營改增后房地產企業稅收籌劃分析

董小華

（樂清濱江房地產開發有限公司，浙江 溫州 325600）

一、“營改增”政策的相關概述

我國“營改增”政策在2012年出臺并在我國大部分地區推行實施，“營改增”政策在我國諸多行業實施試點改革，對我國經濟發展產生了較大影響。營改增政策簡單地說，就是將企業原有的“營業稅”轉變為“增值稅”進行征收、“營業稅”與“增值稅”同屬于流轉稅類型。“營業稅”指的是以企業通過資產轉讓、銷售等經濟活動的營業收入總額為基數，按照一定比例進行增收的一種稅。“增值稅”則指的是，以商品在流轉、流通過程中所產生的增值額為基數進行按比例征收的稅目[1]。我國“營改增”政策的實施旨在對原來的稅收制度進行改革、改善，降低企業稅負，有利于企業降低經營成本與提高市場競爭力，是推動我國企業發展的重要措施。

二、“營改增”實施對房地產企業稅收籌劃的影響

（一）營改增后稅負轉移的影響

營改增政策的實施，使得房地產企業發展面臨較大沖擊。房地產企業以及與其相關的上下游行業都會受到較大影響，出現不同程度的稅負增加現象。為有效轉移、緩解稅負壓力，房地產企業會盡可能地將稅負壓力轉移到供應鏈企業上。在營改增政策實施環境下，房地產企業的稅收工作挑戰進一步增大。尤其是較大部分的人工費用、管理費用無法獲得相應的增值稅專用發票，導致了費用稅額未能得到抵扣，進而提高房地產企業納稅負擔。對于房地產上游的建筑企業也是亦然，建筑企業會通過稅負轉移的方式將其稅負壓力轉移到房地產企業身上，進一步增加了房地產企業的稅負壓力。

（二）營改增后土地增值稅計算的影響

在房地產企業納稅籌劃相關稅種中，土地增值稅的調整具備較強的復雜性。土地增值稅的計算，需要對房地產企業項目收入與扣除項目進行全面考慮、分析，同時土地增值稅收在“營改增”政策中被劃分為不含稅收入。許多房地產企業主要是通過預售的方式進行商品房的銷售，如此便產生了房地產企業在增值稅義務產生時間和原營業稅產生時間之間的偏差，進而對房地產企業土地增值稅計算產生影響，增加企業資金成本壓力[2]。

三、“營改增”后房地產企業稅收籌劃問題分析

營改增政策的實施有利于提高我國房地產企業毛利水平，但是對于房地產企業的發票獲取與管理規范性提出了更高要求，同時在實際的稅收籌劃過程中也表現出了諸多問題，主要集中在以下三個方面：

一是現階段許多房地產企業缺乏對營改增政策下稅務籌劃工作的深入了解，甚至存在較大誤解，進而未能充分發揮稅收籌劃的積極作用，以至于更多的房地產企業將稅收籌劃錯誤的當作是業務事后處理。

二是許多房地產企業的稅務籌劃片面重視某一特定稅種，或者僅僅重視及時納稅，而未能從稅務籌劃的整體上去分析和把握具體的稅收籌劃工作，導致了房地產企業稅收籌劃的不完善，甚至出現了漏稅現象，這也是房地產企業必須重視和積極改進的問題。

三是一些房地產企業稅收籌劃執行力度不足。在營改增政策實施之后，許多房地產企業盲目按照稅收主管部門要求進行納稅，缺乏對營改增政策的深入學習、了解，或者是學習時間較短，在進行實際稅收籌劃過程中缺乏相關經驗而導致納稅問題未能得到妥善解決，這也是房地產企業稅收籌劃工作進度緩慢，缺乏執行力的重要表現。

四、營改增背景下房地產企業稅收籌劃相關策略

（一）加強對營改增政策的深入解讀

營改增政策的實施會對房地產企業及其相關行業的納稅籌劃產生較大影響。由于營改增政策推行實施時間尚短，許多房地產企業缺乏對營改增稅收制度的深入了解，未能深刻認識到營改增政策實施對自身發展的重要影響。

這就要求房地產企業必須加強對營改增稅收政策的深入解讀，了解政策內容及含義，尤其是了解營改增政策實施對于企業納稅籌劃帶來的變化影響，進而對稅收籌劃進行合理的規劃與調整，盡可能地避免營改增造成的稅收風險。此外，房地產企業還應借助營改增政策實施的契機，在企業內部樹立起良好的、正確的納稅意識，提高企業稅收籌劃水平。

