基于再開發、整治改善與保護協調模式下的城市更新規劃
——以南部城區城市更新為例

文／周筠 大連金普新區規劃院 遼寧大連 116600

引言：

城市更新是將城市中不適應城市社會生活的區域進行有計劃的、必要的改建活動[1]。二戰后，美國、英國都出現一些城市中心區人口外遷，中心區衰落的情況，在郊區化發展的同時，帶來諸如交通、犯罪等許多社會問題，城市原有的中心區開始衰落[2]，據此，西方許多國家興起城市更新。

城市更新目的是對城市中衰敗的區域進行再建設，如拆遷、改造等，以新的城市功能更替衰敗的空間，使之再發展。這個行為主要包含兩方面：一是既有建筑進行改造；二是對環境進行改造[3]。因此針對城市更新目標的實現有三種更新模式：再開發的模式即指對于有關生活環境衰敗區域的建筑、公共服務設施、市政設施等已經無法適應現代社會生活要求，進行拆除、再規劃、進行重建；整治改善模式即指對于建筑與環境尚可使用，進行維修維修、改善、提升。整治改善模式比再開發模式時間短、投資少。但是可以防止城市繼續衰敗的同事改善舊城的生活居住環境；保護模式即指在需要更新的區域中，有歷史建筑或環境比較哈偶的歷史地區，采用保護模式，更多的強調保護延續傳統風貌與整體環境，保護真實歷史遺存[4]。

1.南部城區城市更新背景與目標

大連金普新區位于遼寧省大連市中南部，背靠渤海灣面朝黃海、連接大連老城區與東北三省，地處東北亞經濟圈的核心區域、中國東北經濟區南部沿海地區、遼寧沿海經濟帶中心地段。從1984年一個近期工程為3 平方公里大連經濟技術開發區到2010年原金州區和大連經濟技術開發區合并成的金州新區，后加入普蘭店市部分地區共同構建起了大連新市區，再到2012年12日11日遼寧省人民政府將向國務院申請設立大連金普新區，這片土地不斷發展壯大、歷經了數次行政區劃的調整，也凝聚了眾多建設者的智慧與汗水。直至2014年6日23日，國務院《關于同意設立大連金普新區的批復》（國函（2014）76 號）決定，同意設立大連金普新區。自此，我國設立了第十個國家級新區——金普新區，同時金普新區也是東北三省第一個國家級新區。

金普新區南部城區城市更新項目位于金州老城區、大連經開區和甘井子區建成區的交界蜂腰處，是大連市區與外部區域聯結的重要生命通道。項目總投資額201 億元，規劃用地范圍15 平方公里，建成后將成為東北領先的產城融合城市新中心和大連建設省級城市更新示范區的產城融合樣板區。金普新區南部城區城市更新項目于2021年10日末取得國開行授信批復，成為東北地區第一單城市更新項目。項目以大連德泰城市更新建設有限公司作為實施主體，在國開行160 億元全額授信的支持下，將以產業為引領，結合區域產業發展規劃，升級智能制造、服裝設計及創意產業，聚焦新一代信息技術、體育運動產業，以科技服務做支撐，全面構建“2 ＋2 ＋1”產業體系，打造產城融合領先高地。

1.1 南部城區更新的必要性與基礎

南部城區經濟沒落、產業陳舊、人口以低端化為主、城市面貌不好，但是南部城區位于大連開發區與金州城區的交匯處，大連的峰腰部，有強大的產業基礎，城市氣質突出，千年的金州文化底蘊深厚，北側遼南第一峰大黑山，南面黃海，生態資源優勢明顯。因此南部城區進行城市更新優勢明顯必要性顯著。

1.2 南部城區更新目標與發展策略

以古新共榮、城市共生為目標，進行產業導入，引領發展，多元創新，活力生機，打造禪城融合新高地。

以就工業發證為智能制造逐步轉變為工業4.0、數字科技等最終實現產城融合；用體育、運動公園等模式提升城市功能與形象，實現藍綠融合的城市發證模式；針對棚戶區進行改造，提升居住品質，促進人口增長進而實現職住平衡；最終以產帶城改住提升城市配套設施品質，服務城市生活達到多元業態發展。

