我國房地產企業成本控制問題研究

●薛云鵬

近年來，隨著“房住不炒”政策的提出，國家陸續出臺系列措施對國內房地產市場進行整頓，過去房地產企業依靠高杠桿、高負債實現高收益的時代一去不返了，而之前一直不被重視的高成本問題則凸顯出來，給企業發展帶來的不利影響也日益受到重視，房地產企業的成本控制問題重新回到了人們的視野當中。

一、房地產企業的特點

自20世紀80年代以來，房地產行業在我國經歷了幾十年的高速增長，同時也帶動了諸如鋼鐵、水泥、家居制造等相關行業的發展與壯大，而作為行業構成基礎的房地產企業在不斷的成長過程中逐步體現出了自身的特點。

（一）資金需要量巨大，政策反應靈敏

房地產企業屬于資本密集型企業，成本構成非常復雜，從項目開發過程上分析，既包含土地成本、策劃成本、建設成本等前期成本，也包括銷售成本、售后維護成本、管理成本等后期成本，價值蘊含量極大，運營過程需要大量資金支撐。因此，房地產企業對銀行等金融機構的依賴度非常高，金融機構為房地產企業提供正常運營所必需的資金支持，而房地產企業的發展又為金融機構業務拓展提供有效供給。同時，由于房地產項目的開發難度高、周期長，開發過程中存在著不可預見性風險，并且與地方政府的土地出讓制度、當地的市政規劃、社保政策等密切相關，出于經營風險防控的考慮，企業會隨時關注中央及地方政府的宏觀經濟政策方向，在項目開發決策過程中針對宏觀經濟政策的變動作出及時策略調整。

（二）開發周期長，項目種類繁多

在我國，一個房地產項目的開發需經過規劃設計、手續報批、施工建設、預售、竣工驗收、交房等環節，一般需要3—5年才能完成，并且多種類型的產品可能存在于一個項目中，比如高層住宅、公寓、聯排別墅等，開發方式也普遍采用連片分批開發的方式。由于項目的開發周期長、環節多，導致了項目投資需要較長期限收回，資金在不同環節上的不均等分配。在此期間，原材料、人工成本、房地產市場供需變化等因素有可能產生不利于房地產企業的變化，這些問題在2020年及以后的新冠疫情期間表現尤為明顯。

（三）負債率高，財務風險大

對于房地產開發商來說，對利潤的追逐促使他們不斷擴張企業規模，資金需要量隨之越來越大，此時銀行貸款則成為了企業資金的最直接來源，而大量的貸款造成了企業負債率的居高不下。房地產企業通常以開發項目作為抵押向銀行借款來完成資金籌措，但如果開發項目無法如期竣工完成，企業則會有很大概率無法依照約定期限歸還借款。此外，上市房企還可以通過發行債券方式進行融資，在國家開始限制房地產企業貸款金額的情況下，它們對債券市場的依賴程度正在逐步提升。統計數據顯示，2021年上市房企前60強三道紅線 （剔除預收款項后的資產負債率、凈負債率、現金短期債務比率）指數排名中，27家企業為“綠檔”，25家企業為“黃檔”，4家企業為“橙檔”，4家企業為“紅檔”，踩線率高達55%。其中，剔除應收款項后的資產負債率指標超標比重最高，達到53.33%。2022年，房地產企業迎來較為集中的債務到期浪潮，在當前整體融資環境不容樂觀的情況下，無疑加大了企業的債務違約風險。

二、房地產企業成本構成及控制環節

受到國際、國內政治經濟形勢及新冠疫情的影響，房地產企業的融資空間不斷被壓縮，相當多數企業面臨著資金斷裂等風險挑戰。而同時，已經進行中的項目需要大量的資金來運作，如土地費用、建設消耗、廣告費用等，且涉及環節眾多，資金運轉復雜。這時，就需要房地產企業通過科學合理的手段來確保資金成本的良性循環，充分提升資金的利用效率以抵資金來源不斷縮水造成的不利影響。

（一）房地產企業成本構成

房地產企業成本發生在可行性研究、設計、施工、竣工決算等各個階段，周期長、金額大，控制難度大，這就要求從全員、全過程角度進行更加精準地控制。房地產開發項目的成本主要由營業成本和期間費用兩部分構成，如表1所示。

