不動產“帶押過戶”政策推向全國

王曉霞

為促進房地產市場進一步回暖，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展，近日，中國自然資源部和銀保監會聯合發文，將此前在部分地方推出的“帶押過戶”政策向全國推廣。

3月30日，上述兩部門發布《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（下稱《通知》），要求各地在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，以點帶面做好“帶押過戶”，具體為：要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

據不完全統計，去年8月份以來，濟南、南京、蘇州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金華、無錫等城市以及海南省等地都推出了二手房“帶押過戶”政策，以活躍低迷的樓市。“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期時，進行過戶的情況。所謂“帶押過戶”是指，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無須提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

近兩年來中國的房地產業出現拐點。房地產終端需求的下降疊加政府對房地產業的強力整肅，跟疫情前水平相比，很多房地產業相關指標都處于被腰斬的狀態。不過，在去年以來各級政府持續出臺穩樓市措施以及新冠疫情防控的平穩轉段，今年房地產數據全線回暖。據國家統計局公布的數據，2023年1～2月全國商品房銷售面積同比下降3.6％，較去年同期同比9.6％的降幅和去年全年24.3％的降幅均大幅收窄，此外，高頻指標顯示3月銷售繼續改善。并且，與新房市場相比，二手房市場復蘇更早，2023年1～2月銷售面積就已超過去年同期水平，3月延續企穩回升態勢。隨著不動產“帶押過戶”政策推向全國，預計中國的二手房市場將進一步回暖。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向《中國新聞周刊》表示，“帶押過戶”可以節省交易成本，降低交易風險。此前，二手房交易時，賣家為了解除抵押，可能需要過橋資金，成本很高；或者賣家請求買方先支付部分房款用于解押，買方有被騙，進而錢房兩空的風險；另外，賣方未收到款先過戶等情況也常有，這對賣方也有較大風險。

總之，二手房“帶押過戶”，使得買方無需承擔提前墊資風險，賣方無須承擔過橋費逾期風險，對于銀行而言隨著二手房交易量提升其貸款量也將提高，是一項多贏的政策改革。

《通知》總結，地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一：新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。模式二：新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。

在兩部門發文之前推出“帶押過戶”的城市，普遍配套了資金賬戶監管要求。在濟南市推出的“帶押過戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是重要一環。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，確保資金安全，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發生資金糾紛。深圳市的“帶押過戶”流程也是以“公證提存”為基礎。

此次發布的《通知》也要求，各地結合本地實際確定適宜的辦理模式。尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。