分析房地產(chǎn)全面預算管理中預算的編制與執(zhí)行

文／伊莉萍 北京安科鼎盛建筑工程有限公司 北京 100041

引言：

我國房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境近年來發(fā)生了重大變化，由于前期房價漲幅過快，波動較大，影響了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，國家開始加強對房地產(chǎn)市場的干預管控，以避免房地產(chǎn)市場泡沫的持續(xù)擴大。而在一段時期的強管控下，房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)也逐步發(fā)生變化，隨著住房需求慢慢被市場消化，存量房數(shù)量急劇增長，特別是人口持續(xù)流出的三四線城市，供大于求已經(jīng)導致大量房產(chǎn)滯銷。由此我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了由快速增長期進入到政策調(diào)控期，再由政策調(diào)控期逐漸進入到市場衰退期的轉(zhuǎn)變，面臨的經(jīng)營、競爭環(huán)境都有了顯著變化。短期來看，雖然國家一定程度放寬了對房地產(chǎn)市場的政策管控，并從民生、金融等方面給予了房地產(chǎn)企業(yè)一定政策利好，但房地產(chǎn)市場消費需求仍然沒有得到釋放增長。外部的嚴峻形勢無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力，對于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，當前這個特殊時期要重點加強成本控制。由于房地產(chǎn)市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)的存量房短期內(nèi)難以變現(xiàn)，企業(yè)面臨資金運營周轉(zhuǎn)的巨大壓力，這時候基于全局角度對企業(yè)成本進行科學管理，合理優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、減少成本支出是房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)的重要途徑。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預算管理是實現(xiàn)成本全局管控、節(jié)約優(yōu)化的關(guān)鍵手段。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠開展并落實好全面預算管理工作，通過前期科學的預算對企業(yè)各個階段成本支出進行預算管控，不僅能夠通過全面預算管理去避免項目成本的不必要損耗與浪費，同時通過全面預算管理也能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)去有效應對建筑材料成本、人工成本增長帶來的負擔壓力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)更為長遠的發(fā)展。

由此可見，全面預算管理現(xiàn)階段在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著重要職能作用，房地產(chǎn)市場目前進入慢增長、規(guī)范化、秩序化發(fā)展的新階段，需要房地產(chǎn)企業(yè)開展并落實好全面預算管理工作，以此優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，合理配置項目資金，基于預算指標有序安排各項工作，做好房地產(chǎn)企業(yè)的目標化、全局化管理。但房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理要想發(fā)揮其關(guān)鍵職能，必須確保預算編制、預算執(zhí)行等各項工作的有效推進，這是房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作的難點。

1.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的內(nèi)容及特點

全面預算管理現(xiàn)如今在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場需求減少、競爭壓力持續(xù)加大等嚴峻形勢，更需要通過全面預算管理加強對成本的科學管控與優(yōu)化配置。

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理內(nèi)容

新時期房地產(chǎn)企業(yè)為了合理節(jié)約成本，深入開展全面預算管理工作。全面預算管理涉及資金、財務、業(yè)務三方面內(nèi)容，具體對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入流出、財務收支狀況、投資融資活動、經(jīng)營管理成本等內(nèi)容進行預算編制，通過科學的預算編制為后期項目開發(fā)、施工建設、房產(chǎn)銷售等活動提供執(zhí)行管理依據(jù)，以此達到節(jié)約成本、提升效率的預算管理目標[1]。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理特點

房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預算管理，能夠?qū)?jīng)營業(yè)務、財務成本、資金管理等各項活動做好提前的規(guī)劃安排，并基于預算編制內(nèi)容進行后期管控，以此通過預算管理實現(xiàn)成本節(jié)約目標。全面預算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理活動，在優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、減少成本支出方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，并主要呈現(xiàn)以下三方面特點：

一是全面性。房地產(chǎn)企業(yè)前期的預算編制要想能夠合理節(jié)約成本，必須全面覆蓋企業(yè)各項業(yè)務活動，包括項目開發(fā)、投資融資、資金流動、財務管理等，通過企業(yè)內(nèi)部全范圍的內(nèi)容覆蓋，提高預算管理的全面性與準確性。

