長江實業集團營業部首席經理郭子威：長江實業今年將在京滬粵加速運營

王艷玲

香港與內地及國際間的商旅往來全面恢復后，近月已有數以萬計的高端消費商務旅客恢復來港經商，為香港經濟復蘇增添新動力。

經貿往來恢復的同時，房地產市場也在加速復蘇。作為亞洲超級豪宅，21 BORRETT ROAD以動輒2億港元的天價，吸引了來自世界各地的實力買家，其中過半成交來自中國內地的科技、金融等領域的新貴。

而這一項目的開發商正是長江實業，投資商是來自新加坡的華瑞資本。2022年的這筆涉及200多億元的大交易，曾被業界各種解讀。

長實在大灣區的運營計劃是什么？如何看待大灣區房地產市場的發展前景？作為擁有30多年從業經驗的行業人士，長江實業集團營業部首席經理郭子威對市場趨勢和客戶需求有著深入的了解。

長江實業在去年9月宣布以208億港元出售香港波老道21號豪宅發展項目“21 BORRETT ROAD”。2021 年2 月，該項目曾刷新亞洲最貴分層住宅單位呎價紀錄，成交呎價達13.6 萬港元（1平方呎=0.09平方米）。

郭子威負責長實的營銷管理工作，善于制定和實施有效的營銷策略。針對這次備受外界關注的交易，郭子威回應南都稱，“這是個雙贏的局面。長實快資金回流，再把資金重新調配到一些好的投資項目，也能達到差不多的回報率。我們不是賣了就不管了，而是有賣有買，更加表明我們對香港房地產市場的看好”。

而長江實業集團主席李澤鉅在2022年業績會上也強調，“對股東來說，集團在哪賣樓不重要，最重要的是賺錢回來。”他表示，作為跨國企業，無論長和或者長實，每天有很多投資選擇，在不同地區、不同行業。有高回報的優質資產，無論是在香港、內地或者其他地方，都會考慮。

作為香港最大的開發商之一，長江實業充分展現了靈活選擇的投資優勢。財報顯示，截至2022年底，在扣除借貸后，持有現金凈額約港幣 126 億元。擁有大量現金，加上未動用銀行貸款額，使得公司資金流動性持續穩健。

廣州2022年第一輪土地拍賣，位于白云新城的空港大道中地塊，不僅吸引了一眾“國家隊”，長江實業也參與其中。

如今，內地房企普遍面臨流動性壓力，長江實業的現身是否嗅到了內地樓市觸底的信號？ “當時差一點點，幾乎有機會的”，郭子威坦言，“我們覺得那個時間差不多了，現在回頭去看，也確實非常接近防疫政策優化調整的時間點”。他表示，過去十年間，不是長實不買地，而是內地房企表現非常強大。“如今，內地房企普遍面臨流動性壓力，而我們的資金比較健康，就開始做一些資金方面的嘗試了”。

據2022年財報，長江實業在內地擁有約6400 萬平方呎（即約711萬㎡）可開發土地儲備（包括合作發展項目之發展商權益，但不包括農地及已完成物業）。

坐高鐵感覺到人氣回來了

郭子威，1989年5月加入長江實業，在物業銷售方面積累了超34年的經驗。作為一個經驗豐富的行業專家，他對市場趨勢和客戶需求有著深入的了解，并且善于制定和實施有效的營銷策略。

南都·灣財社：全面通關后，香港房地產市場是否出現回暖？

郭子威：我坐高鐵往返廣州和香港兩地，已經感覺到人氣回來了，兩地經貿往來的熱度在持續升溫。香港去年泛地產市場跌價15%-20%，今年房價企穩回升5%，市場呈現整體平穩的趨勢，但還沒有完全恢復。比如香港成交量最大的項目，前3月賣了600多套，比去年同期好很多，但不及市場最高峰的時候。

利率是市場最大的困擾。自2022年3月美聯儲開啟新一輪加息周期后，香港抵押貸款利率累計上升約150個基點，按揭貸款成本的增長在一定程度上抑制買房需求。利率波動對超級豪宅的影響不會很大，實力買家關注的是投資的穩定性。利率越是波動，超級豪宅越具備保值增值的吸引力。

南都·灣財社：您如何看待經濟復蘇帶來的發展機遇？

郭子威：香港優秀人才計劃是香港特區政府為了吸引世界各地的優秀人才來香港發展而推出的一個項目，是疫情后面向世界的發聲。去年香港有7萬多人離開，今年迄今已吸引了超1.4萬優秀人才，其中很多都是從內地來香港，普通話、粵語、英語都很熟練。

在國家的支持下，香港始終是國際金融中心，在貿易及航運等方面均有獨特優勢，我們對香港的繁榮穩定有信心。

未來的香港是更加精英化的城市，當然也將帶來生活成本的提高，一部分人去大灣區內地城市養老，一部分科技、金融人才到香港工作，大灣區人口分流是不可避免的。

未來十年會有大變化。大灣區絕對是科技領先的地方，有廣州、深圳做扶持，香港就能成為面向世界的招商平臺。

人才來了就要找地方住

南都·灣財社：長江實業在大灣區的運營計劃是什么？

郭子威：目前粵港澳大灣區已經成為人口超過8000萬、GDP突破13萬億元的經濟體，但要找準一個地點去投入非常重要。大灣區不同城市有不同的優勢，究竟哪個適合投資還要考量。對長實來說，制度很重要，北上廣深制度比較成熟，對投資者來說就比較放心；三、四線城市也會有進入機會，但相關制度能不能自始至終貫徹下去是關鍵。

運營上，今年長實在北京、上海、廣東的銷售團隊會加快速度，把疫情影響的3年給追回來。

南都·灣財社：您如何看待內地房地產市場的前景和機會？

郭子威：2022年我國經濟總量突破120萬億元，在疫情中經歷那么多困難，整體表現還是不錯。兩會之后的發展也已經定調，有利于整個投資環境。作為發展商，我們對整體經濟發展充滿信心。

從房地產的角度，經歷調整期之后，對內地房企來說更看重現金流和資金健康；對購房者來說，會關注運營商能力，行業整體是平穩的。當然，長實面對內地房企的競爭力也是有的，我們保持平常心去看待，在合理的范圍會繼續加大投資。

從投資的角度，產業轉型要換跑道，未來十年會有大變化。大灣區絕對是科技領先的地方，有廣州、深圳做扶持，香港就能成為面向世界的招商平臺。資本市場、高端人才的招攬，都有很大的機會。人進來就要找地方住，大灣區房地產市場就擁有廣闊空間。

南都·灣財社：長實在香港和世界擁有眾多成功的運營項目優勢，如何利用這些獨特優勢，在內地有需求的領域，助推高質量發展？

郭子威：長實是香港最大的開發商之一，具備國際性眼光，獲得非常好的評價。在國際上，我們提出精裝修的概念，給到客戶最好的環境和居住品質；在管理上，我們擁有香港大型管理公司經驗，給到業主更良好、更人性化的條件。比如人工智能，我們通過科技研發，把公司管理和小區管理結合提升，做到最好。