探究房地產市場的新變化與政策取向

文／劉宇 三河市住房和城鄉建設局 河北三河 065200

引言：

房地產市場的變化影響著社會經濟的發展，并且作為國民經濟的重要支柱產業，房地產的動向也影響著社會整體的發展。隨著國家調控房地產的力度不斷加大，政策制定和實施也成為推動房地產市場健康平穩發展的關鍵。目前，有更多可靠政策得以實施，但未來房地產行業如何發展、社會經濟如何推動，將成為政策制定和改進的新方向，也屬于房地產行業發展的新機遇。

1.房地產市場概述

1.1 房地產行業發展現狀

自改革開放以來，我國的房地產行業迅速發展，逐步成為我國國民經濟以及人民生活保障的關鍵行業。在當前市場環境下，房地產行業發展逐步穩定，但是仍然存在許多發展問題，導致企業經營以及人民住房需求無法滿足，對我國社會經濟發展產生消極影響。首先，存在供需關系不匹配的問題，社會經濟發展以及人口等因素導致部分房地產市場供需關系不平衡，從而產生房屋滯銷以及供給不足等問題，對房地產行業的發展造成了阻礙。其次，存在房地產行業政策扶持模式難以契合當前市場需求狀況，這影響了房地產行業市場優化和企業進步。最后，房地產經營服務能力以及模式的優化問題，是當前房地產行業發展的關鍵。部分房地產企業自身的經營服務能力與發展模式過于落后，在市場發展過程中難以占據有利地位，不利于自身進步以及整個行業的發展。

1.2 房地產市場新變化背景下的房地產市場研究的意義

在房地產市場新變化背景下，房地產市場研究能夠有效提升經營發展效益、避免經營發展風險問題、促進我國房地產行業的穩步發展以及推動我國房地產行業現代化發展的落實，對于房地產企業以及我國社會經濟建設都有積極的推動作用[1]。

1.2.1 房地產市場研究能夠有效提升經營發展效益

通過科學的房地產市場研究規劃落實，能夠有效地提升企業經營效益，從而促進房地產企業的發展。在當前房地產行業發展過程中，政策、經濟、金融以及區域發展等因素都有可能對房地產發展造成影響，導致房地產企業的利益受損。依靠科學的房地產市場研究工作，能夠在風險分析的基礎上完善發展策略，積極落實投資模式，保障房地產發展的規范性以及科學性，降低房地產發展風險，穩定地提升房地產經營效益。

1.2.2 房地產市場研究能夠充分避免經營發展風險問題

房地產市場研究對于提升房地產企業的風險防范能力、避免利益損失也有積極作用。在房地產市場研究過程中，針對當前房地產企業的發展狀況，對發展風險以及問題展開分析，并根據國家政策以及金融市場發展數據調整發展規劃，在盡可能保障房地產企業利益的情況下開展經營。同時，房地產市場研究能夠進一步優化發展模式，提升房地產企業的發展水平，從而推動房地產企業以及房地產行業的順利發展。尤其作為影響國民經濟發展的關鍵產業，房地產市場的發展情況如何應該做好具體的分析與調查，以根據實際情況和發展現狀做好相應的引導與調整，進而為國民經濟的穩定發展提供相應的支持。

1.2.3 房地產市場研究能夠促進我國房地產行業、產業的穩步發展

房地產市場研究除了能夠提升房地產企業的經營效益，對我國房地產行業、產業的進一步發展也有積極意義。科學的房地產市場研究能夠為有潛力的房地產企業提供充足的資金支持，促進房地產企業發展戰略落實，保障我國城市化建設的進一步展開，推動房地產行業以及產業的迅速發展。科學的房地產市場研究是市場資金規范應用的方式，對于社會經濟進步以及房地產企業發展都有推動作用。

