探討房地產開發管理中存在的問題

文／汪鋒 肥東縣住房和城鄉建設局 安徽肥東 231600

引言：

在房地產趨緊的背景下，房地產開發企業間的競爭日漸激烈，想要持續提高企業利潤，對項目開發管理提出了較高要求。從實際問題出發，對房地產開發管理模式、方法等進行優化，加強開發項目整體把控，能夠提高資源利用率，降低項目經營成本的同時，塑造良好品牌形象，為企業帶來更大利潤空間的同時，推動行業進步與發展。

1.房地產開發管理內容

在房地產項目開發過程中，工程管理活動大致劃分為三個階段，即前期規劃、中期實施和后期驗收。在前期規劃階段，應結合土體條件、市場預期、投資環境等各項因素進行綜合分析，制定總體開發計劃，提出明確經濟技術指標，確保項目收益符合預期[1]。在實施階段，需從質量、安全、成本等各方面采取管理措施，樹立目標意識，明確各方管理職責，通過層層落實責任開展豐富管理工作，使各項管理工作相互協調，最終達成管理目標。在驗收環節，嚴格按照國家法律法規和相關技術標準進行工程驗收，確認符合條件后進行竣工結算。通過全方位開展工程管理工作，使項目按期保質保量完成，能夠為企業帶來可觀效益，確保房地產開發管理活動持續、有效開展。

2.房地產開發管理中存在的問題

2.1 前期管理問題

在房地產開發前期，需從技術性、經濟性等多方面進行考量，對項目投資可行性進行充分論證。但從實際管理情況來看，受市場定位不準、工程任務分解不足等因素的影響，可能導致項目無法順利下行，遭遇經濟目標無法實現、功能配套不全、延期交房、回款緩慢等各種問題。對問題成因展開分析，可知與企業未能做好前期策劃準備有關。在投資決策時，企業未能結合發展規劃建立科學投資決策程序，缺乏對行業環境、地方政策和自身戰略發展需求的關注，單純考慮地理位置、配套設施等與房地產價格密切相關的因素。在項目分析上，未能充分開展市場調研、技術論證等工作，僅通過投資測算確認項目可以盈利即做出投資決定，并為縮短工期草草開工，后續伴隨著工程推進，將暴露各種問題。部分企業缺少開發大型項目的經驗，現有組織管理形式也并不適用大規模工程。在項目管理方面，企業將邀請相關公司提供專業咨詢服務，委托設計咨詢單位完成可行性研究，而企業各部門單純考慮經濟目標。缺少重疊部門，各部門在交互過程中容易發生沖突、矛盾，信息交流不暢，造成項目管理體系不完善，無法為項目正常運行提供可靠支持。在各項投資基礎數據未能核實的情況下，將導致房地產開發管理承擔較大風險，容易給企業帶來無法彌補的損失。

2.2 中期管理問題

在項目實施期間，企業單憑經驗制定各種管理計劃，容易導致工程建設出現成本、質量等各方面問題，造成項目無法達到規范標準，出現成本超預期等情況。首先，在成本管控上，未嚴格執行限額設計要求，導致施工圖設計存在超預算情況。未發現成本超支風險，后期頻繁出現設計變更和現場臨時簽證，將面臨初期預算投資不足的問題。缺少精細化成本管理思維，造成企業盲目設置預算成本，在項目開發過程中未結合市場、環境等各方面變化采取有效應對措施，最終造成工程造價失控。其次，制定的進度計劃主觀性較強，未能結合天氣、物資供應和項目實際進展等展開分析，單靠經驗設置進度節點，容易出現計劃無法有效落實的問題，導致工期被延誤[2]。項目采用分散合同管理模式，各分包單位缺少進度管控意識，未按照計劃進度安排工序和分配資源，進度延誤后則相互推諉，未能及時采取補救措施和有效調整進度計劃，也將給項目進度帶來影響。再者，為建立工程質量管控體系，一味沿用過去制度進行施工管理，導致現有新工藝、新技術等與管理條款相沖突，最終造成制度無法發揮約束作用，容易引發質量問題。在施工實踐中，各專業未能充分進行技術交底，單純根據施工圖作業，在圖紙存在錯、漏等問題的情況下，將造成工程存在質量缺陷，部分難以徹底整改，給工程遺留隱患。未能嚴格按照要求進行材料質量、工序質量把關，導致以次充好等現象的發生，也將給工程質量帶來負面影響。最后，安全管理為房地產開發的重中之重的工作，但實際部分人員安全管理意識薄弱，僅為應付上級檢查而設置安全管理機構，工程施工期間則存在安全員未到崗、安全技術未落地等問題。未能按照制度要求定期面向一線人員開展安全教育培訓工作，現場安全監督檢查工作開展不及時，都可能釀成重大事故，給項目落地帶來阻礙。

