房地產企業內部控制體系的建構思路

文／徐佳 上海賽福股權投資基金管理有限公司 上海 200000

引言：

在如今的房地產行業當中，很多企業內部存在管理方面的問題，如果不及時進行優化和改進，很有可能對企業乃至整個行業造成損失與影響。鑒于此，及時解決房地產企業運營管理過程中，在內部控制方面存在不足，十分關鍵。

1.房地產企業進行內部控制體系建設的必要性

對于房地產企業而言，只有構建完善的內部管理控制機制，及時提升內部管理控制水平，才能規避和防范各方面的風險要素，及時提升企業的經營管理有效性，助力企業實現可持續發展[1]。

1.1 構建內部控制體系，保護房地產企業資產的完整性以及安全性

資產安全一直是企業管理者、債權人以及投資人所重點關注的環節，通過對企業資產和各項物資進行保護，減少其發生損壞、被盜用的可能性，減少房地產企業的資產損失、保障資產安全，為房地產企業的可持續發展提供資源層面的保障。

1.2 房地產企業要想維系穩定的運營管理狀態，保持基本的盈利空間，需要構建完善的內部管理控制體系

隨著我國人口增速放緩、城市化進程加快，國內房地產市場明顯正在逐漸走向飽和，此時房地產建設所需要投入的成本在不斷增高、行業利潤下降是不爭的事實，只有加強內部管理控制體系建設，才能維持房地產企業基本的運行狀態，如此房地產企業才能實現成本投入和收益之間的平衡，保障企業可以在激烈的市場競爭中實現持續獲利。

1.3 企業運營管理需要大量的數據和信息作為支撐，有賴于內部管理控制系統發揮其應有的作用

房地產企業發展建設過程中，需要大量真實可靠的數據作為支撐，如此可以幫助企業管理者更好地了解企業的當下、并對未來做出科學合理的預測。與此同時，內部管理控制體系的建立，可以幫助房地產企業生成一套完整的業務處理流程，實現有序的責任分工，促使房地產企業內部多個部門可以在相互影響、彼此制約的情況下產生更加精準的會計數據，減少錯誤率的出現。

1.4 房地產運營管理過程中的風險不斷加劇，需要構建完善的內控體系

房地產企業在項目建設過程中，存在資金投入大、回收周期長的特征，而且因為近年來國家對于房地產行業的調控力度較大，促使企業運營管理過程中面臨的風險在不斷加劇。

而且，隨著社會經濟的飛速發展，房地產企業本身面臨的市場經濟環境越來越復雜，其彼此之間的競爭也變得越來越激烈。對于任何房地產企業而言，其都必須在法律基礎上展開經營管理活動，有助于確保各項財務信息的真實度以及客觀性，確保企業各項建設活動能夠順利開展與有效實施，也幫助管理者做好風險決策，進而更好地應對各類風險。

1.5 房地產企業構建現代化的企業管理制度，需要加強內部管理控制體系的建立和完善

對于房地產企業而言，所謂的內部管理控制就是企業各個管理層為了確保企業內部的資源安全、完整，保證信息產出和數據質量的穩定性，對內部經營管理行為進行統籌協調，對經濟活動進行管理控制，促使企業內部各個部門彼此之間能夠產生相互影響、互為制約的關系，生成規范化、有序的管理控制系統。

當房地產企業發展到一定階段時，本身的資金、規模以及人力情況都會發展到一定規模，促使企業本身的資金管理、財務管理、機構設置以及人力資源水平也都要有所調整、有所改善，進而適應市場發展的節奏。作為一種資金密集型的企業類型，房地產企業必須重視內部管理控制，及時消除各種安全隱患，保障資金和財產安全，推動企業的穩定發展和有序建設。

2.房地產企業內部控制體系建設的現狀

宏觀范圍來看，我國房地產企業發展具有集中式、爆發式的特征，雖然不同企業其具體所處的發展階段以及自身的發展規模存在一定的差異化，沒有形成完善的內部管理控制體系，但也存在一些細節方面的問題，需要引起廣大工作人員的關注和重視。

