二手房“帶押過戶”探析

文／龔霞萍 江蘇省江陰市不動產登記中心 江蘇江陰 214400

引言：

隨著我市城鎮化加速發展，稀缺土地資源不斷減少，優質地段新建房產日益減少，特別是靠近學校、醫院、商圈附近的新房很罕見，且價格高企。二手房因其地段優、房子附加值高以及購買后即可入住等優點已成為部分購房人首選，目前我市二手房交易日趨火熱，但部分二手房已被抵押，是否能合法過戶引起當事人擔心。既往抵押房產不準買賣，阻礙了抵押人充分獲取資源的變現，抑制了市場配置資源的效率，《民法典》的實施促進了已被抵押的房產流通，激活了抵押房產的交易，活躍了房地產市場[1,2]。二手房“帶押過戶”體現了抵押房產的流通價值，但實際登記過程中如何保障交易秩序、維護抵押權人債權以及二手房買受人權益仍面臨挑戰[3]。我市不動產登記中心以《民法典》政策為指引，聯合住建局、稅務局、住房置業擔保公司、銀行等部門，實施“存量房帶抵押三合一登記”業務，推動二手房“帶押過戶”，釋放了二手房市場活力。

1.二手房及其抵押特點

房地產市場是國民經濟發展的重要支柱產業，隨著地產業發展，二手房逐步增多，二手房交易已是房地產行業的重要組成部分。二手房是指在不動產交易中心備過案，已經完成登記信息，重新進入市場再次交易的房產，包括商品房、自建房、限價房、拆遷房、經濟適用房等。抵押登記是指為維護債權，債務人和債權人到不動產登記中心按照法律要求進行的不動產登記行為，目的是設立不動產的抵押權。

二手房抵押后抵押人擁有房屋所有權，有權自由出租或者出售房屋，而抵押權人不實際擁有抵押的二手房，只需要和抵押人至不動產登記中心依法做好抵押登記。二手房抵押款數額、抵押周期以及抵押權人期望的抵押權方式、時間等，抵押人和抵押權人均可以協商。二手房可以反復抵押，抵押人若出售、贈與二手房，則有義務及時通知抵押權人，無需征得抵押權人批準，抵押權人若計劃轉讓抵押權，亦只需要通知二手房抵押人即可，無需征得其同意[4]。可見，二手房抵押期間，抵押人可不經抵押權人認可即可出售，其出售合同的法律效力受到保護，但二手房“帶押過戶”存在一定風險，有可能損害抵押權人或買受人的利益。因此，加強二手房“帶押過戶”的登記至關重要。

2.二手房“帶押過戶”的法律依據

二手房“帶押過戶”一般是指二手房既往存在抵押，還沒有還清貸款，此時仍可以進行房屋買賣、過戶，而且還能進行新的抵押，并取得抵押款。《民法典》第406 條規定，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響[5,6]。抵押人若轉讓二手房所有權，有通知抵押權人的義務，若后者認為轉讓行為損害了抵押權，則有權讓抵押人提前清償債權或者轉讓提存，轉讓金額多出部分可留歸抵押人，若低于抵押款，抵押人另行清償。可見，二手房抵押期間，抵押權沒有滅失，債務人能否轉讓二手房應以與抵押權人的約定為先，若約定抵押期間不可轉讓，則無法“帶押過戶”，若無相關約定，則債務人可自由轉讓，并有義務通知抵押權人。

二手房“帶押過戶”登記是權利公示的一種公開方式，可發揮事前保護當事人的物權，避免所有權轉讓受到侵害[7]。《民法典》沒有說明“另有約定”必須登記，但結合相應擔保的法條來看，抵押人可以將相關約定寫入登記系統，其效力并不絕對，僅能管束所有權人，對買受人無效。若抵押二手房已轉讓，抵押權人很難找回全部抵押權，事先將約定一并寫入登記系統，可避免二手房被私自轉讓，保護抵押權人利益。《民法典》雖然規定將轉讓約定予以登記以最大程度保護各方利益，但具體如何登記并未給出細化標準，登記部門并不能完全實質審查約定條件，買受人亦不能夠掌握抵押約定的存在，實際執行存在差異化。因此，全面、系統掌握《民法典》相關規定，嚴格、細致登記二手房“帶押過戶”相關信息。

自然資發（2021）54 號文件指出，完善不動產抵押權登記信息，如在“預告登記”、“抵押權登記”的信息頁面補充關于抵押不動產是否禁止或者限制轉讓的約定的登記信息，“抵押權登記”頁面單獨列出“最高債權額”[8]；明確《民法典》出臺前后的二手房抵押登記信息，核實抵押權人出具的相關材料，根據法條，登記相關抵押登記信息，并判斷是否能登記所有權過戶等；抵押人初次辦理二手房抵押權登記信息，登記中心應如實填寫登記簿中有關是否有約定或限制轉讓抵押物信息，查驗抵押人是否盡到通知抵押權人的義務，依法要求抵押人、抵押權人以及買受人出具相應登記申請，確保二手房“帶押過戶”登記信息的準確。

