單位大院型歷史文化街區的保護更新策略初探
——以九江老地委大院為例

蘭偉杰

引言

2021年1月，《住房和城鄉建設部辦公廳關于進一步加強歷史文化街區和歷史建筑保護工作的通知》要求各地延展普查年代區間，全面梳理和發掘不同歷史時期的歷史文化遺存，尤其是將近現代、新中國成立以后、改革開放以來有代表性的建設成果納入保護名錄，豐富歷史文化街區和歷史建筑的內涵和類型，及時將符合標準的老廠區、老港區、老校區、老居住區等劃定為歷史文化街區。在此背景下，很多新中國成立后的地段納入了歷史文化街區的保護視野，而這些老廠區、老校區的前身，往往是計劃經濟時代普遍存在的“單位大院”。結合九江市的規劃實踐，筆者對單位大院這類歷史文化街區的歷史、現狀和保護策略開展研究。

1 單位大院的歷史與現狀

1.1 計劃經濟時期：城市的基本空間單位

在我國社會生活中，人們把自己所就業于其中的社會組織或機構——工廠、商店、學校、醫院、研究所、文化團體、黨政機關等統稱為“單位”[1]。在社會主義計劃經濟時期，單位是中國城市中最基本的社會管理與組織形式。單位不僅是工作場所，而且是居住場所，提供生活設施和教育文化衛生等福利設施，承擔城市的部分社會職能,并形成了城市的基本空間單元——單位大院[2-3]。可以說，新中國成立至改革開放前的30年間，單位大院構成了中國城市空間的“細胞”[4]，并具有封閉獨立、功能復合、職工流動性小、職住接近等特點[5-7]。本文討論的單位大院，主要指曾經具有居住、辦公、公共服務等功能復合的大院，僅有辦公或居住的大院不在本文討論之列。

1.2 趨勢：走向解體與雜化

改革開放特別是20世紀90年代之后，隨著市場經濟改革的不斷深入，政府不再是資源配置的唯一主體,而是把更多的資源配置交給市場來完成，單位不再是社會成員獲取資源的唯一渠道[8]。個人的就業、住房、公共服務的選擇更加自由，不再依賴單位，單位大院這種職住接近的空間模式開始瓦解[4]——一方面是單位大院空間的解體，原有辦公和生產功能大規模置換、單位大院的公共設施向社會開放，圍墻逐漸消解，大院在物質形態上已經非常模糊；另一方面是單位社區的雜化，伴隨著單位職工的遷出以及非單位職工的遷入，單位社區的人口構成逐漸由同質性走向異質性，單位社區雜化逐漸明顯[3]。

但任何改革和轉變都是漸進的，在今天城市的老城區和舊城區，單位大院仍然構成了中國城市空間主要的空間存量[9]，其作為中國城市歷史發展進程中的重要遺產價值也逐漸受到關注[9-10]。

2 單位大院型歷史文化街區的特征與問題

2.1 概念的提出

歷史文化街區是我國歷史文化名城保護的重要層次，也是展示城市不同時期歷史風貌的重要地區。隨著全國歷史文化街區“五年劃定”工作的開展，很多已公布的歷史文化街區突破了傳統居住、傳統商業的范疇，不少新中國成立后的單位大院、工業廠區、蘇式住宅區被公布為歷史文化街區——如九江老地委大院、長春第一汽車制造廠、武漢青山“紅房子”片等。本文將以單位大院作為價值核心和保護主體的歷史文化街區稱為單位大院型歷史文化街區（以下簡稱大院型歷史街區），依據單位大院的分類，存在工業廠區大院、機關單位大院、科研院校單位大院等類型，如九江老地委大院為機關單位大院、長春第一汽車制造廠為工業廠區大院。