（二）將稅收籌劃融入房地產經營每一環節

第一，房地產企業可以實施多元化戰略發展，同時開發住宅以及商業地產項目，對產品類別以及而結構進行改進，在戶型設計以及項目開發類別確定中需要將增值稅等因素考慮在內。如，能夠通過取得增值稅發票來實施抵扣，讓稅負得以減小，房地產企業還能夠利用銷售來實現稅務的轉嫁；除了主營業務之外，房地產企業還能夠擴展裝修、園林、廣告、物業以及咨詢等行業，積極尋找良好的經濟增長點，并且取得相應發票進行抵扣，實現企業稅負的減小。以萬達集團為例，其在對普通房地產進行投資與研發過程中，通常會同時開發商場以及星級酒店，這兩類項目會推動普通房地產的銷售，變為一個新的業務增長點[4]。

第二，房地產企業在產生各項成本與費用的環節，如獲取土地、規劃項目、確定供應方、融資、銷售等均需盡量將土地增值稅清算以及銷售稅金抵扣等情況考慮在內，強化增值稅發票管控力度，切實保證房地產企業稅負處于可控范圍當中。如，在具體采購室如若實際提供的增值稅抵扣數額較小或是無法用于抵扣的情況下，需要就價格進行協商，盡可能通過低廉的價格來采購到實際需要的材料。

第三，將稅率差異充分運用起來。一是要科學確定融資渠道、勞務服務以及供應材料等合作方。在建筑行業中其稅率是11%，普通物資稅率是17%，在進行稅務籌劃過程中應當要有效運用其不同納稅對象間的稅率差異，以實現稅負的降低。二是要對新項目與舊項目間的費用界限進行清楚劃分，防止出現涉稅風險。因為這兩類項目間計稅方式有所差別，所以在實施會計核算過程中需要對其進行正確區分。如新舊項目所需一同承擔的成本，獲得增值稅專用發票，應當要采取有效的方式來予以分攤，將舊項目中增值稅的進項稅額轉出。

第四，強化納稅管控力度，將稅收優惠政策有效運用起來。首先，可以運用會計核算來潛在的風險找出，并且有效整合招標、投標、投融資以及工程建設等環境，正確梳理能夠抵扣的進項稅額與銷項稅額。其次，盡量在稅收優惠以及納稅義務時間上實施稅務籌劃，從而達到減少以及避免納稅的作用。如，快速獲取增值稅專票，不過將開具銷售發票時間延后；充分運用國家對使用新型環保材料的優惠政策來開展稅務籌劃等。

（三）加強對增值稅專用發票的有效管理

房地產企業在選擇施工單位、材料采購、勞務派遣等供應商過程中，必須確保其具備開具增值稅專用發票的相關資質。同時為確保房地產企業進項抵扣金額，必須加強對增值稅專用發票信息有效性、真實性地嚴格審核，確保費用列支等充分符合國家相關要求，以及確保供應商是增值稅納稅人身份。稅務部門對于增值稅專用發票開具的條件、數額等有著較為嚴格的要求與限制。

因此，房地產企業加強對供應商的有效管理，以免出現無法獲得相應數額的增值稅專用發票而無法進行采購成本抵扣的現象。在進行供應商選擇考量過程中，除了要對產品質量、產品報價、供應商資質等常規方面進行考慮之外，對于其開具增值稅專用發票的資質也必須進行確認，確保房地產企業采購費用能夠全額獲得增值稅專用發票[5]。

（四）加強投標合同管理

對于房地產企業而言，為確保項目造價稅負籌劃得較好效用，在投標合同階段便需要對增值稅相關事項進行明確。在對項目利益、第三方施工、供應商等多方兼顧的前提下簽訂相關合同，明確造價上浮事宜，同時需要對發票相關的時間、類型、責任主體等進行明確標明。同時由施工單位進行增值稅計算，建設單位不得干預，施工單位需向材料商直接索要材料增值稅專用發票。在進行簽訂建設安裝、裝修合同過程中，需要確定建設方采購比重，盡可能把“甲供”方式作為最終結果；在進行電梯、門窗等材料采購合同簽訂過程中，盡可能采取總結法來進行解放，防止在運輸以及安裝階段分別計價，導致整體費用增加；可以通過約定采取見票付款的方式，在獲得對方提供的增值稅發票以及購銷憑證后方可付款，防止有支付完成不過不能抵扣的問題發生，降低房地產企業的稅負壓力。

