太原：跌了三年的房價還沒上漲

《中國經濟周刊》記者 張燕|山西報道

5 年了，太原泰禾金尊府的業主仍然沒有等到他們的新房。

“姐，最近市場特別好，這兩天看房的人也多。你和家里人商量好，最近都確保家里有人就行，我感覺這幾個月你這房子肯定能賣出去。”家住太原的胡楓最近頻頻接到房地產中介的電話。中介告訴她，她所在小區的房源自春節后變得緊俏，最近一個月，已經成交了四五套。

這對于已經把房子掛出去大半年，急于出售置換的胡楓來說，無疑是一個好消息。過去一年里，受疫情影響，她所在的小區屢屢被封控，有時候四五個月來看房的潛在買家只有一兩個。

二手房市場再度暖起來的消息讓她很振奮，同時也有那么一點點遺憾：“2020 年最高峰的時候，我們小區最高價格被炒到一萬五一平方米。而最近成交的幾套房子，均價差不多只在1 萬出頭。三年時間，降了近三分之一的價格。”

市熱價難升，三年來太原新房二手房價格全降了

中介劉秀娟對《中國經濟周刊》記者介紹，春節開市后，一二手房的帶看量都出現了上升跡象，客戶購房熱情也開始逐漸上漲。尤其是首套房利率降到3.8%以后，加上20%的低比例首付，打電話和來門店咨詢的客戶明顯多了起來。

雖然成交量上升了，但劉秀娟也注意到，二手房的價格并沒有出現上漲趨勢。不少前來購房的客戶都抱著砍價的心態。“和以前還是有一些區別，以前可能兩三萬的往下談，現在都是5 萬、10 萬的往下砍，大家都擔心自己買到高位。”劉秀娟說。

2 月16 日，國家統計局發布了今年1 月70 個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，太原二手住宅銷售價格1 月環比下降0.3%，同比下降4.7%。在二手住宅銷售價格分類指數方面，與2022 年12 月相比，2023 年1 月太原90m2及以下的二手住宅價格環比下降0.4%，同比下降4.6%；90m2～144m2的二手住宅價格環比下降0.2%，同比下降4.7%；144m2以上的二手住宅價格環比下降0.4%，同比下降5.1%。

據統計，從2020 年1 月至今，三年來太原新建住宅的銷售價格下降了7.63%，二手住宅銷售價格則下降了11.17%。其中，2020 年和2021 年，太原二手房降幅都在3%左右。

對比二手房市場，太原新建住宅價格的表現也并不樂觀。盡管在連續6 個月環比下降后，太原新建住宅價格終現止跌，1 月份環比上漲0.2%。但是與去年1 月相比，太原新建住宅價格同比下降了4.4%。如果把時間再拉長一點，太原新建商品住宅價格同比數據，已連續28 個月下降。

在新建商品住宅銷售價格分類指數方面，與2022 年12 月相比，2023 年1 月太原90m2及以下的新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比下降4.6%；90m2～144m2的新建商品住宅價格環比上漲0.1%，同比下降4.8%；144m2以上的新建商品住宅價格環比上漲0.3%，同比下降3.8%。

記者從多家房地產中介處了解到，相比新建住宅，目前太原市場二手房和現房更受歡迎。尤其是對于有買房需求的客戶，能否按期交付、如期交房才是關鍵問題。記者了解到，太原目前仍有多處樓盤屬于逾期未交付狀態。

太原市房管局公布的資料顯示，2022 年，太原市分兩批次共申請國家保交樓專項借款27 個項目、23.825億元，推動94%風險項目全部或部分實現復工復產，累計撥付復工復產資金14.2 億元，辦理貨值抵頂網簽手續1392 套，協調推動12 個風險項目14726 套房屋竣工交付。其中，恒大江灣等4個項目退出了風險項目名單。

“滿城皆是‘工抵房’”：開發商變相降價，施工方盼回款

“又降20 萬，141m2～216m2，全是好樓層，工抵房等你來撿漏！”記者注意到，在社交平臺上，從去年年底開始，房地產中介開始大量發布“工抵房”售樓信息，其中不乏一些曾經打出“龍城新地標”“太原最新大平層高端小區”名號的頭部房企樓盤。

比起正常在售的樓盤，這些“工抵房”價格相對要優惠一些。以一套位于汾河沿岸可以俯瞰河景的“工抵房”為例，相似樓層、面積的房屋在售樓處的價格約為16000 元/平方米，而“工抵房”的報價只需要14000 元/平方米，整體算下來便宜了近20%。

所謂“工抵房”，一般指房地產開發商用以抵扣工程建設費的房子，或因融資等需要向銀行或相關行業抵押的房源。記者從中介王濤那里了解到，“工抵房”在市場上一直存在，過去大多是一些因為樓層不好或者戶型不好而滯銷的房源，數量也相對有限。因為有價格優勢，反而相對緊俏，一般在內部消化，很少會在市面上流通。而自從去年第四季度以來，市面上“工抵房”出現得越來越頻繁，這樣的現象并不常見。

“過去‘工抵房’大多是一些小樓盤、小開發商，這些企業因為資金緊張需要墊付工程款，就會把一些不太好的房源抵給工程隊或者材料商。這樣的房子一般都私下消化了，很少會到我們中介這里。”中介王濤對記者介紹稱，從去年開始，因為成交量總體下降，整個銷售節奏放緩，開發商和工程隊還有材料商的結算周期也相應被拉長。尤其是到了年底，一些手里有“工抵房”、急于給工人發工資過年的工程隊開始找上門來，提成也拉得很高，只盼著能盡快回款。

據當地樓盤銷售人員對記者透露，目前市面上流通的并不一定全部是真正的“工抵房”，其中也存在一些普通的在售商品房，尤其是一些打著“豪宅”名號的樓盤。因為銷售不暢，開發商為了回籠資金對一些房源進行降價處理，又怕已經購買的業主有反彈情緒，從而以“工抵房”的名義變相促銷。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經濟周刊》記者表示，“工抵房”增多，意味著房企資金狀況壓力還是比較大的。除了確實屬于抵扣工程款、屬于未銷售的庫存項目，其他項目如果存在通過“工抵房”的名義，進行各種降價，來規避其他購房者方面的壓力或政府房價方面的監管操作，那么，應適當對一些亂降價的操作進行規范和管控。

記者了解到，去年以來，太原市不少樓盤都推出了促銷手段。如號稱“北城第一湖景大宅”的龍樾府，精裝房開盤售價為18000～21000 元/平方米。去年以來，該樓盤陸續推出了兩棟毛坯房，售價調整為13000 元/平方米。類似的樓盤還有中國鐵建·花語堂，開盤時標價近20000 元/平方米，還打出了“先驗資后看房”的噱頭。之后很快也推出了標價近13000 元/平方米的“減配版”精裝房。

“主要是怕已經買了房的業主鬧事。去年綜改區某家央企的樓盤售價從一萬五降到九千多以后，好多業主都去售樓處拉橫幅要求退房了。其實市場有漲有跌，買房也是要經歷周期變化的。”上述銷售人員說道。

（應受訪者要求，文中均為化名）