1.2.4 房地產市場研究能夠推動我國房地產行業現代化發展的落實

房地產市場研究是推動我國房地產行業現代化發展模式形成的關鍵。在當前房地產金融發展過程中，由于發展模式還不成熟，房地產發展問題以及發展風險層出不窮。依靠科學的房地產市場研究，能夠完善房地產規范，促進現代化發展的落實，從而有效保障社會經濟建設穩步開展，促進相關行業、企業的順利發展。現階段，房地產行業的發展不僅在理念方面出現調整，有關房地產市場的技術、材料，以及各方面也都發生了較大的變化，在此情況下，實際需要重視加強對房地產行業現代化發展方面的引導，使房地產市場的發展獲得相應的支持。

2.房地產市場的新變化

房地產市場的變化對于行業、企業發展有重要影響，通過對房地產市場宏微觀轉變的分析，能夠有效明確當前市場狀況。同時，相關企業需要落實科學的房地產市場發展戰略，促進自身綜合競爭水平的穩步提升[2]。

2.1 房地產市場的宏觀轉變

房地產市場的宏觀轉變表現為消費者購房需求從快餐式消費轉向改善性消費。消費需求的轉變導致了房地產市場供需關系的變化。消費者轉為改善性消費，可以促進房地產企業的房地產項目建設以及房地產銷售經營的長線發展。市場宏觀轉變會對房地產企業的發展規劃產生相應影響，企業管理者需要重視市場轉變，調整發展政策，促進企業經營建設的進一步展開。宏觀方面的轉變代表房地產市場越來越成熟，不僅體現在經營與開發理念方面，房地產方面的消費者需求也在發生較大的變化，因此宏觀方面的轉變屬于行業整體的發展轉變，不僅需要行業自身做好調整，也需要消費者群體做好調整。尤其房地產開發企業與消費者之間存在的消費關系，需要房地產開發企業進一步重視做好服務與創新，以吸引和穩定消費者，進而促進房地產行業整體的發展，也促進社會的發展。

2.2 房地產市場的微觀轉變

房地產市場的微觀轉變主要表現在區域發展對市場的影響上。在我國社會經濟發展過程中，區域經濟變化導致的市場波動也會對房地產行業和房地產企業造成影響。因此，房地產企業需要重視大環境狀況，根據市場方向完善發展決策，促進企業經營發展的穩步落實。微觀轉變方面，主要集中在大環境下一些細小的內容轉變，包含消費者的潛在需求發生轉變，以及房地產開發企業的經營理念發生轉變等，盡管屬于微觀方面的轉變，但都會對房地產市場的發展與行業的發展產生較大的影響，同時也會對消費者的購房產生影響。

2.3 房地產市場的新發展戰略

隨著房地產市場的越發成熟，不僅房地產開發企業需要意識到市場發展的新方向，房地產行業各參與主體也都需要意識到這樣的轉變與發展方向，以根據實際發展情況做好相應的調整，同時也根據現階段的發展需求做好相應的改進，使房地產市場未來發展更加穩定健康，并且解決現階段發展方面存在的一些問題，使房地產能夠繼續跟進政策引導和宏觀調控，并在此基礎上實現自我管理，進而保障整體健康的發展。

2.3.1 樹立科學的房地產市場研究理念

通過樹立科學的房地產市場研究理念，能夠有效提升房地產市場研究水平，保障房地產企業經營效益的進一步發展。首先，房地產企業需要明確國家政策、市場發展、金融環境以及其他因素對房地產發展產生的影響，根據新形勢對房地產市場研究的需求完善市場研究模式，提升自身的市場研究水平。其次，房地產企業需要構建科學的發展文化氛圍，通過文化氛圍建設促進發展理念的升級，保障市場研究活動的順利展開。最后，房地產企業需要根據新形勢下房地產行業發展方向，優化市場研究理念，保障市場研究水平的提升，促進發展活動的穩步落實。

2.3.2 建立完善的房地產市場研究制度

在房地產企業發展過程中，通過科學的房地產市場研究制度建設，能夠有效地提升研究水平，保障房地產市場研究科學性的提升。因此，房地產企業需要重視房地產市場研究制度建設，依靠管理制度，優化市場研究流程以及模式，促進房地產企業發展活動的穩步開展[3]。