3.二手房“帶押過戶”的風險防范

買受人購買帶抵押的二手房存在一定的風險。隨著我國經濟迅速發展，居民積累了大量財富，囿于居民投資渠道有限，商品房投資以成為居民首選，二手房交易日漸活躍。由于二手房交易大都依賴經紀人，而經紀人為了盡快賺取中介費，往往故意忽視“帶押過戶”的二手房交易的法律風險，誘導居民簽署存在法律風險的合同，如房產權屬登記的法律風險、中介費用支付的風險、學區房交易風險以及房屋擔保權風險等[9]。通常情況買受人支付房款后抵押人再償還抵押款，但亦有意外情況發生，如抵押人未歸還抵押款，二手房被法院查封，或者抵押合同有明確約定所有權不得轉讓等[10]。因此，登記中心在辦理二手房“帶押過戶”時應盡到核驗抵押權相關信息，提醒買受人知曉抵押合同約定，必要時先行修改抵押合同，再辦理“帶押過戶”的登記。

在二手房“帶押過戶”辦理為完成前，房屋可能會被雙層抵押，買受人僅支付首付款，余款用即將買到的二手房再次抵押貸款。這樣，若出現房價下跌或者二手房滅失，就會加速賣房人償還抵押款，加劇其償還壓力和風險，同時抵押權人存在二手房價值減損風險，即使被拍賣房款仍不足償還抵押款；《民法典》規定抵押權人有優先追償抵押權的權利，若抵押人無法及時償還抵押款，抵押權人有權變賣二手房或訴至法院請求拍賣房產以優先追及受償權，此時買受人無法阻止“帶押過戶”的二手房轉讓，除非抵押人完全解除抵押[11]。另外，登記中心應嚴格審查二手房抵押的相關信息是否合法、合規，二手房權屬登記信息是否一致，二手房買賣合同關于房款支付約定等，力爭將二手房“帶押過戶”的風險降到最低，甚至消滅。

4.二手房“帶押過戶”的登記措施

不動產登記是我國物權登記的一項基本制度，有利于維護社會經濟秩序，發揮不動產效用，確定不動產歸屬，制度是維護國家基本經濟制度、社會主義市場經濟秩序，明確不動產的歸屬，不動產登記制度是指國家成立的專職部門在記載簿上將不動產權利人或者相應利害關系人提出的申請記載下來，內容包括不動產物權和其變動事項等[12]。登記制度的實施是為了保障不動產人的權益，有利于二手房交易信息的查詢，促進二手房市場交易，維護社會經濟發展。

不動產權轉讓應依法予以登記，以載入不動產登記簿即刻產生法律效力，產權證書是房屋所有人物權證明，具有權威性、公信力，其記載內容和登記簿一致，若有不一致之處，除非能證明登記簿有誤，否則以登記簿信息為準。不動產登記簿具有法律權效力，抵押房產時若雙方僅是約定，可不必載入登記簿，但此種約定沒有對外公示效力。《民法典》規定，抵押房產辦理登記時，當事雙方若另有約定，登記中心應按照合同約定予以登記約定內容，以保障約定的公示效力。以此為政策依據，本中心統籌謀劃、大膽探索，全力推進二手房“帶押過戶”項目落地，以促進二手房流通，增加社會資源流動。

4.1 貫通共享渠道

信息共享是二手房“帶押過戶”過程中的關鍵環節，可為買賣雙方提供全面、真實的資源信息，有利于做出準確判斷，保護交易雙方的權益。2020年，江陰市不動產集成服務平臺首次實現存量房轉移登記“網辦”，交易、稅務、登記、水電氣一鍵辦理。2021年，根據省廳文件，江陰市開始著手線上蘇小登平臺建設工作，聚焦民生關切，回應群眾期盼，中心爭取資金、打破壁壘，建立了“線上蘇小登”與“集成服務平臺”共享渠道，打通政銀合作高速通道，實現銀行抵押信息、住建備案合同、稅務納稅信息、不動產登記信息雙向實時互通、實時反饋，實現“存量房帶抵押三合一登記”。不動產登記信息的整合為二手房“帶押過戶”交易提供客觀、真實的數據，保證不動產信息的及時更新，避免信息孤島的缺陷，實現資源共享和信息互通。共享渠道的貫通過程中應堅持公開化、公正性、透明化和公平性，不僅要呈現“帶押過戶”二手房的自然屬性，還要提高其信息的準確性，不斷完善登記服務質量。

