房地產企業全面預算管理實施的困境與對策研究

閆明 貴陽首鋼房地產開發有限公司

一、房地產企業全面預算管理闡述

（一）全面預算管理的概念

全面預算管理，是一個以戰略為導向的預算方法，在事前對未來經營管理環境的分析下進行預測，在此基礎上確定本預算周期內的經營管理目標，然后根據各職能部門逐層分配下達各個目標，并結合到企業的生產經營安排和財務活動中，并在經營全過程進行監控監督，對結果進行分析評價，然后反饋到各經濟單位，指導經營活動的改善和調整，使得企業在全面預算的合理區間內逐步上升。相對于先前傳統預算管理以企業財務部門單獨參與，完成各個部門的經濟預算不同，全面預算管理是一個立體化、全方位的企業經營戰略籌劃，包括經營、投資、財務等一切經濟活動以及企業的人、財、物各方面與供、產、銷各環節，都須納入預算管理，形成由經營預算、資金預算、資本預算、財務預算等一系列預算組成的相互連結的綜合預算體系。

（二）房地產企業全面預算的必要性

房地產企業實施全面預算管理的必要性，是由其自身的特點決定的。首先，房地產項目周期長，為了較好的控制好3至5 年內的開發建設，這就需要房地產企業實施全面預算管理來對項目進行監督與控制。在實施過程中，全面預算管理不僅能帶來財務數據的分析和預警，更能發揮出全面預算管理工具作用，控制項目前中后期的發展。這樣一來，房地產企業可以在項目開發前根據企業制定的戰略來編制項目預算目標，并在實施過程中能通過預算管理進行監督預防，最后還可以通過預算管理對本項目進行評價分析評估，反饋總結問題。

其次，資金密集就意味著需要加強資金管理。這就需要全面預算管理來提高資金利用率，降低財務風險，防止資金流斷裂。在實施全面預算管理過程中，注重對成本的管控以及各項資金的流出流入和占用情況，為房地產的開發全面的統籌安排。

最后，國家政策對房地產企業發展影響性大，會面臨較大的不確定性，風險隨時會發生，所以更需要全面預算管理這個工具來防范風險。房地產企業通過全面預算管理，可以綜合企業內外環境的變化，更早的預警到風險的來臨，并制定適合企業的應對方案。對于房地產企業來說，一些政策性風險更多的是無法避免的，但是實施全面預算管理可以降低風險帶來的損失，幫助企業較平穩的度過危機。

二、房地產企業全面預算管理存在的問題

（一）組織機構體系制度不健全

很多房地產企業有著全面預算管理委員會，但其更多的只是總經理一人領導，日常預算管理還是交由財務部直接負責。這樣的管理委員會集權于一人有利于權威的樹立，可隨之帶來的問題是總經理同一時期管理著多個項目，精力有限也使全面預算管理在財務部帶領下返回了傳統的預算管理。其弊端主要有以下幾點：（1）在財務部日常管理下，無論是執行的監控，還是問題的協調，財務部都沒有“特殊權利”。財務部在機構設置中與各部門是平級關系，都是直接向總經理匯報工作，所以如果在全面預算管理中遇到問題，財務部的溝通協調不一定能快速見效，而需要再次向總經理匯報再傳達到問題部門，整個環節下來全面預算管理編制或調整的時間將不自覺地拉長。（2）財務部負責預算管理，容易使得集團內各部門員工全面預算意識不明確，會認為預算只是財務部的事情，與他們無關。當員工接收到所謂的“預算任務”之后，他們只會機械地去完成任務，甚至想著如何去應付這個下達的數字，認為全面預算管理的全員性是全員完成任務，片面的認識預算與集團發展并無多大關系。財務部的日常工作就是數量多且復雜，這不僅加重了財務部的工作負擔，還會使得全面預算被曲解誤解，最后只存在于企業的財務部中，并不能給集團的戰略層面帶來改變。

（二）預算管理控制調整措施不嚴謹

全面預算管理過程中的控制與調整對于一個企業來說，是既嚴肅又非常重大的事情，如果不能及時發現風險并做出調整，將會給全面預算管理的實施帶來很大的困擾。全面預算是一個巨大的匯總體，在經營活動大環境變化莫測下，其整體就會隨著各具體數量的微小變化而開始變化，如果全面管理預算只停留在預算而沒有在實際過程中去監控去調控，最終預算會與實際差異較大，并使得企業沒有在規劃的路線上向前發展，使預算落在實際之后。完善嚴謹的預算調整制度應該明確調整的原則、調整的條件等，使其在制定下發揮作用，而不是當前規定的簡單調整程序。個別房地產企業在全面預算管理調整上缺乏指導原則，對具體調整條件也未明確，這將使得企業在遇到重大情況下無法及時做出反應。適時適當地對全面預算進行調整，才能讓預算在原有具備約束力的同時，又增加了應對風險的靈活性，使其達到“剛柔相濟”的效果。

（三）預算管理的考核激勵機制不完善

完善全面的考核獎勵機制，將可以有效地引導和帶動全體員工的工作行為。房地產企業的預算考核只針對項目的整體與領導崗位的員工，普通員工并沒有在其考核范圍之列。對于普通員工，考評的方式是由自評和互評方式相結合，這就導致多為主觀判斷，考核標準并沒有和部門的預算執行情況相掛鉤。考核評分是后續員工激勵的基礎，未將普通員工納入考核使得他們對部門預算執行是否達到目標漠不關心，這會導致全面預算實施力度大大降低，積極性大大削減。對于中高層員工，他們除物質需求之外，還需要受到別人尊重和實現自我的需求，所以單一的激勵方式達不到全體員工的需求滿足。而如果達不到針對不同員工需求差異采取不同的激勵方式的話，那全面預算就很難達到最優效果。

