房地產企業融資方式的選擇

侯軍

（杭州開元物產集團有限公司，浙江 杭州 311200）

通過實際調查發現，現階段我國市場變化速度變得越來越快，企業在實際發展經營過程中會需要大量的資金支持，融資成為企業不可忽略的部分。企業應用不同的再融資模式可以在效應、成本等方面具有較為明顯的差異，這就要求相關管理人員要結合實際的情況進行綜合考慮，在此基礎上來對科學的融資模式進行選擇，進而可以對企業經營發展起到良好的促進作用，而且還能夠確保企業價值得到穩步提升。現階段，房地產行業面臨著十分嚴厲的調控，國家貨幣政策日益收緊，在這種環境形勢下，房地產企業想要脫離融資困境，就需要選擇合理有效的融資方式來促進企業的發展。

一、房地產企業融資面臨的困境分析

（一）過度依賴某種融資渠道

就目前來看，國內資本市場的發展與國外發達國家相比還有著較大的差距，再加上資本市場與商業信用融資渠道的融資成本比較高，在企業信息披露方面有著較為嚴格的要求，而且通過商業信用方式進行融資所產生的利息是不可以進行稅前抵扣的，也因此而致使商業信用融資渠道受到了一定的限制。也因此在國內金融體系中，銀行部門仍然占據著主導性地位，從而致使國內大多房地產企業均把銀行信貸作為核心融資渠道，這主要是受到國內融資體系的實際情況的制約和影響，其與股權融資和高精信用相對比，具有以下融資優勢：

其一，銀行信貸融資方式所需成本相對比較低；其二，與股權融資方式相對比，銀行信貸在企業信息披露方面的要求要低許多，這對企業高精秘密保護十分有利；其三，與商業信用融資方式相比，銀行信貸方式所產生利用可以實現在稅前進行抵扣，進而出現利息稅盾效應[1]；其四，銀行信貸大多隱藏著關系型信貸的問題，哪怕企業在短時間內無法償還銀行的貸款還可以以信用展期等形式降低企業財務風險的可能。也正因銀行信貸融資方式具有上述這些優勢而致使許多房地產企業過度依賴于銀行信貸，進而致使企業融資渠道過于單一，從而致使銀行信貸對企業的制約作業日益突顯出來，這并不得國內房地產企業的運營與發展。

（二）融資結構缺乏合理性

在財務管理理論中已經對企業融資結構作出了較為細致的解釋與說明，融資結構主要是企業通過各種融資渠道獲得資金金額及其相互間所呈現的比例關系，融資結構不同其企業價值也各不相同，再加上企業融資結構是否科學合理也影響到企業的整體價值與發展。合理的融資結構需要融資期限與項目建設或收益回收期限間是具備合理配比聯系的，換句話來講，企業長期建設項目需以長期融資方式為項目建設提供長期有效的資金支撐，從而有效避免因短期融資而給企業財務帶來困境的風險。

同時，對于建設周期相對較短的工程項目則應當盡可能通過短期融資渠道來提供資金支撐，從而有效避免因長期資金支撐短期建設項目而造成的資金使用不合理甚至浪費的情況。結合融資優序理論，企業想要獲取更加科學合理的融資結構就需要先從內源式融資方式進行考慮，也就是主要以企業內部資金實現融資，隨后才會考慮是否通過銀行貸款融資方式來獲取資金，最后才會考慮是否選擇股權融資方式來進行。

然而國內許多房地產企業在對融資渠道進行選擇時，常常存在融資結構決策失衡的現象，如企業管理人員會將短期銀行貸款作為支撐長期建設項目的融資渠道，或是將長期導向性融資作為短期建設項目的資金支撐，并以此來實現快速回收建設項目收益，這樣一來就極易致使房地產企業融資結構出現不平衡的問題，嚴重的還有可能會影響到企業的價值和績效等[2]。

（三）融資成本偏高

在財務管理理論中，融資成本作為企業獲取一定融資資金而需要支出的成本，總的來講，國內房地產企業的整體融資成本呈現較高的態勢。房地產企業融資成本高的問題與國內政府大力推動產業轉型升級、收緊房地產企業信貸規模等有著十分緊密的聯系，進而致使房地產企業想要獲取一定的外部資金支撐就需要付出較高的成本。

