房地產公司項目全過程成本控制探討

施惠娟

我國房地產行業經過近四十年的不斷發展，行業競爭越發激烈，政策調控也越加頻繁，房地產行業逐漸從原來的高速發展向中低速發展過渡。房地產行業作為國家核心產業之一，極大地帶動了經濟發展，在項目開發過程中，因為項目開展環節較多、周期較長，項目過程中耗費的資源較多，為提高房地產公司效益，保證項目順利完成，必須要做好全過程成本管控，以達到降本增效的目的。房地產公司項目成本控制，要貫徹于項目決策階段、準備階段、施工階段、銷售階段全過程，才能實現“以最低成本，做最優房產”的目標。目前，我國房地產公司成本控制方面還存在成本管控理念落后、成本控制制度有待完善、項目決策成本控制重視不足、施工階段成本控制力度不強等問題，本文針對這些問題提出了相應的對策，助力房地產公司實現項目全過程成本控制。

隨著房地產行業競爭日益激烈，降低成本已成為房地產公司提高自身經濟實力，增強競爭力的主要途徑。實行項目全過程成本控制，需遵循高管重視原則、全面控制原則、經濟原則、因地制宜原則，采用科學多樣的成本控制方法，針對不同項目階段，運用不同方法進行成本管控，以提升項目成本控制效果，在保障項目質量的前提下，以盡可能低的成本支出，獲取最大的利潤收益。

房地產公司項目全過程成本控制概述

全過程成本控制，通常是指在項目開展的整個過程中，利用成本管理的方法對項目每一階段所有環節進行成本控制，最終達成整個項目的成本管控。成本控制關注于項目每個環節的成本，及時發現和解決具體項目階段存在的成本問題，減少公司資源的浪費，旨在對公司項目全程成本支出進行把控，防止出現資源浪費，成本超出預算等情況，進而提高公司經營效益。

房地產公司項目成本控制的原則

高管重視原則 房地產項目高管應重視該項目成本支出，在項目執行的各個階段加強成本控制。各環節負責人應嚴格按照成本控制要求開展工作，為實現項目全過程成本管理提供支持。公司項目高管應對成本控制有全面的認知，按照成本預算目標開展工作，合理分配各崗位工作內容，明確員工責任與權利范圍，有利于對各項工作進行成本控制。在項目活動開展過程中，公司高管需以成本管理為核心，合理調整項目執行過程，控制各階段成本費用，以達到降本增效的目的。

全面控制原則 房地產項目執行過程中的成本控制，應遵循全面控制原則。公司應統籌規劃，明確各階段工作內容，以及各崗位員工的職責與義務，使員工在項目執行過程中精準完成自身職責范圍內的工作，加強項目各環節的成本控制力度。成本控制工作需要公司全體員工參與，以確保每項工作都能按照成本管控原則進行。房地產公司應將成本控制理念貫穿于各項目開發所有階段，對公司項目成本支出進行全面控制，以實現最大化降低成本的目的。

經濟原則 房地產公司實行經濟原則，決定了公司將資源集中在重要事項上，而不是對所有項目階段及工作環節都進行同樣的資源投入和控制。經濟原則需注重重要性原則，重視重要領域的關鍵環節，將資源集中于重要領域，對于那些成本費用極小，不影響大局的環節可以選擇性忽略。

因地制宜原則 由于房地產各部門職能不同，要求遵循因地制宜原則，選擇不同的成本控制方式。如房地產公司工程部、設計部、銷售部等成本形成過程不同，工程部成本主要是由單獨工程發包、物料等物資采購等形成，可以采用加強細分方式進行成本控制，另外需要加上有效的招投標方式；設計部主要是各類設計咨詢成本支出，項目不同則費用支出不同，可使用總費用預算控制成本；銷售部主要是營銷推廣成本，可以按期計算投入產出來控制成本。

