房地產經濟與建筑經濟發展的幾點思考

文／郝建玲 山東心宇土地房地產資產評估有限公司 山東濱州 256600

引言：

在國民經濟發展過程中，建筑經濟與房地產經濟發揮著重要作用。建筑行業與房地產行業具有緊密的合作聯系，房地產是由建筑企業施工建造的，在一定程度上建筑行業與房地產行業存在一定的上下游產業關系，進而使建筑經濟與房地產經濟之間相互依存、相互補充。建筑與房地產經濟是我國國民經濟的重要組成部分。當前，建筑與房地產行業存在的工程質量下滑、行業供求關系不健康、能源利用率不高、環境保護不到位等問題，嚴重影響建筑與房地產經濟的健康與可持續發展。因此，建筑與房地產企業應結合現實情況，通過降低開發速度、優化工程項目運營、提高管理水平等方式，不斷探索新形勢下建筑與房地產經濟的發展策略。

1.建筑經濟與房地產經濟概述

1.1 建筑經濟

在社會發展進程中，建筑行業扮演著非常重要的角色，國家各項基礎建設、人們生活生產所需的建筑等都是由建筑行業建造完成。隨著建筑技術水平的提升，我國建筑行業發展規模越來越大。在經濟領域，建筑經濟是基礎性的經濟模式之一，通過設計、施工建筑項目，為社會提供各類建筑物和基礎設施。

與其他經濟模式相比，建筑經濟具有獨特的特征，如建設規模較大、政策指導性較強。建筑經濟在發展過程中需要綜合考量社會整體經濟環境，貫徹落實現代生態環境保護、人與自然和諧發展等理念，以更合理的方式為人們提供生活生產所需的建筑空間。隨著建筑業的快速發展，建筑經濟的內涵不斷豐富，建筑理論、建筑方法、建筑技術等得到了較大的改進與提升，建筑經濟快速發展，在國家宏觀調控政策下，提高社會效益，為人們生產生活奠定良好的物質基礎。加強建筑經濟研究，能將建筑理論與經濟行為更密切地結合起來，探索建筑經濟與生態環境、社會生活生產、國家經濟發展等協同發展的路徑，從而為社會發展進步及人們生活水平的提升提供基礎保障。

1.2 房地產經濟

房地產業與建筑業相互交叉融合，又具備一定的差異性。從市場經濟范疇看，房地產經濟更注重市場層面的內容，即房地產經濟與社會生產及人們生活對房屋建筑的需求密切相關。因此，研究房地產經濟更多是從房產開發及市場銷售的角度出發，甚至可以說房地產是建筑行業的部分產品，是上下游關系。房地產經濟是以房地產為對象，即圍繞房地產的生產、分配、交換和消費所發生的經濟關系，房地產對人們而言是一種能保值增值的資產，具備較強的使用價值，并能在市場上交易實現經濟價值。

在全球市場中，房地產經濟占據重要地位，是市場經濟的重要組成部分，并受市場經濟發展整體情況的影響較大。房地產經濟的發展情況會對其他經濟模式產生較大影響，如房地產經濟繁榮能帶動建筑經濟、金融經濟等的發展，并為社會創造大量的勞動崗位。房地產經濟是國家進行經濟宏觀調控的重要窗口，具備較強的政策指向性。為維護社會經濟穩定發展，房地產經濟發展必須與社會經濟發展同步，通過各種宏觀調控政策穩定市場中的房地產供需關系，進而促進社會穩定，提升國家綜合國力。

2.房地產經濟與建筑經濟之間的關系

2.1 房地產經濟與建筑經濟之間相互依存

建筑行業與房地產行業密切相關，近些年，建筑經濟的多元化發展對房地產經濟研究分析工作提出了更高的要求，相關人員一定要對建筑經濟和房地產經濟之間的關系進行深入分析。在房地產經濟和建筑經濟的管理工作中，傳統的管理措施以及落后的管理經驗已經難以有效滿足建筑行業以及房地產行業的要求。

