舊城改造問題及對策研究

婁薇

（貴州省建筑設計研究院有限責任公司，貴州貴陽 550000）

0 引言

隨著社會的不斷變革，城市建設已經從過去的粗放管理轉變為追求對流式發展。為提高土地利用率和提高城市環境質量，大多數城市都在改造舊城，創建新區[1]。舊城改造項目通過對土地進行二次開發利用，重新規劃區域功能結構，完善公共基礎設施、市政配套設施，提高居民生活水平，以此來實現建設用地的可循環利用，促進整個社會的可持續發展。

目前，城市的發展重心已經從增量轉向存量，城市發展已從增量擴張轉向存量修復，而舊城改造，更是在城市化進程中占主導地位。由于舊城改造項目往往牽扯了多方項目主體，項目難度也遠遠超出了傳統的規劃設計項目。本文將從多個角度剖析舊城改造項目中可能出現的復雜矛盾及典型問題，同時提出相應的解決方案和措施，幫助規劃師和建筑師更正確的認識城鄉規劃的責任和意義，以此促進社會的可持續發展。

1 老舊城區現存問題分析

（1）基礎設施：一些老舊社區由于時間長，年代久遠，缺乏專業人員定期維護管理，存在著基礎設施老化的問題。如屋頂漏水、墻皮墻磚脫落、電力電信管線老化裸露、排水管道堵塞、架空線纜凌亂等問題，給居民生活帶來了極大的安全隱患。

（2）綠化生態環境：大部分老舊小區在建設之初只是簡單地考慮了一定程度的集中綠化，并未與城市綠地形成有機整體，綠地覆蓋率嚴重不足；存在綠植配種單一的問題，沒有遵循因地制宜的原則，缺乏從宏觀到微觀的、合理的系統園林配置，呈現出來的景觀效果缺乏層次性和豐富性；現存的綠地、花池等由于常年無專人打理維護，早已破敗不堪，毫無觀賞性可言；在綠化率本就不足的前提下，居民亂搭亂建，私自占用公共綠地停車等現象更是屢見不鮮。

（3）交通出行：老舊小區普遍存在道路狹窄、缺少照明設施、出行難、停車難的問題。另外，由于很多小區的混凝土地面早已超出使用年限，難免出現路面下陷破損、顛簸不平、雨季排水慢、易積水等問題，給居民的出行帶來了極大的不便。

（4）消防安全設施：老舊小區的火災防控一直是一個亟需解決的難題。大部分老舊小區的消防基礎設施都存在薄弱環節，消防車道寬度、高度難以滿足現行規范要求，被私自占用的現象普遍存在；建筑耐火極限低、防火間距不滿足規范要求；居民缺乏消防安全意識，私自占用樓梯間等消防通道；市政消防供水能力弱，消防栓配置不滿足使用需求或已年久失修。以上這些現象都給老舊小區的消防安全造成嚴重威脅。

（5）公共服務設施：文化教育、衛生醫療以及街頭游園、停車場、電梯、無障礙等公共服務設施匱乏，社區現有的公共服務設施難以與居民的日常生活需求相匹配，社區多方面功能亟需優化提升。

（6）產業結構：老舊城區的經濟往往依附于傳統的產業結構，而傳統產業結構又往往存在結構分布不均的問題。產業發展不平衡及老化衰退等現象，必然會對舊城的經濟發展產生負面影響。另外，構建新型產業結構，又面臨起步難，規模小的問題，難以實現產業集群效應。

2 舊城改造的主要內容

（1）優化完善公共基礎服務設施，調整老舊社區的功能結構。以服務半徑和服務人口數量作為依據，做好公共基礎服務設施規劃建設，就近解決居民關于文化、教育、醫療、養老、娛樂、休閑等需求；成立服務公共的部門機構、合理設置便民服務設施、推行成熟的物業管理，構建15min生活圈，以此促進城市生活服務品質提升。