2.1 企業內部監督控制環節十分乏力，缺少獨立的監督管理崗位或部門

這是目前房地產企業所普遍存在的現象，一些兼職人員在開展工作的過程中，因為工作量變大，無法保證每一項工作都能高質量地進行，進而導致監督管理工作沒有達成預期，更無法確保監督管理工作的獨立性。久而久之，因為內部監督失去了其應有的作用和價值，最終也會讓相關工作的開展完全流于形式。

2.2 風險評估系統十分薄弱

房地產企業本身就屬于高風險行業，在運營管理過程中很容易遇到包括市場、經濟以及政策等多方面因素的影響，所以其有必要打造完善的風險管理評估系統，但是很明顯一些企業并沒有做到這一點。

一方面，現階段很多房地產企業存在風險管理控制意識淡薄的情況，習慣于單純憑借管理經驗進行決策，一旦決策人員本身的知識儲備或者經驗累積不足，很有可能出現無法及時識別風險，進而給企業造成損失的情況；

另一方面，一些企業盡管已經建立了相應的風險管理評估機制，但是因為現有的評估機制不夠系統、不夠完善，無法及時識別企業運營管理過程中面臨的風險和隱患，在外部環境和市場政策發生變化的情況下，并不能及時對其風險進行應對[2]。

2.3 房地產企業內部控制制度不完善，相關程序的執行不夠嚴謹

房地產企業內部控制制度的建立需要結合戰略目標生成，必須嚴格契合企業的長遠發展訴求。

一方面，房地產企業的內部決策大多為管理層所直接產生，沒有廣泛聽取基層員工的建議，間接導致普通員工對企業經營決策的參與度不高，導致這些員工對內部控制了解不足，在執行方面出現偏差；

另一方面，現階段部分房地產企業在制定內部管理控制目標的過程中，無法以動態的、發展的視角分析和看待問題，缺少全局性的考量，習慣于從單獨某個部門或眼前某項工作進行考量，忽視了部門之間的平衡性，更促使內部控制工作無法充分發揮其作用和價值。

2.4 房地產企業財務信息系統建設相對落后

一些房地產企業因為長期忽視信息系統建設，導致無法跟隨時代的潮流，在管理細節上多有落后。

一方面，財務信息系統建設沒有和內部管理控制進行組合，導致內部控制過程中的諸多環節都是人為主導控制，增加了風險要素的影響；

另一方面，目前很多房地產企業內部的財務信息系統只是單純停留在會計核算板塊，業務和財務板塊本身處于嚴重的分離狀態，各個部門之間的數據無法做到互通有無、更不能做到數據共享。如此也間接促使企業的信息系統并不能滿足包括預算、資金管理等更為復雜體系的管理訴求，無法為管理層提供高質量的決策支持。

2.5 企業內部管理環境存在缺陷

房地產企業內部管理環境存在缺陷，會直接影響到內部控制體系建立以及實施的效果，這類問題的主要表現在于這樣幾點：

首先，由于企業內部組織結構不夠完善，缺少對于部門崗位的規范管理，導致崗位權責劃分不夠清晰，企業內部出現一崗多職、兼職的情況十分明顯；

其次，部分房地產企業的管理層以及普通員工對內部控制工作不重視，關注項目建設以及銷售階段工作的開展，在內部管理控制方面頗為懈怠；

再次，房地產企業的建設項目往往投入較多、周期較長，如此很容易增加成本核算及內部控制的壓力、難度，間接促使企業無法構建嚴格的內部管理控制體系；

最后，部分房地產企業明顯缺少實施內部管理控制的人才，或者企業內部現有的工作人員并不能結合企業的實際情況構建新型的內部管理控制制度，實現對各個部門的協調管理。而且在企業本身缺少專業培訓的基礎上，工作人員的專業素養普遍不高，最終都會影響到內部管理控制效果的最終實現[3]。

3.房地產企業內部控制體系的建構思路

房地產企業為了構建更為合理的內部管理控制系統，需要加強內部監督管理、構建完善的風險管理評估機制、設置科學有效的內部管理控制活動、構建充分的信息交流及溝通機制、構筑良好的管理控制環境。

