不動產測繪中地理信息系統運用分析

文／李興剛 阜陽市測繪院有限責任公司 安徽阜陽 236000

引言：

不動產測繪工作主要是指利用完善測繪技術，將與房產有關的數據、圖形信息以及房產具體權屬內容精確收集，該項工作涉及的數據內容多，工作負荷大。因此，將地理信息技術應用在不動產測繪中尤為必要，該項技術的應用，有助于技術工作人員順利開展測繪工作，不斷提高工作效率和水平。

1.地理信息系統的含義

作為地理科學、計算機技術相融合的技術，地理信息系統能夠實現信息數據的快速采集與分析。該系統較強的時效性，使其在不動產測繪中發揮重要作用，對數據信息精確分析與計算，提高管理效率。地理信息系統分為硬件設備、軟件系統以及地理空間數據等。其中，硬件設備主要是指該系統在實際應用前，應對計算機等硬件設備系統化采購，保證地理信息系統得到良好應用。軟件系統則主要是指地理信息系統在具體應用中，涉及的軟件驅動插件。地理空間數據則是對所需要數據精確采集，了解其具體情況，為后續工作的開展奠定良好的基礎[1]。

2.不動產測繪中應用地理信息系統的重要性

地理信息技術應用到不動產測繪中，可發揮積極作用，保障測繪質量。對于不動產測繪來說，應用地理信息技術可顯著提升房產測繪工作的精確程度，保證工作的可靠性和真實性。地理信息技術可在不動產測繪中對數據采集的結果系統化、可視化分析，使不動產測繪產生的數據充分與基礎地理信息融合，以完善優化數據的方式，為后續工作的開展，奠定良好的基礎。因此，將地理信息系統應用于房地產管理中，具有重要的意義。一方面能夠滿足地產測繪、地產管理的需求，由于房地產的管理涉及的數據內容較多，大量數據既包括數字，還包括圖形。在開展實際測繪時，往往由于數據龐雜、設備不全以及對于房屋建筑、土地規劃等圖形之間的關系缺乏了解，導致工作無法順利開展。另一方面，房產測繪工作的順利開展對房產交易、拆遷管理以及產權交易等，具有積極的意義，隨著權屬登記以及交易越來越多，利用地理信息系統能改善傳統測繪方式的弊端，提高測繪的準確性和可靠性，促進房地產企業的可持續發展。地理信息系統的應用能夠對房產的位置精確、實時定位，進而以靜態定位的方式獲取所需要的地理位置，擁有良好的動態測量能力。不動產測繪中應用地理信息系統能夠第一時間將所需數據導入到系統中，為后續信息管理奠定基礎。除此之外，地理信息系統能夠將測繪的信息直觀地展現出來，發揮地理信息系統的優勢作用，通過豐富的接口與模型從實際情況出發對數據不斷優化與處理，并生成具體的文件為工作人員提供數據參考。而模型的構建，則能夠幫助技術工作人員明確地理坐標的相對位置，提升信息查詢的檢索效率[2]。如圖1所示。

圖1 地理信息系統功能

3.不動產測繪現狀

當前，不動產測繪中應用計算機技術的主要目的在于對測繪面積分攤和計算，該種方式在各類技術高速發展、日益成熟的背景下，在具體數據應用環節方面依然存在較多的問題。現有的軟件由于缺少大量的數據支持，在數據處理上存在較多的局限性，而過多地依賴人工處理、人工操作極易出現數據不準確的問題。與此同時，在平面打印方面由于產權配圖操作的影響，極易出現較多的問題。現有的不動產測繪應用的系統升級單純依賴原有內容的增加，局限性較強，加之在系統升級過程中容易出現兼容性問題，導致系統的制圖水平始終不高。除此之外，該類系統由于缺乏獨立工作的能力，因此在數據轉換方面的效率較低[3]。