（2）優化城市生態環境。城市綠地與城市的生態建設密不可分，增加綠地覆蓋率，打造生物的多樣性，合理配置綠植品種，有利于維持生態平衡。在綠化改造的過程中，采用因地制宜的原則，從城市生態學的角度出發，把綠化有機更新列入規劃中，不斷優化園林綠化方案，最終促使城市的生態環境、景觀效果得到改善和提升，居民的生活環境質量得到提高。

（3）交通設施的優化改造。在對老舊小區進行規劃設計時，要著重考慮改善交通動線，實現人車分流，增加道路照明設施，打通小區內交通微循環，保證車輛進出暢通無阻；另一方面，著手挖掘老舊小區的停車能力，可以考慮設置車位管理、停車引導等功能，力求解決居民停車難的問題。

（4）市政基礎設施修補。舊城改造項目市政設施的優化提升一直是一個極具挑戰性的內容。修繕、提升市政配套基礎設施，往往包含了以下幾個方面的內容：改造小區內部供水、供電、排水、雨污分流、道路、天然氣引入、消防、弱電、照明等問題。采取適宜的市政實施方式方法，采用創新和新技術解決城市改造固有的難題，如采用雨污同位解決管線落地問題、采用地下蓄水方式解決雨水收集、微型消防站解決防火網點布局問題、創新地采用一系列新措施和新設備問題等，為舊城改造、城市更新創造多種方式和辦法，提高城市的安全韌性[2]。

（5）優化城市結構。合理規劃城市建設用地，制定準確合理的上位規劃，力求進一步提高城市的土地利用率[3]。

（6）重塑城市的產業布局。舊城改造項目應重視城市產業結構的優化和調整，通過逐步調整城市功能布局、重塑產業結構、推進土地資源的二次利用，使得老舊城區的產業結構更加合理化，從而帶動經濟發展。

3 舊城改造項目存在的典型問題

現階段，我國的舊城改造模式主要有政府主導型和開發商主導型兩種：①政府主導型一般為公益性項目；②開發商主導型一般為商業性項目[4]。本文將以政府主導型項目作為討論的重點，探討在舊城改造項目中現存的亟需解決的問題。

3.1 城市特有風貌的保護與創新

通過分析一些舊城改造案例，不難發現一些明顯的弊端。由于缺乏與城市歷史風貌相結合的整體規劃設計，目前在大部分舊改項目都出現了千篇一律的趨勢，這會導致改造后的城市失去原有的風貌特色。每個城市都擁有獨一無二的歷史文化遺址，如北京的老胡同（圖1），蘇州的園林，拉薩的宮殿和寺廟，福建的土樓、貴州的千戶苗寨（圖2）等。這些記錄了城市歷史變遷的古建筑，刻畫了城市在歷史長河里的演變，反映了一座城市特有的底蘊和文化。

圖1 北京老胡同

圖2 貴州西江千戶苗寨

老舊小區是過去人們生活和居住的環境，承載了城鎮街區的文化背景，尤其是歷史文化街區，其一磚一瓦都記錄了城鎮的歷史變遷，是地域文化傳承的體現。無論是建筑風貌的延續還是創新，都需要秉承一定的規劃設計原則，即尊重人文、自然環境、尊重歷史文化以及當地的生活習俗，同時滿足現代生活需求，適應現代經濟社會發展。

綜上所述，在針對老舊城區改造進行規劃設計時，應注意以下幾個方面：分析老舊城區特色風貌的組成要素、注重城市山水格局的保護與延續、協調新老建筑的過渡與銜接、突出建筑的地域特色、在一定程度上模仿傳統建筑形式等。在城市的改造過程中，應兼顧歷史傳統建筑風貌的合理保護與城市改造過程中新材料、新理念的引入，采用多種設計手法，合理解決保護與創新的矛盾，傳承歷史傳統塑造出符合自身個性的城市特色風貌[5]。綜合考慮歷史文化與物質需求相平衡，力求完美體現老舊城區的傳統文化歷史風貌。

