論房地產企業資產閑置的成因與盤活方法

文/覃燁杭 （梧州市名湖房地產開發有限公司）

閑置資產指的是企業在運行過程中暫時不會使用的各類資產，包括負效、無效以及低效資產，也包括被用途相同的新購資產替代的各類資產。當前隨著社會經濟的高速發展，企業規模不斷擴大，組織機構更加復雜，在產業結構不斷調整和技術水平不斷提高的同時，也不可避免地形成了各種類型的閑置資產。如何將閑置資產進行有效盤活，保證其效益的充分發揮，是企業降本增效的重要路徑，也是提高自身競爭力的有效手段。所以，針對企業資產閑置的成因與盤活方法進行研究，具有非常積極的現實意義。

一、企業資產閑置的成因——以房產為例

（一）炒房過熱的遺留問題

改革開放以來，我們國家房地產行業獲得了高速發展，投資額呈現出了飛躍式增長，逐漸成為我國經濟發展的支柱產業，但是隨著全球金融危機的不斷發展和國內經濟下行壓力的持續增加，房地產庫存呈現出了不斷上升的趨勢，許多企業開發的房產由于錯過最佳銷售時機，房產空置甚至是爛尾樓問題較重。

（二）投資決策不當

房地產企業在進行項目投資以前，未能對行業趨勢、政策環境等進行全面的調查，設計理念較為落后，沒有明確工程項目的消費群體，營銷策略缺乏合理性，項目選址不夠科學，開發的樓盤沒有進行市政配套和公共基礎設施的建設，周邊交通條件不夠便利，這些都會造成樓盤完成開發以后無法及時售出。

（三）非房產服務不能滿足需求

一是房地產企業開發的樓盤項目缺乏配套的物業管理團隊，物業人員的綜合素質較低，管理工作的效率和質量較低，無法滿足新時期人們對居住環境提出的要求，容易造成房產的大量閑置。二是在非房產項目規劃過程中，農貿市場、超市等商業配套，因面積大、總價高而無法銷售，自己管理又因管理能力不足無法產生效益。比如開展酒店業務時，因配套有餐飲，餐飲是全包給廚師團隊，做工不積極，不為公司管控成本，又領取固定工資，造成每個月虧損數十萬元；開展農貿市場業務時，因攤販喜歡在市場外擺攤，市場內空置率較高。

（四）房價偏高

相較于當地居民具有的購買能力來說，房地產項目定價過高。項目開發過程中未能對當期居民消費能力進行全面分析，使得項目開發成本、稅務負擔成本、動遷成本等過高，使得房地產企業無法通過價格降低策略推動房產的銷售，容易引起房產存量的不斷增加。

二、盤活企業閑置資產的意義

在市場經濟環境下，資產利用效率的高低對于企業經濟效益的增加具有直接的影響。資本運營指的是以企業資產價值的保持和增加為目標開展經營管理，將資本經濟獲利作為管理的中心內容，使資產使用帶來的經濟效益最大化。從本質上來說，資本運營主要是資產的流動和價值增加。近些年來，經濟全球化趨勢的不斷發展和市場消費動力的持續下降，使得企業面臨的經濟壓力不斷加大，容易出現各種類型的閑置資產，對于企業的經營發展產生了巨大的影響，主要體現在財務管理、業務優化等各個方面[1]。針對財務管理方面來說，資產閑置會影響財務數據的完整性和真實性，使得財務人員編制出的財務報告無法真實體現企業資產的實際運營狀況，無法為管理層制定戰略決策提供依據。同時，閑置資產由于無法正常流動，會因為競爭力的下降使得其原有價值大幅縮水，影響企業利用其進行資金籌集，容易給企業帶來籌資風險問題。從綜合管理角度來說，閑置資產需要企業安排專門的人員進行維修和養護，還要設置專門的場地進行保管，這些都會使人工和管理增加，容易造成資金浪費問題。

企業資產只有處于流動狀態下才能獲得價值的提升，設備、機器、廠房等閑置資產都屬于一種沉默資本，當其長期處于閑置狀態下時，必然會出現各種無形或者有形的磨損，使得資產具有的應用價值得到大幅降低，而且資產也無法通過生產經營的使用獲得價值的轉移，可能會成為企業的沉沒成本，所以，對閑置資產進行盤活對于企業的生存和發展具有非常重要的意義。一方面，能夠減少閑置資產管理所需的費用，實現企業管理成本的降低。另一方面，可以通過閑置資產出租、出售或者轉讓等方法，使沉默資本變成流動資產，不但可以為企業帶來經濟效益，還可以加快資產的利用，激發企業經營管理的活力。同時，閑置資產盤活可以對決策失誤引起的投資規模過大、投資結構不合理、投資膨脹壓力過大等問題進行及時的修正，對于企業資產價值的保持和增加具有非常積極的意義，是企業實現健康可持續發展的重要路徑。