二是全員性。全面預算管理工作的開展需要房地產(chǎn)企業(yè)全員配合，包括市場調(diào)研人員、工程造價人員、財務管理人員、銷售人員等，只有企業(yè)全員都樹立預算管理意識，才能基于全面預算分解目標在各崗位認真履職、嚴格執(zhí)行，通過全面預算管理優(yōu)化節(jié)約企業(yè)資金成本。

三是全過程。全面預算管理最核心的內(nèi)容為預算編制與預算執(zhí)行，兩項工作首尾呼應，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個經(jīng)營過程，前期通過預算編制確立目標，后期通過執(zhí)行監(jiān)督保障預算目標在各項工作中得以推進落實，以此發(fā)揮全面預算管理職能作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本、提升效益的戰(zhàn)略目的。

2.預算編制與執(zhí)行在房地產(chǎn)全面預算管理中的重要性

基于對房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作內(nèi)容及特點的分析可知，預算編制、預算執(zhí)行兩項工作貫穿于全面預算管理始終，起著至關(guān)重要的作用。

2.1 預算編制是前期與基礎(chǔ)

預算編制是房地產(chǎn)全面預算管理的前提與基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預算管理的目標是合理減少成本支出，這就需要提前對企業(yè)財務、經(jīng)營等各項活動中的成本支出項有一個全面評估，基于成本支出項設計預算指標，重點加強對經(jīng)營現(xiàn)金流、投融資活動、施工建設、房產(chǎn)銷售等活動進行預算編制，構(gòu)建形成全面完善的預算管理體系[2]。由此通過前期科學的預算編制，房地產(chǎn)企業(yè)就能夠基于預算指標去規(guī)劃、開展業(yè)務活動，通過前期預算對經(jīng)營活動進行調(diào)控、調(diào)節(jié)，避免經(jīng)營活動實際成本支出與前期預算出現(xiàn)較大差異，實現(xiàn)預算編制對后期經(jīng)營活動的指導性調(diào)節(jié)管控。

2.2 預算執(zhí)行是監(jiān)督與保障

預算編制是全面預算管理工作的起點，但后期全面預算管理是否能夠發(fā)揮其應有的職能作用，關(guān)鍵需要通過執(zhí)行監(jiān)督工作完成對預算指標、成本管控目標的全范圍覆蓋、保障與管理。預算執(zhí)行有兩方面要點：一是對預算編制內(nèi)容后期實踐的監(jiān)督落實。通過全過程的執(zhí)行監(jiān)督保障預算分解指標在項目開發(fā)、投融資管理、施工建設、銷售等各個環(huán)節(jié)得到有效落實，實現(xiàn)前期預算與后期成本投入之間的平衡管理；二是對預算編制內(nèi)容的調(diào)節(jié)管控。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境復雜多變，內(nèi)部管理也存在一定問題。因此考慮到內(nèi)外因素對全面預算管理的影響，需要在預算執(zhí)行階段通過動態(tài)化的監(jiān)督、管控及時發(fā)現(xiàn)問題，一方面根據(jù)外部環(huán)境變化調(diào)整預算指標，科學細化分解，增強預算編制方案執(zhí)行力；另一方面通過執(zhí)行監(jiān)督加強房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間溝通協(xié)作，通過統(tǒng)一協(xié)作提升預算管理效率，確保預算目標達成。

綜上，預算編制與執(zhí)行在房地產(chǎn)全面預算管理中起著至關(guān)重要的作用，預算編制是全面預算管理的起點與基礎(chǔ)，預算執(zhí)行則是全面預算管理的監(jiān)督與保障，二者首尾呼應、促進統(tǒng)一，才能保障全面預算管理職能作用的真正發(fā)揮。