建筑行業與房地產行業既是兩個相對獨立的主體，又存在著相互交叉的部分。建筑公司是建筑產品生產的重要主體，房地產企業則是建筑產品銷售的重要主體，沒有建筑公司生產建筑產品，房地產企業的經營活動就無法開展；沒有房地產經營活動帶來的資金保障，建筑產品也就無法生產。所以說，房地產經濟與建筑經濟存在著相互依存的關系。房地產企業需要根據當地的實際情況對項目審批做好充分準備；項目獲得審批之后，建筑企業要嚴格按照相關的施工標準進行工程建設；在項目完成建設之后，房地產企業需要以建筑產品為基礎進行建筑交易活動。在實際的房地產經濟管理過程中，房地產企業需要對各項資源進行有效整合，從而保證建筑產品的運營以及管理質量都能得到有效提高；建筑公司要密切關注房地產企業的生產經營狀態，了解最新的房地產市場行情，根據實際情況來確定建筑的規模、性能等，從而保證生產出來的建筑產品符合房地產市場需求。

2.2 房地產經濟與建筑經濟存在汲水關系

經濟學中有一個專有名詞叫汲水政策，它是指在經濟蕭條時期有效增加公共投資，以促進經濟的自動復蘇，是一種應對經濟波動的財政政策。在房地產經濟與建筑經濟的關系中，房地產經濟相當于水，而建筑經濟則相當于打水的動作或活動。房地產經濟與建筑經濟之間的汲水關系具體表現在以下兩個方面。（1）不同地區的地質環境不同，水質也存在一定差異。我國不同城市經濟發展程度不同，房地產資源自然也存在一定差異，這就使得各地區的房地產成本以及價值會有所不同，即使是同一個地區，地段的好壞也會對房價造成較大影響。這就要求建筑公司在投資建設過程中，要對不同位置的房價進行深入分析，從而實現對建筑成本和建筑價格的有效管控。（2）不停汲取水資源可能會導致井水的暫時枯竭，但是利用人工回灌等方式，能使水資源實現再次循環。如果某城市出現建筑銷售不佳等問題，則表明該區域的房地產市場出現飽和，房屋無法售出，資金難以回流，進而影響到新建筑項目的開發。對舊城區房屋進行翻新改造，能夠延長建筑的使用壽命，有利于促進房屋經營與建筑生產的有序銜接。

2.3 建筑經濟與房地產經濟的產業關系

房地產經濟發展的重要基礎是作為商品的房地產，與其他普通產品不同，房地產的生產建造并不簡單，是經過長期復雜的工程建造而來，即房地產是建筑行業的產物之一。從產業鏈條視角看，建筑產業與房地產業存在一定的上下游產業關系，二者相互滲透，且在國民經濟發展中都占據非常重要的位置。

從產業鏈條方面分析二者之間的產業關系，建筑量與房地產需求密切相關，即房地產存量及需求對建筑量有決定性影響，房地產需求下降，建筑業必然受到較大影響，房地產需求提升將帶動建筑業的整體發展，可見二者存在相互制約的關系。房地產業和建筑業作為國家經濟發展中的支柱型產業，在市場中必然需要協同發展，所以存在二者之間存在相互促進的關系，需出臺各項政策方針促進兩個產業相互扶持發展，實現產業間的密切合作。

3.建筑經濟與房地產經濟的特征體現

3.1 房地產經濟產生大量社會財富或財產

房地產是重要的社會財富或財產，具備較高的使用價值，人們生活生產必須具備一定的建筑空間環境，進而形成了一定的房地產剛需。在房地產發展過程中，產生了大量社會財富或財產，房地產業發展以獲得利潤和經濟效益為主，為社會財富積累做出了重大貢獻。對于個人而言，房地產也是主要的財產之一。當前，住房剛性需求比較旺盛，對現代人來說，購買房子是生活的迫切需要，是必需品。再加上房地產有投資保值增值的作用，房地產業并衍生了一系列的產品服務，形成了規模巨大的房地產經濟，為社會創造了大量的財富和財產。

