我國房地產稅法改革的障礙和對策

文／陶利 首都經濟貿易大學 北京 100070

引言：

稅收政策是國家經濟發展的重要工具，它不僅有助于調節國民經濟，還為國家提供了豐厚的財政收入來源。為了適應我國經濟的快速增長，我國稅收制度不斷進行改革，使其更加規范化，對于國家經濟的高效運行起到了至關重要作用。盡管如此，目前的稅收制度仍然存在一些問題，尤其是與房地產業密切相關的房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅，這些稅種的征收范圍不夠合理，存在交叉征稅和重復征稅等問題。因此，我們必須認真思考如何解決這些問題，以確保稅收制度能夠健康發展。當前的立法工作存在許多挑戰和不足之處。因此，我們必須不斷審視房地產稅的不足之處，并加以改進，以更好地發揮它在維護房價穩定和增加政府財政收入方面的作用，從而促進國家經濟的健康發展。

1.房地產稅法概述

房產稅是以房產為征收對象、依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種財產稅，自1950年便得以提出，而后1986年10月1日國務院發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》開始施行。房產稅對城市、縣城、建制鎮、工礦區的房屋采用從價計征和從租計征的方法征稅，但對個人非營業的住房免稅，對于個人出租住房，不區分用途，以租金收入為計稅依據，按4%的稅率計征房產稅。從稅收政策角度看，房產稅法在調控我國房地產市場發揮著重要作用：隨著人們房價必漲的觀念的逐漸加深，雖然房產稅的制定不能完全遏制炒房行為，但購買房產帶來的稅收成本在一定程度上打擊了部分人的炒房行為和防止出現房地產泡沫。正因為人們對房產稅法的倍加關注，現行的房產稅法存在的問題也得以暴露出來，只有不斷地發現與解決問題，房產稅法才會越來越健全，能夠有效地遏制投機性購房，抑制房價不斷上漲，越來越有利于國家的發展[1]。

2.房地產稅改革歷史

1986年至2002年是一個探索和啟蒙的時期。1986年，中國房地產稅開始實施改革，國家稅務總局頒布了《城鎮土地使用稅暫行條例》和《房產稅暫行條例》，標志著房地產稅改革的正式啟動。在2003年至2010年期間，我們經歷了調整和建設階段。隨著房地產行業的飛速發展，相關稅收制度也發生了巨大變化。國務院發布了一系列政策措施，旨在提高土地使用效率，并擴大房地產稅的征收范圍。這些舉措包括修訂《PRC 城鎮土地使用稅暫行條例》和《PRC 耕地占用稅暫行條例》等文件。通過刪除重復的稅率和合并多種稅率，我們可以規范稅收制度，但這也會帶來一定的風險。然而，房地產行業的調控并不顯著。在過去的幾年中，我們進行了大幅度的改革。隨著房價的持續上漲，政府不斷推進房地產稅改革，建立了一個全面覆蓋房地產開發、保有和交易三個階段的征收機制。這一舉措旨在遏制房價過快上漲，促進經濟穩定增長。盡管這次改革為政府帶來了財政收入，但房價卻迅速飆升。自2016年以來，我們一直致力于持續改革和創新。在“營改增”和增值稅改革時期，房地產行業取消了營業稅，并且增值稅大幅下降，這為宏觀經濟帶來了巨大的收益。改革后的稅率大幅提高了土地利用率，使得稅收制度更加嚴格，但是目前的房地產稅收制度已經無法滿足經濟發展的需求，必須進行改革。

3.我國房地產稅法改革存在的問題

3.1 個人房屋出租房產稅征收管理力度較低

根據統計數據發現，歷年來從租房產納稅額占房產稅額比重都較低，按房屋租金課稅的避稅情況要遠遠大于按房產原值課稅。為了逃避納稅，一些納稅人會采取虛報或隱瞞租金的方式，甚至提供虛假合同來逃避繳稅。雙榆樹街道位于中關村核心區域，市場上兩居室的租金通常在2000 元/月左右[2]。然而，許多租賃合同的稅款金額都低于1000 元，甚至有些只有200-300 元。這顯然是計稅金額過低，與實際情況不符，暴露出征收管理存在漏洞。