3.房地產(chǎn)全面預算管理中預算編制與執(zhí)行面臨的問題分析

雖然預算編制、預算執(zhí)行在房地產(chǎn)全面預算管理中是至關(guān)重要的一環(huán)，但結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理現(xiàn)狀來看，預算編制、執(zhí)行監(jiān)督系列工作的開展并不順利，面臨著以下四方面問題：

3.1 預算編制方法相對單一

預算編制是企業(yè)全面預算管理的前提與基礎(chǔ)，預算編制的科學性與合理性直接關(guān)系著全面預算管理成功與否，因而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應結(jié)合業(yè)務開展實際情況選擇科學合理的預算編制方法，以此提高預算編制的靈活性與準確性。

但目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇的都是固定預算編制方法，相對單一，并沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投融資、項目開發(fā)、項目建設等活動去進行彈性預算編制，導致企業(yè)預算編制缺乏合理性，無法在后期為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務開展提供客觀準確的預算依據(jù)。而且固定預算與零基預算都剛性預算，過于看重基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，忽視了房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營過程中面臨的變化，影響了預算編制的準確性。

3.2 預算執(zhí)行與監(jiān)督不到位

全面預算管理工作的開展，既需要科學的預算編制作為基礎(chǔ)，也需要后期嚴格的執(zhí)行監(jiān)督才能保障預算成功率。但對于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其近幾年才更加關(guān)注成本控制與管理，才開始成立獨立的預算管理部門，且全面預算管理工作的重心放在預算編制上，并沒有對后期預算執(zhí)行與監(jiān)督投入過多人力、物力，所以多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)后期的預算執(zhí)行與監(jiān)督并不到位，不能夠保障預算編制指標在實際業(yè)務中的推進落實[3]。

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行與監(jiān)督的不到位主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)雖然設立有預算管理部門，但該部門主要工作為預算指標分解與預算編制，并沒有將預算指標后期執(zhí)行、監(jiān)督、管理等工作納入該部門考核項目，仍然要求財務部門統(tǒng)一負責預算指標在業(yè)務中的執(zhí)行監(jiān)管，影響了預算執(zhí)行的整體效果；二是房地產(chǎn)企業(yè)的預算執(zhí)行、監(jiān)督由財務部門負責，預算編制由預算管理部門負責，權(quán)責不統(tǒng)一導致執(zhí)行監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的問題信息并不能第一時間反饋給預算編制人員，不僅造成預算編制與執(zhí)行監(jiān)督兩項工作存在脫節(jié)，也影響了預算執(zhí)行、監(jiān)督工作發(fā)揮其實際作用。

3.3 預算編制、執(zhí)行等工作配套保障不完善

全面預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、減少成本支出的重要管理措施，而預算編制、預算執(zhí)行作為全面預算管理的關(guān)鍵項目，其相關(guān)工作開展應提供人員、制度體系、系統(tǒng)建設等方面的配套保障，這樣才能促進全面預算管理工作有效開展。

但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預算編制、預算執(zhí)行等工作的配套保障并不完善，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是人員保障不足，具體為專業(yè)人員缺失。全面預算管理的預算編制、預算執(zhí)行等工作需要專業(yè)人員負責、開展，特別是預算編制人員，不僅需要具備扎實的預算管理專業(yè)知識，而且需要積累一定的預算編制工作經(jīng)驗，這樣面對房地產(chǎn)企業(yè)復雜的業(yè)務項目才能做好指標分解與預算編制等工作。但房地產(chǎn)企業(yè)目前負責預算編制、執(zhí)行監(jiān)督都是傳統(tǒng)財務人員，并沒有接觸過預算編制與執(zhí)行等工作，匆忙上手不能夠有效勝任崗位工作，影響了全面預算管理的推進實施；二是信息化建設不完善。預算編制與執(zhí)行監(jiān)督兩項工作首尾呼應，貫穿于房地產(chǎn)全面預算管理始終。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要提高全面預算管理效率，需要加強預算編制與執(zhí)行監(jiān)督兩項工作之間的信息傳遞、溝通。但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前并沒有針對全面預算管理體系搭配構(gòu)建信息化機制，缺乏信息機制會阻礙預算編制、執(zhí)行監(jiān)督之間的信息共享與實時傳遞，造成預算編制與執(zhí)行監(jiān)督之間的信息脫節(jié)，并嚴重影響全面預算管理的質(zhì)效率與效果。

