論如何解決農村房地一體不動產確權在登記發證中遇到的問題

韋杰

（百色市右江區自然資源局，廣西 百色 533000）

0 引言

因為國民經濟的全面化發展，城市化建設進程逐漸加快，國家有關部門越來越重視城鄉發展之間存在的差距，結合農村房地一體不動產確權登記發證工作的具體開展情況可以得知，在實際工作期間，仍然存在很多問題，影響廣大農民群眾的利益，為更好地保障廣大人民群眾合法權益，本文主要探討如何解決農村房地一體不動產確權在登記發證中遇到的問題。

1 研究背景

開展農村房地一體不動產確權登記發證工作是國務院的核心部署，也是黨中央的重要部署，確保黨的各項方針得到全面落實。此項工作主要以農村宅基地、集體建設用地確權登記為核心內容，在此基礎上，調查出不動產權籍，結合相關條例，為廣大農戶頒發證書。

此外，全面開展此工作，可以賦予農村群眾更多的財產權利，提高財產收入，提供產權保障，為農村的健康發展奠定基礎，也能為全方面落實鄉村振興戰略提供良好支撐。

2 案例概況

百色市右江區轄區內共7 個鄉鎮2 個街道，101 個村19 個社區1630 個村（居）民小組，經各鄉鎮、街道統計，農戶數為58913 戶（以實際完成戶、發放宗地數為準），不動產權籍調查由各鄉鎮、街道組織開展調查。

3 農村房地一體不動產確權登記發證的工作范圍

有效利用各項成果，通過加強外業與內業調查，針對該地區的房屋建筑物和構筑物測量等情況進行全面調查，掌握右江區農村集體建設用地當中每宗土地范圍內建筑物，以及構筑物具體產權情況、房屋的現狀等。

4 農村房地一體不動產確權登記發證的工作內容

（1）農村房屋調查測繪。掌握右江區農村集體建設用地當中，每宗土地范圍之內的建筑物，包括構筑物的具體產權情況以及房屋的現狀，針對房屋的邊長，包括房角點，進行詳細測量，仔細算出房屋的具體面積，并將房屋的調查測繪結果直接記錄到房屋的調查表格當中，實現農村房、地調查成果實施統一化的管理。

（2）農村房屋調查數據庫建設。在農村地籍調查登記發證數據庫的基礎上，根據《地籍調查規程》和《不動產登記數據庫標準》，建立集圖形、屬性、電子檔案為一體的集體建設用地使用權和宅基地使用權、房屋調查數據庫和管理系統。

（3）完善補充地籍權屬資料。對既有農村集體土地確權登記發證的資料進行完善、補充、修改。

（4）辦理農村宅基地和房屋不動產權證。農村房地一體調查展開之后，有關作業單位需要積極配合右江區不動產登記服務中心為急需辦理不動產登記的農戶先行調查登記發證。

5 農村房地一體不動產確權中遇到問題及處理方法

認真規范房地一體確權登記發證要按照“權屬合法、界址清楚、面積準確”原則，填寫相關登記簿，保存登記檔案資料。

（1）針對已進行地籍調查的宗地，在此基礎上，對已完成的宅基地、集體建設用地土地權屬狀況進行復核，復核通過的直接采用，變化的進行重新地籍調查和測量，并在此基礎上進行房屋產權狀況調查及測量，形成權籍調查成果。

（2）對沒有開展地籍調查的宗地，按不動產權籍調查要求進行補充地籍調查及測量，同時開展房產權屬調查、測量，形成完整的權籍調查資料。

6 在登記發證中遇到問題和解決方法

6.1 問題分析

6.1.1 違法違規建房問題突出

隨著社會經濟的全面發展，人口數量不斷增加，農村宅基地管理問題越來越突出，違法占用耕地建房逐漸增多。2020 年開展的農村違法占用耕地建房調查結果顯示，右江區共有7877 個違法占用耕地圖斑數量，究其原因，除一部分屬違法進行經營開發之外，更多是群眾因家庭分戶，但是，由于村集體無宅基地可分配，不得不占用耕地解決居住問題[1]。