2.南部城區更新模式

2.1 再開發的模式

2.1.1 產業再開發

依托現狀產業基礎，匹配片區定位，騰退部分落后現狀企業，往新一代信息技術及智能裝備方向提檔升級部分企業，支撐智造新城總體定位。智能制造產業區的重點項目構成為智能機器人研發生產基地、精密制造生產基地、儀器儀表生產基地、智能專用裝備生產基地等；新一代信息技術產業區的重點項目構成、人工智能研發基地、集成電路研發生產基地、汽車電子研發生產基地、信息技術應用展示中心等；生命健康產業區的重點項目構成為 醫藥制造基地、高端醫療器械研產基地、醫用耗材生產基地等；科技服務產業區的重點項目構成為科技產業孵化器、共享中試中心、專業服務中心、展示體驗中心等。產業區主要再開發模式為主，騰退落后現狀企業的同時，吸引就業人口入住，進行棚戶區改造，拉動基礎設施建設，提升環境質量，實現城市更新。

2.1.2 空間再提升

完善基地內部交通網絡體系，強化板塊聯動，形成完整的車行體系，滿足區域和項目范圍內對交通的基本需求。哈大鐵路—金州火車站：利用哈大鐵路從基地西側穿過的優勢，以及結合現有金州火車站的資源，打造TOD 站城一體化社區；南北至甘井子區及金州老城區：地塊西側沈海高速、迎金路、關廂路、渤海大道均通向南北部城區。地塊內部通過金港路、金泉路等內部道路與城市主要道路連接后再通向南北城區；東西至金州灣方向及經濟開發區：規劃增設東西方向道路，結合地塊北部的五一路，成為地塊聯系東西的重要途經。

打造水綠交織的風水寶地。綠：項目基地位于市政公園綠帶上，北鄰大黑山風景區，西靠南方風景區，南連前關體育公園及前關濕地公園。水：項目基地西北鄰金州灣，東南緊鄰大連灣，且大連灣滲透進地塊內部，地塊水系脈絡較豐富。水綠交織，生態景觀資源優越，發展潛力巨大。

2.2 整治改善模式

2.2.1 對既有建筑物進行維修、改善和更新

南部城區內在2000 后陸續新建一批住宅，但是由于所處區域及建筑年限，該區域建筑質量、周邊環境、公共服務設施與市政設施配套均存在一定問題。此次南部城區城市更新對該區域進行建筑維修與維護主要以外墻保溫、防水、立面改造為主，結合周邊再開發模式區域對此區域公共設施如養老、托幼、社區、醫療及教育等進行配套，結合區域規劃建設周邊路網及市政基礎設施。

2.2.2 改變既有建筑功能，實現用途更新

大連始建于夏朝，已有6000 多年的建城史，文明繁榮于近現代，1899年建市，在二戰時期是甲午戰爭和日俄戰爭的主要戰場；作為歐亞大陸橋最南端的出海口，百余年的港城建設，為大連留下了眾多的歷史建筑和完整的歷史街區，擁有多元的建筑藝術文明、東北美食文明和多彩的人文魅力[5]。在城市更新中打造大連城市商業綜合體。在后工業風里融入詩和遠方，用原有工業企業建筑主體框架，融入現代時尚裝飾設計元素建設而成，致力于用現代方 式重構城市歷史文化，文化賦能沉浸式體驗，與城市發展相呼應；規劃創意美學零售、社交美食餐飲、文創手作體驗、現代藝術劇演、藝術家工作室、網紅直播間等創新業態。在這里保留后工業風，打造一座開放式的工業露天博物館·傳承在地基因，將這里筑造成前店后廠的文創城堡·文化社交場所，一個青年潮圣的美學生活長廊。