4.房地產(chǎn)全面預算管理中預算編制與執(zhí)行的改進策略

基于上述對房地產(chǎn)全面預算管理中預算編制、執(zhí)行系列工作存在問題的分析，發(fā)現(xiàn)正是由于預算編制與執(zhí)行工作不到位，一定程度影響了房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作的推進落實，也影響了全面預算管理工作成效。由此針對房地產(chǎn)全面預算管理中預算編制與執(zhí)行等工作面臨的問題阻礙，本文從以下三個方面提出合理化改進措施：

4.1 采用多樣化預算編制方法

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今面臨的經(jīng)營環(huán)境復雜多變，宏觀政策也不斷調(diào)整變化，這些外因都會影響房地產(chǎn)企業(yè)自身業(yè)務開展。因而面對企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的不確定性，單一的預算編制方法很難發(fā)揮實際效用，房地產(chǎn)企業(yè)應選擇彈性變化的預算編制方法，多結(jié)合外部環(huán)境與自身業(yè)務去選擇多樣化方法完成預算編制。

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況來看，其可以選擇的預算編制方法有以下兩種：一是零基預算法，不考慮往期預算編制數(shù)據(jù)與執(zhí)行效果，不選用固定的預算編制模式，每一期都根據(jù)企業(yè)實際經(jīng)營、業(yè)務開展情況從零進行預算編制，以此提高預算編制的靈活性與準確性；二是定期預算與滾動預算相結(jié)合的編制方法。房地產(chǎn)企業(yè)進行預算編制需要有一定參照對比，因此可以選用定期預算法，科學配比企業(yè)財務會計與預算編制時間，并以企業(yè)月度、季度財務報表數(shù)據(jù)為參照，以此分解預算指標，編制預算表格；但考慮到定期預算編制缺乏一定靈活性，在此基礎(chǔ)上還可以采用滾動預算法進行完善，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務變化去動態(tài)調(diào)整預算指標，科學編制下期預算，并將預算編制結(jié)果逐期向后滾動推移，以此提高預算編制準確性[4]。

這樣通過多樣化的預算編制方法，房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的預算編制與實際業(yè)務、經(jīng)營活動結(jié)合更為緊密，也能夠有效提高預算編制的靈活性與準確性。

4.2 加強對預算執(zhí)行與監(jiān)督的管控

房地產(chǎn)全面預算管理工作中，預算執(zhí)行與預算編制工作同樣重要，只要到位的預算執(zhí)行與監(jiān)督才能保障預算指標在實際業(yè)務中得到有效落實，才能提升全面預算管理整體效果。因此房地產(chǎn)企業(yè)不能僅重視預算編制工作，應重點加強對執(zhí)行監(jiān)督工作的控制管理[5]。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應將預算執(zhí)行與監(jiān)督工作納入到預算管理部門考核任務中，實現(xiàn)預算編制與執(zhí)行工作的權(quán)責統(tǒng)一，由新設立的預算管理部門全權(quán)負責預算編制、執(zhí)行監(jiān)督系列工作，不再由財務部門另外對預算工作進行監(jiān)督管理。這樣通過部門集權(quán)，預算編制與執(zhí)行監(jiān)督不會出現(xiàn)工作脫節(jié)，預算編制指標能夠在后期工作中得到更好的執(zhí)行、跟蹤、監(jiān)督與落實，提高全面預算管理整體效率。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在預算執(zhí)行與監(jiān)督工作中應落實崗位責任制，將執(zhí)行監(jiān)督的責任落實到具體崗位、具體人員，并按照事前、事中、事后三個階段配置預算執(zhí)行人員。事前相關(guān)人員需要認真對照預算編制表，根據(jù)預算分解指標與房地產(chǎn)企業(yè)具體業(yè)務對應結(jié)合；事中相關(guān)人員應基于預算指標嚴格履行監(jiān)督職責，動態(tài)跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報反饋，避免出現(xiàn)實際成本超預算情況；事后也要有工作人員對預算執(zhí)行與監(jiān)督過程、結(jié)果進行評估審核，納入年度考核項目，并根據(jù)相關(guān)人員預算執(zhí)行與監(jiān)督的工作表現(xiàn)進行獎懲管理，嚴格落實崗位責任，以此提高預算執(zhí)行與監(jiān)督的工作成效。

