物業企業財務與風險管理對策探析

摘要：物業企業也被稱為物業管理公司，是一種較特殊的企業類型，主要經營內容通常是小區的日常物業管理運營，定期維護小區內公共設施，為小區業主提供日常生活服務等。在物業企業管理中，財務管理是一項重要工作，但由于一些因素的影響，不少物業企業面臨著較大的財務風險。基于此，本文首先分析物業企業財務風險現狀，其次說明面臨的風險因素，再次概述財務管理，最后明確物業企業財務與風險管理中存在的問題，并提出相應的解決措施，以供參考。

關鍵詞：物業企業；財務管理；風險管理

隨著我國房地產業的快速發展，各種高檔小區拔地而起，極大提高了人們的生活水平。同時，業主對小區的物業管理需求日益增加，不斷驅動物業管理行業發展與進步。近年來，在物業行業中面臨著更為激烈的市場競爭，物業企業的財務與風險管理也顯得更加重要。物業企業的財務管理，主要是有效管控資金運行設施，包括租金收入、固定資產管理、投資融資等，在市場開拓、經營、財務等方面可能遭受一定風險。對物業企業財務與風險管理進行研究，分析并解決其中的問題，有助于推動物業企業改善經營不足，提高管理水平，實現更好的發展。

一、物業企業財務風險現狀

當前，物業企業面臨的財務風險較多。目前，大多數物業企業的注冊資本不太高，例如，三級資質的物業企業，注冊資本僅需50萬元。而物業服務費用一般采取預收制，對凈現金流也沒有太大的要求，面臨的財務風險主要體現在空置房與收繳率風險、代收代繳費用風險、管理漏洞風險等方面。

在物業管理費收繳率方面，存在的問題如表1所示。從表1可以看出，物業管理費的收繳率并不高。根據相關規定，對于有線電視、供暖、供電、供水等費用，要直接向最終用戶收取，但仍有很多物業企業代收代繳，需要企業持有更多的現金，也會增加財務風險。此外，物業企業的基層員工較多，由于素質參差不齊、管理不到位，甚至存在明顯的管理漏洞，也容易出現財務風險。

二、物業企業面臨的風險因素

物業企業面臨的風險是多樣的，包括自然、技術、安全管理、決策等。在自然風險中，各種各樣自然因素，例如，雷擊、暴雨、暴雪、氣溫等，都會引起人員傷亡、房屋倒塌、火災事故等。在技術風險中，使用新方法、新工藝、新材料等，可能面臨質量、成本風險。如果為了規避新技術風險，只采用傳統技術，會影響管理水平和管理質量。在管理者素質風險中，管理者綜合素質會直接影響物業企業經濟效益、管理水平。在決策風險中，技術人員或管理層做出的決策，可能會帶來一定風險，例如，設備維修、技術改造等項目決策失誤。

在商業風險中，物業企業在經營及市場開拓中，如果沒有進行足夠的市場調查就選擇經營項目，可能會發生價格、定位、類型不符合市場需求的問題，在增加企業經營成本的同時，還會降低經營效益。在合同風險中，未明確規定物業管理服務合同中的費用、范圍、內容等，也沒有具體規定違約責任劃分，權利、義務的劃分也不夠詳細，因此，在履行合同的過程中很容易出現糾紛和矛盾。在物業驗收中存在驗收風險，物業企業驗收人員在接管驗收房屋過程中，尚未嚴格執行相關標準，導致房屋或設備使用存在潛在隱患，從而增加日后維修難度、維修工作量和維修成本，如果不能妥善處理，容易引起業主、開發商與施工方之間的矛盾沖突。

