房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本核算的方法

包磊

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日漸發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)更加的激烈，在市場(chǎng)環(huán)境因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的發(fā)展目標(biāo)，完善成本核算控制體系，通過(guò)成本核算保證最終的經(jīng)濟(jì)效益，全面提高企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展水平。因此在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)整以往會(huì)計(jì)成本核算中所存在問(wèn)題，并且明確主要的構(gòu)成，解決成本對(duì)象較為模糊的不足，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提高成本核算工作針對(duì)性，完善當(dāng)前的決策方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在新時(shí)期下獲得平穩(wěn)的發(fā)展。之后，還需要做好市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)的深入性分析，解決在成本核算工作中的矛盾問(wèn)題，修補(bǔ)當(dāng)前的管理方案，全面的增強(qiáng)成本核算工作水平，為房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下的穩(wěn)定進(jìn)步奠定堅(jiān)實(shí)的保障，凸顯成本核算本身的工作優(yōu)勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；優(yōu)化研究；

房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算的過(guò)程中需要不斷地調(diào)整自身的工作模式，并且還需要深入挖掘成本核算和管控的發(fā)展?jié)摿Γ鉀Q在以往發(fā)展中所存在的不足，提出更加科學(xué)的管理方案以及建議，全面的增強(qiáng)成本核算的工作水平，實(shí)現(xiàn)成本核算和戰(zhàn)略目標(biāo)的相互統(tǒng)一，全面增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展水平，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的必要性

（一）有助于挖掘成本核算和管控的潛力

房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算中，需要明確進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算的必要性，指導(dǎo)后續(xù)工作有序進(jìn)行，全面的提高成本核算本身的效果。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期較長(zhǎng)，需要資金量也較大，其中一部分資金還需要通過(guò)銀行貸款來(lái)解決，導(dǎo)致后續(xù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸的增加。因此，企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中需要根據(jù)本身發(fā)展特殊性完善成本核算工作模式，規(guī)避在后續(xù)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。成本核算數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性在于科學(xué)而有序的成本控制方案以及成本分析等相關(guān)工作項(xiàng)目，之后還需要做好各種方案的可行性分析，實(shí)現(xiàn)分配核算職能的有效劃分，使各個(gè)工作目標(biāo)能夠變得更加清晰，提高企業(yè)在新時(shí)期下的發(fā)展水平。

（二）有助于促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算工作，還有助于促進(jìn)自身的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)時(shí)代發(fā)展方向和相關(guān)政策提出調(diào)整現(xiàn)有的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，并且還需要緩解在資金使用方面所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，把握會(huì)計(jì)成本核算的核心內(nèi)容，全面的增強(qiáng)會(huì)計(jì)成本核算工作的效果，從而使財(cái)務(wù)部門功能能夠得以充分地發(fā)揮。在企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要根據(jù)不同階段的發(fā)展特點(diǎn)來(lái)選擇正確的成本核算方法，全面增強(qiáng)本身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，并且落實(shí)可持續(xù)發(fā)展的工作原則，適當(dāng)?shù)慕鉀Q企業(yè)成本核算工作中的問(wèn)題。全面的優(yōu)化當(dāng)前的發(fā)展方案，從而使會(huì)計(jì)成本核算工作能夠逐漸地步入到正軌，增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展實(shí)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中所存在的問(wèn)題