房地產公司項目成本控制中存在的問題

員工成本管控理念落后 當前，我國房地產公司人員普遍存在成本控制理念落后現象，不能適應公司成本管理要求，主要表現在以下方面：

一是，大部分房地產公司在成本管理過程中只針對施工階段進行成本控制，忽視了項目前期的決策、準備及項目后期的完工、銷售等環節的成本控制，沒有全過程管理項目成本，從而使項目成本無法最大程度降低。

二是，一些房地產公司管理人員更注重于工程建設完成后的成本控制，對建設前期的成本控制缺少重視，無法準確設立成本預算目標。

第三，參與公司成本控制的一般是財務人員，由于財務人員對整個項目開展過程缺少了解，費用支出環節不明確，導致財務管理工作更注重事后成本，進而未對項目全過程進行成本控制。

成本控制制度有待完善 目前，我國大部分房地產公司對成本管理較為松懈，沒有制定明確的項目成本管控流程，或因為缺少監督評價措施而造成制度失效，使成本管控制度流于形式。房地產項目一般開發周期長，成本費用高，這種客觀現狀的存在加大了公司成本管理的難度，若沒有健全的成本控制制度，或制度落實不到位，會使成本管控工作實施達不到行之有效的規范和標準，無法實現最大化管控成本，還可能對項目正常開展造成不利影響，影響公司成本管控的效果。

項目決策成本控制重視不足 房地產項目開發過程中，項目決策階段的成本控制情況往往會對后續成本控制工作的開展產生一定影響。例如，后續的成本控制工作是否有可執行性，也會對項目成本和利潤產生一定影響。當前我國大部分房地產公司受傳統成本控制理念影響，對決策階段的成本控制缺少重視，未認識到其重要性，在決策和規劃時較為隨意，無法發揮決策階段的成本控制效用，在一定程度上制約了后續各階段成本控制工作的開展，導致無法真正實現全過程成本控制。

項目準備不規范

一方面，部分房地產公司通過招標來確定施工方，隨著市場經濟的發展，施工方在房地產項目實施過程中的作用越發重要，國家也出具了一系列的招標政策方針。但在實際情況中，一些房地產公司招標工作不規范，甚至存在違規現象。例如，未按照國家政策進行公開招標，有些公司甚至直接內定施工方，這樣的違規情況使招標活動無法發揮出其應有的作用。另一方面，在招標過程中，有些承包商為降低成本支出，保證自身利益，常會選擇成本較低質量較差的建材，以致建筑質量無法得到保障，在向購房者交房后，因劣質建材會慢慢暴露出質量問題，對此購房者會投訴房地產公司，使房地產信譽和銷量受到極大影響，對項目開展極為不利。

施工階段成本控制力度不強 首先，房地產項目施工階段涉及的費用構成較為復雜，傳統的成本控制已無法滿足當前房地產施工階段的需求，若不改變成本控制方式，將會使施工階段的成本控制效果不佳。其次，項目承建方的確定是通過公開招標的方式，大部分房地產公司逐漸重視成本投入的預算工作，成本預算費用較為完善的同時，成本相關考核工作也逐漸完善。但目前還有許多公司對項目設計的成本管理缺少重視，進而造成成本支出增加和資源浪費現象，影響成本控制發揮效用，制約了公司項目收益。

房地產公司加強項目成本控制的措施

樹立成本控制理念 其一，房地產公司應培養全體員工成本控制意識，樹立良好的成本控制理念，幫助員工了解成本控制的重要性和意義。并且在進行成本控制工作時，應重視項目開展全過程的成本控制，而不是某一階段的成本支出。其二，房地產項目開發周期長，階段多，若全程只使用一種成本控制方法，將無法保證整個項目的成本控制效果。所以，公司應根據項目不同階段，采用合適的控制方法，使成本控制效果達到最大化。其三，公司不能只將控制成本看作是審計工作，應將其應用于公司經營的各個環節，最大程度的節約公司資源，達到預期成本目標。房地產公司項目全過程成本控制包含前期策劃準備階段、中期施工階段、后期銷售階段等，成本控制應落實到項目各階段中。其四，財務人員應主動參與項目全過程，了解項目各環節成本支出情況，便于合理控制成本。