3.2 房地產經濟具有地域性特征

與其他流通財產不同，房地產具備一定的區域性，房地產經濟發展情況與地方經濟發展情況密切相關，因此不同的地區其價值表現也有較大差別。一線城市的房地產與落后地區的房地產價值表現存在較大差異。房地產經濟的地域性特征也是國家實施宏觀調控手段時重點關注的因素。目前我國一線城市的房價不斷攀升，給人們帶來了一定的負擔。綜合考量多種因素后，近年國家對房地產市場進行了一系列的調整，旨在控制部分地區房地產經濟發展過熱的情況，減輕年輕一代人的房產負擔，滿足人們房屋居住使用需求。

3.3 建筑經濟凸顯出勞動價值

建筑經濟的經濟屬性是通過建筑企業實施建筑行為來體現的，其中房地產企業對房產進行銷售又將建筑經濟進行延伸。房地產業是建筑經濟中的部分下游產業，經過建筑立項施工交付使用，將經濟價值逐步體現出來。因此，從經濟學視域看，建筑經濟的本質是勞動價值，經過設計、施工等行為將勞動價值展現出來，形成了房地產等商品，經過房地產銷售后，最終形成完整的產業鏈條。從最初的建筑材料到消費者所需的建筑空間，該過程中凸顯了巨大的勞動價值。

3.4 建筑經濟受技術水平影響

建筑經濟受到建筑技術水平的影響，隨著建筑技術水平的提升，建筑行業能為人們提供更優質的建筑環境，滿足人們對居住空間的要求。同時，對于國家基礎建設來說，建筑技術水平提升可以夯實國家發展基礎，建造出更多基礎設施為國家發展奠定扎實的硬件基礎。近年來，我國基建工程在全球范圍內有了較大的進展，主要得益于建筑技術水平的提升。加上全球性能源短缺及生態環保等問題日漸凸顯，在建筑行業中應用環保技術實現節能降耗是必然發展趨勢，可見建筑經濟在一定程度上受技術水平的影響。

4.新形勢下建筑與房地產經濟的發展策略

4.1 降低開發速度

對于建筑與房地產企業而言，在過去數十年的發展歷程中，開發速度即意味著營業收入的增長速度，因此建筑與房地產企業往往都追求房地產開發速度。但是一味追求開發速度，會造成建筑與房地產經濟不健康發展。因此，為了實現建筑與房地產經濟的健康發展，建筑與房地產企業需要從根本上解決問題。新形勢下建筑與房地產企業運營困難的根本原因有兩點，一是房地產項目供大于求；二是在當前經濟體制下，人們對房地產的需求已經從投資轉變為剛需，這也使購房人數減少，房地產營收降低，進而導致整個行業發展緩慢。

針對這種情況，建筑與房地產企業應降低開發速度，尤其是資金周轉不善或利用貸款實現資金周轉的建筑與房地產企業，更需要通過降低開發速度來降低經濟成本，從而避免影響營業收入。若降低房地產的開發速度在建筑與房地產行業內形成共識，則有利于滿足當下市場需要，實現良性循環。當前政府對建筑與房地產企業的相關補貼有所減少，行業競爭壓力直線上升，對于具有一定運營壓力的企業來說，放緩開發速度也能夠減少當下運營困境。

4.2 逐漸推動綠色化、節能化建設工作

近年來，我國越來越重視生態環境保護工作，并不斷通過相關政策積極倡導資源節約型以及環境友好型社會的建設，以提高我國的資源利用率，有效促進我國綠色經濟的發展。堅持綠色發展理念，能夠推動建筑行業以及房地產行業向綠色化以及節能化方向發展，是保證建設項目經濟效益的必然要求。為了推動我國建筑行業以及房地產行業的綠色可持續發展，建筑企業要加大對綠色節能技術的資金投入，并對投入的資金進行合理規劃，只有擁有足夠的資金支持，綠色節能技術才能得到進一步發展與應用。另外，建筑企業還要對施工設備進行管理，從而達到節約能源以及控制成本的目的。此外，房地產企業還應加強對綠色節能建筑的宣傳，增強人們的綠色環保意識，提高綠色節能建筑的銷售率，保障建筑經濟和房地產經濟的健康發展。