4.2 重塑辦事流程

二手房交易的登記制度存在流程障礙，若尚未完稅，影響登記流程，另外，二手房登記涉及的面積（室內面積、公攤面積等）不準確或基礎數據有疑問等。不動產登記部門內部間登記文件信息的查閱、核對、審查均需花費一定時間，稅務部門、銀行貸款信息以及擔保公司的協作障礙等，這些均影響二手房“帶押過戶”的辦理效率和不動產登記中心的提質增效。多層次開展登記中心工作人員二手房“帶押過戶”相關業務學習，強化流程優化意識，向二手房“帶押過戶”交易雙方普及法律知識，提醒交易潛在風險，宣告并執行二手房買賣預告登記，并依據不動產登記信息證明、交易總額等預告登記信息提交銀行或公積金中心作為貸款憑證，經閉環資金管理，從根本上抑制陰陽合同作弊，保障交易行為安全。“江陰市存量房帶抵押三合一登記”業務要求買賣雙方真實成交，賣方房產抵押清晰、還款正常，且成交金額能夠覆蓋賣方貸款余額，若不能覆蓋，需提供其他擔保或者款項。具體流程為：買賣雙方憑網簽備案合同、“三合一”業務協議等材料在合作銀行網點辦理資金監管手續，簽訂資金監管協議，買方向監管賬戶支付監管資金（買方首付款項），擔保公司出具擔保證明。同時買賣雙方與銀行簽訂抵押變更協議、抵押設立協議，最后登記中心辦理轉移合并抵押登記。

4.3 優化登記模式

《民法典》出臺前，抵押的二手房完成不動產登記需要提前清償抵押債務方可辦理過戶登記，若買受人按揭交易，可由買受人支付部分房款供二手房抵押人清償抵押款，再由買受人和金融部門簽署新抵押合同，重新辦理相關登記業務；《民法典》實施后，二手房“帶押過戶”去除了抵押權續存期間對抵押人的法律限制，在及時通知抵押權人的基礎上，抵押的二手房轉移不受抵押權的影響。《民法典》第406 條突破了《物權法》、《擔保法》等關于抵押房產轉移的制度規定，但沒有明確配套相關實施細則，也缺乏相關部門制定的操作建議[13]，需要各地方不動產登記中心因地制宜完善登記模式。本研究中實施“三合一”同步辦。中心根據新的辦事流程，改造不動產統一登記系統，增設“三合一”登記受理入口。買賣雙方只需一次申請，即可同時辦理存量房買賣轉移、抵押變更、抵押設立“三合一”登記業務，一次收件、一份材料，3 項業務“同步辦”“合并辦”，生成一本產權證、兩本登記證明（變更后的證明、新抵押設立后的證明）。“集成化”提速辦。原登記模式，共需2 個工作日，在優化系統后，中心大膽探索，重新整合辦公場所，下沉審核人員，后置掃描環節，實現該業務“當場即辦”。

5.二手房“帶押過戶”取得成效

《民法典》為二手房“帶押過戶”抵押人提供了法律便利，抵押人不必提前還清抵押款即可上市交易二手房產，大大降低了交易流程時間成本，也為買受人減少了利息成本，降低了二手房交易門檻，加快了二手房所有權的周轉，促進了我市房地產市場的健康、有序發展。二手房“帶抵押過戶”是我市優化營商環境的一項務實舉措，切實解決了企業、群眾在押不動產轉移的難點、痛點、堵點。具體成效如下。

5.1 降低辦事成本

不動產登記信息共享渠道減少了二手房“帶押過戶”買賣雙方因信息孤島而產生的信息核實成本，避免了雙方在各部門來回奔波和材料提交。二手房“帶押過戶”所需登記信息均可實現網上預約、辦理，無需反復提供二手房所有權信息、雙方身份證信息等，減少復印材料浪費。賣方不用為籌款發愁，買方不用擔心自己的首付款打水漂，全程由擔保公司擔保、政府部門監管，不僅活躍了不動產交易市場，優化不動產資源配置，更是降低了交易成本，規避了交易風險，提高了服務質量，真正為群眾增添便利。

5.2 節省辦事時間

原登記模式需要抵押人先償清抵押權人債務后，辦理抵押注銷登記、再辦理存量房合并抵押登記，需銀行、登記部門來回奔波，至少經過2 次申請、2 次審核、2次登簿，現在省去“銀行還貸→抵押注銷”環節，直接“合并辦”解決群眾“來回跑”，降低服務資源浪費，提高群眾對政府的滿意度，實現雙贏。本研究重塑辦事流程，利用共享資源信息，全面向二手房“帶押過戶”買賣雙方提供所需的登記信息，并網上或電話與銀行、公積金中心等金融部門溝通，節省了買賣雙方的辦事時間，提高了不動產登記的服務質量和滿意度。

5.3 提供創新范本

二手房“帶抵押過戶”是以市場主體需求為問題導向，以優化政府服務為目標導向，以激發市場活力為結果導向，融合多部門的業務需求，實現了數據共享、業務協同、技術融合，是集成改革理論的應用，破解了部門林立、權利碎片化難題，為集成服務模式提供了可復制可推廣的經驗，為營商環境賦能增效。

結語：

《民法典》規定抵押物可自由轉讓，二手房“帶押過戶”已是我市不動產登記中心一項常規業務，滿足了債權人對自身債權的實際需求，符合現代信貸實踐和市場經濟發展的規律。由于二手房“帶押過戶”登記有其自身特點和相應風險，不動產登記中心在辦理登記信息時應創新登記流程，完善登記信息，確保二手房“帶押過戶”登記的公正性和公示效力，推動我市房地產經濟健康發展。