我國房地產市場平穩發展的政策建議

文／趙夢杰、吳慶玲 首都經濟貿易大學 北京100070

引言：

隨著社會不斷進步，房地產行業在我國經濟與社會發展中的重要性日益凸顯。作為我國經濟發展中的重要組成之一，房地產市場的平穩發展對公眾美好生活以及經濟發展至關重要。近年來，房地產市場陷入了前所未有的困境，房地產銷售和投資與以往相比大幅下跌，土地市場也進入到瓶頸期，長遠來看不利于促進我國房地產市場高質量發展。因此，為了進一步促進房地產市場平穩發展，有必要對現有政策進行深入分析，了解供給端和需求端等政策對房地產市場發展的影響。針對目前房地產市場發展中的不均衡以及公共服務不均衡導致房地產市場區域分化等問題，采取行之有效的措施進行解決。從協調市場與保障以及破除體制機制障礙等方面入手，最大限度地為我國房地產市場平穩發展保駕護航。

1.現階段主要房地產政策及影響

1.1 集中供地政策意在穩地價

新時代背景下，為了促進房地產市場平穩發展，應當進一步剖析各類政策出臺意義。例如，集中供地政策的出臺就是為了穩地價。就房地產開發成本來看，土地占據了近四成，正是由于土地資源的不足進而對房地產供給產生了相應的影響，最終致使房價上漲。就2021年集中供地的成交結果來看，首輪供地競拍十分火熱，在部分熱點城市中表現得尤為突出，溢價率相對較高。但是，次輪供地競拍階段，部分房地產企業競拍需求大大降低，流拍率與首輪相比大幅提升。結合首輪和次輪競拍結果來看，相關政策的出臺起到了關鍵性作用，特別是對競拍和土地出讓規則的調整，以及對購地資金審查力度的加強和限制溢價率等，促使兩輪土地競拍結果的差異性大大增加。首輪出讓規則注重“競自持”“竟配建”等，房地產企業能夠利用擴大配建等方式轉嫁成本，從而致使土地價格提升。而次輪競拍則是更加注重“競品質”，這種規則在一定程度上擠壓了房企利潤，迫使房地產企業不得不進行轉型。所以，從這一角度出發，房企分化的現象將進一步加劇，資金充足且成本控制較好的企業在市場中的競爭力將大幅提升。

1.2 房地產金融審慎管理制度意在防風險

房地產金融審慎管理制度的出臺其根本目的意在防風險。具體而言，針對房企首先是限制供給端資金流向，比如受到貸款集中度管理而導致的貸款降低，或者信托貸款等的降低；其次，對于房企可以在需求端降低分為不同的當地，這一措施將有效控制房企加杠桿的幅度。另外，從公眾的角度出發，一般是包括貸款利率和首付比例等相關政策，能夠直接影響公眾購房。出臺政策的根本目的是把握好不出現系統性金融風險的底線，進一步減小房產向金融傳染的風險。

1.3 需求端政策意在限制投資需求和穩定預期

目前來看，需求端政策的調整是作為常見的一類房地產調控政策。2021年，我國出臺了“限跌令”和“二手住房成交參考價”等政策，在根本上對價格進行了控制，實現了穩房價的預期目標。首先，在政策的影響下，各銀行對二手房貸款的發放將立足于政策的相關規定，盡管最終成交價格與參考價存在出入，但是在根本增加了二手房首付比例。其次，對部分中介機構行為的規范，在一定程度上促使房價預期更趨合理，有效保障了房地產市場交易的科學性。以“限跌令”為例，其出臺的主要意義還是在于控制價格，只不過由控制“漲”變為了“跌”，意在保障房地產市場的穩定發展。不僅如此，“限跌令”的出臺有效遏制了房價下跌過快的現象，為房地產行業高質量發展奠定了基礎。

