營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

韓莉

摘 要：國內的營業稅及增值稅為主體稅種，且營改增政策在全國范圍內實現了推廣和應用，給各類企業帶來不同程度的影響。本文從房地產企業的角度出發，總結了營改增給企業會計核算及納稅工作帶來的積極影響和消極影響，并結合房地產行業發展特點與趨勢，提出基于營改增政策有序落實會計核算及納稅工作的可行路徑，旨在突顯營改增政策的正向推動作用，強化會計核算的可靠性及納稅工作的合法性，為房地產企業的長遠可持續發展提供保障與驅動力。

關鍵詞：營改增政策；房地產企業；會計核算；納稅工作

新時期發展環境下，國家在不同行業及領域發展中的制度逐漸趨于完善，營改增政策是經濟發展中的重要政策規定，目的是約束行業企業納稅行為，幫助企業減輕稅收負擔。為了突顯營改增帶來的有利影響，應重視分析會計核算及納稅工作中相關政策發揮的實際作用，尤其對于房地產企業來說，需綜合考量行業發展需求及趨勢，在符合相關政策規定的基礎上，編制科學完善的會計核算及納稅方案。

一、營改增對房地產企業會計核算和納稅的積極影響

（一）有助于強化房地產企業的稅費繳納意識

國內的市場經濟體制不斷發生變化，且改革創新工作逐步得到深化與落實，在很多行業及領域中，營改增政策都得到了廣泛應用，給相關行業的快速穩定發展帶來動力，讓良性行業發展模式的構建擁有堅實基礎。尤其對于房地產行業來說，基于營改增政策的實施，強化了財務部門票務審查的專業性及嚴格性，且提升了企業業務部門的運行水平，為房地產企業標準稅費繳納體制的創建及完善奠定了良好基礎。同時，營改增政策背景下，使得房地產企業的財務人才綜合素質得以提升，通過理解和掌握更多稅收優惠政策，強化了稅費繳納意識，為房地產行業的健康可持續發展提供動力。

（二）有利于推動企業各類業務活動的落實

傳統的房地產企業經營管理中，通常財務部門的營業稅報銷都將票據作為主要依據，而對于此種依據有無票據開展的業務，容易增加財務部門的運作難度，給房地產企業財務部門的全面化運營帶來阻礙。而營改增政策的實施，使得房地產企業在依據票據開展業務活動的基礎上，實現了規范化的報銷操作，為企業帶來針對性更強的報銷模式，如普通發票及增值稅專用發票等，財務部門僅需針對增值稅發票進行審核即可，無需收集其他多余資料。企業有關部門進行報銷的過程中，應保證增值稅發票的合理性，為業務部門的票據整合創設了更加高效的運作環境，一定程度上提高了業務活動效率。

（三）有助于規避經營管理中的重復收稅問題

針對企業的經營管理來說，營業稅的征收需要在整體完成真實銷售額的情況下進行，立足于房地產企業成本核心層面進行分析，主要涉及到項目工程建設成本及土地資源購入成本，其中工程建設成本存在稅費繳納需求，但是在房地產營業稅征收過程中，通常需要在整體營業稅中納入項目工程建設成本，導致企業需要面對第二次的稅費繳納，而對于增值稅的繳納而言，則可以依據房地產企業相關項目運作管控中的增值金額落實。由此可見，在營改增背景下，房地產企業需積極應對稅收工作，重點考慮針對工程項目建設成本開具增值稅發票，有助于緩解房地產企業的征稅壓力。

二、營改增對房地產企業會計核算和納稅的消極影響

（一）影響財務報表的可靠性

營改增政策正式實施之前，房地產企業在進行不動產購置的過程中，要求營業稅以成本的形式入賬，在固定資產中計入營業稅。但在營改增背景下，不僅實現了不動產購置價稅分離，還可以將購置不動產的金額作為進項稅額進行抵扣，但使得不動產入賬價值得到降低，一定程度上增加了經營管理中的財務風險，讓企業面對的資產負債率有所增加，給內部的融資工作帶來不良影響。立足于現金流量的角度進行分析，僅能在結束房地產工程建設工作，并完成竣工驗收后，才能取得增值稅發票，為此，需要在工程建設初期投入大量的資金，給現金流量帶來不良影響，弱化了財務報表的合理性及科學性。