2.2 大院型歷史街區的時代特征

和傳統居住、傳統商業等類型的街區相比，產生于特定歷史時期和特定社會經濟背景下的大院型歷史街區，在歷史價值、建設布局和社會文化方面都具有鮮明的時代特征。

2.2.1 歷史價值：特定歷史階段的見證

大院型歷史街區見證了計劃經濟時期城市建設和社會組織的歷史，是城市歷史發展中不可缺少的一個階段。如果說，傳統風貌街區代表的是我國傳統社會的生活方式（如北京什剎海歷史文化街區、蘇州平江路歷史文化街區）、近代風貌街區代表的是鴉片戰爭后打開國門的近代轉型與外部功能植入（如北京東交民巷使館區），那么單位大院則代表了新中國建立后30多年計劃經濟時期的社會生活方式和建設風貌（如長春一汽工業廠區）。單位大院所代表的單位制度承載了新中國建立初期國家和城市治理的智慧，具有很高的歷史意義。在當前樹立文化自信，講好中國故事的大背景下，其歷史價值顯得尤為重要。

2.2.2 建設布局：自成體系的內部空間

盡管單位大院的規模、布局等不盡相同，但其基本的構成元素卻有共同的特點。以北京的機關單位大院為例，單位大院一般由辦公區、居住區兩大部分組成。辦公區靠近主入口，居于大院的前部，居住區在辦公區的后面，類似于傳統城市“前朝后寢”的布局，其中大門、入口廣場和主樓形成的大院前區空間序列更為典型。在居住區內，往往會分別布置不同的建筑類型，比如單身（男女）宿舍樓、已婚家屬樓等，另外根據不同人員的行政職務、技術級別等所分配的住宅也不盡相同[5]。這種空間秩序背后承載的是深刻的內部社會關系。此外，由于單位大院在各個時期會根據需要加建或更新改造，往往會在早期統一規劃格局的基礎上不斷演變，呈現出一種自由生長后的“豐富有序”或“混亂無序”的狀態（圖1）。

2.2.3 社會文化：寄托情感和記憶的載體

雖然單位社區內的人口不斷變化，但對仍然居住在大院內的人和搬離大院的人來說，大院依然是變化生活中不變的集體生活記憶。有學者指出，單位圍墻清楚地表達了單位相對于所處城市的獨立地位，同時也標識著一種社會空間，使封閉空間內的人具有強烈的地域歸屬感[3]。生活在單位的社區中，大家都是單位職工，平時一起工作，閑時一起娛樂，各自相對熟悉，關系也十分融洽[8]。特別是對于老人而言，在具有“熟人社會”特點的單位社區社會空間中，高質量、深層次的社會關系，以及相似的生活經歷、公眾性議題和集體活動，使得老年群體能夠通過在社會交往和互動中分享生活、舒緩孤獨、交流情感，滿足社會交往需求[11]。就這個角度而言，單位大院的社會意義格外值得關注。

2.3 大院型歷史街區的典型問題

在中國城市市場化轉型和單位制解體的大背景下，大院型歷史街區的各類問題也日益凸顯。主要問題有如下四點：

第一是功能的改變。隨著單位制的瓦解，很多單位的功能都發生了較大的變化。一些工廠因破產、停工和閑置，原有的單位辦公樓因為功能外遷而轉租或停用。這些存量建筑和設施如何更好地利用與更新，是這類歷史街區的重要議題。

第二是管理的缺位。在單位制時期和計劃經濟時期，單位負責大院的管理和治理，承擔了今天社區和物業管理的雙重職能。然而，隨著單位大院功能的瓦解，大院的管理出現缺位或者不足。特別是一些企業衰退型社區，社區無法按照制度設計的要求那樣承接單位福利，造成社會福利“斷裂”的局面[12]。

第三是物質環境的衰敗。在計劃經濟時期，單位大院以其完備的公共服務設施代表著城市內高品質的生活水準。但隨著管理的缺位，單位大院也面臨著物質環境的衰敗。一方面，很多公共設施被棄用消失，外部景觀環境由于缺乏維護而逐漸惡化。另一方面，各個時期建設的各類建筑，由于年代久遠及當年建設材料和建設水平的限制，也往往呈現出結構老化、外觀破損等問題。這種衰敗既損害了歷史街區的獨特價值，也影響了大院的人居環境和可持續發展。