4.地理信息系統在房產測繪中應用分析

4.1 數據采集

房產測繪中離不開測繪技術的應用，地形測量、地籍測量以及土地利用現狀測量產生較多的數據，隨著測量內容的不斷增加，數據也將越來越多，為技術工作人員帶來較大的工作負荷。由于房產測量對數據的要求精度較高，通過應用地理信息系統可以最大程度降低房產測量數據的采集難度。測量數據采集，受到外部環境以及地理氣候條件等因素影響，數據采集質量存在較大的差異性。因此，在實際的采集過程中應注重地理信息系統的應用，以矢量采集的方式，明確具體坐標，使地理信息系統解決上述問題，提高數據測量的精確度。地理信息系統在房產測量中應用，在于確保數據收集的準確性，作為測量工作人員在實際工作中，需要做好特定標識點的選擇，對不同區域、不同地點差異點進行精確標識，為后續工作提供數據支持。除此之外，利用專業攝像設備和技術，降低實際測量中的難度，克服不良因素的影響[4]。數據采集工作在實際應用中主要依靠RS 以及RTK 等技術，通過應用上述技術可以極大地改變原有房產測量過程中對人工測量的依賴程度，降低設備、人力資源成本。與此同時，將地理信息系統與RS 等技術有機地融合，實現房產測量效率、房產測量質量的提升，避免因儀器長時間使用、來回搬運造成設備損傷，解決人工投入較多帶來的成本增加問題，最大程度縮短房產測量時間，保障測量水平。例如，通過運用遙感信息技術可實現房產四周環境以及地表建筑物的精準測量，從而獲取清晰、準確的影像資料（如圖2所示）。當技術工作人員完成影像校正后可通過專業化的軟件設施對收集的數據信息進一步處理和完善，極大地降低了技術工作人員的工作負荷，減輕工作人員的工作壓力。除此之外，當完成上述工作后，相關技術工作人員還需要將界址點數據作為基礎數據，采取疊加測量的方式，獲得精確的數據信息。利用實地測繪的方式并將其與系統獲得的數據綜合對比，避免因其他外界因素造成數據不準確的問題。一旦出現的物額變化，則應及時采取補測的方式，確保房地產測量工作能夠順利實施和開展。具體測量時還需要從地理位置、地物特點以及地形角度綜合考量和分析，及時將獲得的數據導入到地理信息系統中，不斷提高房產測量的精確程度[5]。

圖2 遙感測繪技術示意圖

4.2 數據整合

將地理信息系統融入到房產測量過程中，通過將房屋地理位置與空間坐標相融合的方式，實現房地產信息數據的整合和采集，借助地理信息系統的查詢技術對房地產信息收集和查詢，以圖形的形式展現使得房地產系統的管理更具直觀性，有助于房地產企業延伸市場，在激烈的市場競爭中占據有利位置。利用房產測繪系統、數據管理系統在提高房產測繪數據精確程度的基礎上，實現地理信息系統和房產數據的結合，使得房產信息管理更加科學、合理。對于房產測繪工作來說，高質量、高水平的數據整合尤為重要，優質的數據整合不僅需要數據的充分獲取，還應加強數據的系統性管理，從而改變以往的人工處理模式，避免數據出現較大的偏差，從而不斷降低風險、及時排除隱患，進一步提升數據的整合效率。從現有的房產測量中可以得出，地理信息系統應用中的數據整合技術能夠實現房產測量的空間與非空間數據整合，能夠將不同格式的數據轉為統一化的格式，有助于數據庫的存儲和分析，進一步提高系統的應用效率，保障后續工作的順利開展和實施。除此之外，地理信息系統能夠改善房產測量中規劃管理與方案評價的不足和短板問題，顯著提升評價方案的質量，以量化的方式開展相關工作，使得用地評價更加準確、可靠，為規劃工作人員提供幫助，使其對規劃用地的屬性與范圍有更深入了解，及時對工作內容適當的調整和完善。地理信息系統能夠為數字化管理提供支持，對測量的數據資料進行合理分類和處理，使其能夠充分發揮自身的積極作用，提高數據檢索水平和檢索質量。

4.3 數據庫建設

由于房產測繪過程中需要涉及大量的數據信息，因此，數據的建設能夠幫助技術人員減輕工作負擔，提高工作質量和工作效率。而在數據庫建設方面，地理信息系統的應用尤為重要，不僅能夠顯著提升房產信息系統的管理質量，還能以繪制房產測量平面圖、繪制分層分戶圖的方式構建完善的數據庫，使其能夠在房產信息管理方面充分發揮數字自動化技術的積極作用。地理信息系統應用于房產測繪數據庫中具有以下三個方面的作用：其一，地理信息系統的數據庫擁有強大的數據維護能力，能夠對數據進行及時的刪減和修改，并能夠在此過程中留下相應的記錄信息。其二，地理信息技術能夠對圖形進行及時輸出，以BMP、DXF 等格式，對圖形完整輸出和管理。而用戶則能通過該種方式，得到更加準確、直觀的房屋信息內容。由于地理信息技術擁有雙向掛接數據的能力，因而能夠將數據轉化為圖形結構，為后續的查詢提供便利條件。其三，地理信息系統能夠達到數據的整合目的，保證房屋測繪效率和質量。除此之外，對于空間數據管理來說，科學化的數據庫建設能夠進一步提升地理信息數據的準確程度，保障空間數據的真實性和可靠性。一方面，由于原有的房屋管理系統主要以圖片、文字數據存儲為主，因而在數據質量方面存在較大的局限性。極易出現信息斷層、信息來源缺失以及信息可靠性不足等問題。而地理信息系統的應用，則能夠解決上述問題，通過空間數據智能化的管理，幫助技術工作人員在較短的時間內采集房產信息，進一步提升房產測繪數據的精確程度。另一方面，地理信息系統在精準收集數據信息的同時，實現數據的整合處理，再依據整合后的數據信息開展拓撲結構的數據管理，提高空間數據的利用效率和水平。例如，通過空間數據與地圖制作相融合的方式，在保障數據資源利用效率的同時，顯著降低資源的浪費程度，發揮資源的利用價值。房產測繪制圖以數據收集、處理為主，因而在開展該類工作時可以通過轉換數據的方式，形成圖形數據資料，將其作為數據庫的主要材料，進一步豐富數據庫內容[6]。