3.1 加強內部監督管理

其主要是指對房地產企業內部控制工作的實施效果進行監督控制，保證內部評價的有效性和及時性，確保相關問題能夠及時進行糾偏，也是房地產企業正確實施內部管理控制的有力保障。通常情況下，內部監督管理工作都是借助“審計”來有所實現的，具體操作辦法包括這樣幾項要點：

首先，房地產企業要賦予內部審計機構及專職的審計人員其應有的權限，確保審計工作能夠充分發揮監督管理的作用和價值；其次，對于已經上市的房地產企業需要加大外部監督和管理力度，比如通過輿論監督和注冊會計師進行監督；再次，房地產企業需要設置專門的內部審計人員，避免會計人員兼職審計工作，要確保關聯崗位彼此之間發生分離，保障審計人員能夠獨立開展工作，免受行政事務的影響和干擾；

最后，企業內部必須保證審計人員以及審計部門工作開展過程中的獨立性，企業需要在董事會之下設置專門的、獨立的審計機構能夠獨立行使審計監督權，將內部審計工作過程中發現的問題及時匯報給監事會以及董事會。

3.2 建立健全風險評估機制

嚴格意義來說，房地產企業本身就屬于高風險行業，其本身所面臨的風險不能單純依靠管理人憑借主觀思維去認定、去感知，所以房地產企業需要不斷強化內部所有人員的風險意識，建立健全風險評估機制，嚴格按照工作程序科學識別風險，合理應對風險，堅持將風險控制在合理的范圍內，減少個人偏好給企業造成的影響與損失[4]。

首先，構建契合房地產企業的風險評估模型以及防御機制，尤其針對企業的重大事項、關鍵決策以及大額資金支付、重要人事任免等需要進行全面的風險評估，提高決策的科學性，減少企業風險損失出現的可能性，確保企業后續能夠順利發展，尤其是在項目建設的過程中；其次，房地產企業需要成立專門的風險評估和控制小組，對企業的風險管理工作予以高度重視。企業領導層需要賦予風險評估小組一定的權利，允許其直接參與企業的重大經濟決策，基于專業視角為企業發展建設提供一定的建議，尤其在針對重大投資以及項目建設需要出具風險評估報告；最后，房地產企業在進行正式的立項審批之前，需要盡可能對項目所面臨的風險以及過程中有可能出現的損失進行評估，對未來需要投入的成本及費用進行預測，必要時甚至可以聘請專家對企業項目有可能遇到的風險從更加專業的維度進行評估，出具調研報告。

3.3 設置科學有效的內部管理控制活動

其主要是指企業為了保證風險被控制在合理的范圍內而采取的手段和措施，主要包括這樣幾種：

3.3.1 堅持不相容崗位相分離

房地產企業需要全面梳理業務流程當中所有涉及不相容的職務，并對工作崗位進行科學設置和規劃，促使所有崗位都能明確各自的權責，讓不相容崗位之間可以相互制約，最終生成清晰的制衡機制，以免出現權力過于集中的情況。

3.3.2 加強預算管理與控制

預算管理控制是企業內部控制體系的重要組成，內容可以涵蓋企業運營管理的所有細節，如投融資、建設銷售、物業服務等多個維度。

所以，房地產企業有必要加強預算管理控制，在明確預算目標、制定嚴謹預算標準的情況下，對預算編制、審定和下達執行進行要求，對預算執行過程中存在的問題和差異及時進行管理分析。

3.3.3 加強企業內部的會計管理與控制

這是房地產企業實施內部控制的核心內容，也是確保會計核算資料真實性的重要舉措、程序以及辦法，能夠保障企業資產的安全性和完整性。

一方面，房地產企業內部管理控制不僅需要具有高素質的財務會計人員，更需要建立完整的會計事務處理程序和規范；

另一方面，企業需要將各項經濟事務記錄到程序制度當中，確保相關工作人員能夠針對既定的經濟事務進行統一的、一貫的操作處理，最終生成可靠的會計記錄以及財務報告。

3.4 構建充分的信息交流及溝通機制

充分的信息溝通及交流機制，是確保企業精確搜集內部信息并進行信息反饋，實現有效溝通的重要條件[5]。

所以，房地產企業必須明確有關內部控制信息的搜集、處理以及傳遞策略，基于這些信息做好各個部門及上下級單位之間的傳遞和溝通反饋確保內部控制工作可以有效進行、順利實施。