表1 房地產項目成本構成

（二）房地產企業的成本控制環節

可以把房地產企業的成本控制劃分為投資決策、設計以及施工三個環節，每個環節發生成本費用的構成內容不同，所設計的成本控制策略也應有所不同。

1.投資決策環節。投資決策環節是事前控制中最重要的一環，投資決策是否正確、科學，直接影響到建設項目的成敗，關系到投資效益的高低。該環節上所進行的成本控制最能體現出控制效果，應遵循周密規劃、科學討論、嚴格審批的基本控制原則。

（1）開發項目可行性研究。避免項目盲目投資是進行可行性研究的初衷，項目投資前，需要對與項目有關的市場、資源、經濟、社會、工程技術等方面進行全面分析、論證與評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，提高決策的可行性，并為項目的成本控制提供依據和參考。具體來說，在項目開始籌劃之前，首先要對市場進行深入調研，了解客戶對房屋的需求，確定下目標客戶群體；然后依據所定位的客戶群體規劃項目建設規模以及包含的物業形態；隨后對項目開發的進度做出具體安排，并進行工程造價，通過多種方式規劃資金籌措渠道，估算項目最終所能帶來的效益情況。

（2）開發項目的投資估算。在整個項目的建設規模及整體規劃已經確定的基礎上，利用科學的估算方法如生產能力指數法、比例估算法、系數估算法、指標估算法等，估算出項目所需的投資總金額，并且對總金額進行合理分解，以保證資金充分照顧到建設期間的各個階段。投資估算是管理層進行項目決策的重要依據，也是分析項目投資經濟效果的重要條件。投資估算的準確與否直接關系到后續設計概算和施工圖預算的編制，對項目籌資方案也有著直接影響。

2.設計環節。項目方案設計環節對工程造價有著直接影響，對整個項目的成本控制至關重要。在選擇項目設計方案時，既要滿足房地產項目的市場定位，也要照顧到項目的工程質量及投資規模。

（1）設計方案的選擇原則。一個項目在開始建設前就需要對項目整體及各細節部分做出詳盡規劃，依據科學標準研究選取最佳設計方案，這直接關系到工程總造價以及在未來企業的利潤實現情況。成本—效益分析是通過比較項目的全部成本和效益來評估項目價值的一種方法。當一個項目存在幾種不同設計方案時，企業可以運用成本—效益分析方法，在滿足項目市場定位和客戶群體需要的前提下，選擇預計能夠給企業帶來最大收益的方案。

（2）開展設計工作。在保證項目使用功能的基礎上，根據造價預算，開展符合造價要求的設計工作，對不合理的設計細節進行及時更改修正，對施工成本進行事前控制，以確保工程在實際實施過程中投入資金與設定的估算額沒有明顯差距。

（3）選擇設計單位。充分利用好招投標機制選擇設計單位，既能使從事設計工作的企業之間形成良好的競爭環境，也能促使設計人員在提供方案時充分考慮到開發商的各種要求，使企業能夠盡快得到最優設計方案。

（4）設計方案的審核工作。設計方案在進行施工前需進行必要的審核，重點審核設計圖紙的完整性、平面圖與立面圖的合理性、施工圖的尺寸和制作方法、設計風格的統一性、材料和施工工藝的合理性、工程造價的準確性等內容。審核工作能幫助企業項目在施工前將不合理的部分最大程度發掘出來，努力把不必要的浪費降低到最小。

3.施工環節。在項目的整體成本構成中，工程成本所占比重最大，同時也是變化最為復雜的環節，在成本控制上應強調過程監控，采用目標成本控制、責任成本控制和動態成本控制、作業成本控制等方法。

（1）制定工程招標制度并嚴格執行。實行風險前置控制，在招標環節公平公開地擇取信譽高、施工質量好、工期短、造價適中的施工隊伍，將簽約雙方的權利與義務在合同中做到清晰明確，盡量避免在施工過程中產生權責不明確形成的糾紛，甚至工期延誤給企業造成額外損失，導致到預算的超標準執行。

（2）合理安排施工順序。在工程主體施工開始之前，應先做好公建配套等基礎設施的建設與工程建造的統籌規劃，盡可能不產生或少產生因施工順序不合理發生的計劃之外的費用，減少臨時設施成本，降低因返工所導致人力、財力、物力的額外支出。

（3）工程變更的控制。工程變更是影響項目成本變化的重要因素，對工程變更的合理控制是控制項目成本的有效途徑。工程變更的頻繁發生很可能對工程施工產生較大的負面影響，造成投資的不必要增加。項目管理人員應對施工項目加強監控和督查，盡量避免不合理的工程變更。對于合理的工程變更，要遵循工程變更審批制度，逐級審批保證額外成本的合理性。