此外，房地產權屬證明文件缺陷問題的出現，主要是因為保管不合理引起的，比如，相關文件受到外界自然災害的影響，出現嚴重損壞。與此同時，在權屬法律和法規建設層面，由于部分農民群眾缺乏法律觀念，不能及時為房地產有關部門提供相應的證明資料，所以，房地產有關權益丟失。在具體登記期間，針對房地產合法權益歸屬無法實現自保，也會影響房地產一體確權登記發證。

由于歷史的遺留問題比較多，登記難度逐漸增加，長時間作用下，農村村莊規劃沒有得到全方面落實，建房審批與監督管理機制不夠完善，在我國農村地區，農民群眾針對宅基地分配政策缺乏全面了解，單純認為無須辦理任何手續，就不會出現糾紛，村集體定期開展的監督管理工作存在較多問題，與此同時，宅基地權屬來源缺失，給確權登記帶來極大難度。

6.1.2 存在一戶多宅問題

結合大量資料數據能夠得知，農村居民實際擁有的宅基地數量具有明確規定，一處宅基地只能夠被一戶家庭擁有。但是隨著社會的快速發展，農民的經濟收入水平與生活質量得到有效提高，不同地區的村民嘗試采取多種方法，獲得多處宅基地的使用權和擁有權，在農村地區，存在一戶多宅問題[2]。

另外，在確權登記工作當中，部分群眾積極性較差，針對此項工作的具體內容和流程，缺乏充分了解，會影響最終的成效。實際工作中，經常發生兩極分化的現象，一方面是因為偏遠山區農村居民的積極性比較差，單純認為房子一直以來都是自己居住，辦證不辦證沒有任何意義；另一個方面是城中村和城市邊緣的農村群眾熱情高漲，既有的非法建筑項目總想乘機開展確權登記，給登記審核工作帶來嚴重影響。與此同時，有關部門針對農村宅基地缺乏有效管控，政策宣傳效果較差，引起符合辦證的不想辦，不符合辦的想辦法爭著辦的現象。

6.1.3 房屋建設管理不夠規范化

在農村房地一體不動產確權在登記發證過程當中，有關工作人員通常面臨諸多問題，進而影響各項工作的有序進行，影響房屋建筑管理水平。同時，建房審批相關管理機制不夠完善，缺乏有效的規范化機制[3]。

一些農村居民在建設新房的過程當中，沒有按照有關規定要求，針對既有建筑進行妥善處理，導致下一代繼承出現了一戶多宅的現象。同時，農村宅基地的確權登記發證周期比較長，需采取多種審批方式，導致出現有關資料不完善問題。以及房屋建設管理不夠規范化影響登記發證工作的有序進行問題等。故有關部門需要妥善解決此問題。

6.1.4 監督機制存在較多缺陷

在以往的農村住房建設期間，由于缺乏長遠規劃與設計，部分農村建房場地與面積存在比較強烈的主觀意愿，村集體有關負責人員缺乏規劃意識，使得農村房屋建設較為雜亂。同時，針對農村基地的使用，相關部門缺乏嚴格監督與管理，僅開展形式層面的暫停審批，導致很多建房缺乏有效審批文件。政府有關部門管理工作與職責不明確，農村建房處于不停變化的狀態，再加上缺乏專業技術人員和充足資金，影響農村房地一體不動產確權在登記發證的有序開展[4]。

另外，地方財政資金投入不足問題較為突出，因為開展農村宅基地“房地一體”確權登記所需經費由地方財政承擔，目前，右江區財政困難，對開展確權登記工作的資金投入不足，導致出現承擔作業單位、各級村組干部工作積極性不高，權籍調查工作過于滯后，材料收集參差不齊，給后續登記發證工作帶來較大難度。

6.2 解決方法

6.2.1 有效解決違法違規建房問題

（1）嚴格禁止通過不動產登記將農村違法用地合法化。在條件允許的情況下，積極探索，將不動產登記收件網點，逐漸延伸至各個鄉鎮、到村委；鼓勵各鄉鎮、各村委權利人以村組為單位集中申請，批量受理、審核、登簿、發證。

（2）針對已經登記的農村宅基地、集體建設用地，有關人員需要按照“不變不換”的原則，之前頒發的各項證件繼續有效，不再進行重新登記。同時，針對宅基地已經登記、農房沒有進行登記，或者群眾有意愿換發不動產權證的，申請人可以提交農房補充調查信息，直接向登記機構申請辦理不動產登記[5]。