4.3 加強建筑質量監督管理

建筑質量是建筑行業和房地產行業的生存之本。首先，政府要不斷完善建筑質量監督管理制度，從制度層面出發，有效監督建筑施工過程，防止質量問題的出現。其次，建筑企業必須加強建筑質量監督管理，并構建完善的質量監督管理體系，保證建筑經濟的平穩運行。另外，建筑企業在進行建筑質量監管時，還需要通過分析施工情況來發現和解決施工過程中存在的問題，從而有效提高施工質量。最后，房地產企業也要加強對建筑質量的監督，以保障建筑完工后不會出現質量問題，從而促進房地產經濟的發展。

4.4 滿足多元化需要，提高資金利用效率

住宅建筑銷售大都采用產權買斷的方式，建筑購買者支付一定費用后，即擁有該建筑的使用權（根據建筑性質的不同，使用年限一般分為40年、50年和70年）。之后，該住宅建筑能夠在購買者之間自由交易，無須經過建設方或開發商的同意。而當下的商辦建筑或辦公型建筑一般以產權租賃的方式推向市場。采用產權買斷的方式，可使開發商有充足的資金來支付施工費用與其他運營費用。然而，采用產權租賃的方式，會導致單次回款資金較少，整體回款流程較長，從而使開發商面臨一定的資金風險。新形勢下，建筑與房地產經濟發展不景氣，房地產開發商必須滿足建筑使用者的多元化需要，以實現資金高效利用。

4.5 提高管理水平

由于建筑與房地產行業的迅速擴張，與房地產相關的建設方、施工方、設計方、監理方等在過去10年左右的時間內實現了快速發展。當前，建筑與房地產行業發展速度趨于平緩，競爭日益激烈，這就使得整個市場運營難度增加。對于建設單位而言，只要建房就能賺錢的時代已經結束。現在，建設單位需要根據市場實際需求來開展土地購置與房屋開發工作。施工方作為下游參建方，只有提高管理水平，才能夠在市場競爭中取得優勢，獲取利潤。此外，材料生產、勞務服務等企業也需要提高自身的專業能力與管理水平，從而在復雜的市場環境中贏得一席之地。

4.6 進行可持續發展探索

（1）建筑行業長期以來走的是高能耗發展道路，造成大量的能源浪費。隨著綠色節能理念的深入以及國家相關政策的出臺，建筑行業開始積極探索節能路徑，建筑節能理念便應運而生。在此背景下，建筑與房地產行業要樹立建筑節能理念，并將其貫穿于建筑材料生產、建筑施工、建筑使用等環節，在滿足當下社會發展需求的基礎上，減少能源的浪費，從而有效推動建筑與房地產經濟的可持續發展。

（2）隨著我國房地產行業的迅速發展，大量資金流入房地產市場。但房地產行業在本質上為服務型行業，其投資屬性是由市場共識決定的，這種共識一旦減弱，其投資屬性會明顯下降。因此，房地產行業應減少側面營銷，從房地產的基本服務需求出發，削弱其投資屬性，增加行業健康度，促進建筑與房地產經濟的可持續發展。

結語：

隨著建筑技術不斷發展和人們生活水平逐漸提高，人們對房地產等建筑需求不斷增加，國家基礎建設也逐步完善，建筑經濟與房地產經濟在國家經濟發展中發揮著越來越重要的作用，已成為國民經濟中的重要支柱。建筑經濟與房地產經濟發展密不可分，二者之間不僅僅存在上下游產業關系，且雙方交叉融合程度非常高。對建筑經濟和房地產經濟之間的關系進行分析與研究，可以更加清晰地認識二者之間的關系，進而更好地總結房地產經濟和建筑經濟的特征和聯系，進而提升房地產業和建筑業的經濟價值。