構建長效機制推動房地產業轉型

劉鋒

過去，在中國城鎮化率的快速提升以及經濟的高速增長之下，地方財政擴張和大規模基礎設施建設帶來的房地產行業野蠻生長，有其歷史發展階段的必然性。當前，居民的可支配收入與房價高企的矛盾日益突出，人口增長滑坡、人口老齡化以及城鎮化的增長瓶頸，決定了房地產行業及住房價格需要回歸理性，房住不炒的總基調不會也不應改變。然而，在經濟發展對房地產行業的慣性依賴下，如何實現房地產市場軟著陸，構建房地產新發展模式值得思考。

針對房地產行業轉型或將面臨的風險與挑戰，以及房地產市場出現的新變化，我們認為構建房地產行業轉型的長效機制應從以下四個方面著手。

一是房企經營方式的全面轉型。過去“拿地-開發-銷售-再拿地”的地房輪動、商品房快銷模式，隨著城鎮化放緩和居民住房需求變化已不可持續。一方面，房地產行業正在由增量市場轉向存量市場，首套剛需占比不斷縮小；另一方面，二手房市場、城市和社區更新改造成為新的增長點。因此，房企經營重心也應由過去的拍地、建設向物業經營、租賃服務、社區服務等資產管理方向轉型。？

二是房地產交易市場的重塑。房地產交易市場主要包括土地市場和商品房市場。在土地市場上，土地供應須與人口流動方向相匹配，單純地以限制供給或提高購房門檻來抑制需求，反而會推高房價、打壓剛需。“土地增減掛鉤”制度是解決城鄉人地矛盾的一把利器，但目前跨省域調劑仍處在國家行政調控的“有交易、無市場”狀態。下一步如何落實“土地增減掛鉤”制度是建立起土地市場化配置的重點工程。

在商品房市場，產權明晰是交易的基石，交易成本是市場活躍的阻礙。尤其在即將進入的存量市場時期，二手房市場制度建設需要與時俱進，譬如簡化交易環節和手續，提升交易和金融服務效率，明晰各類房產的產權制度、登記和過戶制度等。二手房交易過程中產權不明和交易不便，不僅會引發權益糾紛，還會影響改善性需求，如正常置換房屋。

三是房企和金融機構資產負債表的重構。過去房地產企業的風險堆積，主要與高杠桿的金融運作方式密切相關，尤其是房企通過短期借款和應付賬款獲得低成本資金的融資方式，使行業風險集聚，形成了部分房企脆弱的資金鏈。2020年以來在政策調控之下，房地產供需兩端的杠桿率都有所下降，未來房企要實現穩定發展，需要更多探索，通過發展租賃、債券、REITs等方式盤活存量資產，降低整體負債率，尤其是短期負債和應付賬款的比重，形成健康的資產負債結構。當前居民杠桿率已至62.4%，需求端大規模刺激也不具備條件，房地產筑底企穩將是緩慢溫和的過程，而現在著手修復企業和居民的資產負債表正當其時。

對于銀行端而言，2018年“資管新規”出臺之后，“非標業務”的化解已取得顯著成效。但面對大量的資產流動性需求，未來在相關法律法規進一步健全的基礎上，需積極探索資產證券化業務的發展，持續提高銀行資產的流動性和安全性。

四是法律和產權制度的健全明晰。法律是構建行業長效機制的基石，當前房地產相關法律建設滯后于市場發展。尤其是產權制度不完善，產生了小產權房、一房多賣、租賃糾紛、重復抵押、代持等諸多問題和矛盾，應通過立法的方式明確各類房產的所有權、使用權、經營權，為增量房產的入市、存量房產的盤活，打通產權的持有、轉移、租賃和交易等相關法律障礙。