房地產物業管理存在的問題及對策研究

摘要：房地產物業管理在一定程度上影響著城市的發展趨勢，與居民切身利益密切相關。做好房地產物業管理，不但可以進一步改善民眾的生活條件，而且可以增加就業崗位，維護社區正常秩序，營造安全宜居的良性社區氛圍。本文主要對當前房地產物業管理存在的問題進行分析，并提出相應的解決方法，以供參考。

關鍵詞：房地產；物業管理；對策

近年來，隨著我國社會主義市場體系的不斷完善，房地產市場體系也在不斷完善。但就目前的房地產物業管理來看，仍然存在一些問題。房地產物業管理企業要提高競爭能力，就只能通過結構調整與改造，使落后的服務經營觀念能跟上時代的步伐。基于此，除了改變服務管理觀念，還要順應時代潮流，發揮高新技術在物業管理領域的作用，對行業發展作出正確研究與定位，這樣才可以真正從激烈的市場競爭中獲取優勢，進而獲得更大的經濟效益。

一、房地產物業管理的內涵

在住宅物業管理方面，要充分考慮實際情況并嚴格依照國家規定，選擇特定的物業管理單位或者個人，對已投入建設和使用的所有房屋工程的房屋單位，以及有關的運行場地和設施進行合理的控制，并進行安全管理。此外，對于建筑物周圍的環境衛生、綠化管理，以及道路養護等也歸屬于物業管理。另外，物業還要提升住宅建設的安全性，營造文明的住宅氛圍。

物業管理行業在國民經濟行業劃分中屬于服務業的行業小類，該行業在規模以上服務業統計中的納統標準為營業收入達1000萬元。在實際工作中，進入規模以上服務業門檻標準的物業管理企業并不多。

以某物業管理企業為例，物業項目達標分類如圖1所示。

二、房地產物業管理中存在的問題

（一）物業管理水平較低，缺乏服務意識

部分物業管理制度尚未健全，監督機制不能起到有效監管作用，往往流于形式。此外，針對物業應收賬款的情況，當前的應收賬款要求和規定也缺乏系統支撐，提高了物業應收賬款的主動性和隨機性，而且應收賬款的數額和有關條款也是由物業管理企業確定的，造成的應收賬款混亂現象的產生，給行業造成了很大的不良影響。而一些房產企業為一味追求巨大的項目價值和收益，也往往設計出不同項目的條款，由物業管理企業負擔各項額外費用。為了繼續牟取暴利，有些物業管理企業甚至制定了不合理的費用和條款，或者采取收取租金、罰款的手段強制性監管。一旦業主與物業發生矛盾，物業就會借用自身職權斷水電，從而迫使業主妥協于物業的處理方式。另外，物業管理人員沒有組織專業的業務能力培訓，只要出現情況，便互相推諉責任，隨意判斷和解決物業的困難，造成問題不斷深化。

（二）對房地產物業缺乏足夠的認識和理解

物業管理服務水平直接影響著企業的經營發展和形象，但是部分物業管理人員專業素養不高。他們非但沒有完成工作與義務，甚至沒有職業道德。就物業管理的水平來看，物業管理人員處理業務效率堪憂，且后期保障能力較差。因此，物業管理企業面臨著一些經營隱患。

（三）物業管理結構單一，服務質量較低

房地產物業管理發展起步較晚，缺乏健全的管理和服務體系。另外，社區對于物業管理方面的認知有限，使得物業管理程度始終無法改善，面臨著多方面的困難，嚴重影響和阻礙著房地產物業的發展。目前，國家出臺了一系列配套規定和政策。

在實際中，部分業主和某些物業管理企業之間發生沖突，物業管理企業不僅沒有落實國家政策，而且在一定程度上激化矛盾。而且物業管理企業缺乏技術創新，服務商品也缺乏地方特色，服務商品的產品結構單一，而且很多企業存在著巨大的相似性，為業主提供的售后服務也不夠人性化。這也使得物業管理企業在激烈的市場競爭中缺少競爭力。

三、房地產物業管理行業發展對策

（一）學法、懂法和守法

在訂立物業管理協議時，關注簽約當事人的問題，合同服務條款的具體內容盡量細化，避免法律糾紛。在簽約前，雙方必須確定相應的技術要求、標準、違約責任，以及糾紛解決途徑。比如，新接手的房屋項目，在買賣合同中關于物業安裝的前期事項應該在物業管理合同中約定好。每戶需要支付的垃圾清運費應根據每戶具體情況和以往的經驗來判斷。為防止對部分業主造成過度收取垃圾清理費等此類情況，物業在進駐之前都要簽署相關合同，并且按照消費規定，重新制定具體的費用規定和服務規定，這樣可以降低物業管理費用。對商業投標、承包建設和接受管理要求的，物流監督管理機構要嚴格認真執行物業管理的有關要求，切實加強自身風險防范的法律意識、契約意識、公約意識和社會服務意識。

