“京城紅盤”質(zhì)量被業(yè)主投訴京能、電建“聯(lián)合作品”迎交付考驗(yàn)

秦佳麗

由京能置業(yè)、電建地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的北京大興舊宮洺悅灣項(xiàng)目自年初交付以來(lái)，因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。有項(xiàng)目業(yè)主向《紅周刊》表示，該項(xiàng)目存在貨不對(duì)板、施工未完成以及系列質(zhì)量缺陷。該項(xiàng)目原計(jì)劃6月底交付，而“提前百天”交付曾被開(kāi)發(fā)商作為宣傳重點(diǎn)之一，但有業(yè)主表示，“提前百天”交付的前提是保證質(zhì)量，而實(shí)際情況卻不是這樣。

作為“五環(huán)內(nèi)限競(jìng)房”，京能電建·洺悅灣項(xiàng)目一度憑借價(jià)格和區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為區(qū)域銷售“紅盤”。不過(guò)，項(xiàng)目在3月開(kāi)始交付后，卻被曝出存在質(zhì)量問(wèn)題。據(jù)業(yè)主反映，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商“為交付而交付”，實(shí)則未達(dá)交房標(biāo)準(zhǔn)且整改意愿不強(qiáng)。

作為項(xiàng)目背后兩大聯(lián)合開(kāi)發(fā)商，京能置業(yè)正面臨業(yè)績(jī)虧損、存貨高企等困境，而電建地產(chǎn)已經(jīng)在2022年被中國(guó)電建剝離出上市平臺(tái)。

項(xiàng)目疑似“減配”京能電建·洺悅灣遭業(yè)主維權(quán)

北京大興舊宮板塊京能電建·洺悅灣項(xiàng)目首期在2020年開(kāi)盤預(yù)售，黎青（化名）連同親友購(gòu)置了3套住房。到今年3月底，該項(xiàng)目開(kāi)始交付，黎青發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目質(zhì)量難以令人滿意。

“今年3月下旬，開(kāi)發(fā)商發(fā)出了收房通知，我們當(dāng)時(shí)去看了一下，感覺(jué)特別差，從公共區(qū)域到室內(nèi)都有問(wèn)題。”黎青向《紅周刊》羅列了幾大“硬傷”：“室外景觀問(wèn)題主要集中在幾點(diǎn)，一是路面下沉，二是橡膠地墊破損，三是圍墻下沉開(kāi)裂。還有一些小問(wèn)題，比如地磚空鼓、外立面破損、污染等，這還沒(méi)有細(xì)說(shuō)。”

聚焦樓內(nèi)公共區(qū)域，黎青表示，項(xiàng)目存在貨不對(duì)板、施工未完成以及大量質(zhì)量問(wèn)題。據(jù)其提供的多組照片顯示，樓內(nèi)公區(qū)存在水管井漏水、地下及車庫(kù)結(jié)構(gòu)漏水、車庫(kù)金剛砂地面開(kāi)裂、樓梯間翻沙起皮、電梯吊頂面層脫落等現(xiàn)象。

類似的問(wèn)題還呈現(xiàn)在戶內(nèi)，包括屋內(nèi)漏水、戶門歪斜、墻面質(zhì)量缺陷等。黎青談到：“最嚴(yán)重的是有一部分施工根本沒(méi)有完成。有的戶內(nèi)門把手、門鎖、水龍頭、燃?xì)饩瘓?bào)器以及可視對(duì)講都沒(méi)有組裝。再比如，門吸用的是一種雙面膠粘在地板上，把門移開(kāi)，門吸也就跟著門跑了。”

目前黎青只是京能電建·洺悅灣項(xiàng)目的眾多維權(quán)客群中的一員。據(jù)介紹，該小區(qū)業(yè)主大概1200多戶，至少四成業(yè)主拒絕開(kāi)發(fā)商交付。他回憶到：“按照當(dāng)初的拿地條件，這個(gè)房子是屬于‘較全裝修交付，現(xiàn)在根本達(dá)不到交付條件。”

在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，自2022年5月份至今，關(guān)于京能電建·洺悅灣項(xiàng)目的投訴已達(dá)數(shù)十條，同樣涉及施工質(zhì)量隱患、減配、進(jìn)度緩慢、不設(shè)工地開(kāi)放日、虛假宣傳等系列問(wèn)題。