3.2 優惠政策不合理

主要體現在：一是當前稅收優惠政策主要包括國家機關、人民團體、軍隊自用、國家財政撥付事業經費單位、宗廟名勝古跡等以及個人所有非營業住房免征房產稅，對象比較單一，沒有考慮到不同家庭自身的情況（家庭成員構成、成年人占比）以及對特殊群體的照顧；二是個人首套居住性用房免征房產稅，這可以很好地保證居民的剛性需求，但是該政策不夠全面，沒有考慮到居住面積問題。

3.3 相關配套制度不完善

法律、法規還不健全，監管體制不順暢，征收管理工作零星、分散，征管難度大。房產的信息系統需要各個機構部門統一搭建，實現信息共享，包括稅務機關、財政、國土房管、戶籍、人力社保等，由于尚未建立起一套行之有效的部門協作機制，房產信息不同步，地稅部門很難適時、及時有效地取得房產、土地的登記數據和變化情況，配套制度也難以健全[3]。

3.4 征收管理不完善，征管能力有限

從征管能力來看，目前我國地方政府對于房地產稅的征收管理尚處于一種松散狀態，征收方式較為單一。房地產稅與其他稅種不同，它的征收管理存在許多特殊問題，包括征收范圍、稅率設定、稅額確定標準、納稅地點與時間以及稅務機關的監督機制等都是地方政府所不具備的。而從房地產稅納稅人來看，納稅人的范圍比較窄：在我國，房地產納稅人主要為居民和非居民；在外國則主要為非永久居民。這就意味著在國外居住超過一定期限后其稅收仍需交回國內以供繳納。而這些年來，由于我國房地產業蓬勃發展，許多國外居民也紛紛加入了我國住房租賃市場，所以一些外國人為了逃避中國的稅收而選擇以購買的方式把住房出售給國內人士；此外還有一些外資企業為了獲得較大利潤而選擇以買賣或贈予形式把自己的房屋進行出售或贈予給國內員工。但是根據我國《房地產稅法》規定：“納稅人應當按照法律、行政法規規定繳納房產稅”。因此他們在進行房地產交易時都需要向稅務機關申報繳納相應的稅收來獲得有關部門的批準。從上述法律規定中我們可以看出：“對房地產進行評估是征稅、納稅的前提條件”、“應由地方稅務機關負責征收”、“納稅人對有關稅收有異議時，應當向上級主管部門提出書面申訴”這些條款中都存在著與現行《房地產稅法》規定不符的問題：首先是對有關稅收有異議時可以向上級部門提出書面申訴；其次是在實際征收過程中納稅人與稅務機關之間經常會發生爭議，不利于征稅工作。此外雖然《房地產稅法》中對納稅人的相關權利也有規定，但并未明確規定可以通過何種途徑來保障納稅人合法權益。從征管機制不完善來看：一方面是由于相關部門對房地產稅收工作管理體制不夠完善；另一方面是由目前我國征管能力有限所導致。從當前經濟形勢來看，房地產業正處于一個相對繁榮發展時期，在此背景下稅務機關能否有效管理、控制房地產業已經成為一個值得思考和研究的問題。

3.5 房地產稅評估制度不健全

在征收房地產稅時，需要對納稅人的房產價值進行評估，這是房地產稅得以順利實施最重要的前提條件。只有對房產價值進行評估才能確定納稅人所繳納房地產稅的金額。根據《稅收征收管理法》第三十五條規定：“納稅人、扣繳義務人應當按照國務院規定將計稅依據、稅率和扣除項目在納稅申報表上如實填寫，并繳納稅款。”但是對于如何科學地進行評估卻沒有做出明確的規定。房地產評估制度是指稅務機關根據一定的技術標準和方法對房地產稅收征收的價值進行估價，并作為征稅依據[4]。而目前，我國還沒有建立起完整健全的評估制度。在我國現行稅法中，房地產稅稅率最高為5%，這與國外比較成熟的稅率相比顯得過于低了，這在一定程度上影響了房地產稅收的征收。因此我們應該建立起一個科學合理的房地產稅收評估制度。具體來說可以從以下幾個方面來進行：一是以納稅人所擁有房屋的市場價值作為征稅計算基礎，而不是以面積作為計算依據；二是建立起合理而統一完整、客觀、公平地進行估價標準確定評估結果；三是在稅收評估過程中應該嚴格遵循合理性原則，盡量避免損害納稅人合法權益或者減少稅務機關正常執法成本；四是對評估中可能出現的風險要有一定程度上的防范；五是要建立起完善健全和統一完整的房地產稅收法律制度。目前我們國家在房地產稅方面還存在著很多問題，我們必須完善房地產稅方面相關立法工作，以達到健全我國房地產稅收體系的目的。