1.4 供給端政策意在增加房地產供給

目前，供給端相關政策的出臺，為房地產供給的增加起到了一定的推動作用。不僅僅停留在增加商品房供給與優化住房供給體系的階段，構建共有產權和保障性租賃住房等的保障體系成為當下研究重點。2021年，國家相關部門在住房保障體系建設中創新性地提出了諸多新的建議，如明確住房保障體系頂層設計等，政策內容著重從金融、土地和審批等環節進行了規定。另外，供給端政策還著重強調了青年人群在大中城市的住房困難等問題，未來預計還將陸續出臺新規定，為保障性住房發展提供必要的支撐。

2.把握房地產調控政策邏輯

2.1 房住不炒的基調始終未變

近年來，隨著社會不斷進步，為了實現高質量發展的目標，應當突破以房地產為主要發展模式的約束，降低對房地產市場的依賴性。早在2016年，我國便提出了“房子是住的，不是用來炒的”目標，進一步明確了房地產發展的定位。為了有效落實“房住不炒”的政策，應當積極推動住房租賃金融體系等的優化，以期達到“穩預期”的目的。不過，值得注意的是，部分區域仍然停留在傳統發展理念上，缺乏必要的創新。并且隨著房地產市場區域分化的日益嚴重，未來房地產政策的出臺將更加注重“因城施策”。

2.2 預防房地產風險向金融體系傳染是底線

為了保障房地產市場穩定發展，國家相關部門積極推動重大金融風險攻堅。隨著一系列調控政策的出臺，部分企業信用風險得到了有效緩解。就現階段發展情況來看，房地產在金融風險中仍然存在較大的隱患，所以必須警惕房產風險向金融體系傳染。落實到具體防范措施中，一方面要減小房企發展過程中存在的風險，另一方面還應減小金融體系與房地產之間的關聯。所以，從這一角度出發，現階段房地產企業監管的重心轉向為對金融體系資金向房企流向的控制。從房地產企業角度出發，三道紅線對其加杠桿進行了有效限制。同時，貸款集中度管理的實行也對房企融資規模等進行了限制，通過多方發力，將有效遏制房地產風險向金融體系的轉移。

2.3 穩發展和防風險需要動態平衡

近年來，為了促進房地產市場平穩發展，應當把握房地產調控政策邏輯。對于房地產“三穩”政策向“兩維護”政策的轉變，恰恰體現了房地產風險釋放的底線原則。維護消費者權益和房地產市場平穩發展的目標在多項座談會中均有所體現。不僅如此，就現階段我國經濟發展情況來看，受到供給沖擊和需求收縮等多項壓力，出臺新融資政策一方面能夠有效促進房企風險的釋放，另一方面也實現了穩發展和防風險的動態平衡。

3.當前國內房地產市場發展狀況及存在問題

3.1 國內房地產市場發展不均衡

近年來，隨著社會不斷進步，推動房地產市場平穩發展成為新時期研究重點。但是，就目前國內房地產市場發展情況來看，發展不均衡是導致房地產市場萎靡的重要因素。具體而言，現階段國內房地產市場呈現出兩極分化的發展趨勢，一、二線等熱門城市的房地產市場發展如火如荼，三四線城市房地產市場萎靡不振。不過，由于部分城市限購政策的出臺，在一定程度上促使三四線城市房地產市場開始回暖。對于房地產市場的發展情況而言，價格無疑是衡量其實際發展的重要因素。國家相關部門曾多次提出去庫存的目標，而去庫存的主要對象也是針對房地產市場較冷的三四線城市。但是自相關政策出臺以來主要是一二線城市房地產市場的變動，三四線城市僅僅是在周邊熱門城市的帶動下房價略微上漲，房地產市場兩極化發展的趨勢愈發嚴重。

3.2 房地產市場調控政策缺乏持續性

新時代背景下，推動房地產市場平穩發展成為新時期公眾關注重點。但是，就目前房地產市場發展情況來看，調控政策缺乏持續性導致房地產市場發展受到約束。結合以往房地產調控情況來看，時間大多在2年左右。每當房地產市場回暖，相關調控政策便接踵而至。而房地產市場遇冷，便出臺一系列挽救政策。土地財政在一定程度上加劇了各區域政府對房地產市場的依賴，進而導致相關調控政策的出臺缺乏長遠性規劃，房地產市場的穩定性難以得到有效保障。另外，在實際調控手段方面，往往也是通過抑制需求等方式進行調整，缺乏科學性謀劃。然而，只要市場需求不被清除，那公眾的投資需求便不會徹底消失。因此，房地產市場調控政策的不持續性導致房地產市場發展受到制約。