第四是人口結構的混雜。原有大院以單位干部、職工為主體的“熟人社會”逐漸瓦解，單位大院不再是計劃經濟時期讓居民感到自豪的家園。很多居民逐步搬離大院，大院的人口結構常常演變為以老人和外來租戶為主的混雜狀態[13]。

3 大院型歷史街區的保護更新策略——以九江老地委大院為例

3.1 概況

九江老地委大院位于九江老城區中心區域，集中建設于20世紀60年代至80年代末期，20世紀60年代至2016年相繼為九江地委、市委、市人大、市政協等重要市直機關及其配套生活區所在地（圖1）。大院內丘陵起伏、樹木茂盛，中部低洼處形成中心池塘公共景觀，圍繞池塘形成東南西北4個分區，各時期住宅辦公建筑依坡就勢、錯落有致、豐富協調，形成古城內難得的花園式大院（圖2）。老地委大院因其重要的歷史價值和獨特的環境和建筑風貌，于2019年被江西省公布為第四批省級歷史文化街區。街區保護范圍以老地委大院圍墻為界，面積13.89 hm2，現狀居民以市委機關退休老人和職工居民為主，人口總數約2 700人。

圖1 老地委大院建設歷史演變

圖2 老地委大院影像

就現狀而言，自2016年九江市人大、政協遷出后，大院成為一般機關事業單位的辦公區，很多辦公用房和服務設施用房處于閑置狀態。目前，大院內的居民仍以各單位機關干部為主，尤以老干部為多，其人口結構仍然較為單純，社區認同感和自豪感仍然較強。大院物業管理由市機關事務管理局大院管理科承擔。通過調研了解到，由于物業費收繳困難、財政支持有限，大院管理也面臨較大的經濟壓力。現狀環境景觀缺少維護，中心池塘水質惡化嚴重，部分建筑年久失修，私搭亂建問題普遍存在。

上述現狀表明，老地委大院是一個典型的單位大院，其歷史價值、建設布局特色、社會文化價值值得進一步挖掘，其面臨的功能轉型、管理不足、設施環境衰敗的問題也極具典型性。本文結合九江老地委大院保護規劃的編制，思考大院型歷史街區保護更新的思路與策略。

3.2 研究思路

首先，大院型歷史街區的保護更新要立足于保護歷史文化風貌①、盤活存量②、老舊小區改造③、完善社區治理④等時代背景和政策要求，在講好中國故事、傳承城市文脈、提升城市品質的大背景下謀劃自身的保護與可持續發展。其次，要對大院未來的發展愿景或目標提出展望，要關注歷史、關注城市，更要以人民為中心，既要留住城市記憶，又要促進老城復興。第三，具體的保護措施應從價值與保護、定位與功能、問題與措施、治理與管理等多重視角出發，不能就保護論保護、不能就大院論大院、不能就空間論空間，應當綜合規劃、精準施治。在上述認識的基礎上，以老地委大院為具體對象，提出當前大院型歷史街區保護更新的研究框架（圖3）。

圖3 大院型歷史街區保護更新的研究框架

3.3 保護更新策略

3.3.1 梳理大院價值，建立特色保護框架

一般而言，歷史文化街區的價值主要體現在其傳統風貌⑤上，以及與之相伴的歷史、美學、社會文化等價值。對于見證計劃經濟時期單位制度歷史、具有自成體系的內部空間并承載一代人情感和記憶的大院型歷史街區而言，有必要從歷史價值、規劃布局和建筑特色、社會文化價值等方面認識其獨特價值⑥。就城市歷史角度而言，老地委大院作為九江政治治理中心的地位毋庸置疑；就規劃布局和建筑視角而言，老地委大院建筑、景觀、地形構成的人居環境整體特色鮮明，各個時期的建筑類型豐富多樣，建筑藝術價值突出；就社會文化視角而言，老地委大院居民目前相對穩定，依然是一個具有較強歸屬感的單位社區。在此基礎上，除了文物古跡、歷史建筑、歷史環境要素外，大院“枕丘環水”的格局、丘陵地貌和植被、中央池塘、文化長廊、歷史人物、重大事件等均被納入保護體系（圖4）。規劃還特別要求保護大院東南側圍墻，提示九江古城東南城墻位置這一重要歷史信息。

