新常態下房地產企業構建內部控制體系研究

李建林

（衡水老白干〔集團〕天豐房地產開發有限公司，河北 衡水 053000）

一、引言

當前，各行業市場形勢越來越復雜，房地產行業面臨的競爭也越來越激烈。所以各房地產企業要想實現穩定發展，占據更多的市場份額，就要從內部控制做起，構建完善的內部控制體系，提升應對突發風險的能力。房地產企業內部活動如果脫離了嚴格的控制體系，就會受到各種因素的影響，企業內部控制體系的完善程度和企業的發展前景息息相關。

查閱相關文獻可知，國外對內部控制體系的研究起步較早，目前已形成了較成熟的理論和實踐基礎，而我國相關研究起步較晚，很多研究建立在國外研究成果基礎之上，再加上我國國情特殊，探究房地產企業內部控制體系的構建是大勢所趨。

二、新常態下房地產企業內部控制體系現狀

（一）不重視內部控制環境建設

我國研究并應用內部控制的時間較短，所以各行業企業在內部控制環境打造方面依舊存在諸多不足，這一點在資金體量較大、機會與風險同在的房地產行業體現得尤為明顯。大多數企業在經歷了21世紀初的高速發展之后，并沒有快速改變思維，適應新的市場環境要求，經營者也沒有認識到內部控制環境對企業發展的重要性，以至于很多企業的內部控制環境建設流于形式，無法實現規范化、體系化發展。

部分房地產企業經營者片面地認為內部控制環境建設是財務人員的職責，并沒有將時間、人力、財力等投入內控建設。在擴大規模和業務范圍的過程中，部分企業管理者、決策者并沒有提高自身眼界和改變思維方式，制定的發展戰略并不合理，要么激進，要么滯后，而且內部管理層和決策層在組織架構方面存在重合之處，導致內部控制體系建設難度增大，企業無法順應時代發展潮流［1］。

（二）風險防范意識差

在實際業務經營過程中，房地產企業會遇到各種內外部風險因素，如內部領導層決策失誤、風險評估體系不健全、風險意識差、應對風險能力弱等；外部政府宏觀政策調控、行業競爭趨勢變化等，從而阻礙企業順利發展。其中風險評估體系不健全主要是因為沒有對各項業務進行風險等級評估，無論是定量風險評估還是定性風險評估都缺乏專業性，也沒有提前制定好相應的應急措施。

還有很多房地產企業在實際經營中與各合作方、業主等簽訂的合同缺乏嚴謹性，導致企業被動陷入土地權屬、項目、住宅套內面積等法律糾紛中，出現這些問題的主要原因是企業缺乏專業的風險評估人員，現有內部工作人員風險防范意識薄弱，無法實現各項目、業務活動的事前、事中、事后風險管控，最終使企業盈利能力和經營效率受到了很大影響。

再者，房地產企業資金使用量較大，資金回籠慢，資產負債率較高，面臨的財務風險較大，如圖1所示。

圖1 GH 房地產企業資產負債率變化趨勢

從圖1中可以看出，該企業資產負債率均高于76%，且呈逐年上升的趨勢，2019年甚至在80%以上，遠高于行業均值，說明企業在發展過程中過度提高債務比例，償債風險進一步加大，資金流遭遇嚴峻考驗。從逐年上升的趨勢可以看出，企業經營者并沒有過多關注資產負債率帶來的一系列經營風險。

（三）控制活動執行力不足

內控執行力具有至關重要的作用，內控貫穿所有職能部門、業務活動環節。但實際上企業信息化技術水平低，很多環節都依靠工作人員手動、線下識別、判斷，因此內部控制執行力差，無法保障各業務活動涉及的數據信息的真實性和完整性，少數工作人員會利用職務之便貪污受賄，為自身謀取私利，輕則影響企業聲譽、損害部分資產，重則會使企業陷入嚴重的經濟危機中。

集團型房地產企業經常存在職責劃分不清晰、管理權限設置不合理的問題，導致實際內控執行中，無法準確追究相關責任人，從而影響企業內部控制效果［2］。

房地產企業內部控制活動執行力差還體現為投融資決策錯誤、線上銷售制度體系缺乏等，這都會給企業帶來嚴重的經濟危機，造成資金鏈斷裂。

（四）內部監督管理機制不健全

在構建內部控制體系的過程中，完善監督管理機制也是其中的關鍵環節，內控監督管理到位，能夠極大地提高企業實際盈利水平、經營質量和效率，從而促進企業更好更快地發展。房地產企業要健全內部監督管理機制，就要設置獨立的內部審計部門，明確各部門相關人員的職責、審批權限，健全《內部控制監督管理基本規范》，詳細規定各環節缺陷認定標準，并深入探究監督管理過程中存在內控缺陷的原因，相關人員要盡快提出合理的整改建議和方案，并在規定時間內交上級領導審批，從而彌補缺陷。

實際上很多房地產企業在內部控制建設期間并沒有重點關注內控監督，很多企業也沒有設置獨立的、有職權的審計部門，這對資金量較大的房地產企業來說，根本無法取得監督管理的理論性效果［3］。