3.3 公共服務不均衡加劇房地產市場區域分化

隨著社會不斷進步，為了促進房地產市場平穩發展，應當進一步挖掘房地產市場發展過程中存在的問題，進而有針對性地進行調整。就目前來看，公共服務不均衡加劇了房地產市場區域分化。一般而言，公眾住房需求不單單是空間，還包括了基礎設施、公共服務和就業等多重需求。但是就我國公共服務空間分布來看，公共服務極不均衡，表現為一定的城市關聯性。往往是城市能級越高，其公共服務資源越豐富。尤其是發展較好的中大型城市與落后的小城市之間，其差距一目了然。例如，醫療和教育等優質資源往往集中于城市的核心區域，在一定程度上催生了“學區房”等新名詞。公共資源的過度集中導致住房資源稀缺度大大提升，在部分城市表現出“一房難求”的局面，公共服務的不均衡加劇了房地產市場的區域分化。

3.4 住房潛在需求增大與有效需求不足的矛盾

新時代背景下，為了保障房地產市場平穩發展，應當進一步摸清房地產市場發展存在的問題，進而采取行之有效的措施進行解決。就目前來看，住房潛在需求增大與有效需求不足的矛盾是影響房地產市場發展的重要因素之一。結合其他地區房地產市場發展經驗來看，在房地產泡沫瀕臨破裂時通常都會有一些相同因素，對其進行深入分析可以發現，城鎮化進程的快速結束是導致這一問題的重要誘因。就我國城鎮化進程而言，仍然處于持續推進過程中，這也是保障新增住房需求的重要因素。但是，與城鎮原有居民相比，外來人群的住房支付能力較弱，這一因素對住房潛在需求向有效需求的轉化起到了一定的制約，因此導致住房潛在需求增大與有效需求不足的矛盾。

4.促進我國房地產市場平穩發展的建議

4.1 協調市場與保障，優化住房供給體系

隨著社會不斷進步，推動房地產市場平穩發展成為新時期公眾關注重點。受到傳統發展模式等的約束，房地產市場發展并非一帆風順。為了保障房地產市場發展的穩定性，應當進一步協調市場與保障，優化住房供給體系。隨著房改的持續推進，我國住房供求與以往相比也實現了相應的改變。以往住房總量不足的問題不復存在，轉而代之的是從量豐富與結構性不足之間的矛盾。結合我國實際情況來看，在未來的一段時間內，房地產市場的住房供求矛盾在經濟發達的一二線城市中將會更加突出。為了緩解這一矛盾，可以從協調市場與保障入手，具體包括以下幾方面：首先，提升保障性住房供給。相關部門應當加大保障性住房供給力度，以政策和制度為抓手，解決相關群體住房問題，強化住房保障體系建設。其次，推動住房租賃市場發展。相關部門應當對市場主體行為進行規范，最大限度地保障租戶自身權益。同時，對現有租房政策進行完善，加大租賃住房規劃建設，鼓勵并支持相關企業將閑置住房作為長租房進行出租，為租房群體提供必要的保障。通過構建以長租房為主的住房新體系，為各區域住房問題提供新的解決思路，保障房地產市場平穩發展。