同時，房地產企業融資成本高也與我國宏觀經濟進入到減速增質發展階段有著密切的聯系，從房地產企業內部來看，房地產企業融資決策與其融資成本高有著不可分割的聯系，可以從以下兩個方面體現出來：第一，國內大多房地產企業在融資決策與投資決策二者間并沒能達到相對平衡的狀態，一些房地產企業過于注重投資，一些房地產企業則過于注重融資，對于過于注重投資的企業來講往往會給企業現金流造成一定壓力，這樣一來就會致使企業管理人員急于獲取外部融資，進而出現關系型融資的現象；而如果房地產企業過于注重融資，則極易出現過多資金閑置的問題，進而給企業帶來高額的融資成本。

第二，房地產企業在代理問題上不能很好地進行抑制。代理問題在現代企業運營與發展過程中極為普遍，對于房地產企業來講，管理人員能夠會因個人利益而想要通過擴大企業投資規模來進一步拓展自己所能掌握的資源，從而引發嚴重的過度投資現象。

二、房地產企業融資困境的應對策略

（一）拓寬企業融資渠道

鑒于現階段國內房地產企業的融資渠道主要依賴于銀行貸款的問題，筆者認為可以從以下兩個方面拓寬企業融資渠道：

一方面，房地產企業管理人員應當積極拓寬企業融資渠道，盡管融資渠道不同所需要付出的融資成本各不相同，如商業信用融資方式所產生的利息是不可以在企業所得稅前進行抵扣的，但所運用的融資渠道不同也有著其各自不同的應用優勢。所以，房地產企業管理人員不能只看到銀行信貸成本低的優勢，還應當結合不同投資項目自身特點合理選用與自身相適應的融資方式，從而有效分散企業融資風險。

另一方面，房地產企業應當對自身內部融資加以重視并積極利用。從企業的角度來講，企業所積累留存的收益主要是為了更好地擴充現金流量，以使企業得以實現正常的經營活動。但許多房地產企業管理人員往往過于注重企業內部現金流量積累的功能，但并沒能將其進行開發和利用，進而致使企業大量現金流沒能運動起來，這樣一來不僅致使企業現金持有成本和現金管理成本在一定程度上增大，而且還在一定程度上制約了企業的內源融資方式的開展[3]。

（二）優化融資結構與投資決策

因房地產行業具有資金密集的特點，房地產企業需要通過優化自身融資結構和投資決策來使企業自身現金流量得以平衡運行，就需要特別注重自身融資結構。筆者結合財務理論對房地產企業融資結構優化和決策優化建議如下：

首先，房地產企業管理人員應當對企業重要投資方向加以把握。盡管房地產企業業務比較多，但在眾多業務中肯定不乏重要投資方向，比如說企業中最具盈利能力或合作深度最大的業務等，這些業務其實就是企業的重要投資方向，而企業的重要投資方向可以很好地反映出企業投資決策的偏好，而想要落實好投資決策就需要融資決策作為有力支持。所以，想要科學合理配置投資與融資決策，就需要對自身投資方向加以把握，并以此為基礎制定科學合理的融資決策依據。

其次，利用融資決策對投資決策的內容進行反映。房地產企業管理人員在對企業重要投資方向進行把握后還需要結合自身實際制定與之相適宜的融資決策。科學合理的融資決策能夠為企業投資決策提供必要的資金支持，與此同時，還可以與企業投資項目特點相匹配[4]。如針對建設周期長的投資項目來講，房地產企業管理人員應當充分考慮具有長期導向性的融資渠道，如長期銀行貸款、股權融資等，因這些融資渠道中的還款期限相對要寬松一些，從而有效避免因項目周期的因素而對現金流造成較大壓力。

而針對一些建設周期相對較短的投資項目來講，房地產企業管理人員則應當對短期性融資方式進行考慮，如短期銀行貸款、商業信用等，雖然這些融資模式的期限比較短，但建設項目周期同樣也短，回收周期比較快，如果將龐大的長期資金運用到短期投資中往往會造成極大的資金浪費。

（三）合理控制融資成本

針對房地產企業融資成本偏高的問題，筆者認為可以從以下兩個方面對融資成本進行合理控制：第一，企業管理人員在進行決策時，不能過于注重融資或投資，應當綜合各方面因素對二者加以考慮。對于房地產企業來講，投資作為企業盈利最為主要的來源當然是十分重要的，但如果過于注重投資而不具備合理有效的融資決策作為支持也是難以實現有效投資的。同樣，融資決策對企業日常生產經營有著十分重要的影響，但如果過于注重融資而不具備合理有效的投資決策也是難以實現企業盈利的，甚至還會出現企業內部大量資金閑置的問題，進而致使企業融資成本增大。