三、企業資產閑置盤活方法

（一）設置專業化管理團隊，優化組織管理架構

企業要想對閑置資產進行科學的管控和有效的盤活，就要設立完善的組織結構和建立嚴格的管理制度。企業資產的盤活和管理會牽扯到許多的歷史遺留問題，所以要確定資產盤活管理部門的權威性和獨立性，為后續各項工作的穩步推進奠定基礎。在人員構成和崗位設置方面，企業要全面分析業務需求、資源管理、市場環境等各個因素，積極學習和參考國內外標桿企業的成熟經驗，對崗位編制和具體職能進行科學分配，建立起一支具有較高水平的綜合管理員工團隊，包括財務管理人員、資源管理人員、資源使用人員等，從員工質量和數量上為閑置資產的盤活和管理奠定基礎，保證各項工作都與企業的業務特點和發展需求相匹配，更好地適應市場環境發展對企業提出的要求[2]。

（二）加強企業資產管理

首先，企業要對閑置資產進行統一管理。工作人員在對閑置資產進行盤活處理之前，要組織有關部門和人員對企業現有的各類資源進行全面的清查和盤點。其次，要對閑置資產進行全面梳理，找到有關的責任人。針對由于歷史遺留問題造成產權不明或者所屬關系不夠清晰的資產，要全面分析具體成因，找到當時資產處理的負責人。假如不能對閑置資產的歸屬進行有效劃分，要整理相關材料上報給企業領導層，依據產權政策、業務需求、發展規劃等進行重新劃分。再次，建立科學完善的資產數據庫。在對閑置資產的實際情況和歸屬關系進行全面分析以后，企業要建立閑置資產數據庫，對所有的閑置資產進行一對一的建檔管理，具體的內容包括購置時間、投入成本、責任人、使用者、重新劃定的責任人、交接人員等信息，從而在資產的管理和盤活使用中進行權力和責任的有效劃分。最后，定期盤查和不定期抽查。企業在對所有資產進行清查時，要建立科學規范的定期盤查和不定期抽查制度，對各類資源的使用情況進行全面梳理，針對其中存在的違法違規問題進行識別和整改，將風險影響程度降至最低，以免給企業正常經營造成影響。

（三）規范盤活行為，實現有效創收

1.劃分盤活對象

企業要對閑置資產進行全面梳理，不可將不符合閑置標準的資產、后期需要繼續使用的資產劃入盤活范圍內，以免在后期管理中出現問題引起管理混亂。同時，針對存在糾紛的閑置資產，要對其歸屬權問題進行合理劃分，保證盤活計劃的合理性和針對性。企業在對閑置資產進行盤活的過程中，要對其中面臨的難點和熱點進行全面梳理，建立起長效管理機制，從閑置資產的使用、監督、處置等環節入手，對閑置資產盤活工作進行統籌規劃，對有關工作進行規范，建立起一體化的資產盤活管理系統，對有關流程進行規范。同時，針對符合出租條件的閑置資產，要依據企業的業務特點和實際需求制定規范的出租方案和處理辦法，對各個部門和員工的職責進行科學劃分。為了保證各項制度可以規范高效的落實，企業要對閑置資產進行統一管理，加強各個部門之間的合作和協同，實現資源配置的合理化和科學化。

2.分類可盤活資產

企業要結合閑置資產的實際情況制定出針對性的盤活計劃：規模較大的資產或者質量較高的房產可以公開選擇適合租賃的目標進行出租；針對出租難度較高的房產要制定針對性的盤活計劃，加強互聯網技術的應用，積極通過各種媒體進行租賃信息的發布，主動與客戶進行溝通與聯系，拓展招租的范圍，從而創造出更多的價值；針對閑置時間較長或者運營效率較低的資產要積極利用產權充足或者資產流動保證其繼續創造經濟效益，比如針對企業沒有實際使用需求的土地在明確產權歸屬的前提下，可以對其進行出租或者出售[3]。因為許多企業閑置資產規模較大，為了集中進行管理，在進行出租、出售或者轉讓時，要保證招投標過程的公開性和透明性，嚴格遵照有關的政策方針和法律法規進行落實，通過資產的科學評估和預算的嚴格落實將各類閑置資產獲得的收益進行收繳，以免招標人員和經辦員工出現暗箱操作情況，使閑置資產盤活動可以為企業帶來更多的經濟價值。

