如何判斷房產升值潛力

甄愛軍

顯而易見，買到“潛力股”型物業(yè)，就能夠享受到資產增值帶來的超額收益。道理很簡單，因為“潛力股”型物業(yè)在持有較長時間后，資產增值幅度要高于市場平均水平。

現在，中國樓市已經告別高速發(fā)展的“黃金時代”，轉而進入平穩(wěn)發(fā)展的“白銀時代”。

在“白銀時代”，樓市成交趨于平緩。中指研究院數據顯示，2023年1～2月，重點100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年小幅回升，同比回升2.0%，但仍處2016年以來低位。據初步統(tǒng)計，2023年2月，重點100城新建商品住宅成交面積出現明顯回升，環(huán)比、同比回升均近50%，主要由于2019年至2022年春節(jié)假期均在2月，2023年春節(jié)假期處在1月，同比和環(huán)比基數均較低。

供應方面，開發(fā)商推盤的積極性也并不是很高。據初步統(tǒng)計，2023年1～2月，重點50城商品住宅月均供應規(guī)模延續(xù)下降趨勢，同比下降12.5%，為2016年以來低位。2月，房企推盤積極性仍未明顯恢復，供應規(guī)模仍小幅下降，環(huán)比下降約7%，但受低基數影響，同比增長超50%。

在此階段，我們選房要更加注重技巧，應優(yōu)先選擇保值增值能力較強的“潛力股”型物業(yè)。在證券市場，一般情況下，股價會隨著市場大勢上漲或者下跌。普通住宅的價格也具有類似的特性?？v觀近20年來的房價走勢不難發(fā)現，房價整體保持了上漲態(tài)勢，但是大多數住宅的價格漲幅集中在平均水平附近。

不過，也有少數住宅價格走出不一樣的行情。比如有些板塊的房價，在此之前表現得不溫不火，但突然因為地鐵開通或者其他原因在短期內出現較大幅度的上漲，成為該片區(qū)的“領頭羊”;或者有些區(qū)域房價水平一直要比其他板塊低，但由于附近有一所學校越辦越好，因而房價逐漸抹平與其他地區(qū)的差距，甚至實現了“草雞變鳳凰”的華麗蛻變。顯而易見，買到“潛力股”型物業(yè)，就能夠享受到資產增值帶來的超額收益。道理很簡單，“潛力股”型物業(yè)在經過較長時間后，資產增值幅度要高于市場平均水平。

哪些“潛力股”型物業(yè)值得購房者關注？我們通過梳理歸類，認為以下4種類型可重點關注，其主要與重大規(guī)劃、教育、交通以及商務等資源有關。

首先，重大規(guī)劃對住宅升值潛力的影響最大。重大規(guī)劃屬于極度稀缺資源，可遇而不可求，所以如有幸碰到，切莫輕易錯過。置業(yè)的關鍵是選地段，所謂的好地段，即周邊聚集了眾多配套資源的地方。但是從升值空間角度來看，新興城區(qū)具有重大規(guī)劃利好支撐，發(fā)展前景大，所以更值得買入。

那么，哪些重大規(guī)劃可以重點關注呢？其主要是與城市建設有關的重大規(guī)劃，包括城市空間布局的重新調整、功能區(qū)域規(guī)劃、重大市政項目規(guī)劃等。當然，對于重大規(guī)劃利好，大家一定要等相關政策正式確定后再介入，以免因為過早投入而遭遇失敗。

其次，教育資源也很受關注。對于教學質量不斷改善的學校，也可以重點留意。比如在上海閔行的紫竹板塊，由于華東師大二附中紫竹校區(qū)及附屬初中的入駐，使得其對口小區(qū)的二手房價格出現明顯上漲，目前價格在10萬元/平方米左右，接近市中心房價水平。

教育資源歷來很受重視，因此學區(qū)房也一直是市場關注的重中之重。不過，優(yōu)質教育資源有限，如果沖著現有的學區(qū)去買房，無疑要付出更高的成本。但如果換一種思路，提前做好準備，選擇教學質量正在不斷提升的學校周邊區(qū)域置業(yè)，或許能在房價低位時介入。而一旦學校被社會所認可，提前一步買入的住房，也會成為名副其實的學區(qū)房而“身價倍增”。

第三，多線交會地鐵房也可以作為選擇。多條地鐵線路交會的板塊，在市中心區(qū)域比較常見，比如上海的徐家匯、中山公園、人民廣場、陸家嘴等均是如此，這些板塊也是上海的房價高地?；谶@樣的思路，稍微偏遠一些的區(qū)域，如果也存在雙線或者三線交會的可能，那么未來板塊的發(fā)展?jié)摿Ρ厝灰膊恍　．斎唬容^靠譜的做法是，大家可以尋找已經通了地鐵、同時遠期規(guī)劃還有地鐵線路經過的地區(qū)作為重點考察目標。

最后，每個城市的中央商務區(qū)（CBD）也應該引起我們的高度重視。CBD往往是高薪人群聚集區(qū)的代名詞，因此，如果碰到正在興起的CBD板塊，大家也不要輕易錯過。一般情況下，城市CBD都集中在市中心區(qū)域，其交通發(fā)達、配套齊全、商務氛圍濃厚，是寸土寸金的地方，所以房價自然不便宜。而現在隨著城市規(guī)模的擴大，會出現一些新興CBD，它們會成為未來的核心區(qū)域，如果我們提前介入買房，自然也能獲得意想不到的回報。

與中央商務區(qū)類似的還有產業(yè)集聚區(qū)，就以蘇州這個城市來說，高新園區(qū)就是高房價區(qū)，園區(qū)內的住房價格領漲全市。之所以會出現這樣的情況，首先在于高新園區(qū)聚集了大量產業(yè)，同時也集聚了大量高收入人群，購房者對房價的承受能力也要高于其他板塊。因此，在買房之前，大家可以分析一下未來哪些行業(yè)會成為高薪行業(yè)，這些行業(yè)的員工會聚集在哪個區(qū)域，然后尋找可能性最大的板塊置業(yè)。