預算執行監督力，建立預算執行分析及調整機制

房地產開發公司普遍存在重視預算編制，輕視預算執行的情況，但是全面預算管理的成果并不完全取決于預算編制的合理性和科學性，而是由預算編制、是否投入資源、怎么投入共同決定的。預算編制只是對企業活動的一種資源投入規劃，預算執行才是真正投入資源的過程。由此可見，只有有效控制預算執行，提高預算執行監督有效性，確保企業各項費用支出嚴格按照預算計劃執行，才能保證實現最終預算管理目標。因此，房地產開發企業要加強對預算執行全過程的監督和控制，指定專員借助信息系統實時跟蹤、追蹤預算執行情況，嚴厲制止違反預算方案的行為，提高預算執行剛性。同時，房地產開發企業要建立預算執行分析和調整機制，對預算執行過程進行動態監督分析，并根據實際需求調整預算。房地產行業發展中不可預見因素較多的特點決定了企業全面預算管理實施過程中不能一成不變地按照預算計劃執行。企業在制定預算管理分析調整機制時，可以吸取企業歷史已完成項目、同類型企業、類似項目的數據經驗，在編制預算、預算執行過程中制定合理的預算項目差異范圍；確定固定時間，由財務部門對實際預算執行過程中的差異進行分析匯總。但是由于財務數據在此階段會存在一定的滯后性，因此，各部門要參與到預算差異分析中，根據業務特點確定造成預算差異的原因，對比差異范圍，對差異較大的部分進行重點分析，必要時要進行現場核實。確定預算調整流程，對于確實需要調整的預算項目，根據預算調整流程進行申報，經批準后方可進行預算調整，嚴厲禁止隨意調整預算的行為。

（四）健全預算管理制度，嚴格落實

首先，房地產開發企業應完善全面預算管理組織架構，明確業務項目管理人為預算管理機構負責人，全面協調、統籌全面預算管理各項工作；其次，各部門負責人為預算管理機構成員，明確各部門職責，確保各部門按照要求完成預算管理相關工作；最后，梳理企業業務流程，做好預算編制、預算執行過程中的數據收集和整理，形成系統的職責制度文件。基于完善的組織管理架構，結合各崗位職責情況以及預算管理流程，對全面預算管理制度細化，內容包括預算編制的要求、標準、時間、流程；預算執行和監督制度的監督范圍、職責、方法、反饋流程；預算分析和調整制度的定期進行預算分析的時間、主要參與人員和部門、預算差異范圍；預算考核評價制度的考核對象、考核評價方法、考核評價范圍、考核指標體系、相應的激勵獎懲辦法等[5]。最后，房地產開發企業應加強預算管理制度的執行落實，確保全面預算各項工作順利開展。

（五）優化預算績效評價及激勵機制

首先，房地產企業應完善預算績效評價指標體系。分析細化企業戰略目標和預算管理目標，合理確定績效目標，建立完善的預算績效目標管理體系。編制預算考核指標過程中，要根據各崗位職責劃分、項目實際情況以預算目標，確保績效考核指標與績效目標、企業發展目標保持一致，采用平衡計分卡方式，將財務指標與非財務指標相結合，明確各考核指標權重。在此過程中，要遵循權責相符的原則，根據不同的崗位設置不同的考核指標和權重，突出考核重點，從而形成考核指標體系。其次，完善預算績效考核機制。將人員在全面預算管理實施時的履職情況、預算執行情況等納入績效考核指標范疇，并將考核結果和人員崗位升遷、績效工資計算等掛鉤，借此來提升對人員積極性的激勵效果以及對不合規行為的約束力，有利于全面參與預算目標的實現[6]。最后，建立行之有效的獎懲激勵機制。結合全面預算管理的實施情況，對員工違規操作的，要給予一定的懲罰，如果員工做出特殊貢獻的，給予適當的獎勵。企業要做到獎懲分明，對員工形成良好的約束，充分調動員工的工作熱情。

四、結語

綜上所述，雖然全面預算管理在我國企業中的應用不斷深化，但不少房地產企業在應用時仍存在不少問題。實踐中，房地產開發企業要想有效落實全面預算管理，充分發揮其管理優勢，還需立足企業經營現狀，充分調研市場，提高市場靈敏性，緊跟政策變動，結合戰略目標，制定符合房地產企業發展需求的預算目標。并加強全體人員對全面預算管理的重視和了解，完善相關管理制度以及相應的監管和考核機制。同時要選擇科學的預算編制方法，加強預算執行的全過程監管，提高全體員工的預算意識，全員協作，獎懲分明。借此來不斷完善企業全面預算管理體系，幫助房地產企業實現精細化管理，促進企業轉型升級，實現健康發展。