三、物業企業的財務管理概述

財務管理是物業企業管理中的重要工作，主要是管理資金運行，包括收支匯總及結余管理、專項資金管理、服務管理費管理、租金租賃管理、資金募集管理、資金分配管理、流動資金管理、租金收支管理、固定資產租金管理等。物業企業財務管理的主要目標是強化預算編制與管理，做好收費工作。物業企業主要的資金來源是水電費、押金、管理服務費用等款項，要想提高基金管理的效率，第一，選擇合理的收費方式，做好投資管理工作，嚴格控制各項收支，確保企業良好運行，充分發揮資金作用；第二，積極組織資金開拓市場，尋找新的增長點；第三，不斷加強財務分析和經濟核算，降低成本，嚴格考核各項經濟指標，提升經管水平。

對于財務監督工作而言，要按照有關法律法規，結合財務計劃，監督各項經濟指標和預算開支，提升管理的高效性與科學性，充分調動多方積極性，確保正確的管理方向。財務管理可能面臨一定的風險，例如，預算風險。在物業企業財務預算管理中，報告環節、審計環節、咨詢環節和確定環節都存在風險。預算制定人員要關注短期利益，預算審計人員要關注長期利益，甚至需要犧牲一些利益才能實現整體利益增長。同時，加強企業財務管理，建立科學的考核指標，定期檢查財務數據，建立健全內部財務管理制度，與企業財務核算和管理制度機制相匹配，規范財務管理行為，增強財務風險管理意識，真正發揮財務管理的作用與價值。

四、物業企業財務與風險管理的問題

（一）財務及風險管理重視程度不足

在我國物業行業快速發展的背景下，以往由開發商負責物業管理的模式已逐漸轉變為承包經營的方式，由專門的物業企業負責承接項目，為業主提供專業程度更高的物業管理服務。但很多物業企業在日常經營中，只負責小區環境的清潔和綠化以及小區公共設施的維護修繕工作，缺少對未來發展的規劃，特別是在財務與風險管理方面，存在著重視程度不足的問題，未能有效開展財務與風險管理，因而可能出現信息不對稱、資源浪費等問題。

（二）缺少健全的內部控制制度

物業企業的地域性特點一般都較明顯，企業規模通常較小，以勞動力密集型業務為主，在經營運營過程中，以人力資本為主要投入成本方向。另外，物業企業往往不會涉及較大的資金金額，但業務量較大，人力成本控制方面的難題較明顯。在大多數物業企業中，都缺少健全的內部控制制度，在人力成本控制方面的效果較差。在實際工作中，有很多重復性的工作，會浪費人力資源，阻礙正常工作的開展。大多數物業企業的規模都較有限，沒有專門設置內部控制部門，財務及風險管理較隨意，在日常開銷及成本等財務管理方面可能出現問題，從而增加日常經管風險。

（三）會計核算及風險管理制度有待完善

當前，內部會計核算制度不夠全面、系統，未能高效完成會計項目核算。在不同的物業企業中，會計指標并無可比性，不能準確評估企業會計管理水平。在很多物業企業中，內部風險管理制度不夠完善，未能有效防范可能存在的財務風險。另外，物業企業普遍缺少足夠的風險意識，不夠重視內部風險管理工作，也未能正確處理風險，最終可能造成損失，影響企業經營。

（四）財務管理人員業務水平有限

很多物業企業建立和發展時間較短，內部組織結構不夠合理，很多財務管理人員的專業素養不夠，無法掌握相關業務知識，對財務管理缺乏長期規劃，不能更好地滿足企業發展的資金需求。此外，還有一些管理人員未能很好地配置資金，缺少長期投資或物業服務的能力。

（五）信息管理水平較低

在物業企業的日常管理中，目前已涉及大量的信息管理，其中，財務信息占有很大比例。財務信息的管理通常存在滯后性，主要按照會計歷史成本原則完成會計核算。然而，隨著媒體、網絡等高速發展，物業企業需要全面、及時的信息為決策和監管提供數據支撐。而大量經營管理信息會增加工作人員的壓力，為了提升企業信息化管理水平，物業企業引入計算機化管理模式。但實際上，很多物業企業對信息的利用仍未達到較高水平，信息傳遞過程也面臨安全風險。