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商給我們的感覺(jué)是在‘拖、等、靠，倒逼業(yè)主收房。從3月27號(hào)到4月8號(hào)，開(kāi)發(fā)商分批次進(jìn)行了集中交付動(dòng)作，但是目前（截至4月25日）收房的業(yè)主最多60%。”黎青談到，“已經(jīng)收房的業(yè)主，一部分是家里比較著急，用來(lái)自住，即便交付標(biāo)準(zhǔn)不高也被動(dòng)把房子收了；還有一部分收房的業(yè)主帶有純投資屬性，收房之后可能直接轉(zhuǎn)給中介出租出去。”

黎青介紹，從3月底到4月初，業(yè)主代表與開(kāi)發(fā)商多次交涉，但對(duì)方整改的意愿并不強(qiáng)。“目前業(yè)主普遍沒(méi)有提到向開(kāi)發(fā)商索賠，也沒(méi)有啟動(dòng)訴訟程序，只希望開(kāi)發(fā)商主動(dòng)在一定整改期限內(nèi)把問(wèn)題解決掉。”他對(duì)此表示，“我們一方面要求開(kāi)發(fā)商按照宣傳物料，即對(duì)標(biāo)沙盤陳設(shè)，把室外景觀和公共區(qū)域配建按承諾落實(shí)到位；另一方面是室內(nèi)，我們要求立即整改，達(dá)到交付要求。”

值得一提的是，4月10日，北京京能海賦置業(yè)有限公司發(fā)布聲明稱，公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，全程接受有關(guān)部門的監(jiān)督審查，京能電建·洺悅灣項(xiàng)目已經(jīng)四方驗(yàn)收合格且已通過(guò)政府主管部門的竣工驗(yàn)收備案，具備法定及《商品房買賣合同》約定的交付條件。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)此向《紅周刊》表示，項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收不等于不存在質(zhì)量問(wèn)題，市場(chǎng)中不少樓盤雖然驗(yàn)收合格卻依然存在隱患，業(yè)主是否有權(quán)拒絕收房需要具體項(xiàng)目具體看待：“如果是主體或基礎(chǔ)工程問(wèn)題，或者漏水嚴(yán)重，業(yè)主可以拒絕收房，要求開(kāi)發(fā)商整改并且賠償延期交付違約金，有的甚至還可以視情況解除合同；如果是比較小的質(zhì)量問(wèn)題，比如踢腳線斷裂、墻體有細(xì)微裂縫，可以視情況先不收房，要求開(kāi)發(fā)商盡快整改；不過(guò)，如果是不影響房屋正常使用的特別細(xì)微的問(wèn)題，業(yè)主通常不能拒絕收房。”

昔日“紅盤”“提前百天”交付業(yè)主質(zhì)疑“為交付而交付”

作為區(qū)域熱門樓盤，京能電建·洺悅灣背后項(xiàng)目公司系北京京能海賦置業(yè)有限公司。企查查信息顯示，京能海賦置業(yè)由京能置業(yè)、電建地產(chǎn)分別持股51%、49%。

《紅周刊》了解到，京能置業(yè)·洺悅灣項(xiàng)目地塊系“電建＋京能”聯(lián)合體于2019年10月競(jìng)得，彼時(shí)兩家開(kāi)發(fā)商斥資44.3億元拿下北京市大興區(qū)舊宮東站2號(hào)地塊。出讓文件要求，項(xiàng)目商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)54715元/平方米，且最高單價(jià)不得超過(guò)60186元/平方米。

據(jù)房天下等中介平臺(tái)信息，洺悅灣首期項(xiàng)目已于2020年6月開(kāi)盤預(yù)售，銷售均價(jià)55471元/平方米，共計(jì)1254戶，擬于2023年6月30日交房，主打帶裝修交付。

值得一提的是，帶有“五環(huán)內(nèi)限競(jìng)房”“商業(yè)地鐵配套齊全”等標(biāo)簽的洺悅灣項(xiàng)目具有價(jià)格倒掛空間，對(duì)比大興舊宮同板塊二手房，目前銷售單價(jià)普遍超過(guò)6萬(wàn)元，該項(xiàng)目由此一度成為區(qū)域“紅盤”。在克而瑞發(fā)布的《2020年北京市1—12月項(xiàng)目銷售金額榜》中，洺悅灣以36.97億元的成交金額位居TOP13。

據(jù)京能電建洺悅灣微信公眾號(hào)訊息，京能電建·洺悅灣集中交付于2023年3月27日正式啟幕。對(duì)洺悅灣項(xiàng)目業(yè)主來(lái)說(shuō)，從原定6月30日交付改為3月底交付，經(jīng)歷了從喜悅到驚嚇的過(guò)程。“目前開(kāi)發(fā)商這邊的旗號(hào)是‘提前百天交付，按照合同約定時(shí)間的話，交付時(shí)間其實(shí)在今年6月30號(hào)。”黎青談到，“我們優(yōu)先要求其實(shí)是保質(zhì)保量，這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)還有好多工程沒(méi)有完成，存在大量的質(zhì)量問(wèn)題和減配情況，這種情況下不能為了交房而交房。”

