建筑工程全過程造價控制與管理探討

趙琳琳 王進

摘要：隨著我國經濟的快速發展，建筑行業出現新變化，對建筑工程的管理要求逐步提升。工程項目建設中的各個環節均會產生費用支出，在保證建筑質量的同時如何控制項目成本，控制成本在合理的數據及范圍內是工程造價的基本任務，不同的施工項目在工程造價管理中會有不同的側重點，因此，需要結合工程實際情況考慮不同階段的施工特點制定造價預算?；诖耍疚膶⑷娼榻B在建筑工程中開展全過程造價各環節的工作要點，以期為開展相關工作的企業提供參考和借鑒。

關鍵詞：建筑工程；造價控制；全過程

一、建設項目前期階段的工程造價確定

以莒縣某項目為例，此項建筑工程總用地為45763.52m2，經山東省日照市規劃國土局批準，建設商住及配套設施一體的高層建筑，實際建設用地面積為37643.26m2，計容積率建筑面積率為128463.42m2。此項工程總共建設12棟高層建筑，其中，2棟為地上結構20層，5棟為地上結構18層，

5層為地上結構16層，地下結構均為1層，主要為建設地下停車場及人防工程，建筑容積率為3.8，建筑密度為26%，整體綠地規劃率為31%，計容積率總建筑面積132478.24m2，住宅面積124321.31m2，商業部分8156.93m2，不計入容積率的地下室建筑面積為8332.74m2，居民總戶數為1470戶。

（一）項目投資估算

此項目預定擬用三年分三期施工。計劃3個月做項目設計及開工前的準備，初步設計施工圖紙開展報建、招標等工作，18個月建設住宅的主體建筑包含建筑基礎、主體及外裝設備，15個月建設室外周邊配套環境，建設道路、官網、驗收等。

1.開發成本估算

土地使用權出讓金、搬遷安置費、前期工程費用中“三通一平”及各種稅費，成本共計為6600萬元。前期工程費用預計為1126.44萬元，其中規劃設計費為580.26萬元，可行性研究費為28.41萬元，水文地質勘察費用為28.41萬元，籌建開辦費為489.36萬元。建安工程費總計20041.66萬元，包含樁基礎、土建工程、電梯、消防、水電安裝、煤氣、通信、公用天線、普通裝修、對講機系統、地下室費用、智能化設施等內容。基礎設施費總計1246.73萬元，包含供電工程、供水工程、電信工程、煤氣工程、綠化工程、道路工程及排水工程。公建配套設施費總計455萬元，包含幼兒園、衛生院、文體活動中心、超市、郵政支局、電信營業所、儲蓄所、物業管理處、公廁、垃圾壓縮站、變電站、煤氣調壓站等。開發期間稅費2554.22萬元，包含配套設施建設費、建筑工程質量安全監督費、供水管網補償費、供電用電負荷費、物業管理基金等。不可預見費712.43萬元。開發成本共計32736.48萬元。

2. 項目開發費用估算

管理費用大約為884.09萬元，銷售費用包含廣告宣傳、銷售代理、其他銷售費用為1521.42萬元，財務費用為2154.3萬元。總計開發費用為4559.81萬元。此次項目總成本費用37296.29萬元。

（二）工程建設經濟效益評價

此次項目工程總投資為37296.29萬元，建設周期為3年，建設時間較長且投入資金較高。因此，將采用多種組合投資方式，達到減輕融資壓力、降低開發風險，促使資金有效流通保障項目順利開發。本次項目資金來源有三個渠道分別為自有資金、銀行貸款、預銷售收入，自有資金將全部用于項目建設，預銷售收入在扣除相關稅費后用于投資，剩余部分將向銀行貸款。自有資金10000萬元，占總投資的26.8%。預計去稅后銷售收入為7296.29萬元，占總投資19.6%。需向銀行借貸20000萬元，占總投資53.6%，分兩年借貸，每年借款10000萬元，借貸將采用等額本金的方案償還，待最后一年還清。自有資金將支付土地使用轉讓金及前期工程費用；待獲得土地使用權后，將向銀行等金融機構獲取抵押貸款，支撐項目順利開展；待項目主體住宅樓建設完成后便開始銷售，銷售收入以及采用其他方式籌措的資金將保證整個項目投資完成。