首先，在房地產市場研究制度建設應用過程中，需要注重經濟效益預測，而且經濟效益預測要有可行性。經濟效益預測的落實，能夠明確發展活動的風險和效益，從而推動發展方案設計以及規劃進一步落實。其次，在單位投委會論證時，要事前分析發展對象的發展潛力。房地產企業需要構建專門的發展分析人才隊伍，對發展事項進行分析明確，從而促進發展規劃的科學落實。再次，在發展后，要加強監管，控制風險，并由對口部門對發展項目執行情況進行跟蹤、監測、管理，做到及時糾偏、落實整改。最后，房地產企業需要優化部門結構以及崗位設計，落實市場研究責任，避免出現市場研究形式化問題，促進房地產發展效益增長。

2.3.3 加強房地產市場研究信息技術應用

科學的房地產市場研究信息技術能夠有效加深房地產企業對市場、政策、金融等因素的了解，為房地產市場研究提供充分的信息數據支持，從而保障房地產市場研究水平的提升。

首先，房地產企業管理者需要明確房地產市場研究信息化建設的重要意義，通過科學的信息平臺應用以及數據技術應用，為房地產市場研究的落實做出積極貢獻。房地產企業需要利用信息管理平臺優化市場研究模式，通過數據信息分析為發展風險防范以及方案設計提供支持，保障市場研究的科學性與先進性。其次，在房地產企業發展過程中，房地產市場研究存在的相關問題對于房地產企業發展規劃的落實存在阻礙。房地產企業需要通過信息化建設積極解決內部管理問題，保障市場研究效率以及質量的提升，從而促進房地產企業經營建設的穩步展開。再次，利用房地產市場研究信息技術，能夠構建科學的交流渠道，促進發展活動信息獲取渠道的增加，保障市場研究工作的進一步發展。最后，房地產企業需要通過信息技術建立科學的發展活動模型，明確發展風險以及發展效益，展開方案調整[4]。

3.房地產市場新變化的政策取向

通過對房地產市場、市場競爭、經濟合作以及開發利益等內容的分析，更好地明確當前市場新變化下的政策取向，從而為房地產企業經營發展做出積極貢獻，保障企業發展戰略的落實。

3.1 房地產市場

我國房地產發展政策的變化對于房地產市場研究的落實有重要影響。在房地產發展過程中，我國始終堅持宏觀調控與市場經濟相結合的政策，相關政策是導致房地產發展風險的最主要因素之一。我國房地產行業發展過程中，涉及的國家政策過多，主要包括房地產土地資源、城市建設與規劃以及稅收等。過于復雜多樣的國家政策為房地產發展活動帶來了更多的不確定性，從而導致房地產企業發展管理壓力大，難以有效實現發展管理效果。同時，因為近年來國家政策對房地產行業的宏觀調控力度提升，導致房地產價格變動較大，為房地產市場研究工作帶來了全新的考驗和挑戰。房地產市場新變化背景下，房地產市場發展以及區域經濟變化也對房地產市場研究存在一定影響。房地產行業以及企業的發展狀況與其項目收益有密切聯系。但是，房地產企業發展過程中，房地產項目周期長，從策劃、設計、施工到銷售進入市場有很長一段時間周期，而在該周期內的市場需求變化以及經濟波動都有可能導致項目收益變化，從而產生發展損失，對房地產發展活動也會產生消極影響。