（一）歸集問(wèn)題的不清晰

房地產(chǎn)企業(yè)在以往會(huì)計(jì)成本核算工作中，存在著歸集問(wèn)題不清晰的情況，影響會(huì)計(jì)成本核算工作價(jià)值的發(fā)揮。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，對(duì)單個(gè)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用要?dú)w結(jié)到房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的開發(fā)成本中，并且還需要做好資料的科學(xué)收集，為會(huì)計(jì)成本核算工作提供重要的基礎(chǔ)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中并沒(méi)有分清各個(gè)數(shù)據(jù)的界限，會(huì)由于政府和相關(guān)部門的統(tǒng)一配套工程沒(méi)有準(zhǔn)確的實(shí)施當(dāng)前的成本核算方法，或者是政府和有關(guān)部門承諾補(bǔ)償在紅線之外的工程，沒(méi)有科學(xué)劃分好不同的工作職責(zé)，出現(xiàn)了不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，造成較為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。另外，對(duì)于涉及到不同類型的項(xiàng)目往往存在著歸集不到位的問(wèn)題，無(wú)法優(yōu)化當(dāng)前的會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目，這樣一來(lái)會(huì)使得整個(gè)賬面非常的模糊，無(wú)法明確項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的成本費(fèi)用，或者在成本分?jǐn)偡矫娉霈F(xiàn)模糊不清的問(wèn)題，對(duì)企業(yè)今后的發(fā)展造成了一定的影響。與此同時(shí)一部分企業(yè)采取了電子化的工作模式，但是無(wú)法做到信息的準(zhǔn)確核對(duì)以及錄入，對(duì)成本核算的影響較為突出。導(dǎo)致最終核算結(jié)果和實(shí)際存在較為嚴(yán)重的偏差，增加了房地產(chǎn)企業(yè)在后續(xù)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（二）會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的不明確

會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的不明確也是在當(dāng)前成本核算工作中所存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身發(fā)展水平需要做出與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整，并且房地產(chǎn)產(chǎn)品類型也在不斷地更新以及變化，例如不僅包含了公寓和辦公樓，還包含了危改小區(qū)等等，因此在成本核算工作中需要清晰地劃分好不同的核算對(duì)象，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)提高核算工作科學(xué)性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下的穩(wěn)定發(fā)展。但是，監(jiān)管企業(yè)在實(shí)際處理是由于經(jīng)驗(yàn)不足，無(wú)法清楚地劃分好不同區(qū)域開發(fā)成本的類型，對(duì)后續(xù)核算工作的影響較為明顯。或者是在土地增值稅計(jì)算方面存在諸多模糊的問(wèn)題，無(wú)法為實(shí)際工作起到良好的支撐作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益在逐漸地降低，無(wú)法充分地發(fā)揮成本核算工作本身的優(yōu)勢(shì)。

（三）會(huì)計(jì)成本核算管控的不足

首先，是會(huì)計(jì)成本核算工作缺乏應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致規(guī)范性無(wú)法得到全面的突出。房地產(chǎn)企業(yè)的成本大致費(fèi)用分為土地使用費(fèi)、開發(fā)成本以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等不同的組成部分，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算管控工作中存在制度不夠完善的問(wèn)題，也缺乏相應(yīng)的制度優(yōu)化，導(dǎo)致實(shí)際問(wèn)題仍然存在，也會(huì)加大矛盾問(wèn)題的發(fā)生概率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成較為嚴(yán)重的影響。再加上相關(guān)成本管控方案形同虛設(shè)，并沒(méi)有建立完善的監(jiān)督機(jī)制，無(wú)法發(fā)揮成本管控本身的工作優(yōu)勢(shì)。

其次，屬于成本核算中不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目核算矛盾差異較為明顯，在會(huì)計(jì)成本核算時(shí)需要會(huì)計(jì)人員具備較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，掌握必備的會(huì)計(jì)核算知識(shí)，并且還需要靈活的應(yīng)對(duì)在成本會(huì)計(jì)核算中所存在問(wèn)題，具備基本的判斷力，規(guī)避在后續(xù)成本核算中的偏差。但是在當(dāng)前成本核算工作中，由于不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目較為復(fù)雜，并沒(méi)有完善成本控制和成本分析方法，也沒(méi)有做好方案的可行性分析，導(dǎo)致整體風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題在逐漸地發(fā)生。成本控制分析數(shù)據(jù)說(shuō)明一般是由財(cái)務(wù)部門所提供的之后，再找出差異性的原因，提出更加優(yōu)化的建議。但是在會(huì)計(jì)工作中，相關(guān)人員能力水平的限制，并沒(méi)有區(qū)分房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別來(lái)確定當(dāng)前的成本數(shù)據(jù)，會(huì)增加后續(xù)成本管控和分析工作的難度。

最后，由于不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算和土地計(jì)算增值稅要求不同，所以仍然采取統(tǒng)一的核算方法，會(huì)增加實(shí)際工作的矛盾，無(wú)法為成本管控提供重要的依據(jù)，也會(huì)使得最終數(shù)據(jù)可信度不高，對(duì)成本管理的影響較為突出。例如，會(huì)出現(xiàn)成本費(fèi)用管理較為混亂的問(wèn)題，無(wú)法發(fā)揮成本核算本身的工作優(yōu)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本核算的方法