五、物業企業財務與風險管理的對策

（一）完善內部控制制度

物業企業應根據自身特點和條件，制定和完善符合企業經營發展需求的內部控制制度。對于內部控制制度中存在的各種問題，要做出詳細剖析，并進行積極改進和處理。對于內部控制制度的完善而言，要綜合考慮財務、后勤和日常運營等方面，確保內部控制過程連貫、系統和完整，以此及時規避財務風險，提升財務管理水平。

（二）健全會計核算及風險管理制度

第一，物業企業要充分調查分析自身業務情況，以企業實際情況為依據，建立健全會計核算體系，進而提升財務管理水平。例如，在企業會計核算中，要嚴格審查存在問題的項目、不能明確的款項等，以免存在虛假報款的問題。第二，持續優化和健全企業風險管理機制，以收集的信息和數據為基礎，對招標項目進行項目分析。第三，在風險管理方面，不斷優化管理體系，提升抗風險能力，有效預防財務風險，進而為企業的正常運營提供保障。

（三）優化改進財務管理體系

第一，物業企業要嚴格遵守國家相關法律法規，結合自身的經營特點，優化和改進財務管理體系。第二，明確規定經營中的各種資金項目，嚴格考核評價相關的管理人員，建立健全獎懲機制，隨時監督和詳細記錄企業資金流向及使用情況，進而在優化資源利用方面獲取數據支持。第三，定期考核財務管理人員，獎勵表現優異的員工，適當懲罰違規操作的員工。第四，不斷完善財務管理體系，提升企業財務管理效率，為物業企業穩定發展提供助力。

（四）進一步強化風險識別管理

當前，物業管理中面臨法規不健全、收費難度大、服務范圍廣等問題，在管理服務中，存在諸多影響因素，會增加企業風險。如果無法有效控制和防范風險，會直接影響物業管理服務水平。目前，房地產企業面臨的風險包括法律風險、組織風險、社會風險、自然風險等，需要加強風險識別和管理，運用環境分析法、現場調查法、財務報表法、流程圖法和識別查詢法等提高物業企業財務管理的有效性，形成較強的風險應對能力。此外，在項目開發投資決策階段，要做好開發方案的風險評估，科學衡量項目風險、項目收益，有效預防風險事件。

（五）完善物業企業管理信息系統

在網絡快速發展及廣泛應用的背景下，物業企業在經營管理過程中，需要達到更高的信息化水平。在企業財務及風險信息管理方面，要更具實效性、全面性，進而增強企業信息管理透明度，進一步完善企業信息管理系統。同時，妥善處理數據收集、數據分析工作，確保物業企業工作高效、透明。在信息系統建設方面，也應投入更大的力量，提升財務管理規劃和預估水平，促使物業企業擁有更強的風險預測及分析能力，提升整體管理水平，實現持續、健康發展。

（六）提升財務管理人員專業素質

在物業企業管理工作中，人力因素較為關鍵，財務管理和風險管理方面的復雜程度較高，對員工素質具有較高要求。在管理工作中，第一，注重加強員工培訓，提高綜合素質、專業技能，進而確保財務及風險管理工作順利進行。第二，從人力資源管理的戰略高度看待人才培養工作，積極引進高素質人才。第三，定期組織培訓活動，加強員工的法律知識和財務管理知識。第四，加強員工的法律意識、責任意識。第五，及時組織員工學習新制度，增強員工的財務管理意識和風險防范意識，進而確保各項經營管理工作有序推進。

六、結語

近年來，我國物業行業發展速度很快，物業企業的數量在不斷增加，規模也在不斷擴大，但物業企業在經營管理中面臨的財務風險也進一步凸顯。對此，物業企業應充分發揮自身優勢，提升內部控制水平，加強財務和風險管理，同時了解當前財務和風險管理各方面存在的問題，并采取有效措施提升財務與風險管理水平。

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作者簡介：徐建穎（1974），女，浙江省杭州市人，大專學歷，中級。