3.2 對舊城改造的模式存在錯誤理解

通過觀察一些西南地區中小型城市的舊城改造案例，可以發現采取整體拆遷的現象仍然屢見不鮮：將老舊小區打包進行整體拆遷、重新規劃用地，用于建設品質住宅小區、高檔商業區等高附加值的建筑業態，這種沒有正確理解舊城改造意義的做法，會造成項目成本激增，給投資者帶來巨大的經濟壓力。舊城改造的有效推進，并非只是對公共基礎設施落后、居住環境差、功能結構單一的老舊城區進行大拆大建。部分舊改項目的開發者缺乏整體規劃的意識，只是一味地追求“見效快”，過于急功近利，并沒有考慮城市的長遠利益。這種改造手段，不僅會給經濟發展帶來一定程度的負面影響，一旦投資者資金不到位，資金鏈斷裂，就會造成被征收的土地長期閑置、而被拆遷人員無法得到及時、合理安置的嚴重后果，最終導致項目停擺、開發失敗，容易在社會層面埋下隱患。另外，粗暴的大拆大建，無異于殺雞取卵，會造成舊城傳統風貌特色遭受重創的嚴重后果，而老舊城區的自然景觀和人文景觀一旦遭受破壞，原有社區的人文結構就會隨之土崩瓦解，導致城市的歷史文脈遭到不可逆轉的嚴重破壞。

對于舊城改造的理解，應該從以下方面出發：出于保護、修復、完善、重建已建成區域的目的，進而采取的作用于規劃建設、社會、經濟、文化等領域的一種系統性的干預、以使該區域中的人們達到規定的生活標準[6]。

因此，正確理解舊城改造的意義，認識到舊城改造可持續發展的內涵，從長遠的角度出發，針對舊城改造進行整體規劃設計，同時考慮環境效益和經濟效益，才能有效推進舊改項目的有序發展。

3.3 如何平衡舊城改造項目的三方主體

現階段大部分正在進行的舊城改造項目，往往涉及3個項目主體，即政府相關部門、投資主體及原住民。因此，如果僅僅是按照傳統的模式進行城市更新規劃，難以平衡三方主體的實際需求。對于當地的政府相關部門，開展舊城改造的目的，主要有以下幾個方面：改變城市現狀，促進經濟發展，實現的土地的二次開發利用，完善公共基礎設施等。對于投資主體來說，其目的就簡單得多，即通過改造項目獲得利潤。對于原住民來說，通過舊城改造項目，可以達到提高生活水平質量，根本改善居民的居住、出行、消防、服務的條件。在項目進行的過程中，平衡多方主體矛盾、維護公眾利益、實現舊城的再次開發利用，是目前迫在眉睫的問題。

通過分析一些舊城改造案例，不難發現，在項目實施的過程中，項目的三方主體，往往存在溝通不暢的問題，而缺乏有效的交流保障制度是造成這一現象的主要原因。舊城改造項目不僅是針對舊城生活環境和現有基礎設施的改善，更是在土地資源稀缺的大前提下，對空間布局、功能結構進行重組，項目主體在此過程中所承擔的角色，在很大程度上決定了舊城改造的結果是否能達到預期。

尤其是對于原住民來說，信息渠道不通暢，項目參與度低是普遍存在的現象。例如，原住民對自身房屋價值的理解脫離現實、沒有準確的渠道了解項目的實時信息、缺乏表達合理需求的保障制度，這些情況都會導致原住民難以保障自身利益，從而造成對舊城改造項目的抵觸情緒。針對這一現象，如果能在以后的項目中，采用政府統籌、市場主導、社區參與的方式，通過提高公眾參與度，鼓勵公眾監督，構建有效的協商平臺等措施來解決這一矛盾，從而推動舊城改造朝著更有利于增進公共利益的方向發展。

4 結語

舊城改造是城市建設的必要途徑，是城市發展的必經階段。舊城改造的主要目的，在于改善城市衰退帶來的物質性老化、功能性衰退、功能結構單一等問題，以便根本改善勞動、生活服務和休息的條件，使城市發展重新與社會經濟和社會發展的需求相匹配。舊城改造是一個持續不間斷的過程，未來的舊改模式還會有所改進、更新和升級。針對舊城改造中出現的具體問題，從社會效益、經濟效益等方面出發，以可持續發展理念為指導，提高城市的現代化發展水平[7]。