三、新常態下房地產企業構建內部控制體系的策略

（一）加強內部控制環境建設

1.健全企業組織架構

房地產企業內部控制組織架構設計是否合理，關系到后續所有內部控制工作能否有序開展，所以企業要合理設計內控組織架構，各層級領導、各管理人員都要有完善的職責分工和權限，避免出現職責劃分不清晰、出現問題相互推諉責任的情況。企業要明晰董事會、監事會、經理層三者之間的關系，其中董事會作為最高管理層級，是企業治理核心，要保障其成員能夠獨立決策。為了保障董事會能夠作出專業且正確的決策，可以下設決策委員會、預算委員會、審計委員會、考核委員會等各專業內容委員會。

董事會、監事會、審計委員會三者是相互制衡、相互促進的關系，在構建完善的內控組織架構的前提下才能進一步制定完善的內控制度體系，并嚴格執行。在企業實際發展過程中，還要考慮內外部經營環境的變化，適當進行調整、優化、完善［4］。

2.制定科學合理的發展戰略

在市場競爭激烈、國內外局勢不斷變化的大環境中，房地產企業要想實現穩定經營發展，就要準確、合理地預估政府宏觀政策、行業未來發展趨勢等，詳細分析自身實際經營情況、行業龍頭企業和競爭對手情況等，然后制定可行性強、適合自身發展的短期、中長期戰略管理目標。

（二）完善風險評估體系

1.制定完善的風險預警機制

近年來，部分房地產企業經營者急功近利，經常出現違規建設、違規營銷等問題，從而使企業陷入危險境地。在企業實際經營過程中，為了把各環節風險控制在可控范圍內，要制定完善的風險預警機制，對所有業務活動進行全過程梳理，采用定量或定性的方式識別風險點，并進行管控。

2.提高風險應對能力

企業風險評估是一項動態的、長期的、與業務活動緊密相關的工作。企業要提升風險應對能力，首先要精準分析董事會、監事會、經理層成員的風險管理專業水平，并增強管理層成員的風險防范及控制意識。其次要時刻關注企業經營發展不同階段的風險變化，靈活調整風險應對措施。最后要加強對企業法務部人員的專業能力培養，合理設置法務部人員崗位，加大審核合同、協議等重要文件的力度，對建設工程項目的施工、質量驗收、竣工核算等環節加強管控。

（三）加大控制活動執行力度

1.加強資金管控

為了解決資金體量大、資金回流慢等問題，房地產企業要加強資金管控，包括投資管理、籌資管理、經營管理、現金流管理等。在籌資方面，要盡可能合理設置籌資結構，減少企業還債壓力和還款成本；在投資決策方面，要加大監督、審核、審批力度，確保決策的準確性，避免因個別領導層決策失誤造成嚴重損失，可以成立專業的投資決策小組，對領導層所有決策進行嚴格的信息調研、審批。

2.改善授權審批制度流程

構建企業內部控制體系是為了更好地劃分各崗位職責，讓各職能部門人員明確自身崗位職責和任務，避免重復、低效工作，削弱企業內控效果。企業可以梳理所有業務活動涉及的授權審批流程，確保現行審批流程符合實際工作情況，并嚴格執行審批流程，減少越權、造假等審批風險。

3.強化線上售房保障性措施

突如其來的新冠肺炎疫情對各行各業的發展都造成了較大威脅，房地產企業也不例外，當前房地產市場處于相對疲軟狀態，企業要抓住線上營銷的機會，加強線上銷售內部控制。尤其要對客戶信用等級進行管控，增強客戶的安全感，還要保障企業資金鏈正常。線上銷售，合同更加重要，企業要開展專業性管理，避免陷入各種法律糾紛之中。企業還要充分利用媒體、大數據共享等方式，準確定位目標客戶，積極發展潛在客戶［5］。

（四）健全內部監督管理機制

1.成立獨立的、權威的審計和內部控制監督管理部門

房地產企業內部審計部門對內部控制工作的順利開展起到了重要作用，所以企業要成立獨立的、有權威性的內部審計部門，保證其隸屬于董事會，確保審計結果公平公正、真實可靠。而且審計人員要構建完善的內部控制制度體系，還要依據外部市場環境、內部決策、盈利能力、各環節實施情況等因素，優化、完善內部控制制度體系。建立內部控制監督管理部門的主要目的是對業務活動實際實施前、實施期間和實施后進行全面、動態監管，及時發現各個環節的問題，并快速解決。

2.加大內外部監督融合力度

企業內部建立完善的內部監督管理機制有助于提高內部業務活動效率、質量，但是內部監管依舊存在局限性，所以要與外部監管部門、監管人員等積極配合，共同助力企業發展。對房地產企業來說，外部監管可能來自政府機關部門，如稅務局、工商局、審計局等，也可能來自社會公眾、與企業有合作關系的買方。

內外部共同監管，能使企業披露的財務、非財務數據信息更完整、準確，這樣既可以保障投資者、股東、債權人等的合法權益，又可以增強企業內部相關工作人員的責任感和使命感，從而盡可能減少經營風險，促進企業更好更快發展［6］。

四、結語

內部控制體系的構建能夠提高企業的經營管理效率，落實各階段戰略管理目標，其重要性不言而喻。而且在當前環境下，房地產行業的發展帶動了很多關聯產業的發展。近年來，由于國際金融危機爆發以及國內宏觀調控政策日臻完善，我國房地產企業的發展受到了影響。因此，企業經營者要更加重視內部控制體系建設，提高自身核心競爭力，以更加有效地應對各種內外部挑戰。希望本文可以為類似企業解決內部控制體系方面的問題提供一定的參考，增強企業防范、應對內控風險的能力，促進企業長久穩定發展。