（一）確定合理的成本費(fèi)用核算方法，做好歸集

首先，在確定合理的成本費(fèi)用核算方法時(shí)，需要具體問(wèn)題具體分析，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)特點(diǎn)全面提高成本核算的工作水平，從而為房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下的穩(wěn)定發(fā)展提供重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)和建造的產(chǎn)品，需要按照實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算以及核算，并且還需要納入到不同的成本類型中，按照受益原則和配比原則分置不同的成本對(duì)象，全面的增強(qiáng)整體的工作效果。例如，可以先進(jìn)行占地面積法的科學(xué)利用，按照已經(jīng)動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積進(jìn)行有效的計(jì)算，包含了開發(fā)成本和土地使用費(fèi)等等，要按照實(shí)際情況進(jìn)行綜合性的分類，逐漸的改革當(dāng)前的工作方案，從而使成本核算工作優(yōu)勢(shì)能夠得到全面的凸顯。

此外，在后續(xù)工作中也可以采取建筑面積方案，主要是指以動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總面積的比例，要實(shí)現(xiàn)資金的科學(xué)分配，按照建筑面積進(jìn)行有效的分?jǐn)偅瑴p少在后續(xù)成本管理工作中所存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展的進(jìn)程中要選擇正確的成本管理方法，要按照項(xiàng)目的開發(fā)周期做到開發(fā)成本比例的科學(xué)分配，和項(xiàng)目實(shí)施特點(diǎn)進(jìn)行相互的協(xié)調(diào)，減少資金浪費(fèi)的發(fā)生概率，實(shí)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)資金使用過(guò)程的全面管控以及管理，從而提高整體的資金管控效果。另外，還需要進(jìn)行預(yù)算造價(jià)法的科學(xué)實(shí)施，在開發(fā)直接費(fèi)用分配方面，需要按照實(shí)際情況做好投入資金百分比的科學(xué)確定，完善資金的分配模式，減少資金浪費(fèi)問(wèn)題的發(fā)生概率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展水平能夠得到全面的提高。

（二）成本核算對(duì)象的確定

第一，需要按照不同的開發(fā)項(xiàng)目確定不同的成本對(duì)象，單個(gè)項(xiàng)目一般要設(shè)置土地使用費(fèi)和開發(fā)成本等不同的組成部分，要按照不同的項(xiàng)目類型來(lái)進(jìn)行成本的科學(xué)核算，并且還需要在部門內(nèi)部清晰地劃分好不同工作職責(zé)，避免出現(xiàn)核算混亂等問(wèn)題。通過(guò)統(tǒng)一的資金管理完善當(dāng)前的核算模式，為房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下的穩(wěn)定發(fā)展提供重要的保障。例如，要先將各個(gè)項(xiàng)目劃分好不同的工作內(nèi)容之后，再按照實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用采取層次性的工作原則分配到不同的項(xiàng)目中，做好統(tǒng)一的規(guī)劃以及管理，減少對(duì)成本核算所產(chǎn)生的影響。

第二，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，也要考慮其中的稅費(fèi)問(wèn)題，例如土地增值稅以及城建稅等等，要按照不同的類型歸集到不同的項(xiàng)目中，全面增強(qiáng)整體的管理效果。在成本核算的過(guò)程中，需要扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)土地配套設(shè)施的相關(guān)費(fèi)用。除了危改項(xiàng)目不用計(jì)算土地增值稅之外，其余的項(xiàng)目要更加認(rèn)真地完成土地增值稅的計(jì)算以及繳納，從而使土地增值稅計(jì)算效果能夠得到全面提高，完善成本核算的工作模式。在營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)退出歷史的舞臺(tái)，銷售收入需要納入繳納增值稅中，這部分增值稅不需要再進(jìn)入到成本核算中。另外，還需要根據(jù)最新營(yíng)業(yè)稅改增值稅的相關(guān)政策，確定好土地價(jià)款之后的余額，將此納入到成本核算體系中，全面的提高整體的工作效果。為了使成本核算工作水平能夠得到全面提高相關(guān)企業(yè)在日常工作中還需要開展各項(xiàng)科學(xué)的培訓(xùn)工作，不斷增強(qiáng)人員的思想認(rèn)知，更加有序的完善當(dāng)前的成本核算模式，防止和實(shí)際存在一定的偏差。

