現房還是期房？維護購房者合法權益才是關鍵

本刊記者 李動

近日，多地政府明確表態，要推進現房銷售試點，由此引發社會的廣泛關注。現房銷售模式是否會就此大面積鋪開？施行多年的商品房預售制度是否會就此走向終結？

現房銷售：從探索到到試點

1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，明確“穩預期、防范風險、促進轉型”作為2023年房地產工作重點。同時，會議進一步提出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險?！?/p>

此后，各地迅速行動，積極響應。會議召開后不到一個月的時間內，已有山東、河南、四川、安徽、廣東等地明確表態，支持有條件的城市因地制宜地開展現房銷售試點。

以河南為例，2月7日該省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開，提出今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

早在2010年，廣西就提出選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點城市。此后，南京、上海、深圳等城市推出以現房銷售為前提條件的地塊。2018年，福建出臺《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》，提出福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。

以上政策措施，或是未能真正落地（如廣西南寧），或是局限于部分城市的部分地塊（且占比較?。Ｊ状卧谑〖墝用娴玫铰涞貙嵤┑?，是2020年3月，海南印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，提出改革商品住房預售制度，明確要求新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。在政策的推動下，海南現房銷售占比迅速提升：2022—2023年，該省現房銷售的占比分別為20%、24%和39%。

而到了今年，不僅住建部提出“有條件的可以進行現房銷售”，多地也正式發文予以響應。2023年，或許會成為我國開啟現房銷售模式的“元年”。

之所以著力推動現房銷售，正是為了進一步落實“穩預期、防范風險、促進轉型”目標。特別是2022年以來，不少地方出現商品房住宅項目停工乃至“爛尾”現象，同時江西、河南、湖南等地的部分購房者發出“斷貸”聲明?？梢哉f，長期以來商品房預售制度所存在弊端，已經影響到房地產市場的穩定和購房者的信心，其造成的負面影響還進一步擴散到金融領域。為了維護購房者的合法權益，穩定房地產市場信心，積極探索和推進現房銷售模式勢在必行。

預售制度：利弊互現亟需改革

和近期開始試點的現房銷售相比，我國全面實施商品房預售制度已有近三十年的歷史，其發端于香港的“賣樓花”模式。

1956年，香港出臺《預售樓花同意書》，以法律形式確認了商品房預售制度。上世紀八十年代，深圳和上海借鑒香港的“樓花”模式，開展商品房預售試點。進入上世紀九十年代，我國住房制度改革不斷提速，商品房預售制度由此全面鋪開。1994年，《城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》相繼頒布，對商品房預售的前置條件、申辦資料、辦理程序、監管措施等作出了明確規定，商品房預售制度正式全面實施。此后雖然預售制度相關管理措施不斷更新，模式不斷改進，但始終在我國商品房住宅市場中占據主導地位。

預售制度對我國房地產市場發展起到了積極的推動作用。房地產項目開發時間長、資金投入大，開發企業承擔較大融資成本壓力。通過預售模式可以加快開發商回籠資金，同時提前鎖定購買意向，降低開發風險。這種模式促進了我國房地產市場的快速擴張，滿足了人民群眾日益增長的住房需求。

在促進房地產市場快速發展的同時，預售制度也存在諸多弊端。

在我國現有預售制度下，購房者需要提前支付全額房款，開發風險轉嫁到相對弱勢的購房者身上。另外由于是期房，“貨不對板”的情況并不鮮見，極大地影響了購房者的消費體驗，由此導致的糾紛也時有發生。

同時，由于部分地方監管不力，一些開發商違法違規挪用預售資金，導致項目停工甚至“爛尾”。特別是在市場投機情緒高漲時，不少開發商采用高杠桿、高周轉模式盲目擴張，拆東墻補西墻現象尤為嚴重。一旦市場低迷就會導致緊繃的資金鏈斷裂，連鎖反應下部分頭部房企也未能幸免。

不得不說，一段時期內風靡的“炒房”行為和房地產市場過熱、房價增長過快現象，預售制度起到了推波助瀾的作用。這不僅導致房地產市場不健康地大幅波動，同時由于風險轉嫁到購房者身上，極大地影響了社會穩定。部分“爛尾樓”購房者不僅遲遲住不進自己的房子，而且還要背負長期、高額的房貸壓力。這種顯失公平的模式導致社會矛盾不斷積累，最終引發了2022年多地“斷貸”風波。

在這種背景下，推進預售制度改革的呼聲不絕于耳。2022年全國兩會期間，就有多名人大代表和政協委員提出相關建議：全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫建議，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款；全國政協委員、南通大學校長施衛東建議，加強期房銷售監管，在銀行設立專用監管賬戶或由住建部門成立第三方托管機構，管理期房銷售定金，并按地區逐步取消期房制度；而全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹更是連續四年提議廢除商品房預售制度，實行商品房現房銷售。

由此可見，現有的預售制度已經到了不得不改的時候。

關鍵核心：維護購房者合法權益

從世界各國的經驗來看，預售制度只是一種商品房交易模式，并非“洪水猛獸”，關鍵在于如何平衡買賣雙方權責比例，特別是要維護購房者的合法權益，形成健康良好的市場氛圍。

以我們的鄰國日本為例，簽訂商品房預售合同時，法律規定購房者向開發商支付的定金不得超過全額房款的20%（通常在10%左右）。支付定金后，購房者即可獲取金融機構提供擔?；虮ｋU下的保證書，如出現開發商違約則由金融機構向購房者進行賠付。購房者在簽訂預售合同后，即可向金融機構申請按揭貸款；但余款在交付后才會支付給開發商，按揭貸款通常也是在商品房交付后才會放款。

在法國，預售商品房的定金按照建設工期的長短有所不同，通常不超過總房款的5%。而購房款按照建設節點分期支付：完成地基工程后支付總價的35%，安裝屋頂門窗后支付總價的70%，全部竣工后支付總價的95%，剩余5%的尾款作為工程合格保證金在房屋交付時付清，以確保開發企業按規定執行合同。

至于美國，大部分是現房銷售，帶預售性質的項目其實質也是變相的現房。開發商啟動項目開發時，首先要與購房者達成購房意向，預定超過一定比例時就可獲得金融機構貸款用于支持項目開發。購房者的首付款通常在10%～20%左右，同時也不是直接支付給開發商，而是由專門的第三方機構托管，在房屋交付之再向開發商支付。

由此可見，無論何種預售模式，其核心在于保護購房者的合法權益。因此，必須要加強對預售資金的管控，按工程進度分期撥付預售資金，而不是一次性到位，避免開發商挪用預售資金。同時，將購房者申請按揭貸款的節點后移至房屋交付（或即將交付）時，避免購房者的個人信用成為開發商的融資渠道，導致風險大部分聚集在個人購房者身上。另外，應當引入風險保障制度，在出現交付問題或質量問題時，向購房者提供保障。

就我國房地產市場現狀，一段時間內預售仍將是主要商品住宅銷售模式，但其模式必然要進一步變革。在政策推動下，現房銷售占比也將逐步上升。據上海易居地產研究院預估，目前全國現房銷售規模占比約為14%，至2028年這一比例預計將上升至20%。與此同時，現房銷售也必然地提高了對房地產開發企業的資金要求，房地產開發的融資模式也需要進一步轉變。

無論是現房還是期房，只是房地產銷售的一種商業模式，歸根結底還是要保證買賣公平，不能讓某一方既當“奶?！庇之敗氨冲亗b”。只有公平合理的交易環境，才能維護房地產市場可持續的健康穩定發展。