（4）材料采購的控制。對于自行采購的材料，企業采購部門要及時了解市場行情及變化趨勢，將不同材料供應公司提供的價格進行比對，在保證材料質量的前提下選定最報價最低的供貨商。同時，在保證材料有充足的庫存的前提下，把握好訂貨時機和訂貨批量，合理安排材料采購計劃，為公司節省不合理的采購費用開支。對于由施工單位提供的原材料，企業可以根據實際情況適當提出一些限制性要求，如具體指定供貨廠商、材料品牌以及材料所達到的質量水平等，避免由于材料不合格出現的工程質量問題。

（5）加強竣工結算管理?？⒐そY算工作的重點在于工程量的審定。在竣工結算階段，作為發包方，企業首先應規范工程竣工結算管理的辦法及流程，把工程竣工結算參與人的權利義務落實到位。相關責任部門負責對工程竣工結算資料進行整理審核，保證其真實、合理、合法。在審核過程中，除了認真審核工程量外，還需仔細審閱施工合同等文件，準確理解合同條款的內容。

三、房地產企業成本控制中的問題

一直以來，房地產企業都被貼上了暴利的標簽，但近兩年，受政府產業結構調控及新冠疫情影響，房屋銷售量下滑嚴重，房屋儲備量大幅度增加，但企業需要支付的各種費用并未降低，同時銷售回款受阻，造成了大多數房企資金周轉困難，負債率居高不下，之前一直存在但未被重視的成本控制問題集中暴露出來。

（一）管理層成本控制觀念落后

國內的房地產企業過去幾十年經歷了快速發展時期，平均利潤率一直處于高位，但目前最好的發展時期已經過去。之前，房地產企業一直都以獲得更多的土地開發資源為主要發展目標，為企業后續發展提供新的項目基礎，但在整體內、外部環境發生了明顯變化的情況下，很多公司未能及時對公司經營策略作出調整，缺乏適時有效的應對措施，難以應對市場調整給企業帶來的不利影響。房地產開發項目操作周期長、活動復雜、工作內容繁多，成本受多種因素影響發生變動概率較大，如果只是依靠之前的合同來進行成本的規劃和控制，勢必就無法根據實際情況對于成本做及時有效的調整，從而導致公司成本居高不下，在激烈的市場競爭中出現財務危機。

（二）成本控制體系不完善

多數房地產企業都沒有建立起嚴密的成本控制體系，往往對施工環節成本的關注度較高，忽視了其他環節的成本控制，不能對各個環節發生的成本進行統籌規劃，而是進行切塊管理，事前成本控制不到位，缺乏控制效果的事后考核與評價機制。項目各環節溝通不及時、傳遞的信息不準確，直接影響到成本信息的時效性，也會影響到后續的綜合、匯總、比較和分析步驟，管理層也就不能及時根據成本分析結果做出反應，對不合理成本的發生進行糾正。同時，不少企業對成本考核結果缺乏配套的責任獎懲制度，只獎不罰或只罰不獎現象比較普遍，對員工難以起到有效的約束與激勵作用，從而造成整體工作效率低下。

（三）成本管理信息化建設落后

現代經濟的高速發展導致企業對信息化的要求越來越高，尤其是成本控制方面，通過建立成本管理信息化系統，可以及時生成各業務部門的單據、報表，實現各類成本數據信息的實時歸集與計算，為企業整體資源調配提供支持，在保證項目工期、質量的前提下使綜合成本降至最低。從目前的實際情況來看，企業要把信息化充分落實到日常成本管理當中去尚存在較大難度。成本管理信息化的實現須要有較大力度的資金支持，這勢必會對企業資金鏈帶來一定的壓力，而且在操作前期很有可能達不到理想的效果，并且對操作人員有較高的計算機網絡知識要求。此外，不少企業管理者對成本控制的認識還停留在傳統收支思維模式，認為信息化建設對并不能直接降低項目成本，反而會使總體成本提高，縮小利潤空間，因此對成本管理信息化建設并不積極。基于以上原因，企業往往缺乏對財務成本控制的信息化管理的重視，企業各部門之間難以完全實現信息共享，項目實施過程中很可能會出現多處漏洞而無法察覺，最終形成影響成本控制決策的信息孤島效應。