（三）重視成本核算的管控

重視成本核算管控在實(shí)際成本核算工作中也為重要的組成部分，在實(shí)際管理時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要先確定成本核算工作目標(biāo)，在部門內(nèi)部落實(shí)崗位職責(zé)，進(jìn)一步跟進(jìn)獎(jiǎng)懲措施，快速發(fā)現(xiàn)在成本核算中的問(wèn)題。另外，還要按照不同時(shí)期和不同區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目做到信息的有效收集，尤其是在財(cái)務(wù)賬目管理過(guò)程中需要做好真實(shí)性和可靠性的深入性檢查，避免和實(shí)際情況存在一定的偏差，全面增強(qiáng)成本核算的工作水平。另外，還需要保存成本對(duì)象所涉及到的證據(jù)材料，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，以此來(lái)為后續(xù)項(xiàng)目核對(duì)提供重要的基礎(chǔ)。在財(cái)務(wù)人員管理方面需要適當(dāng)?shù)靥岣哌@部分人員的綜合素質(zhì)和計(jì)算機(jī)操作技能，做好各項(xiàng)工作的有效交接，防止對(duì)成本核算產(chǎn)生負(fù)面影響，全面的增強(qiáng)成本核算的工作效率。另外，還需要做到施工環(huán)節(jié)變更合同的跟進(jìn)和溝通，及時(shí)到登記合同電子輔助臺(tái)賬，避免出現(xiàn)任何的遺漏。

（四）掌握成本費(fèi)用科目核算重點(diǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中，需要按照實(shí)際情況貫徹落實(shí)因地制宜的工作原則，尤其是要掌握成本費(fèi)用科目的核算重點(diǎn)，以此來(lái)引領(lǐng)各項(xiàng)工作順利實(shí)施。在近年來(lái)隨著我國(guó)土地價(jià)格的不斷增加，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)中所占據(jù)的比例逐漸的上升，在實(shí)際管理的過(guò)程中，企業(yè)需要做好土地費(fèi)用成本的有效核算，按照不同的核算要求科學(xué)的設(shè)置好對(duì)應(yīng)的成本科目，避免對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成較為嚴(yán)重的影響。在此過(guò)程中要涵蓋于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及土地開發(fā)成本費(fèi)用等等，同時(shí)需要科學(xué)的設(shè)置好對(duì)應(yīng)的土地費(fèi)用管理明細(xì)，例如精準(zhǔn)性的核算地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)的信息，科學(xué)的設(shè)置對(duì)應(yīng)的核算項(xiàng)目，從而保證整體的核算效果。在后續(xù)工作中需要按照區(qū)域?qū)ο髞?lái)做好各個(gè)層次的有效劃分，等到項(xiàng)目開工之后再一次的進(jìn)行成本費(fèi)用信息的有效審核，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)在核算中存在的各項(xiàng)問(wèn)題，之后再補(bǔ)充其中所存在的空白，促進(jìn)核算工作準(zhǔn)確性能夠得到全面的提高。值得注意的是在實(shí)際工作中對(duì)于已經(jīng)發(fā)生但是不能確定的具體核算對(duì)象成本，需要納入到待分?jǐn)偝杀局羞M(jìn)行科學(xué)的歸集，使各項(xiàng)核算內(nèi)容能夠具備較強(qiáng)的科學(xué)性，提高整體的核算效果。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，為了減少對(duì)企業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的影響，需要在內(nèi)部管理環(huán)節(jié)完善會(huì)計(jì)成本核算模式，充分地發(fā)揮會(huì)計(jì)成本核算本身的工作優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)各個(gè)資金的有效監(jiān)督以及管理，做好成本核算管理方案的可行性分析，搜集不同的會(huì)計(jì)成本核算數(shù)據(jù)，提出可靠的發(fā)展決策方案，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：佛山信財(cái)置業(yè)開發(fā)有限公司）