3.5 在房地產企業內部構筑良好的管理控制環境

房地產企業內部管理控制環境自然關系到相關方案的實施以及政策、制度的貫徹落實，同時會對企業整體運營管理及戰略目標的實現產生一定的影響。鑒于此，房地產企業必須對內打造良好的管理控制環境，為相關工作的順利開展奠定基礎。

3.5.1 進一步提升企業管理者的內部管控意識

對于房地產企業的管理人員而言，其只有意識到內部控制的關鍵性，才能對內打造良好的工作氛圍，推動內部控制體系的建設。

所以，企業方面必須加大對內部控制體系建設的傳播力度，鼓勵管理層積極參與內部控制工作，提升其對此方面工作重要性的認知。

3.5.2 加強房地產企業的文化建設

房地產企業員工的道德水平及價值觀念很大程度上會影響到內部控制工作的實施效果，所以加強企業文化建設有其必要性所在。

一方面，房地產企業在實際構建企業文化系統的過程中，必須結合企業自身的特征，構建具有可操作性的規范和體系，通過必要的宣傳以及文化活動實施，向企業內部工作人員普及文化、傳播文化、提高其感染力；

另一方面，房地產企業需要加大文化建設力度，對內培育廣大員工積極向上的價值觀以及社會責任感，倡導其生成愛崗敬業、誠實守信以及開拓創新的工作精神。

3.5.3 進一步完善房地產企業內部治理結構

科學合理的內部治理結構能夠幫助房地產企業充分發揮互相制約、監督和牽引的功能。

首先，對于已經上市的房地產企業，需要按照上市公司管理要求導入獨立的董事，充分發揮其監督管理作用；

其次，對于還沒有建立法人治理結構的房地產企業，需要結合《公司發》的相關要求，設置由股東大會、董事會、監事會及監理層組成的法人治理結構；

最后，房地產企業需要進一步完善和健全董事會以及監事會的功能，充分發揮其在房地產企業經營管理決策過程中的作用，在保障其獨立性的基礎上，更確保其在決策、監督過程中的地位和作用。

3.5.4 進一步完善房地產企業內部人力資源政策

對于房地產企業而言，“人”是實施內部管理控制的主體所在，更是內部控制的關鍵，所以要想確保內部控制工作的有效貫徹與落實，必須有高素質的工作人員，因此完善內部人力資源政策就有其必要性所在。

（1）進一步完善房地產企業的培訓系統

房地產企業必須加強對內部管理控制人員的業務培訓以及繼續教育，促使其在深入掌握內控理論及實踐知識的情況下，不斷提升其專業能力。

（2）完善房地產企業的用人政策

很多民營的房地產企業會習慣于采取家族式管理，在用人方面更是體現出用人唯“親”的特點。要想及時調整和解決這些問題，關鍵在于做好內部崗位、關鍵崗位的校園招聘和社會招聘工作，加大人才選拔和隊伍組建隊伍，提高人才管理和選擇科學性[6]。

結語：

總而言之，隨著社會經濟的不斷發展以及大眾生活水平的不斷提升，房地產企業在整個國民經濟體系當中所能起到的作用越來越突出、越來越關鍵。完善企業內部管理控制體系，對于房地產企業而言，有助于及時識別和管控過往運營管理過程中存在的問題和不足，同時采取針對性的措施解決這些問題、減少這些問題對企業發展造成的影響和干擾。與此同時，伴隨行業發展的趨勢以及近年來國家宏觀調控政策不斷加劇，房地產企業在運營管理過程中會不斷面臨新的問題、新的困境和壓力，此時需要企業本身提升管理的警覺性以及動態意識，在推進管理的過程中，做好經驗的累積、案例的搜集，確保對企業管理工作進行動態地規范和指導，提升對風險隱患的預警效果，提升內部管理控制體系建設的合理性與科學性。