圖4 老地委大院保護內容

3.3.2 修補城市功能，開放優化存量設施

單位大院是一種典型的存量資源。在保護的基礎上，如何處理好單位大院和城市的功能關系是這類歷史街區長遠發展的關鍵。大院內獨特的環境、較好的公共服務設施、閑置的建筑或廠房，都是補充城市功能的潛在資源。因此，單位大院的發展應當立足城市的需求、研究城市發展規律，由封閉走向開放、由閑置轉為活化，真正利用好大院的各類設施，轉變成為城市新的功能片區。就老地委大院而言，地處文化設施和公園綠地缺乏的高密度老城區，未來應定位為：“老城文化休閑中心、花園式開放社區”，具體措施包括將閑置的辦公設施轉化為文化設施、內部附屬綠地轉變為城市公共綠地等。在具體的實施中，考慮到老地委大院社區組織完備，幼兒園、綠地等公共服務設施較為完善，有條件作為完整社區建設的樣板推進歷史街區保護實施工作。

3.3.3 完善系統規劃，精準漸進施治更新

在遺產保護和功能優化的基礎上，對于具體的道路交通、基礎設施、建筑整治、環境品質等方面的不足，應提出系統性和針對性措施。一方面，規劃上要突出和城市道路、市政系統的銜接并改善內部設施管網的系統性，改善大院因封閉管理和長期建設造成的雜亂現狀（圖5）；另一方面，針對繼續整治改善的建筑、開放空間，應提出針對性措施，并形成行動計劃清單，作為漸進更新的近期工作（圖6）。

圖5 道路系統優化示意

圖6 近期重點項目分布

明確了老地委大院保護和更新提升的重點，更為重要的是如何推進下一步保護實施。規劃依據部門職能和產權現狀，提出了分類推進保護實施的思路：文物主管部門負責認定文物保護單位、修繕文物；園林綠化主管部門應將大院內中心池塘及其綠地、原始植被維護納入管理、調查掛牌保護樹木；住建部門負責歷史建筑保護管理；機關事務管理局（國資公司）負責辦公建筑的經營和合理利用；機關事務管理局近期仍承擔物業管理的職能，應研究物業職能向物業公司移交的方案。整個實施工作是社區建設的過程，應和社區治理工作充分結合。保護和更新提升并不求一次性實施完成，而應在整體目標下逐步推進、逐步完善。需要說明的是，老地委大院作為原行政機關所在地，保存基礎較好，并仍能享受政府的相關福利，其實施資金來源和實施方式都有一定的特殊性。

3.3.4 推動治理轉型，形成多元治理結構

最為關鍵的是，如何在不損害單位大院本身文化凝聚力的基礎上，推動社區治理主體從單位轉向社會和市場，保障大院長遠可持續發展。

通常認為，社區被建構為一種替代單位制的城市基層管理體制，通過街道辦事處與具有行政色彩的社區居民委員會、以物業公司等為代表的市場組織、以業主委員會為代表的社會組織的參與，城市社區治理逐漸實現多元參與主體的互動合作[12]。就老地委大院而言，目前的物業管理仍由政府包辦（機關事務管理局大院管理科），調研了解到，政府的壓力很大，也希望將這項工作推向市場。應逐漸推進小區管理向物業化管理轉變，建立由物業公司、南司社區、機關事務管理局（國資公司）、居民委員會構成的多方參與治理模式。由于老地委大院居民仍然以單位職工為主，依舊保留著較強的凝聚力，規劃建議組織居民參與社區公共空間營造等活動，把社區文化的維護和培育作為街區可持續發展的“基石”[14]。

4 展望與思考

本文通過相關研究，結合九江老地委大院的案例，對大院型歷史街區的保護更新策略做了初步的探討。在當前日益強調文脈傳承、城市提質和城市治理的背景下，這一課題理應得到充分的關注。