2.3 后期管理問題

在項目竣工驗收環節，可能出現工程無法移交的問題，導致工程無法及時辦理產權等手續，影響后期營銷進程，造成項目管理成本增加。如未備齊材料設備合格證明、施工測量記錄、隱蔽工程驗收記錄等各種竣工資料，造成工程無法達到驗收條件。之前工程存在質量問題，在驗收時尚未整改完成或無法達到驗收標準，也將阻礙工程進程。出現這些問題，與單體驗收等環節管理不嚴格有關，造成項目即便完工也依然存在結算依據不足等問題，最終導致交房延期。在項目竣工后，為完善質量需開展回訪工作，即在項目投入運行一段時間后對質量安全進行檢驗，完成后期評價。但部分項目未設置后期回訪程序，導致項目竣工后發生的各種問題未能得到及時處理，最終引發了業主投訴和消費者對項目質量安全狀態的質疑，造成項目面臨銷售難題。在項目運營期間，工程建設存在的問題將日漸暴露，需要物業部門及早介入，對項目進行完善，以便通過提供優質售后服務打消消費者的顧慮，更好地開辟市場。但就實際情況來看，項目后期出現的問題往往難以得到及時解決，造成購房者和企業矛盾不斷激化。出現這一情況，與項目管理者缺乏品牌意識有關，導致銷售承諾給客戶的配套設施及服務無法兌現，反而交房期間陸續發生滲漏等觀感問題，引發消費者群體強烈不滿，造成品牌形象大打折扣。

3.加強房地產開發管理的對策探討

3.1 前期管理對策

在房地產開發前期，應做好管理準備，建立完善項目管理體系，科學開展投資評價、項目可行性分析等工作，為輔助制定科學決策提供依據。成立項目評價小組，聘請項目管理專家和各部門負責人一同負責項目市場調查、實地考查、可行性研究等工作，對企業發展規劃、項目位置條件、環境氣候、市場需求等因素進行綜合考量。在評價過程中，需要采用即時通訊軟件加強各部門間相互溝通，確保人員高效進行互動交流，及時分享項目最新資料。為確保相關工作能夠有效落實，應明確各崗位人員責權利，做好工作任務精細化分工，并建立科學流程推動相關工作的標準化、制度化發展。如在項目市場調研方面，建立程序如圖1所示，聘請專業咨詢公司開展調研需確立項目小組，制定項目計劃，然后通過初步調查完成各種數據整理分析，給出初步研究結果，結合企業發展需求制定市場策略，生成最終調研報告。在項目可行性論證上，在立項后根據初步規劃方案在土地獲取上提出前期營銷建議，然后完成項目勘察和規劃設計，開展施工圖會審等工作。根據項目可行性報告，能夠合理確定項目類型和各項經濟指標、技術指標，為開展項目管理工作提供科學指導。

圖1 房地產開發市場調研程序

在項目準備階段，為保證研究結果全面、精準，需加強對項目小組的監督管理，在方案篩選階段對項目可行性研究展開二次評估，通過相互論證把握項目管理要點。一方面，應加強項目容積率、得房率等指標測算，對各功能板塊實際面積進行系統梳理，對項目開發承擔的經濟風險、行業風險和管理風險等風險進行評估。另一方面，應加強項目環境影響評論論證，確認工程開發可以滿足內部交通功能和外部交通流量要求，配套設施開發與市政板塊相協調，建筑外立面能否通過城市風貌評估等[3]。從總體來看，房地產開發以盈利為目標，因此需要加強項目投資控制。采取目標成本管控方法，應在前期加強項目決算分析，從項目全生命周期管理角度實施目標成本管理，提出明確的成本目標、利潤目標。借助ERP 系統加強相關數據信息收集，建立成本數據庫，為項目成本測算提供支持的同時，可以為后續落實成本動態管理工作提供保障。圍繞目標建立項目投資模型，對項目成本要素進行梳理，加強各項經濟指標跟蹤，將成本管理工作貫穿項目評估、概念設計、二次設計、工程施工等各個環節，能夠落實全過程監管要求。

3.2 中期管理對策

在項目實施期間，首先應加強項目成本管控。通過分解目標成本建立成本控制體系，制定成本管控計劃，可以對工程發生的成本數據進行實時匯總和分析，發現偏差后及時改進。為保證計劃有效落實，需要建立完善責任制，如表1所示，由項目經理負總責，由各部門落實具體責任，確保全員參與到成本管控工作中。在明確各方責任的基礎上，實施考核評價，確保各部門計劃目標和企業整體戰略目標相匹配，使各方利益得到協調的同時，督促各方按照職責分工加強工程成本管控，按照規定開展協調會議，推動工程建設活動高效開展。