3.制定多種形式的盤活方案

企業在對閑置資產進行轉讓或者出租時，要全面分析自身業務特點和發展需求，對轉讓出租的實際意向進行科學設計，對符合接收資格的企業進行科學篩選，重點考察通過閑置資產出租轉讓可以與自身建立起良好合作關系或者可以幫助自身進行產業規模和經營范圍拓展的企業，從而通過閑置資產的有效盤活，幫助企業獲得更好的市場發展空間。比如，針對房地產企業來說，政府通過“三公”費用政策的出臺和推行，可以將周邊環境較好、房屋使用狀態優良但是長期處于虧損狀態的賓館酒店等，改造成為辦公專用的樓盤，用來安排關聯機構進行統一辦公，或者通過出租和出售增加經濟收益，從而有效利用自身優勢加快閑置資產的盤活，不但可以有效減少生產和管理所需的費用，而且能夠帶來更多的經濟效益。企業還可以利用公共資源交易中心進行統一拍賣，利用新媒體網絡進行宣傳，保障公開處置的透明性，加強對報名管理、資質審核、風險管理等環節的重視，保證競價方式和秩序的規范性。

4.加快多元化經營發展

企業在對閑置資產進行盤活的過程中，要改變過去的傳統落后方法，對自身理念進行升級轉變，不能將自身始終處于出讓方立場，要根據實際情況進行角色轉變。企業要對政策方針和市場發展的實際情況進行全面分析，將閑置資產盤活作為切入點，對企業全面發展規劃進行科學調整，發揮牽頭引領作用，積極與各類社會主體和意向企業加強合作，不但可以保證閑置資產得到重新利用，而且可以為企業拓展經營范圍，有利于企業多元化發展模式的實現。企業要對市場經濟的變化進行動態關注，建立閑置資產市場化交易平臺，以區域內的產權交易中心為基礎，通過資產市場化配置模式的優化，為閑置資產的市場化運作提供服務，從而在市場化交易的流轉模式下，完成閑置資產的盤活和優化。

5.健全績效考核和審計機制

建立科學完善的獎勵懲罰措施，對績效考核模式進行優化是加快企業閑置資產盤活的重要路徑。企業只有建立嚴格的獎懲制度，才能對閑置資產盤活的各項工作流程進行規范和約束，將具體負責的工作人員在壓力下工作轉變為其主動參與，有利于員工主觀能動性的提高。企業在資產盤活過程中，不但要加強對經濟效益和使用效率等財務指標的評價，還要重點分析綜合管理水平、社會形象等各種非財務指標，建立科學完善的績效考核指標體系，因此，企業要積極利用平衡計分卡，建立以財務指標為中心，員工成長與學習、內部控制建設、市場發展與客戶滿意等指標為輔助的全面績效考核模式。通過真實客觀的數據報表，為閑置資產的盤活提供依據，有效解決行政考核模式下的主觀問題，以免出現等級工資制度下的不公平問題[4]。同時，在對閑置資產進行全面盤活的過程中，企業要積極利用內部審計監督部門和外部審計機構對整個過程進行動態監督，對資產盤活管理層和操作層的行為進行規范，保證操作流程的合規性和科學性，避免出現徇私舞弊等風險問題。

6.發展房產租賃市場

企業在進行閑置資產盤活過程中，要對處理方法進行創新，建立多元化的盤活模式。以房地產企業為例，要對存量房產進行有效的篩選，將具有市場價值的產品從銷售市場轉入租賃市場當中，將長期無人問津的房產變成可以靈活使用的商品，這是房產盤活的重要路徑。房產所在區域內通常都存在大量的流動人口，他們在區域內停留的時間在幾個月或者幾年不等，收入水平也存在較大的差異，但是多數人群都具有房屋租賃的時間需求，因此房產企業可以將存量房進行有效的類別劃分，針對性地為這些人群提供房屋租賃服務，投入一定的資金對閑置資產進行內部裝修和設施配置，從而通過房屋租賃回收項目投資資金[5]。

（四）加快信息化建設，提高資產管理效率

現代化企業在經營管理過程中，需要積極利用信息技術有效提高管理效率和質量，因此企業在對閑置資產進行盤活處理時，也要順應時代發展需求，結合企業業務特點和發展需求建立起科學完善的信息化管理網絡，實現對閑置資產的集中統一管理，將企業資產管理狀況、合同履行進度、款項結算情況、稅務管理事項等各個環節的系統進行有效對接，對所有信息數據進行動態跟蹤和及時更新，保證系統內各類數據資料的真實性和完整性，以免由于長時間不更新造成賬目和實物之間不一致問題的出現，有效提高企業業務處理的標準化和規范化，加快各個部門之間數據信息傳遞的速度，使資產管理部門所有員工可以及時進行數據的分享和調用，解決企業經營管理中不同部門在財務收入和支出、資產購置和使用等方面存在的信息孤島問題，強化企業對閑置資產的管控，加快資產盤活流程驅動，快速建立閑置資產盤活所需的各類業務數據，為企業制定盤活計劃提供數據支持，從而幫助企業創造出更多的經濟價值。

四、結語

閑置資產的盤活可以降低企業的管理成本，實現資產使用效率的提高，在企業資本的增值保值中具有非常重要的作用，所以企業要積極創新資產盤活理念，通過組織結構的完善、盤活行為的規范、信息化技術的應用等措施，建立起科學完善的閑置資產盤活路徑，使所有資產得到高效科學的利用。