（二）建章立制和崗位責任制

物業管理企業要注重內部管理機制建設、員工素質和內部管理體系的落實，通過建立健全并落實內部控制要求和崗位責任制，進一步提升經營能力、服務技能和風險防范能力，并通過加強內部機制創新、制度創新和技術革新改進內部管理機制，進一步提升物而管理水平和質量。減少經營管理成本，以提高市場競爭力和抗風險能力。在實際經營中，要特別注意設施設備的維護，徹底消除事故隱患。在重點服務區域，設置必要的提示和警示標志，盡量避免事故發生。

（三）妥善處理相關主體之間的關系

妥善處理好物業管理企業與業主之間的關系。物業管理企業在向業主提供規范、完善、滿意服務的同時，還可利用業主大會、活動手冊宣傳單、手持或移動終端等方式，向業主深入傳播有關物業管理的相關法規、常識，以協助業主養成良好的物業管理責任意識和契約意識，既享受良好的物業服務，也履行相應的管理義務，從而減少業主對物業管理的誤解。因此，小區還應專門為物業制定使用手冊，內容可以涵蓋所有與物業入住和日常生活有關的服務內容和操作程序，在所提供的服務中清晰表述哪些服務項目是免費的，哪些是收費項目，并明確了具體收費標準，以避免產生歧義。

（四）轉變物業管理服務觀念，加強內部責任管理

隨著市場經濟的發展，我國房地產物業管理迎來發展契機和挑戰。當發生問題時，物業管理企業一定要先從自身發現問題，明確困難和問題的原因，不要推卸責任。同時，還要積極革新發展經營理念，一切以企業和業主的真正需求為優先原則，逐步發展人性化的管理服務，讓業主逐步接納并認同物業管理服務，從而避免和逐步化解業主與物業管理企業之間的矛盾。此外，物業管理企業要強化內部責任的監督，進一步明晰各級主管部門的責任，明確職責范圍，了解物業管理內涵，并通過業主與交流，轉變物業管理理念觀念，推動物業管理企業發展。

（五）建立健全物業管理制度，確保收費標準公開、透明

在物業管理活動中，沒有對相應的政策和規章制度加以保障，使得物業管理活動具有了極大的隨意性，從而導致部分物業管理企業鉆空子，從中牟取私利的現象。于是，加強健全和完善物業管理法規等相關規章制度，就顯得十分重要。物業管理企業應該嚴格制定收費規范，并保證收費規范明確，切實防止亂收費。小區物管理業系統，如圖2所示。

圖2" 小區物業管理系統

（六）加強政策資金扶持，營造良好創建氛圍

完善物業服務專項資金使用的優惠政策。對共用部分或者附屬設施相對完善的星級物業管理小區，及時記錄各項維修資金使用情況，并依法全額承擔維修費用;對于嚴重年久失修、長期失修的住宅，由管理該項目的物業管理企業按照物業管理合同，負擔相應的法律責任。同時各級財政部門也要加大資金支持力度，合理配置社區物業管理人才培養的啟動資金和扶持資金，對通過投資創建的星級物業管理社區、住宅社區，或通過物業管理服務全面覆蓋社會的相關機構和個人，予以相應的物質獎勵。

（七）加快培育物管市場，形成良性競爭機制

根據相關規定，應規范建立物業管理企業，禁止業主無計劃地成立自己的物業管理企業。科學引導和合理激勵業主，以優秀的時代開發思想為導向，選聘優秀素質的物業管理企業，并通過科學的項目招標方式，通過公平競爭選擇優質的物業管理企業。政府部門應加強監管，形成完善的競爭機制，促使物業管理行業始終沿著規范化、市場化的正確方向發展。

（八）加強對物業管理的監督檢查力度

過去的物業管理跟蹤服務制度并不完善，對住宅物業管理來說往往也無法起到應有的效果，使物業管理質量一直未能得到真正的提高。因此，積極加強對物業管理的監督審批制度改革，通過建設更加合理的監督規范和績效考核制度，以提高監督工作水平，從而真正明確權利，并進一步規范物業管理人員的行為，使監督工作變得更加精細化和明晰化，以便更加有效地監督物業管理，促使物業管理向著更加科學化、人性化的方向發展，也可推動物業管理服務水平與質量提升。

四、結語

綜上所述，不完善的物業管理制度及其亂收費行為嚴重影響著業主的日常生活，也降低了居住的舒適性，阻礙了房地產物業管理的發展。因此，物流管理企業應不斷健全和完善物業管理法規等相關規章制度，轉變物業管理服務觀念，加強內部責任管理，提升物業管理能力和服務水平，促進我國房地產物業管理健康穩定發展。

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作者簡介：胡曉陽（1984），女，山東省濟寧市人，大學專科，中級統計師，主要研究方向為服務業統計。