3.2 房地產業的市場競爭

3.2.1 房地產企業的市場研究能力不足導致了房地產企業競爭的落后

房地產企業的市場研究能力是保障市場研究水平的關鍵。首先，在房地產企業發展過程中，完善的投資項目可行性研究制度以及經營發展監督管理制度，是房地產企業項目市場研究穩步展開的保障，對于提升房地產企業經營效益有著積極的推動作用；但在部分房地產企業落實房地產市場研究過程中，存在投資項目可行性研究制度以及經營發展監督管理制度建設不完善的問題，導致研究工作的落實不科學、不規范，使得經營發展受阻，對房地產企業的經營發展造成了消極影響。其次，員工隊伍建設能夠促進發展流程優化、規范發展方案設計內容，促進房地產企業發展水平的提升；但由于部分房地產企業對于研究員工隊伍建設不重視，研究員工招聘以及培訓制度建設不完善，導致研究員工隊伍職業素養難以充分滿足房地產市場研究需求，對房地產企業發展造成了消極影響。最后，在房地產企業發展過程中，科學的發展信息分析統籌是保障發展能力提升的關鍵；但是部分房地產企業對于信息分析以及利用的能力不足，導致發展方案設計以及落實存在問題，對發展水平的提升造成了阻礙[5]。

3.2.2 部分房地產企業沒有積極完善房地產市場研究信息化建設

房地產市場研究信息化建設是房地產市場新變化背景下提升房地產企業市場研究水平的科學手段。通過信息化建設的落實，能夠增加房地產企業對于房地產市場、國家政策以及發展對象的了解程度，從而為市場研究工作提供科學的信息數據支持。同時，利用信息管理平臺，能夠優化發展模式，促進市場研究水平的提高，保障經營效益的提升。但是，在部分房地產企業發展過程中，存在信息化建設不完善、不規范的問題，導致房地產市場研究缺乏數據支持，不利于房地產企業經營發展的多樣化發展。部分房地產企業對于信息化建設不重視，仍采用傳統的房地產市場研究模式，導致自身管理方式與時代發展存在沖突，經營效益難以提升，對自身發展造成消極影響。

在房地產市場新變化背景下，我國房地產發展政策對房地產市場研究提出了新要求。首先，房地產市場發展以及經濟因素變化對房地產市場研究有重要影響；其次，房地產企業的發展管理能力不足阻礙了房地產市場研究的落實；最后，在時代技術以及金融行業迅速發展過程中，房地產企業沒有積極完善房地產市場研究信息化建設，也是阻礙房地產市場研究落實的重要因素。在房地產市場研究過程中，房地產企業的市場研究能力對于自身發展有重要意義。因此，房地產企業管理者需要明確發展項目可行性研究制度以及經營發展監督管理制度建設的重要意義，通過科學的制度建設，促進研究工作的穩步展開，保障房地產企業的長遠發展。同時，房地產企業還需要加強市場研究人才隊伍建設，提升自身的信息分析以及應用能力，促進房地產發展活動的穩步落實，保障自身的長遠發展[6]。

3.3 房地產與經濟的合作

房地產與經濟的合作是當前房地產政策落實的關鍵之一。在房地產經營過程中，通過房地產行業帶動區域經濟發展是當前房地產政策落實的關鍵方向之一。房地產政策需要重視房地產行業對經濟發展的推動作用，通過科學的政策扶持，促進房地產市場的進一步發展。

3.4 房地產開發與土地的利益

房地產開發與土地的利益研究是房地產政策落實的關鍵問題。相關單位需要明確土地利益在房地產開發過程中的重要意義，明確不同項目建設與土地利益存在的必然聯系，通過對土地利益的最大化，促進項目建設效益增長和人民生活水平的提升，保障企業、行業的長遠發展。

結語：

房地產市場研究能夠有效提升經營發展效益、避免經營發展風險問題、促進我國房地產行業、產業的穩步發展、推動我國房地產行業現代化發展的進程，房地產市場的變化對于行業、企業發展有重要影響，通過對房地產市場的宏微觀轉變的分析，能夠有效明確當前市場狀況。同時，相關企業需要通過促進自身綜合競爭水平的穩步提升。通過對房地產市場、市場競爭、經濟合作以及開發利益等內容的分析，能夠更好地明確當前市場新變化下的政策取向。