4.2 破除體制機制障礙，穩定住房消費

近年來，隨著社會不斷進步，為了保障我國房地產市場平穩發展，應當突破傳統發展模式的約束，破除體制機制障礙，穩定住房消費，為房地產行業高質量發展打下堅實的基礎。就目前我國房地產市場來看，高水平的潛在住房需求能夠有效緩解房地產市場面臨的諸多風險。具體而言，我國可以通過優化住房消費機制，破除住房潛在需求向有效需求間的轉化障礙，立足于我國實際情況，探索行之有效的發展模式，進而為房地產市場平穩發展提供必要的保障。具體可以從以下幾方面入手：首先，破除體制機制障礙。相關部門可以從完善收入分配入手，明確現階段實際住房需求，最大限度地保障住房需求合理釋放。其次，優化住房公積金管理制度。結合新時期發展目標對公積金制度進行優化，從多個角度入手保障相關人群的住房消費。最后，鼓勵農民工落戶。各區域主管部門可以結合實際情況優化戶籍制度，創新人口管理模式，保障農民工基本權益，強化農民工住房消費能力，支持并鼓勵其在城鎮落戶。

4.3 多方發力，穩定房地產信貸環境

新時代背景下，為了促進房地產市場平穩發展，應當突破傳統發展模式的約束，多方發力，穩定房地產信貸環境。具體可以從以下幾方面入手：首先，構建金融機構宏觀審慎評估體系。結合房地產市場發展情況，加強對行業貸款結構和穩健性以及貸款集中度等的統籌考量，包括房企貸款償還能力等。同時，明確房地產行業自我糾查水平，結合實際情況開展金融壓力測試。其次，借鑒其他地區先進經驗。比如其他地區推行的房地產金融宏觀審慎管理框架等，與自身實際情況相結合，優化債務收入比限額等相關指標，提升房地產企業自我風險管理水平。最后，開展融資動態監測。房地產企業應當對現階段整體融資情況進行全面動態監測，利用大數據等新興技術進行統籌分析，最大限度地保障信貸政策環境的穩定性。

4.4 多措并舉，穩步推進房地產長效機制

近年來，隨著社會不斷進步，促進房地產市場平穩發展成為新時期研究重點。為了推動房地產市場平穩發展，應當突破傳統發展模式的約束，多措并舉，穩步推進房地產長效機制。簡單來講，房地產市場平穩發展的根本在于構建一套科學合理的長效機制，建立在房、人、錢、地等要素之上開展的相關研究。從房的層面出發，一般是結合土地和金融等相關政策，積極推進保障性住房等的發展，構建一套相對完備的住房供給體系，進而為房地產市場發展提供必要的支撐。從人的層面出發，主要是針對收入分配和戶籍改革等政策，這也是影響房地產市場高質量發展的重要因素，需要從制度等層面出發統籌分析。從錢的層面出發，現階段已陸續實行房地產貸款集中度等政策，未來在居民債務收入比等方面也會進行相應的改革，最大限度地促進房地產金融審慎管理制度的優化，從而為房地產市場平穩發展奠定基礎。

4.5 商業銀行主動作為，保障房地產市場平穩發展

新時代背景下，為了促進房地產市場平穩發展，商業銀行應當主動作為，明確房地產市場相關政策的出臺意義，從而為房地產市場發展的穩定提供必要的保障。就2021年相關金融發布會的內容來看，仍然存在金融機構對房地產企業融資管理政策不理解的現象，導致房地產企業融資受到影響。所以，從這一角度出發，商業銀行應當進一步挖掘房地產政策的出臺意義，理解并遵循金融審慎管理制度的相關要求，確保房地產行業貸款正常發放，從根本上解決房企融資難的問題。另外，商業銀行也應主動承擔相應的責任，有條不紊地開展信貸業務，給予優秀房地產企業必要的支持，通過市場化的方式緩解房地產企業面臨的風險，進而為房地產市場平穩發展提供相應的支持。

結語：

總而言之，隨著經濟與社會的不斷進步，房地產市場傳統發展模式顯然無法滿足新時期發展需要，亟需采取有效措施進行調整。所以，從這一角度出發，為了促進房地產市場平穩發展，應當進一步明確現階段房地產市場發展中存在的諸多問題，了解相關政策對房地產市場發展的影響，把握房地產調控政策邏輯，多措并舉，穩定房地產信貸環境，穩步推進房地產長效機制，從不同角度出發，保障房地產市場平穩發展。