6.2.2 合理解決一戶多宅問題

在開展不動產登記工作期間，有關人員需要根據實際情況，尊重歷史，妥善解決登記過程中遇到的問題。針對“一戶多宅”、缺乏土地權屬來源材料、超占面積等問題，按照《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發〔2011〕178 號）和《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191 號）等處理。

針對滿足農村一、二、三產業、融合發展需求的宅基地，從原則層面來分析，要結合宅基地用途來認定。對于工作期間，可能會涉及的婚姻變化等問題，可采取政府購買服務方法或者行政調解等方法，也可采取司法公證與律師簽證等方法。針對城市規劃區外部農房，雖然是合法獲取，但是沒有規劃條件的，在登記過程當中，可不提供出房屋規劃或者建設有關材料，在實際辦理環節可不提供房屋滿足規劃或者建設相關資料數據。

6.2.3 提升房屋建設管理的規范性

對于工作人員來講，要想全方面提高房屋建設管理的規范性，主要以沒有確權登記農村宅基地和集體建設用地作為重點工作內容，將其納入財政預算當中，全面落實工作經費，聘請有關技術單位，遵守《廣西壯族自治區自然資源廳關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知》（桂自然資發〔2019〕57 號）中《農村不動產權籍調查工作指南》的相關規定，在滿足農村不動產確權登記需求的基礎，針對各個村莊實施全方面調查，有效實現農村不動產權籍調查全覆蓋目標。

工作人員在實際工作期間，還要遵守依法登記原則，按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》等法律法規以及《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發〔2011〕178 號）、《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191 號）等政策文件要求，做到“權屬合法、界址清楚、面積準確”，依法確權，規范登記。

6.2.4 健全現有的監督機制

（1）加強組織領導力度。此次農村不動產確權登記工作已列入政府績效考核內容，各鄉鎮、街道要高度重視，精心組織，加強對農村不動產確權登記工作的領導，保證能夠按時保質完成工作任務。同時，加強統籌協調。自然資源、農業農村、財政、住建等部門及各鄉鎮、街道要加強溝通協調，密切配合，共同推進此次確權登記工作。

（2）加大宣傳力度。有關人員可以通過報紙、電視、廣播、網絡等新媒體，加大宣傳力度，進一步明確做好此項工作的重要意義，了解工作目標和有關法律政策，獲取廣大農民群眾和社會各界的理解支持，確保登記工作能夠順利進行。通過加大組織領導力度，可取得比較好的成效，需要相關工作人員引起一定重視。

（3）全面落實工作經費。此次確權登記工作涉及面廣，工作量大，同時關系到廣大群眾的切身利益，而國家已規定不動產登記不得向農民收取費用，因此，財政部門要做好項目資金安排，落實工作經費，保障確權登記工作順利開展。加大督查檢查力度，各個部門、各鄉鎮、街道需要全面落實主體責任，加強對確權登記過程中的督查檢查，發現消極對待、弄虛作假的，要給予問責，確保登記發證工作經得起歷史的檢驗。

（4）針對既有的登記數據庫進行大力完善和優化。以現存農村宅基地，包括集體的建設用地數據庫作為核心內容，結合規定條例要求，登記信息平臺提出的要求，建立、完善數據庫，將具體調查的詳細信息快速錄入數據庫之中，提高數據化的管理水平，實現信息的高效運用。結合日常的調查數據，針對數據庫進行更新，加強日常維護，確保權籍調查數據更為精確，滿足具體管理需求。同時，主動與其他部門之間保持密切溝通，加強銜接，保證數據信息真正實現互通與共享，保證數據可以精準入庫，真正達到查詢快速、共享互通目標，為鄉村的振興發展提供良好保障。

7 結語

綜上所述，本文主要對農村房地一體不動產確權在登記發證中存在的問題進行研究，提出相應解決對策，例如有效解決違法違規建房問題、合理解決一戶多宅問題、提升房屋建設管理的規范性、健全現有的監督機制等，取得比較好的成效，能夠為相關人員提供一定的借鑒與參考。