4.3 完善預算編制與執(zhí)行的配套保障

房地產(chǎn)企業(yè)為提高全面預算管理中預算編制與執(zhí)行等工作效果，還需要從人員與信息化建設兩個方面完善配套保障。

首先在預算編制與執(zhí)行專業(yè)人員配置方面。房地產(chǎn)企業(yè)應擴大招聘渠道，主要通過以下三個渠道招聘優(yōu)秀的專業(yè)人才：一是面向高校的應屆畢業(yè)生進行招聘，選拔預算指標分解、預算編制、執(zhí)行監(jiān)督等方面的專業(yè)大學生進行專項招聘；二是進一步擴大社會人才的招聘途徑，面向就業(yè)市場尋找有著豐富預算管理經(jīng)驗的優(yōu)秀人才；三是要重點拓展獵頭引進招聘渠道，通過獵頭引進，為公司介紹一些預算管理與風險管理能力都更為優(yōu)秀人才，提高外部招聘的效率這樣通過內(nèi)部與外部雙向人才拓展，以此組建全面預算管理的專業(yè)化人才隊伍；同時房地產(chǎn)企業(yè)還應加強對預算管理人員的培訓工作，結(jié)合企業(yè)全面預算管理目標與實際業(yè)務，從預算管理意識、專業(yè)理論知識、崗位實踐能力等方面進行系統(tǒng)化培訓，以此提高內(nèi)部工作人員業(yè)務能力，使其能夠更好的勝任預算編制與執(zhí)行等崗位工作。

其次在信息化建設方面。房地產(chǎn)企業(yè)應基于全面預算管理部門搭配構(gòu)建信息化共享機制，有效增強預算編制與執(zhí)行監(jiān)督之間的工作聯(lián)系，通過信息平臺直接實現(xiàn)預算執(zhí)行與預算編制之間的數(shù)據(jù)共享，有效降低信息傳遞成本，提升信息共享效率。同時通過信息化共享機制，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、前期勘察、施工建設、竣工結(jié)算、項目銷售等各個環(huán)節(jié)也都能夠進行同步化管理，基于前期預算標準對各個環(huán)節(jié)進行成本管控，避免各環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本超預算的情況，為房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理提供信息化保障，以此更好的開展預算編制與執(zhí)行等工作，并為房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理提供完善的信息保障。

結(jié)語：

綜上，新環(huán)境下全面預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)意義重大，特別是全面預算管理的預算編制與執(zhí)行監(jiān)督等工作，其中預算編制為房地產(chǎn)企業(yè)成本管控提供指導依據(jù)，預算執(zhí)行與監(jiān)督確保全面預算管理工作的有效實施。因此房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理工作中，應重點落實預算執(zhí)行與預算監(jiān)督兩項工作，并結(jié)合全面預算管理工作開展的實際情況，從中深刻總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)目前在預算編制、預算執(zhí)行與監(jiān)督等工作開展中面臨的主要問題，分別從采用多樣化預算編制方法、加強對預算執(zhí)行與監(jiān)督的管控、完善預算編制與執(zhí)行的配套保障三個方面采取科學合理的改進措施，有效加強對預算編制與執(zhí)行等工作的推進落實，以此更好發(fā)揮全面預算管理職能作用，幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理管控成本，完成特殊時期的過渡發(fā)展，并不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的適應性與競爭性。