此次項目的銷售部分包括住宅銷售、商鋪銷售、車位銷售，預計住宅銷售部分總銷售收入為38221.8萬元，商鋪的銷售總收入為6424.6萬元，車位銷售總收入為5020萬元，總計銷售收入為49666.4萬元，外加住宅銷售部分稅金總計達到68024.35萬元。預估商鋪租賃（轉售）及各項稅金收入總計為3564.42萬元。預估車位租賃（轉售）及各項稅金收入總計為432.64萬元。此次項目為租售并行的項目，因此，在經濟效益分析評價時，需參考新的財會制度，結合當地房地產現狀及開發的實際情況，分別計算自有資金及全部投資，運用多個指標來評價此次項目。評價指標選取財務內部收益率及項目動、靜態回收期和財務凈現值等。項目基準收益率Ic取為8%，經核算，住宅部分的投資財務凈現值為39.26%，無論稅前稅后收益率均大于貼現率8%，投資回收期在項目經營期限中，因此此項目住宅部分投資可行。自有資金無論是在靜態還是動態狀態下均可在第二年到第三年之間回收，資金回收速度符合預期需要，住宅自有資金投資可行。

（三）工程造價成本優化

1.報價策略

在招募承包商時報價決策的第一步是準確預估項目成本，分析成本及費率；第二步是標高金決策，此環節將增值承包商的價值，需要先進行價值增值的分析，在風險評估時，進而選擇較為合適的風險費率，最后采用特定的方式對不同的報價方案進行決策，可以采用博弈模型決策，選擇最優的報價方案?？傮w來說，承包商報價的策略原則是該報價將帶來良好收益，在報價時既要保證能夠獲得充足的管理費用及利潤，也要在競爭環境中有足夠的把握中標。

2.成本控制

相關設計部門在投標工作開始時就應參與成本控制工作，采用限額設計的管理方式，保證施工項目的總體收益，設計人員需認真學習了解招標文件，明晰投標澄清及承諾。設計人員需將報價的工作量分攤至各專業，明確限額設計目標，將限額設計深入整個施工圖設計中，在源頭控制投入成本，以保證實際情況與招投標情況不會出現大的差距。設計費用在整體工程中占比較小，但其決定著項目大部分成本支出，因此，無論是采取聯合體方式還是分包的方式選擇設計單位，都需簽訂協議，保證項目承包商的利益不受設計工作量的變化而增加，協議必須明確設計總量控制及限額設計的要求，保證承包商的經濟利益，最大限度地控制項目成本。

二、建筑工程全過程造價控制策略

因建筑建設項目較為復雜，建設周期長，項目類型多，建筑產品包含住宅、商業 、景觀點等。具體施工環節涉及內容較多，整體施工過程較復雜，涉及大量的材料及設備，建筑項目人員流動較大，人員成本支出也需要管控，全過程造價控制難度較大。因此，不同階段造價管理內容各有差異，下面將對建筑工程開展全過程造價控制進行介紹（圖1）。

（一）? 項目決策階段

項目決策階段是建筑工程全過程造價控制的首要階段，在此階段中需要做好整項工程的可行性報告的研究分析工作，參考可行性報告給出的意見，避免后續出現超預算情況。加強行業監管，加大執行力度，建立行業規章制度規范從業人員行為，嚴肅處理簡化流程的行為。在管理項目建設成本投入工作中，造價管理人員需強化自身能力，有效控制項目成本。相關單位應不斷強化造價咨詢人員的業務能力，選拔并培育一批具備較高綜合素質人才。定期開展培訓，提升工作人員的工作能力。與此同時，需給予咨詢造價公司獨立的工作空間，保證能夠客觀真實地分析項目的可行性，為施工企業提供合理的造價控制方案。在科技不斷發展的當下可以借助智能化技術，建立統一的全過程造價咨詢平臺，加強行業之間的交流，實現信息實時共享。