2.2.3 增加公共服務設施配置與布局

根據南部城區城市更新需求，在現狀一所九年一貫制學校、一所中學、2 所小學的現狀基礎上新增3 所九年一貫制學校、一所中學、4 所小學，擴建原有全部中小學；按照“十五分鐘生活圈”配建標準，區域規劃四個十五分鐘生活圈，對生活區配套設施進行完善。區域內配建一所區級綜合性醫院、一處區級地標性設施場館（文化館、展覽館、圖書館及其他功能性場館），實現區域公共服務設施配套齊全。中小學局于南部城區各個現狀及規劃居住區中心，綜合性醫院及地標性場館布局于南部城區中心區。

2.3 保護模式

南部城區的中心位置是現狀的大連金州重型機器集團有限公司，它的前身是日偽時期的“滿洲重機株式會社金州工廠”，始建于1941年，從1944年起，75 噸平爐、2000 噸水壓機和3 噸汽錘等設備先后投入生產，產品主要用于軍械加工。日本投降以后，蘇軍接管工廠，場內設備全部被拆走，廠房設施遭到嚴重破壞，工廠變成蘇軍坦克修理廠。1955年由中國人民解放軍接收。1956年國家一機部著手重建，定名為金州重型機器廠，現為我國石油化工設備、化工機械制造大型企業之一。目前保存完好的日本統治時期建筑有7 幢。該舊址是金州為數不多的日本統治時期建立的老工廠，被作為歷史建筑予以保留與保護。

因此在南部城區城市更新中，金重周邊區域更多強調延續該區域傳統風貌與整體環境，延續原有建筑肌理，進行道路及基礎設施建設，以適應現代城市發展。

3.基于再開發、整治改善與保護協調模式下的南部城區規劃

3.1 南部城區現狀梳理

3.1.1 現狀優勢

交通方便：規劃用地周邊交通便利，東臨鶴大高速，西接哈大鐵路，南臨甘井子大連灣，北至五一路，背靠大黑山，面臨黃海，三面為交通樞紐。

景觀方面：規劃用地是大連市重要的景觀門戶，大黑山點將臺景觀門戶、鶴大高速景觀門戶、哈大鐵路景觀門戶、未來新機場景觀門戶，區位優勢明顯，地理位置得天獨厚。

3.1.2 現狀劣勢

基礎設施不完善：現狀交通設施用地過少，道路結構不完整，道路交通系統性較差，多為盡端路；公共設施和公用配套不足，環境較差，城市景觀缺失。

現狀管線存在安全問題：規劃用地內有高壓線14 條，輸油管道2 條，輸氣管道2 條，原水管線5 條，依據GB3 2167-2015《油氣輸送管道完整性管理規范》，預留200 米高位后果區進行限制建設，導致區域內約1/3 用地無法進行正常的開發建設，可利用土地大量減少。

用地布局不合理：規劃區內工業分布散亂，多為小型廠房，效益普遍較差，作為“智造新城”核心區域，金普新區未來發展建設的核心區域，南部城區缺乏大型產業支撐區域發展。

3.1.3 現狀問題解決方案

廊帶控制區：對基礎設施廊帶內用地控制規劃建設。

軍事用地：保留現狀士官學院及65049 部隊用地，原滑翔機場（金發地批發大市場）由融通接管，統一規劃。

現狀產業：保留近期出讓的泰松合板與匯鑫市場項目用地，其余產業需動遷另行規劃。

現狀居住區：新建高層建筑予以保留與維護，多層建筑進行維修與維護，同時配套居住區公共服務設施，完善基礎設施。

3.2 南部城區城市更新規劃功能定位

根據《大連2049 城市愿景規劃》，全市域屬“一核四城、四片七組團”的城市化空間結構，規劃區屬于“四城”的智造新城組成部分，作為大連市發展的一個重要增長極，功能以工業、居住和商業服務業設施為主。