4.1 關注大院的遺產屬性

首先，各地歷史文化保護中應關注單位大院的遺產屬性，關注這一特殊遺產類型。從歷史保護的趨勢看，新中國成立后的文化遺產逐漸從不被重視轉變為納入不同類別的法定保護體系——如2019年公布的第八批全國重點文物保護單位中的“三線建設”時期的廠礦、軍墾舊址，前兩批國家工業遺產中的國營廠區等。特別是各地在歷史建筑評定中，大量新中國成立后的建筑納入了歷史建筑范疇。在此背景下，單位大院在各地公布的歷史文化街區中還相對較少。就單位封閉完整、自成體系的格局和風貌特征而言，很多大院有必要作為歷史地段進行整體保護。在這方面，九江市作出了積極的嘗試，老地委大院、動力機廠等2處省級歷史文化街區均是完整獨立的單位大院。

4.2 關注大院的存量特征

就城市提質的角度而言，大院型歷史街區的存量特征格外值得關注。存量的規劃應充分尊重并利用現狀，以優化調整為主要內容，鼓勵“針灸式”規劃，避免大拆大建。就大院型歷史街區而言，和一般存量相比，因其文化遺產屬性而更具特色，有條件成為存量優化的先行地區；而和傳統居住、商業街區相比，大院內新中國成立后建設的辦公、工業等類型的建筑，更容易承接休閑、文創等城市新的功能。更為重要的是，要在深入分析周邊城市區域的需求和趨勢的基礎上，合理選擇存量的功能定位，避免照搬模式。

4.3 關注大院的治理運營

無論歷史街區還是存量設施，其治理模式的轉變是長期可持續發展的關鍵，不考慮治理運營，規劃設想的功能優化和物質環境改善可能都無法實現。就居住功能而言，由單位轉向社區是必然選擇，同時也要逐步引導居民接受有償的物業管理；對于廠房和辦公設施比較集中、有條件整體轉變功能的大院，應在規劃前期引入運營團隊，使規劃設想更好匹配市場需求。更為重要的是，單位大院獨特的社區文化應予以充分關注，應把時代記憶、單位記憶轉化為社區認同的共同價值。

總體而言，大院型歷史街區是展現城市歷史文脈、提升城市品質、塑造城市特色、凝聚社區價值的重要地區，其保護與更新是一個兼有歷史保護、城市更新、存量規劃、老舊小區改造等內容的議題，值得充分的關注和更進一步的研究。

注釋：

①2016 年2 月，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出：保護歷史文化風貌。有序實施城市修補和有機更新，解決老城區環境品質下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產損毀等問題，促進建筑物、街道立面、天際線、色彩和環境更加協調、優美。通過維護加固老建筑、改造利用舊廠房、完善基礎設施等措施，恢復老城區功能和活力。加強文化遺產保護傳承和合理利用，保護古遺址、古建筑、近現代歷史建筑，更好地延續歷史文脈，展現城市風貌。

②2014 年3 月，《國家新型城鎮化規劃(2014—2020 年)》正式發布并提出“管住總量、嚴控增量、盤活存量”的新型城鎮化原則。

③2018 年12 月24 日，全國住房和城鄉建設工作會議要求：運用“美好環境與幸福生活共同締造”的理念和方法，推進老舊小區改造工作。

④2017 年6 月，國務院發布《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》。2018 年3 月，江西省政府發布《關于加強和完善城鄉社區治理的實施意見》。

⑤1986 年國務院公布第二批國家歷史文化名城時，首次提出歷史文化保護區，并指出對“歷史文化保護區”的保護措施可參照文物保護單位的做法，著重保護整體風貌、特色。2002年《中華人民共和國文物保護法》將這一概念明確為“歷史文化街區”。

⑥ 如長春市第一汽車制造廠歷史文化街區的價值表述為：第一汽車制造廠是中國汽車工業發展的重要歷史見證；是功能環境延續性良好的工業遺產聚集地；它的建立是新中國在努力實現工業化進程中的標志性歷史事件；是新中國重大經濟建設成就與社會主義時代精神風貌的集中體現；是具有鮮明中國特色的“單位大院”居住空間建設的典范，其集體生活記憶與豐富的空間延續至今。