基于購房者停貸事件的房地產行業監管分析

文／鄒亦菲 中國人民銀行九江市中心支行 江西九江 332000

李建瓴 中南大學國際教育學院 湖南長沙 410075

1.背景

2022年以來，全國多地停工樓盤出現了業主“強制停貸”的現象。據不完全統計（見下圖1），截至2022年8月，全國已有超80 個樓盤業主宣布停貸，涉及資金近千億[1]。停貸業主集體發布聲明，稱銀行在商品房預售過程中存在違規發放貸款、未履行資金監管義務，一致決定暫停還貸，直至項目完全復工。如圖2，2022年個人住房貸款余額占房地產貸款余額的73%，廣大業主群體斷供將嚴重影響銀行業的穩定與發展。

圖1 截至2022年8月，全國停貸樓盤不完全統計(分省)

圖2 2022年房地產貸款余額（單位：萬億元）

眾所周知，我國一手商品房買賣采用的是商品房預售制度[2]，它是指購房人在房屋交付前按照預售合同支付給開發企業購房款，該制度在一定時期內促進了房地產行業的快速發展。根據2001年住建部修訂的《城市商品房預售管理辦法》，開發企業取得預售資格需滿足：

（1）擁有土地使用權證、商品房預售許可證等；

（2）開發資金達到總投資金25%。房地產行業具有較高杠桿，因此需要相關監管部門對房地產企業的財稅風險進行有效監督，根據各地自身情況制訂監管細則。

2.監管風險分析

目前較多房地產企業內部機構龐雜，項目過于分散，財務規范性、約束性較差，易出現資金挪用情況。基于房地產行業特性，本文從投融資風險、稅務風險、政策風險三個層面對房地產行業的監管風險進行分析，以實現風險控制與防范。

2.1 投融資風險

我國房地產開發市場起步慢，開發企業在融資方向實踐還不完善，加之相關政策性要求，因此公司面臨融資結構單一的現實。近年來，我國房地產金融改革不斷完善，但在債券、信托和基金等方面仍發展遲緩，較難形成多元化金融體系。“房住不炒”是當前房地產行業調控的主旋律。國家制定并實施了一系列政策，進一步增大融資難度。近年來，央行、住建部等部門加強了對房地產企業融資監管，根據企業財務指標劃分了“三道紅線”，表面上看是在限制企業融資途徑，降低金融風險，實際上也是變相降低“土地熱”、“高杠桿”，引導行業有序發展。

面對這種情況，中小型房地產企業融資成本加大，尤其是2022年來，整個行業新房銷售慘淡，回款速度變慢，“展期”企業愈來愈多。從企業角度來講，需要風控、財務、工程部門積極配合，降低自身負債，項目產品需精確把控消費對象，拓展自身融資渠道，可考慮海外債或股權融資等，積極推進項目完工交付，提升信譽樹立品牌[3]。

國家監管部門，應及時制定并完善行業融資制度，引導房地產行業健康發展。此外，需加強政府部門對開發商的外部監督，形成監管合力。在拿地、開發、銷售等各個環節，住建部門聯合金融監管部門落實監督職責，完善落實各項制度，打擊非法集資，避免產生系統性金融風險；在企業宣傳方面，政府應建立房地產行業誠信檔案，對在售項目嚴格把關。另外，金融監管部門與地方政府應以債券或貸款形式建立相當規模紓困基金，以緩解停工項目的燃眉之急，“保交樓，穩民生”。

2.2 稅務風險

房地產項目從開發、銷售、竣工等各個環節，都涉及相關稅費繳納。我國土地增值稅、企業所得稅實行預繳，一定程度上會導致開發商現金流受到損失，造成無效資金占用。開發商以合同為根基，施工合同、銷售合同等對稅務發票、付款方式、約束條款進行明確規定，降低企業稅務風險。開發商在管理過程中存在一定問題，對稅務風險認識不足，缺乏專業完備的稅務管理機構。

另外，稅務籌劃工作與業務部門脫節，容易引發風險。因此，需要健全稅務風險管理體制，將事前識別、事中評估、事后控制相結合。事前識別環節，開發商在項目開發前需根據開發流程擬定稅務風險清單，對準備、開發及預售等環節稅務風險逐一排查。財務人員需對房地產行業稅務具有專業能力，以避免合同風險、票據風險等。其次，事中評估環節，開發商需建立風險評估，將主要負責人根據其能力水平及項目特點主觀評估風險點[4]。事后對全流程評價反饋，將稅務風險控制在最小程度。

另外，近年來隨著國家供給側改革的不斷深化，房地產稅制訂和出臺也牽動著每個人的神經。“房住不炒”時代，多套房擁有者在未來可能面臨一定的繳稅風險，房地產稅落地可能面臨缺乏執行經驗、征收成本較高，易引發社會矛盾，同時這也在一定程度上造成房地產市場下行風險[5]。

2.3 法律政策風險

自2020年來，較多住宅項目停工，影響購房者正常入住，面臨一定的法律風險。目前，房地產行業銷售合規審查不嚴，虛假宣傳鋪天蓋地。此外多家企業在未取得相關許可證情況下擅自施工，未按要求擅自預售，無法按期交房等。這些行為會嚴重傷害公司信譽，產生法律政策性風險。

針對這些情況，國家機關和地方政府出臺了相關制度規定，例如，《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》規定：銀行業金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。再如，《長沙市人民政府中國人民銀行長沙中心支行關于加強商品房預售資金監管的通知》規定：商品房預售資金全部納入監管賬戶，由市房產交易管理機構負責監管，確保預售資金用于商品房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付[6]。

2022年2月，全國性商品房預售資金監督管理辦法已制定出臺。方案中明確，招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方責任、建立信息共享機制、確定撥付節點等。地方政府也紛紛出臺房地產監管細則，例如杭州印發《關于進一步規范杭州市商品房預售資金監管的通知》、《關于杭州市商品房預售資金監管銀行項目招標公告》等細則。該細則要求，購房者所有相關購房資金均必須存入監管賬戶，同時對監管銀行也提出了一定的要求。

3.結論對策

本文從財稅、法律政策角度分析了2022年停貸事件的房地產行業監管風險，筆者認為：第一，今后可以改變購房付款方式，按工程進度分期付款，即在達到一定標準后，由購房人繳納規定一定的資金，剩余款項需按合同約定進度分期支付，住宅達到竣工條件后驗收支付尾款，全過程納入政府監管，為購房者提供最大保障。第二，對拿地的開發商需嚴格資質審核，不再盲目建設“新區”，嚴格審批規劃，對財務信用優質的企業降低融資成本，力求“保交樓”、“穩交房”。第三，金融監管部門建立紓困基金，紓困財務困難的房地產企業，盤活流動性資金。住建部、央行等明確表示要通過政策性專項借款方式支持已售難交付的住宅項目建設交付。全國2000 億元專項借款資金啟動，包括“保交樓”在內的“三保”被首次寫入中央經濟工作會議，保交樓、保民生、保穩定等各項工作有條不紊地落地開展。