第二，企業管理人員應當制定科學合理的措施對代理問題加以控制。對于企業來講，科學合理地控制和制約代理，可以很好發緩解代理問題的，有效減少緩代理的出現，大大降低由此而給企業造成的不良影響。控制代理問題可以從監督和激勵兩個方面展開，即通過制定合理的權力制衡機制有效避免管理層級中存在合謀的現象，再通過合理有效的激勵機制引導管理人員利益與企業利益的協調統一，并最終有效制約代理問題，從而有效節約企業融資成本[5]。

三、房地產企業融資方式的選擇分析

（一）金融機構貸款

金融機構貸款主要就是商業銀行的商業信貸，在實際貸款過程中利用商業房、私人土地或土地等通過抵押方式向金融機構進行貸款，這也是現階段國內房地產企業運用較多的一種融資模式。還有許多自籌資金也是通過銀行貸款來獲得的，這是因為銀行這種金融機構相對其他金融機構要健全一些，貸款選擇、流程等都比較完善。

再加上商業銀行在對數據的監督方面要完善許多，通常商業銀行與房地產企業建立起良好的合格關系后，在有需要的情況下往往商業銀行都會比較主動地尋求進一步合作。這樣一來就會致使房地產企業更加依賴商業銀行，盡管一些房地產企業還會向其他金融機構申請貸款，但因其他金融機構與銀行相對還有待健全與完善，再加上商業銀行貸款利率相對低一些，并最終致使商業銀行貸款成為主要的融資模式。

（二）企業上市融資

一般來講，當房地產企業上市以后往往可以以發行股票的方式來獲取大量的資金。通過資本市場來實現融資可以使企業在短期內獲取大量的資金，待成本融資后企業可以結合實際需求通過配股、增發或轉債等方式實現再融資，所以，上市融資能力非常強大。股票融資是一種永久性融資，只需要企業按期進行分紅且無需歸還初始融資資金，從而使企業更好地將資金進行合理利用。

通常企業上市后，往往會有許多投資人認購企業股票，這種分散的投資人可以使企業融資風險有效分散，從而確保企業得以實現長期穩定的運營[6]。另外，隨著企業的價值、品牌知名度等的不斷提升，對企業日后的銷售也是十分有利的，可以很好地幫助企業保持老客戶和開發新客戶，促進企業品牌形象的提升。

盡管如此，上市融資仍然存在一些缺陷，如發行股票的費用高，而且在償還階段是不可以將其進行抵稅的，從而致使上市融資整體成本高。此外，企業從前期準備到成本發行股票通常需要花費極長的時間，且未需證監會的嚴重審核，通常上市融資只適用于具備雄厚資金實力、內部機械完善且人才資源豐富的大型企業，而對于一些中小型房地產企業來講是不能適用的。

（三）債券融資

房地產企業通過債券融資方式可以很好地降低企業融資貸款壓力，再加上債券的使用期限要比貸款更長一些，可以使企業在較長時間內有效緩解企業資金壓力。債券融資與股票相比不會對股票結構造成影響，同時還可以使企業得以通過資金來對自身內部實施有效調節，這對企業集中決策十分有利。另外，債券融資的范圍非常廣，可以很好地減少融資風險。但就目前來看，國內房地產企業大多不通過債券形式進行融資，這是因為債券融資的發行程序相當復雜，且具有較高難度，許多企業都不具備發生債券的資格。

四、結束語

綜上所述，隨著我國社會經濟水平的不斷提高，企業之間的相互競爭變得越來越激烈，在不同的發展經營階段會需要不同的資金支持，企業可以通過融資來獲得更多資金支持，并且還可以對現有資本結構進行合理的優化。并且房地產企業融資與其自身的經營及盈利等情況有著十分緊密的聯系和影響。房地產行業作為我國重要經濟支柱產業，政府應當對其融資予以一定的重視。總的來講，房地產企業應當對其金融系統加以優化，不斷增強自身對各項數據的收集、分析和處理能力，盡可能選擇與自身發展相適宜的融資方式和結構，努力促進企業實現持續與穩定發展。