完善成本控制制度 第一，房地產公司應根據自身項目開發過程，建立健全成本控制制度，規范成本管理流程，做好項目全程化分解，結合細化的具體工作環節，明確成本管控的責任與義務，將成本控制目標完成情況與相關負責人和員工利益相連接，調動員工工作積極性。第二，公司應對員工整體素質進行綜合評價，根據員工的專業、學歷、工作經驗等進行崗位配置，進而提升各崗位工作效率；第三，公司應建立并完善績效考核機制，將員工成本控制情況通過績效評價機制進行考核，表現優秀的人員給予獎勵，從而激發員工工作熱情，調動其工作積極性；第四，公司應遵循以人為本原則，對員工定期開展相關培訓，提高員工成本控制方面的工作技巧和能力，使員工在日常工作中能夠貫徹成本管理制度，嚴格按照制度開展相關活動。

重視項目決策成本控制 為實現項目全過程成本控制，房地產公司首先應重視項目決策階段的成本控制，對項目決策階段的工作框架與工作重點進行梳理，充分認識決策階段成本控制的所有環節與存在問題，并針對問題找到可行的解決方法，來發揮成本控制效用。在實際工作中，項目開發初始階段，需對當前國家房地產行業總體情況和當地的市場情況進行全面深入分析，為公司項目選址、規模確定等提供可靠的數據依據。決策階段進行成本控制，能在保證項目質量的前提下降低成本支出，為后續成本控制順利進行奠定堅實基礎。此外，房地產公司進行成本投入預算工作，以便對各類成本進行合理的預測，并且不斷完善和調整項目資金策劃方案，從而有助于對項目的利潤收益進行科學評估。如此，不僅保證了決策階段的工作能夠順利開展，也確保了決策工作的準確性和合理性。

規范項目準備成本控制 準備階段主要是按照決策階段確定的方案來開展項目準備工作。為確保準備階段成本控制工作有序開展，需嚴格管控項目設計的成本，規范招標工作流程。第一，在實際工作中，項目準備階段的成本控制主要依賴于決策階段制定的方案和成果，應根據項目開展情況，合理設計施工方案，方案應包含開發地的人均消費水平、土地情況、經濟情況以及相關政策等，合理規劃項目準備階段工作，以保障項目順利開展。避免出現與當地經濟發展不符或破壞生態環境的情況，為后續施工階段和銷售階段提供有利條件。第二，在開展招標活動時，公司應嚴格遵守相關招標政策，在確保招標程序公平、公正、公開的情況下開展招標工作，在確定項目承包商時，應對其信譽和施工質量、實力等進行綜合考察，并在合理范圍內控制成本，使承包商在合理的報價范圍內盡可能的提升施工質量，為后續施工階段順利開展提供有效保障，避免在施工過程中出現意料之外的問題增加項目成本，從而拖慢項目進度。

加強施工過程成本控制 一是，做好合同管理，簽訂施工合同時應確保合同的科學性和嚴謹性，確保合同條例的合理性。簽訂施工合同時，公司應邀請專業的法務人員對合同條例進行嚴格審核，從專業角度出發，確保合同條例用詞合理，避免后續施工過程中因合同條例不明出現糾紛。二是加強施工過程中的現場管理，對施工過程中因用料調整、設計方案調整等造成的成本增加，進行嚴格的控制?，F場管理人員應詳細記錄各項成本支出明細以及施工細節，加強現場管理，確保項目結算工作順利。

綜上可知，房地產公司做好項目成本控制，不僅可以節約公司資源，還能提升經濟收益。但就目前情況而言，我國房地產公司因為項目環節較多，成本支出明細繁雜，所以開展項目全過程成本管理難度較大。對此，為落實房地產公司成本控制效果，在實行全過程成本控制時，公司還需樹立成本控制理念、完善成本控制制度、重視項目決策成本控制、規范項目準備成本控制、加強施工過程成本控制等，通過對各階段全過程進行成本控制，提升公司成本管理水平，進而提高其競爭力。