4.我國房地產稅法改革的解決對策

4.1 建立信息共享機制，實行源泉稅控

信息不同步是造成實際征收與應收稅款不符的重要原因，針對這一難題，首先，建立與房管局的有關房產登記信息、房屋出租信息交換制度，實現與街道、公安部門有關房屋租賃備案信息的實時追蹤等等；其次，在征管方式上應當探索和嘗試以稅務機關直接征管為主、街道物業公司為輔的多種方式，有利于充分挖掘征收潛力；最后，還要加快立法，使其有法可依這才是解決問題的最終途徑。

4.2 推行針對性的稅收優惠政策

嚴格劃分房產稅稅收的優惠范圍，對于涉及政府、軍隊、醫院、學校和其他公益場所，實行減免稅，對低收入人群免稅、合理避稅、稅收優惠等范圍都要嚴格區分，多層次地著力于特殊群體。對于個人住房房產稅的征收，可以將首套住房免征與面積免征相結合，如果首套住房的面積在免稅范圍內，則可以免除稅款；但如果面積超出了免稅范圍，只對超出部分征收稅款。如果一套住房超過了免稅面積，那么將會按照更高的稅率征收。為了滿足居民的住房需求，我們建議考慮家庭成員的構成情況，并給予暫時擁有兩套住房的居民一定的退稅優惠。這樣可以幫助他們更好地管理自己的住房，并為他們的家庭帶來更多的經濟收益。

4.3 順勢而為，完善相關制度

“所當乘者勢也，不可失者時也”隨著新時期國家機構職能的調整和合并按照部門職責，順勢而為是重中之重。改革要做好頂層制度與行業相關制度銜接，各物業管理企業、街道和居委會等多家單位和機構，建立完善的個人房屋登記系統，多方共享，加強合作，嚴格把關，促進房產數據的及時更新，構建一套完善的社會化征管網絡體系[5]。部門合作的基礎上，深度分析如今的房產稅政策法規，把相矛盾的規定予以調整，同時堅持政策的與時俱進，使之更適應房地產行業的發展。房產稅本身應具有“受益稅”的特征，例如英國征收房產稅主要是以社區稅的形式用于社區的公共基礎設施、綠化環境、提高居民的生活質量等方面，而中國目前的房產稅主要用于保障性住房的建設，房產稅用于公共服務的制度需要完善。

4.4 改善稅收要素配置

總的來說，應該遵守“寬稅基，低稅率”的原則。通過擴大稅收范圍，我們可以增加國家的稅收收入，從而更好地滿足政府的財政需求。采用低稅率可以讓納稅人更容易接受，降低征收難度，同時也能夠滿足一些稅收困難的需求，體現出人性化的一面[6-7]。為了更好地滿足人民的需求，我們應該擴大征收范圍，以更廣泛的覆蓋人民群眾。應該改變目前的狀況，因為自從我國取消農業稅以來，只有耕地占用稅涉及農村用地，所以應該考慮更廣泛地征收這一稅種。房地產稅應該涵蓋所有非經營性和經營性用房，包括個人自用房。這樣的稅收政策旨在保護個人和企業的合法權益。通過征收非經營性用房的稅款，可以降低房產保有成本，減少居民投資行為，緩解房地產“過熱”現象，并增加直接稅的稅收比例。這樣做有助于促進經濟發展，提高居民生活水平。然而，對于個人住房的稅收來說，可能會面臨一些挑戰。為了更好地滿足居民的需求，我們可以考慮延長稅收繳納期限并提供更多優惠政策。為了提高稅率的靈活性，我們應該采取更加科學合理的方法來制定稅率。總的來說，為了減少不同納稅人群之間的差異，稅率的設定應該綜合考慮各方面因素，并確保其適用于所有納稅人。稅率設置應該簡單易懂，因為目前的稅率有些是超額累計稅率，這會導致稅收核算變得更加復雜。為了支持邊遠地區和弱勢群體，我們將提供更多的稅收優惠政策，這些政策旨在幫助他們渡過難關，并為他們提供更多的機會。在計稅方面，應該將房產的價值作為重要的參考，并進行必要的調整以確保公平和合理的稅收。房產稅的計征基礎是房產的評估價值，由于房產的價值各不相同，擁有高價值房產的納稅人可能會享受到更優惠的稅收政策，并有更多的機會獲得更高的收入。因此，我們應該對這些房產征收更多的稅，以保護公眾的利益。政府通過征收房產價值稅，可以促進經濟增長，降低投機活動，提升資源配置效率。稅收是一種通過調節土地資源的價值來計算和征收的政策，它可以幫助政府管理土地資源，并促進經濟發展。例如，通過調節耕地占用稅和城鎮土地使用稅的征收。