“如果是爆雷房企，目標(biāo)以‘保交付為主，這種情況還說(shuō)得過(guò)去。但是京能置業(yè)是市屬國(guó)企，電建地產(chǎn)是央企，兩家合作的企業(yè)打著‘提前交付的旗號(hào)，然后偷工減料，這種做法不太道德。”黎青如此表示。

關(guān)于項(xiàng)目為何提前交付，目前京能置業(yè)、電建地產(chǎn)沒(méi)有公開(kāi)的說(shuō)法。黎青談到，業(yè)主們揣測(cè)這或是出于多方面因素：“一是為了解凍預(yù)售監(jiān)管資金，提前交付方便房企拿回資金；二是如果按照合同約定時(shí)間6月底交付，正好趕上北京的雨季，到時(shí)候地下室、車庫(kù)滲漏情況會(huì)更嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商容易面臨延期交付和賠償；三是項(xiàng)目背后涉及上市公司，集中提前交付的話，是否財(cái)報(bào)能夠更漂亮一點(diǎn)？”

京能置業(yè)存貨高企電建地產(chǎn)已經(jīng)是“非上市資產(chǎn)”

作為項(xiàng)目背后兩大聯(lián)合開(kāi)發(fā)商，京能置業(yè)和電建地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況如何呢？

據(jù)公司業(yè)績(jī)公告，由于新竣工項(xiàng)目較老項(xiàng)目毛利降低，京能置業(yè)今年一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-4283萬(wàn)元，同比下降119%。銷售毛利率則降至個(gè)位數(shù)，由2022年底的12.57%降至今年一季度末的5.77%。

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)滑坡的背后，京能置業(yè)近年存貨出現(xiàn)了較大規(guī)模增長(zhǎng)，且跌價(jià)不菲。2019年至2022年，京能置業(yè)存貨依次為111億元、156億元、168億元、166億元，占總資產(chǎn)比重依次達(dá)83%、86%、79%、82%。截至2022年底，其涉及京能·陽(yáng)光港灣、海語(yǔ)城、京能天下川等項(xiàng)目的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)約2.24億元。

存貨跌價(jià)往往與銷售去化、開(kāi)發(fā)節(jié)奏偏緩等因素相聯(lián)系。對(duì)比2021年，近一年京能置業(yè)開(kāi)工建設(shè)相對(duì)保守。2022年度，京能置業(yè)在建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積145.26萬(wàn)平方米，同比減少10.46%；報(bào)告期內(nèi)13個(gè)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，5個(gè)竣工面積為零，其中早于2020年開(kāi)工的京能·云璟壹號(hào)，報(bào)告期末仍然沒(méi)有竣工板塊。

相比京能置業(yè)，電建地產(chǎn)已經(jīng)是“非上市資產(chǎn)”。2022年，由于部分業(yè)務(wù)與控股股東重合，中國(guó)電建與其控股股東電建集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，將包括電建地產(chǎn)在內(nèi)的274億元地產(chǎn)資產(chǎn)剝離上市平臺(tái)，納入到電建集團(tuán)。

《紅周刊》了解到，相較于2021年披露房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收295億元、占總營(yíng)收的6.62%，中國(guó)電建新近發(fā)布的2022年年度報(bào)告中，不再將房地產(chǎn)營(yíng)收作為主營(yíng)業(yè)務(wù)單獨(dú)披露。

不過(guò)，近一年來(lái)“電建系”投資拿地?zé)崆椴粶p。2022年，電建地產(chǎn)在南京、珠海、濟(jì)南、北京等地頻繁購(gòu)入地塊，并以151.1億元的新增貨值居于克而瑞2022年房企新增貨值榜單TOP58。另?yè)?jù)集團(tuán)官網(wǎng)信息，目前電建地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、西安、鄭州等地還有14個(gè)熱銷樓盤。

另外，電建地產(chǎn)在中國(guó)電建體系內(nèi)時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，仍可能會(huì)對(duì)中國(guó)電建構(gòu)成影響。《紅周刊》查詢?nèi)嗣窬W(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板信息了解到，僅2022年以來(lái)，鄭州、成都、深圳、佛山等地業(yè)主關(guān)于電建的投訴留言多達(dá)上百條，涉及強(qiáng)制交房、虛假宣傳、質(zhì)量隱患、違規(guī)買賣車位、整改進(jìn)度慢等多項(xiàng)問(wèn)題投訴。