表1 項目成本控制責任制度

其次，為加強工程進度管理，需編制時間網絡計劃，對關鍵時間節點進行確認，優化工序安排和資源配置。在計劃編制之初，應加強施工組織方案等資料全面分析，提前預判施工可能發生的變更等影響施工進度的因素，通過提前處理保證施工順利進行。圍繞計劃加強各方交底，并建立明確的考核制度，督促各方根據進度做好材料、設備等物資安排，提高工程建設效率。根據計劃實施動態監管，發現出現偏差確定問題產生原因，消除各種不利因素，并采取有效措施協調各方追趕進度，最終能夠使項目如期完成。

再次，在項目質量管理方面，應結合項目特點制定科學質量管理辦法，完善企業工程質量管控體系，提升工程管理水平。一方面，對參建各方質量管理責任進行明確，從源頭上加強工程質量管理，消除工程存在的質量隱患。針對設計方案和施工圖，應聯合設計單位、施工單位等各方加強質量問題分析，對其中技術難題進行集思廣益，制定科學解決方案。在系統分析的基礎上，針對施工材料、機械等建立嚴格把關制度，設立臺賬強化現場領料管理、存儲管理等工作，能夠杜絕質量問題發生[4]。通過確認關鍵工序和重要環節，按照國家相關技術標準加強管理，落實自檢、互檢和驗收等工作，完善質量管理相關程序。另一方面，為加強項目實施全過程監督管理，應建立完善監督管理制度，充分發揮監理等單位的監管作用。憑借專業技術開展質量檢查和驗收等工作，確認前一道工序質量合格后才能進行下一道工序施工，可以提高工程質量。此外，應引進智能化手段加強工程質量監管，通過建設“智慧工地”平臺實時采集和分析各項質量數據，為科學開展質量管理工作提供依據。

最后，在項目安全管理方面，在開工前應設立安全管理目標，對項目可能存在的危險及隱患進行系統分析，從風險預防、控制等方面制定管理措施。圍繞項目安全管理制度要求及措施，應加強一線人員安全教育培訓，宣傳相關內容，將安全生產和“6S 管理”等制度結合在一起，提升人員安全意識。在現場安全生產管理方面，設立專職安全管理機構負責監督各部門落實安全管理責任，確保各方圍繞共同目標參與到安全管理活動中，落實相關制度規程。日常通過落實安全巡查等工作，可以及時發現隱患，改進勞動條件和安全管理工作，有效預防安全事故發生。

3.3 后期管理對策

在項目后期管理方面，首先應嚴格執行驗收規定，成立專門驗收管理小組，負責建立完善驗收機制，在各分部分項工程驗收過程中及時完成相關資料收集、整理和分析，以便及時發現和處理工程存在的問題。結合項目竣工驗收管理目標，需要加強以往工程管理經驗總結，設置專員負責與參建各方進行溝通協調，通過加強交流互動確保相關數據信息得到及時匯總。通過縮短信息傳遞時間，加強與工程施工、監理等各方面對接，督促各方做好記錄、存檔等工作，將技術管理、工程資料管理等情況落到紙面上，形成會簽記錄和紀要。在工程收尾階段，提前對項目全過程文件、影像等各種資料進行收集，以報告分析會形式完成三方驗收，能夠為項目驗收活動順利開展提供保障。

從樹立工程良好形象角度加強房地產開發管理，應組建專門的售后管理團隊，通過與客戶實時溝通確認項目存在的問題。根據客戶集中反饋的問題，對項目實施全方位檢查，及時開展整改工作，確保項目保質保量移交到客戶手中。從項目竣工驗收結束開始，由項目經理通知物業部門開啟項目后期運營管理工作，加強物業人員教育培訓，確保人員可以憑借專業技能和較高素養為客戶提供優質服務。根據物業和客戶反饋，在項目保修期滿前開展回訪工作，從供暖、供水等各方面進行深入調查，對項目做出科學評估，及時完成項目整改，使建筑居住條件得到改善的同時，通過提供人性化服務獲得客戶信賴，為后續房地產項目開發提供保障。

結語：

房地產開發管理內容較多，未能做好工程科學管理，將導致工程出現成本超預期、交房延后等諸多問題，給項目開發帶來阻礙。深入分析工程前期規劃、中期實施和后期驗收存在的定位不準、質量管理不到位、無法達到驗收條件等各種問題，可以從實際出發提出有效管理對策，通過系統開展工程管理工作加強工程成本控制，確保工程建設效率、質量和安全等各方面達到要求，最終成功通過驗收和推向市場，獲得各方一致好評。