（五）加強供應商的管理

在開展供應商管理過程中具體可由如下幾方面著手進行：第一，提高認識，加大與一般納稅企業合作程度。盡可能與優質供應方建立起長久合作關系。在實施招標工作過程中，要求嚴格核查納稅人資質，同時積極落實企業供應商庫以及分包庫的管理。第二，需要構建起嚴謹的一般納稅人資質管理體制，安排專門的崗位以及員工來負責查詢地方主管稅務機關指定網站，同時調查與核實將要建立合作關系企業信息是否真實與可靠，做好相關資質證明的復印與存檔，為后續查詢工作提供便利。第三，采取購貨結算方式來實時稅務籌劃，通常購貨結算方式主要有分期付款、賒銷以及現金這幾種類型，基于稅收籌劃層面考慮，房地產企業應當要有限使用分期付款的方式來獲取增值稅專用放屁，防止已經材料驗收入庫完畢，不過沒有結完貨款，而供貨方不提供增值稅專用發票的問題出現。該期該種方式能夠按照各個分期付款日期來進行進項稅的抵扣，能夠實現增值稅稅負的遞延，且提高資金的時間效益。

（六）科學改變銷售策略

第一，房地產企業能夠通過對簽約銷售的進度實施管控的方式來實現稅收籌劃。企業能夠結合每月預繳的增值稅額來對銷售簽約進度實施管控，用以實現對各月開票數額的管理，防止由于發票開具數量以及金額過于集中而影響到企業的現金流運行。第二，合理提升商業地產以及精裝修銷售比重。在進行商業地產銷售時能夠結合具體項目情況來運用相應的核算方法，例如，一些商業地產會使用先租后賣的模式，由產品開發結算便對商業部分實施核算，企業能夠將這一部分商業轉為固定資產，進行折舊計提后再開展銷售工作[6]。根據現在我國稅法相關規定，納稅人對自身使用過的固定資產，能夠減按2%征收增值稅；而在進行精裝修中，實際使用到的材料、潔具、燈具、電器等均可獲得增值稅發票來進行抵扣，通過擴大該方面銷售比重便可在一定程度上達到減少稅務的作用。例如國內知名房地產開發商綠地、保利以及萬科等其精裝房銷售比重均不低于75%。

（七）注重稅務風險規避

房地產企業應當要做好稅務操作規程的制定，通過指標量化評估具體稅負率，將其和相同地區中的房地產行業實施對比，與企業自身歷史數據進行比較，判斷稅負變化和實際所處的經營環境變化是否一致，同時深入分析與計算企業主營業務收入以及成本增長率的變動情況。此外還要根據實施營改增后可能會面臨的問題來制定有效的防范策略，保證稅收籌劃的科學性與合理性。此外，還需要強化票據管控力度，不但要嚴格審核實際取得的增值稅專用發票，避免虛假發票給企業造成稅務風險，而且還要防止抵扣不足而導致企業稅負加大的情況出現。

（八）加強對稅務籌劃人員綜合素質培訓提升

營改增政策的實施，無疑是提高了房地產企業財務工作難度，尤其是增加了在稅務籌劃工作方面的難度，同時也對相關工作人員的專業水平與綜合素質提出了更高要求。營改增政策的實施房地產企業必須加強對稅收核算工作的高度重視，以及加強對內部稅收管理體系的不斷優化、完善。會計等核算人員也必須加強對新的核算方法的學習、掌握，提高稅務籌劃的有效性。針對當前房地產企業的財務人員、稅收籌劃人員缺乏對增值稅核算方法的深入了解，難以采用合適的核算方法實現稅費抵扣的現象，房地產企業須重視加強對稅務籌劃相關人員的培訓力度，使其能夠充分熟悉、掌握增值稅納稅時間、地點等相關制度內容，結合新政策要求對發票管理模式進行合理優化，確保會計信息的及時、準確、全面，以及保證企業各個財務指標的正常合理，為企業稅務籌劃提供有效依據。

為確保不同項目建設施工相關會計信息的較好流通性，采用交互式會計工作方式對不同崗位的會計人員進行信息傳遞的有效整合，為發票開具、取得、抵扣等流程的順利進行，實現增值稅發票抵扣的有效認證提供保障。除此之外，財務人員還必須加強對于當地稅務機關的密切聯系，及時了解稅收政策動態，進而對納稅籌劃工作進行調整、優化。

五、結束語

隨著我國經濟的快速發展，為有效強化國家對于國民經濟發展的宏觀調控力度，我國在稅收政策不斷改革優化的前提下，出臺實施了“營改增”的稅收政策，這是我國在稅收管理方面的重要改革。營改增稅收政策的實施對于房地產企業的發展產生著較為深遠的影響，房地產企業唯有重視和做好營改增政策下的稅務籌劃工作，規避納稅風險，盡可能地發揮“營改增”政策的積極作用，才能實現經營效益最大化。