將本規劃區定位為：東北工業4.0 的產業先導示范區、東北示范性的數字化智慧區域、東北領先的產城融合新高地、與城市共成長的青年友好型新區。

3.3 南部城區城市更新規劃空間結構與功能布局

3.3.1 規劃空間結構

規劃“一廊、一核、一軸”、“三通道、多組團”的空間結構

“一廊”：海綿城市生態景觀廊。“一軸”：新城產業發展軸。“一核”：智能制造產業核。“一園”：生態濕地公園。“兩區”：軍民融合區、現代商貿服務區。“四組團”：南部生活組團、東部生活組團、北部生活組團、西部生活組團。

3.3.2 功能布局

（1）居住用地

規劃原則：按照人居環境建設的新要求，以創建優良人居環境為目標；科學合理提出居住開發強度，立足高起點、高標準建設住區環境和質量；按照合理的服務人口規模、服務半徑，配置中小學；確立以多層、小高層住宅為主的建設形式，提升居住品質。

居住單元劃分：居住用地主要位于本規劃區域南部及北部。本區域規劃居住用地373.9 公頃，占規劃建設總用地的27.1%。

（2）公共管理與公共服務設施用地

規劃原則：居住組團配套“15 分鐘生活圈設施”：包括文化、商業、醫療、體育、教育等。根據產業需求，與工業區同步建設產業區鄰里中心，配套提供一站式服務的工業園區公共配套設施。適應市場經濟發展要求，加快非盈利性公共設施的發展，吸引多方投資主體，促進多元化經營。形成級配合理，分布均衡的公共設施格局。

規劃布局：本規劃公共管理與公共服務設施用地68.0公頃，占建設總用地的4.9%。居住區配套設施主要集中在居住區，按照500、1000 米服務半徑設置。產業區鄰里中心，按照800-1000 米服務半徑設置。公共設施用地的建筑密度、容積率、綠地率控制嚴格按規劃指標執行。

（3）商業服務業設施用地

規劃原則：以文旅綜合體、金普文創公園、城市記憶水街為三大商業引擎驅動，打造中國商業體的4.0——以文化為內核，IP 為牽引，體驗為驅動，商業為載體，導入國際頂流文旅娛樂IP，文娛體驗業態達到40%，打造一站式、全場景文娛體驗目的地；品牌數超過300 個，以服務年輕家庭、時尚白領的高值、高知人群。

本規劃商業服務業設施用地61.5 公頃，占城市建設總用地4.5%。主要集中布置于中部以及東部區域。

（4）交通設施用地

規劃原則：以人為本、公交優先、安全高效。

規劃類別：第一對外交通系統包括道路運輸、軌道運輸，對外聯系的方式主要有公路、城市道路、輕軌交通、公共交通等。第二內部交通系統主要為道路系統組織。第三交通設施包括：停車場設施、公共交通、慢性交通系統、交通管理等。

（5）綠地系統

規劃原則：結合自然地形地貌，沿水系和主要道路打造連續的綠化帶，綜合利用各種綠化手段將山體、水系與人工綠化有機結合，體現可持續發展的生態原則。通過“以點帶線、以軸帶面”的設計方法，使規劃景觀綠地與原有自然景觀資源共同構筑清晰完整的綠化網絡。綠地建設考慮居民活動的多元化需求，形成生態型、休閑型、觀賞型等多型制場所空間。結合城市開放空間體系，打造綠色景觀通廊。因地制宜、遠近結合、分期實施，做到綠地建設與城區發展同步。

系統結構：規劃區形成“兩軸、兩廊、多節點”的空間景觀結構。

兩軸：景觀軸線；兩廊：生態景觀廊道、視線景觀廊道。

多節點：以軸線與廊道為組織脈絡，形成景觀節點以及街頭景觀。

結語：

金普新區南部城區作為東北第一個城市更新項目，其規劃依托城市更新理論，結合實際，以達到完善城市功能，改變城市狀態，發揮規劃在城市發展中的作用。