（二）企業面對更大的納稅負擔

在營改增政策提出并逐步得到實施的過程中，給房地產企業帶來不同程度的影響，在稅負方面有明顯體現。首先，相關政策落實之前，房地產企業需要針對自身的不動產固定資產繳納營業稅，而在以上資產中，用于購買機械設備的增值稅，無法正常進行抵扣，增加了企業的經營成本，通過實施營改增相關政策，企業的固定資產購置成本不再包含在自身繳納增值稅范圍內；其次，立足于政策層面，在取得增值稅發票的情況下，增值稅能夠相互抵扣，但是，容易受到工程施工環境等多種因素影響，相對來說較難獲得增值稅發票的有水泥、砂石等原材料及施工人員或勞務公司產生的勞務費用，此部分費用無法進行增值稅抵扣，使得企業依然面對較大的稅收壓力。

（三）弱化了財務核算的準確性

總結營改增政策的實施情況，給房地產企業的營業收入帶來不良影響，因此，對其營業利潤也造成一定負面影響。立足于企業營業收入層面，營改增政策的實施使得企業營業收入有明顯減少，分析相關研究數據，總體下降幅度為9.9%左右；而從營業成本的角度出發，以成本和費用維持不變為前提，營改增政策實施后，使得企業的成本和費用均有明顯降低，給內部資產帶來消極影響，導致企業需面對更大的業績壓力，避免不了會影響企業財務核算的可靠性。

三、營改增背景下房地產企業會計核算和納稅工作質量提高對策

（一）重視分析營改增政策，完善會計核算和納稅工作制度

為了減少營改增政策給房地產企業帶來的不良影響，應該增強會計核算和納稅工作制度完善意識，加強對營改增政策的研究和學習，了解相關政策規定，逐步實現對財務人員的約束，進一步強化企業財務管理的規范性，為會計核算工作效率的提高奠定良好基礎。完善各項規章制度的過程中，企業應該加強對實際經營管理情況的分析，建立績效考核機制，要求管理人員做到獎懲分明、公平公正，在明確各部門及相關工作人員職能責任的基礎上，發揮激勵員工的作用，強化員工的競爭意識，進而在會計核算及納稅工作中表現得更加積極。此外，積極開展財務控制風險評估工作，重點落實信息披露等環節的監管工作，通過嚴格監督達到提高工作質量的目的。

（二）加強獲取票據的統一管理，重視開具增值稅專用發票

基于對增值稅政策的分析，計算增值稅的過程中，計稅依據為流轉過程中產生的增值額，進而完成相應的征收工作。主要構成包含進項稅發票抵扣、銷項稅發票抵扣，因此，增值稅的計算與發票存在密切聯系，房地產企業開展會計核算及納稅工作的過程中，應加強對發票的有效管理。房地產企業需綜合考量施工材料及設備的質量，并做好市場價格的調查工作，優先選擇與資質優良的供應商長期合作，尤其是增強與一般納稅人的合作意識，能夠在交易過程中開具增值稅專用發票，進而達到抵扣部分進項稅額的目的。同時，財務人員應該提高對增值稅專用發票的重視，了解對應的申報期限，以防因超過申報期限而引發流動資金風險，財務人員需具備良好的職業素養，不斷提高自身的專業能力，進而降低逃稅、漏稅等行為的出現概率。此外，明確營改增政策給房地產企業帶來的不良影響，重視落實成本籌劃工作，為房地產企業的可持續發展提供堅實基礎。

（三）積極爭取政府部門的支持，緩解企業稅務繳納壓力

從基本性質的角度出發，房地產行業的經營活動體現出很強的綜合性，且房地產行業在民生發展中占據重要地位，是國內的第三大產業。為了實現長遠發展目標，房地產企業應該積極爭取政府部門的支持，了解政府等職能部門出臺的政策規定，以此為依據重點優化企業管理模式，加大國家稅務政策的綜合分析力度，為房地產行業爭取更多稅收優惠政策。立足于營改增政策實施目的的角度，為了幫助更多企業減輕稅收負擔，使得企業擁有更強的市場變化應對能力。為此，企業應該加強對政府出臺政策規定的合理應用，進一步強化政策的有效性和實效性，同時，政府等職能部門應該針對房地產行業的過渡期出臺相應的支持政策，尤其對于小微企業來說，給予一定的資金支持，能夠幫助其減輕稅務負擔，從而減少來自營改增政策帶來的沖擊。