三、對于房地產企業全面預算管理的建議

（一）健全完善全面預算管理組織體系

完善、科學的組織體系，可以使全面預算管理防止在過程中流于形式，避免預算渙散無組織性，在員工中樹立起全面預算的權威。有些房地產企業在全面預算管理組織體系里已有預算管委會，但多數時間是由財務部一手包辦，所以在樹立正確觀念的同時，建立一個在管理委員會之下的管理委員會辦公室，財務部協同其管理日常預算事務。管委會辦公室主要職責會更多地在前期分解日常目標、上報預算審批、匯總各部門預算草案，后期負責跟蹤各部門各項目執行情況，定期分析報告數據等。這樣一方面可以緩解任務繁重的財務部，使財務人員負擔減輕；另一方面管委會辦公室的設立，也將有效提升全面預算的準確性和工作效率。此外，全面預算管理組織體系的健全完善也離不開對專業人才的吸納。在做好內部員工的培訓之外，引進有財務功底、對數據敏感、有預算經驗的骨干，提高企業自身全面預算的水平，也在企業內部營造出重視全面預算的氛圍，讓原來的員工也積極參與預算培訓，鞏固了企業全面預算的核心地位。

（二）建立全面預算管理編制標準化

全面預算管理始于編制，在預算編制開始前召開預算動員大會、在執行前簽訂責任書，這樣不僅使預算管理的權威性得到了樹立、調動起全體員工參與的積極性，還讓各分解目標責任落實到個人，提高各部門對全面預算的責任意識。相對原來的流程，修訂的流程明確了各階段的任務，并在反復的審核修改平衡中，體現出上下結合的全面預算編制原則，這樣既充分調動起全體員工積極性，還消除了上下級因為溝通交流次數少造成的信息不對稱情況。再者在編制中，企業沒必要對編制的方法一直強調統一性，應該是根據企業不同的戰略不同的內外部環境來因地制宜地采用編制方法。所以房地產企業可以引入滾動預算法來編制預算。企業可以根據企業實際情況按季度進行滾動預算，這樣不會有按月滾動的巨大工作量，而且還克服了原來預算僵化和各部門預算隨意籠統的情況。

（三）規范預算調整機制并嚴格執行

全面預算過程中的預算調整是企業前進的“方向盤”，是完成本年目標的保障，更是最后全面預算能為企業發揮多大作用的強有力工具。全面預算在企業內部開始執行后，一般是定型了，不能隨意調整的；但如果企業一味地強制硬約束，而對內外部環境的變化不聞不問，那這樣將會導致預算的僵化、松弛，反而不利于全面預算管理過程中提高效率。由于預算管理都是事前編制，有一定的前置性，對于之后不可控的環境變化，將使原有預算目標不適應現有公司發展，所以企業就有必要對其進行修改調整。對于要規范調整機制，就要確定調整原則、條件。

確定預算調整的原則，將是整個調整行為的指導思想，可以考慮遵循以下幾個原則：一、戰略目標指導原則：調整原有的預算目標必須以企業戰略為指導，調整后不偏離企業戰略目標；二、謹慎性原則：調整原有預算對企業來說是一件很重要很嚴肅的事，因為頻繁改動會影響企業的穩定性和連續性。所以對于企業不到萬不得已的情況下，首先要思考的是補救措施，并不是直接調整。明確調整的條件可以增加預算調整的可操作性。對于符合條件情形的，可以按程序申請調整，如：企業董事、高層調整企業整體發展戰略，變動原有經營活動計劃；外部市場發生重大變化，各競爭對手打價格戰等；國家對房地產的政策變更，影響到原有預算執行。

（四）加強對員工考核并改善激勵方式

全面預算在全過程都是強調著全員參與，所以在考核激勵上也不應例外。企業需要把全體員工都納入考核激勵體系中，才能調動所有員工都參與其中，提高他們的主動性、積極性。基層員工的薪資主要由兩部分組成，崗位工資和績效工資的比例由各部門不同性質決定的。但是建議企業可以加大績效工資的比例，降低基本工資，這樣的方式更有利于員工在全面預算中激發工作動力。再者，把員工與所在部門最終預算執行情況的捆綁，也可以引導部門內部相互合作并重視預算，這也讓普通員工意識到個人與部門是相融合的。

在激勵方式上，為滿足不同層級的員工的需要，企業應該采取多樣化的激勵方式，才能達到理想的效果。首先是物質激勵與精神激勵相結合。具體來說，就是對于員工，要繼續采用獎金、福利等物質激勵方式；其次，也要考慮員工的精神需求、晉升成長等需求。比如對于考核評優的員工，可在大會上公開表揚、選派優秀員工學習培訓、在晉升上優先考慮等。其次，獎懲分明。對于優秀的員工我們予以獎勵，反之那些有損企業發展的員工要及時制止和懲罰。企業可以在各部門對考核排名較后的員工，實行一定比例的末位淘汰制；或者在過程中造成企業損失，采取罰款降職等手段。這樣一來，多樣化的激勵可以有效激活企業的工作活力，約束員工的工作行為。

四、結論

全面預算對企業的重要性不言而喻。從國家大政策來看，近幾年的房地產企業將會風起潮涌，頻繁的市場調整和政策出臺，將使得房地產企業把重點轉移到企業自身的預算管理工作中。實施全面預算，是增強企業運作效率，降低風險的有效手段。當前大部分房地產企業的預算管理還停留在傳統預算中，在經營管理的問題還有完善的空間。房地產企業建立起自己的全面預算體系，及時對問題做出對策及反饋，做好制度建設、信息系統建設、分析反饋建設、人才建設，為企業創造更大的發展奠定基礎。