基于購房者停貸事件的房地產行業監管分析

文／鄒亦菲 中國人民銀行九江市中心支行 江西九江 332000

李建瓴 中南大學國際教育學院 湖南長沙 410075

1.背景

2022年以來，全國多地停工樓盤出現了業主“強制停貸”的現象。據不完全統計（見下圖1），截至2022年8月，全國已有超80 個樓盤業主宣布停貸，涉及資金近千億[1]。停貸業主集體發布聲明，稱銀行在商品房預售過程中存在違規發放貸款、未履行資金監管義務，一致決定暫停還貸，直至項目完全復工。如圖2，2022年個人住房貸款余額占房地產貸款余額的73%，廣大業主群體斷供將嚴重影響銀行業的穩定與發展。

圖1 截至2022年8月，全國停貸樓盤不完全統計(分省)

圖2 2022年房地產貸款余額（單位：萬億元）

眾所周知，我國一手商品房買賣采用的是商品房預售制度[2]，它是指購房人在房屋交付前按照預售合同支付給開發企業購房款，該制度在一定時期內促進了房地產行業的快速發展。根據2001年住建部修訂的《城市商品房預售管理辦法》，開發企業取得預售資格需滿足：

（1）擁有土地使用權證、商品房預售許可證等；

（2）開發資金達到總投資金25%。房地產行業具有較高杠桿，因此需要相關監管部門對房地產企業的財稅風險進行有效監督，根據各地自身情況制訂監管細則。

2.監管風險分析

目前較多房地產企業內部機構龐雜，項目過于分散，財務規范性、約束性較差，易出現資金挪用情況。基于房地產行業特性，本文從投融資風險、稅務風險、政策風險三個層面對房地產行業的監管風險進行分析，以實現風險控制與防范。……