（四）稅收籌劃機制不完善

稅收支出在房地產企業的成本中占據了很大的一部分，做好納稅籌劃可以有效降低企業的稅收成本，使企業在同行也的市場競爭中處于有利地位。而目前的實際情況是，多數房地產企業在持續經營過程中，內部沒有實施全面、科學、合理的成本管理機制與風險控制制度的同時，也沒有建立起科學有效的稅收籌劃機制，從而加劇了企業的稅務風險。不少企業缺乏專業人員處理相關的涉稅籌劃工作，只是分派了一些會計人員兼做稅收籌劃，但這些財務人員專業是會計核算，對稅收籌劃缺乏專業知識和經驗，稅收籌劃工作也只是流于表面，做不到準確深入。

四、房地產企業完善成本控制的措施

房地產企業在持續發展中，充分發揮成本控制的有效性，可以有效促使企業降低成本，使得資金的循環保持平穩狀態，提升企業的市場競爭地位。

（一）強化全員成本控制理念

房地產企業須注重增強全員成本控制理念，通過制定并執行有針對性的約束與激勵措施，激發職工全員參與成本控制的積極性，強化員工的成本控制意識，自主提升成本管控能力，促使全體職員在各自工作崗位上與活動中充分滲透成本控制理念，從細微之處入手不斷提升企業成本控制整體效果。同時，企業需要認識到對成本管控人才的培養的重要性。從入職開始，就要對員工進行成本管理相關知識培訓。企業可以指定財務人員或聘請專家，結合新入職員工工作崗位特點，有選擇性的對他們進行成本知識培訓，提升其在成本控制方面的專業能力。如果企業實力足夠，設立專門部門、配備專業人員進行成本管理也是不錯的選擇。在成本控制范圍上，不能只關注物質產品成本，還要注重服務成本、環境成本、產權成本、人力資源成本、資本成本等非物質產品成本，以實現成本控制的全方位性。

（二）優化成本控制體系

房地產項目開發周期長、中間環節多，成本控制應涵蓋所有環節，明確各個環節的成本控制要點，形成完整的控制體系，做好全過程的成本管理。在投資決策環節，要明確項目整體成本管理方向與目標，做好項目的市場調研和策劃定位，編制任務計劃書，完成項目定位。在設計階段，在不斷創新設計理念的前提下，通過設計合理分解投資和工程量，通過加強工程設計圖的審核把不合理成本消除在萌芽階段。在施工階段，要在保證工程質量和安全的前提下，嚴格控制設計變更、明確承包合同內容、選擇優質監理單位、采購質優價低材料、規范工程驗收、控制營銷費用，常態化成本支出的日常監督，加大財務檢查力度，盡快做到資金回籠，縮短項目經濟效益的實現周期。

（三）加強成本管理的信息化建設

通過信息化系統對成本進行管理相較于傳統的成本管理模式有著無可替代的整體優勢。成本信息化管理能夠有效減少信息在部門之間傳遞過程中的損失，實現管理精細化、流程制度化、職責明晰化、執行效率化的成本管理目標。房地產企業的管理層應提高成本信息化管理的意識，正確看待財務信息化應用的潛在價值，結合企業的自身特點，構建運行高效的成本管理信息化系統。同時，保證相關的技術人員要有絕對的工作能力，成為系統設備順暢運行的一道屏障，以此來節省信息傳遞時間，提高決策和施工效率。企業可以通過對在職人員加大培訓力度，提高對相關職位的招聘標準，為信息化管理的加強提供人員和技術保障。在系統運行過程中，企業管理者應對系統產生的數據與同行業進行橫向比對，依據對比結果分析本身的優勢與不足，并及時調整成本控制策略，提升企業自身的內在競爭力。

（四）加強稅收籌劃工作

房地產企業涉稅環節較多，項目開發過程中如果能采用一定方式合理避稅，那么項目的涉稅成本就會得到有效控制。企業進行稅收籌劃應遵循合法性、籌劃性和目的性原則，在制定籌劃方案之前，要盡量保證已經獲得了足夠的經營狀況和納稅環境方面的信息，并對企業可能存在的稅收政策風險、經營風險、財務風險進行充分評估，強化對風險的預測和應對能力。在設計籌劃方案時，要結合房地產項目的特點，發現并分析項目在前期準備階段、建設施工階段和銷售階段的稅收籌劃空間，理清稅收籌劃思路，采用不同稅收籌劃方法如利用稅收優惠、稅率彈性和稅率分級等對企業的稅收進行合理籌劃。