（二）? 項目設計階段

項目設計將直接影響整體工程質量，在一定程度上決定著項目的成本規劃，是造價管理的重要控制階段，需重視此階段設計的每環節成本使用情況，精簡成本投入，而且設計的成果將影響后期的管理工作進展。投資方需參考可行性研究報告，結合項目實際情況認真選擇設計單位提供的設計方案。在設計整體項目時，需將全過程工程造價的理念引入其中，在選擇設計企業時要嚴格篩選持續優化項目設計方案，避免出現經常性方案變更的情況，讓設計單位在全過程造價的重要作用得以全面發揮。若必須更改方案，必須提前計劃好工期，避免延誤施工進度，在不影響正常開工的情況下進行整改，有利于后期工程造價控制。

（三）? 招投標階段

招投標工作在具體項目實施中對項目的成本管理方法有著關鍵的影響，招投標工作需在公開透明環境下有序開展，因此，需建立健全行業規范，從法律的層面嚴厲打擊各種行業亂象，營造公開公正、能者居上的競爭環境。結合智能化手段，科學量化招標價格，依據當地當前的市場價格，統籌兼顧人員、設備等各方面費用。準確估算工程量，保證設計全面準確的工作清單，合理設定中標標準。提高發包合同的準確性，合同類型的選擇及付款方式也會影響項目造價，在實際工作中主要使用固定總價合同和單價合同，在項目建設時針對總承包合同、消防合同、裝修合同這些容易變更的合同應采用單價合同，而對于高壓供電、門窗、勘察、設計、監理等這類不會變更的合同應采用固定總價合同。同時，合理選用付款方式，對于設備采購占比較大的項目可以采取預付款的方式，這種付款方式可以減輕施工單位的資金壓力，也更有利于項目的整體推進。

（四）? 施工階段

在施工階段，即項目建設的主體階段，在此環節將投入大量成本，此階段資金消耗較高，前期預算若設計較為合理，施工難度便較低，但也需保證在施工過程中監理人員嚴格控制成本支出，科學高效開展監理工作。除此之外，還需注意施工環節的合同管理。施工人員需在開工前全面了解施工合同，掌握有關造價內容，按合同要求履行崗位職責，嚴格按合同要求落實現場作業，在保證施工安全的情況下，保證造價的可控性。對于監理合同需細化合同內容，將業績水平與日常工作相關聯，進而提升監理單位的工作積極性，保證全過程造價有效實施。項目施工過程中需嚴肅杜絕隨意變更施工計劃的情況。嚴格執行簽證變更評審制度，對于施工單位提出的變更根據現場實際組織監理單位聯合評審，如果是施工單位為某個項目報價低而要求修改施工方案或者使用替代材料的變更，則不能通過評審，在保障低成本支出的情況下必須保證工程質量。

（五）? 竣工階段

竣工階段是建筑工程全過程造價管理的收尾階段，但在此階段仍然包含著一定的管控風險，因此仍需高度重視此項工作。在此階段需做好整理、統計與分析。做好施工項目各個階段的資料收集整理、數據統計分析工作，為后期的竣工結算做好鋪墊;同時，認真做好項目分析評價，為今后開展類似項目積累經驗。要做好審核工作，嚴格審核工程量，采取切實可行的措施保障監理單位獨立自主的工作權利，對易產生計算錯誤的環節加強監控。聘請專職審核人員，嚴格審核建筑項目的各部分內容，對不合格的環節下令定期整改，保證整體建筑質量，保證其在正常運營中不會出現安全風險問題。準確核算工程總體造價，將各環節的資料匯總收集，減少企業的額外支出，制定項目評價體系，科學設置指標參數，為后期的項目開展提供數據支撐。

三、結語

綜上所述，建筑項目工期長且投入資金高，工程項目類型的不同，各階段投入比例不同，營收方式也有一定差別，做好全過程工程造價管理將減少成本支出，實現收益最大化。本文以居民住宅為例，分析建設高層住宅項目預算，預估項目收入情況，從優化報價策略及控制成本兩方面探討節約項目投入。從決策階段、設計階段、招投階段、施工階段及竣工階段等各個階段入手，闡述每階段開展工程造價工作的策略，探索更加有效控制成本的方式，意在保證造價管理的規范性，提高項目建設的經濟效益。

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作者簡介：趙琳琳（1985），女，山東省日照市人，本科，工程師。研究方向為造價咨詢與招標管理。