（四）調整優化企業組織架構，落實內部資源科學化配置

為了形成良性的房地產行業發展模式，房地產企業應該重視做好營改增背景下自身架構的調整及優化工作，結合對行業發展形勢的分析，持續做好房地產項目架構的革新，增強組織內部會計核算人員崗位調整意識，強化會計核算人員的崗位工作適配性，使其在崗位工作中表現得更加積極，有助于提高工作質效。同時，企業應增強與同行業企業的交流意識，建立科學完善的協作機制及監督管控機制，創設良好的行業發展環境，強化房地產企業各項資源配置的科學性，使得房地產企業的產業架構更加完善。

（五）制定合理化的營銷策略，有效選擇營銷策略調整方法

基于對營改增政策的分析，不僅帶來相對較為理想的減稅效果，還在一定程度上增加了發展壓力。為此，房地產企業應該積極應對市場變化，綜合考量營改增政策，選擇恰當的時機調整營銷策略，通過對相關政策規定的靈活運用，能夠減少企業的稅務負擔，進而讓營改增政策帶來的積極影響更加突出。為實現以上目標，房地產企業應該合理選擇調整營銷策略的方法，如結合實際情況適當提高辦公類物業的銷售價格，因為新項目對應的進項稅率為11%，所以，企業可以通過適當提高銷售價格而進行稅負轉嫁；或者采用營銷人員勞務派遣的方式，主要因為員工的工資無法進行進項抵扣，而勞務派遣公司的發票能夠進行進項稅額的抵扣，可見，此種方式體現出較強的可行性。

（六）加大會計人才培養力度，不斷提高賬務處理工作質效

對于營改增政策下落實會計核算工作及納稅工作的員工來說，是重要的基礎力量，其專業能力及綜合素質直接影響會計核算及納稅工作質量，尤其在會計報表要求不斷提高的過程中，且需要房地產企業更加細致地落實財務管理。為此，需要在增值稅實施過程中做好申報抵扣及增值稅產生等內容的全面反映工作，定期組織會計核算及納稅人員參加專業化培訓，重點學習營改增政策的相關知識，了解行業發展動態，不斷提高財務人員的做賬能力，切實強化納稅工作的合理性及規范性。此外，加強對會計人才稅務申報方面的培訓，配合學習計算機會計做賬技能，建立“老帶新”的業務培訓模式，確保會計人員的綜合素質能夠滿足營改增下房地產企業的經營發展要求。

四、營改增對房地產企業會計核算和納稅影響的案例分析

以某房地產企業為例，其于2016年4月獲得當地的一個地塊，并支付了相應的土地出讓金，金額高達11100萬元，同時，還支付了1500萬元的配套費。該房地產企業在當年11月取得商品房預售許可證，而16年獲得11100萬元的含稅預售銷售額，對應的年度工程價款含稅為11100萬元，該房地產企業取得了相應的增值稅專用發票，且進行了認證抵扣。企業從2017年初到6月份，整體的預售收入為22200萬元，同時停止了房地產銷售，改房地產工程項目的交付入住及為業主辦理房產轉移手續的時間為當年11月份。針對以上案例進行解析，基于營改增政策背景下，在含稅售價不變的情況下，對應的土地增值稅有所減少，利用營改增后的公式進行計算，房地產企業應繳納186萬元的土地增值稅，營改增前的土地增值稅需繳納247.5萬元，可見，幫助房地產企業節約了67.5萬元的稅收成本，營改增政策的實施給房地產企業的會計核算及納稅帶來明顯影響。

結束語

房地產行業是民生發展中的三大支柱型行業之一，而營改增政策的實施給房地產企業帶來一定影響，包含積極影響和消極影響，主要體現在會計核算和納稅層面，為了充分發揮營改增政策在房地產企業中發揮的積極作用，有效規避帶來的不良影響，應重視研究相關的政策規定及企業實際發展情況，合理選擇有效的會計核算及納稅工作對策，建立科學完善的工作機制，構建健全的會計核算及納稅工作體系，讓房地產行業的穩定有序發展擁有堅實基礎。

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