4.5 規范地方政府行為

地方政府是房地產稅制的主要納稅人，地方政府行為直接影響著房地產稅制的設計。由于地方政府缺乏對房地產稅收管理的自主權，在稅收征收過程中存在著各種弊端：由于缺乏對地方房地產稅收的有效控制，容易造成地方政府不重視房地產征管，導致地方財政收入大幅減少；由于缺少對地方政府的有效監督和制約，導致中央政府干預過多，給社會造成了不公平。因此，必須通過改革來規范地方政府行為。首先要明確地界定和劃分中央政府與地方政府的事權劃分。中央政府和地方政府分別是國家財政收入和財政支出（包括稅收）的主要承擔者，其主要職能是進行宏觀調控、提供公共產品和服務并進行監管。所以中央政府與地方各級政府之間沒有必要建立明確、清晰、穩定的責權利關系；其次要明確規范行政管理行為并加強審計監督[8]。在我國當前市場經濟體制不完善，行政管理權力缺乏監督約束的情況下，各級政府都容易利用其掌握著國家大量財政收入、土地資源等方面的優勢來為自身謀取私利；再次是加強對權力運行過程中監督制約機制建設。在完善法律制度前提下加強對行政權力運行過程中各個環節及各方面權力行使行為的規范，從而確保財政收入和財政支出更加透明、公開。

4.6 完善立法

我國房地產稅立法一直缺乏系統性，相關配套制度不完善，存在很多漏洞。首先，我國應該在立法中增加對房產價值評估方法、房產持有環節稅收的相關規定。其次，我國應修改完善房地產稅法相關內容，如明確規定不動產的價值評估方法和稅收優惠政策。再次，我國還需要完善房地產稅法律制度及配套機制。例如：增加房產價值評估機構、加強房產持有環節收費項目、明確房產稅征收標準等。最后，還應建立健全房地產稅收監督機制及法律救濟機制。

4.7 確保立法技術的合理性

為了更好地適應時代的發展和市場經濟的需求，國家正在進行稅法改革。這項改革旨在改善地方政府與中央財政之間的關系，為地方政府提供穩定的財政收入來源。稅法改革對房地產市場的影響是顯而易見的，因此我們應該制定明確的目標并制定可行的執行方案。為了保證科學性，我們應該遵循科學原則，并努力推動稅法改革工作的順利進行。在立法過程中，我們應該重視保護階段，而不是流轉和忽視保有階段。這樣才能更好地實現立法目標。重新審視房地產稅制，重視稅費之間的關系，通過多種立法措施減少重復征稅，以保證稅法改革的深入探索。通過合理擴大稅基，我們可以讓房地產稅收成為地方政府的重要財政收入來源。四是要及時取消兩套稅收制度，以確保稅收工作的公平性。

結語：

隨著中國經濟的快速發展，城市化進程也在加速，許多農村人口正在向城市遷移。隨著居民收入的不斷增長，對住房的需求也在不斷提升。人們在滿足基本生活需求后，開始尋找更有效的方式來保護自己的財富。投資證券和房地產是眾多投資選擇中最常見的。然而，目前我國的證券市場尚未完善，機制不夠健全，對專業知識的要求較高，投資證券市場存在較大風險。在當前的經濟形勢下，房地產業與政府的利益密不可分，因此成了最佳的投資選擇。隨著房地產市場的持續增長，越來越多的投資者開始涌入其中。