4.4 構建一體化系統

房產測量中測繪內容較多也較為復雜。不僅包括土地屬性、土地權屬關系，還包括土地的現有利用情況。當前，對上述數據進行劃分時，主要采用自然屬性、社會經濟屬性等合理劃分。其中，自然屬性主要是指與土地地形地貌以及水資源相關的地理特征，而社會屬性則主要是指地理位置以及交通情況等。利用地理信息系統多樣性的功能可實現上述數據的整體性劃分和處理，以建設一體化的方式不斷提高數據分析的能力和質量，保證土地數據信息系統能夠得到全方位、多角度發展。對于房產測繪工作來說，數據信息的保存與使用尤為重要，是房產高質量管理的基礎，因此，在房產測繪管理工作中不僅需要提高圖文資料以及信息數據收集的精準性，還需要保證數據信息收集的全面性。而地理信息系統在強化圖文一體化建設方面具有積極的作用，可以將數據科學轉換，使其成為直觀性較強的圖像信息。以網絡拓撲結構分析的方式進一步完善房產信息管理內容，而信息一體化的建設則能夠通過測量分析與計算，確保數據管理水平和測繪能力的提升，加強信息數據處理的時效性。當完成網絡接口配置后能夠將數據迅速傳輸，達到網絡共享的目的。除此之外，以圖文的方式最大程度提高數據的應用效果。該種方式能夠轉變原有紙質數據信息保存的模式，以網絡信息的方式對圖文數據以一體化保存的方式，顯著提高存儲質量，為后續的數據查詢奠定良好的基礎。與此同時，在地理信息系統與圖文一體化建設的支持下，技術工作人員能夠及時找出存在的問題并予以修正，顯著提高自身的工作效率，使得圖像與文字一體化工作能夠順利開展[7]。

4.5 房屋分攤與戶籍管理

作為房產測量中重要組成部分，房屋面積分攤的計算與處理尤為重要，地理信息系統的應用能夠精確對房屋面積分攤情況計算與處理，確保數據收集的準確性。對于房產測繪來說，房屋分攤面積的計算能夠實現對房屋計量的統計，實現房產的科學規劃與管理，通過利用房產測繪地理信息技術接口與控件的方式，對房產定義合理、科學分類，根據房屋的具體情況科學化管理，使得數據庫信息更加豐富、完善，提升應用的效率和水平。地理信息技術在實際應用中可以通過強化房產編碼、保障數據聯網等方式對房產信息實現全方位的了解和掌握，使得房屋信息管理能力能夠得到提升。除此之外，房產測繪中的地理信息系統應對房產信息管理系統的流程查詢與輸出結果予以重視，從而對用戶權限、密碼修改明確管理[8]。另外，還需要強化實時信息的處理與歷史數據的存儲功能。通過將房產信息與基礎測繪工作融合，提高房產測繪的質量，使其測量數據應用到后續工作的處理與操作中。避免因測繪誤差，而造成房產糾紛等問題。積極構建地理信息系統，能夠對測量目標場地容積與密度快速、準確測量，不斷提高房產分析的質量和效率。房產測繪具體分析過程中注重房屋登記與土地登記工作，依據原始產權信息做好信息的完善工作，不斷完善房屋登記信息，從而確保房地產登記工作能夠順利開展。在房產登記管理過程中還需要對原始數據核實和管理，對原有登記的數據再次審核，進一步保障現有數據與原有數據統一、一致[9]。

結語：

綜上所述，不動產測繪、房地產管理過程中應注重地理信息技術的應用，從而確保不動產測繪的準確性，為后續工作的開展奠定良好的基礎條件。只有運用現代化的地理信息技術才能不斷優化房產測繪水平，保證房產管理的精細化。