珠三角“工業上樓熱”

呂的的

工業用地利用率低，已成為制約產業發展的一大問題。創新用地方式、提高用地效率已成為行業共識。因此，各地“工業上樓”項目紛紛涌現。

在我國內地，“工業上樓”始于珠三角地區。目前，珠三角的“工業上樓”已成為一種熱潮。珠三角“工業上樓”是如何實現的？

“向天空要空間”

所謂“工業上樓”，就是將工廠搬到樓上。傳統廠房都是1-3層的矮房，扁平式分布。而工業上樓的廠房容積率均高于普通廠房，建筑高度一般在24m以上，或層數5層以上。有限的產業空間得以最大化利用，降低了企業用地成本。同時，還能把相關企業集中在同一個區域內，實現產業集聚效應。

2019年5月，自然資源部發布了《產業用地實施操作指引》，其中第十三條明確指出“鼓勵開發區、產業集聚區規劃建設多層工業廠房，供中小企業進行生產、研發、設計、經營多功能復合利用。”從宏觀政策上鼓勵了工業上樓。

從珠三角地區實際來看，珠三角靠“三來一補”、“大進大出”的加工貿易起步，成為我國四大工業基地之一。但是其發展也受到了很多條件制約，其中之一就是產業用地嚴重不足。

早在2017年，佛山、深圳、東莞的土地開發強度就已經超過了國際上30%的開發警戒線，其中深圳已經逼近了50%。

同時，廣東作為農業和人口大省，全國人口密度排前十的城市，廣東就占了6個，這導致房地產用地需求極高，農業用地也必須存留，只能不斷擠壓工業用地。“工改居”、“工改商”現象普遍出現，用地難且貴，產業用地利用效率低，成為制約珠三角工業發展的一大壓力。

依托于民營經濟的發展，珠三角形成了紡織產業集群、建材產業集群、家電產業集群和電子信息產業集群，主要以輕工業為主。相較于需要大規模、重體量運作的重工業而言，輕工業對工廠廠房的要求并沒有那么高。它們不要求過高的荷載、過寬的運輸空間，因此具備了“工業上樓”的條件。

就目前來看，主要鼓勵“上樓”的行業以通信電子類為主，同時生物醫藥、儀器儀表、紡織服裝行業均為適合“上樓”的行業，而這些恰好是珠三角地區輕工業的主力軍。

工業用地日益稀少，產業形態又較為靈活，珠三角地區“工業上樓”順勢而行，一批高標準、高效能的產業新空間成為珠三角工業發展新的大本營。

“上樓”并非隨意之舉

2021年7月，國家發改委在《國家發展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》第十條中，提出了要借鑒深圳經濟特區的優秀經驗，推廣“工業上樓”模式。

2021年9月，上海在《關于加強上海市產業用地出讓管理的若干規定》中提出，存量工業和倉儲用地經批準提高容積率的，不再增收土地價款。2021年12月，江蘇在《關于進一步推進工業用地提質增效的意見》中，鼓勵向空中、地下要空間，引導存量工業用地多途徑盤活利用。

既然各地紛紛出臺扶持政策，人人都說“工業上樓”好，那么為什么真正開始實施的項目仍是少數呢？因為“工業上樓”并非易事，不是誰都能隨意“上樓”。

首先，每個樓層之間互不干擾是一個主要問題。工業不同于商用寫字樓與住宅，生產中噪音、震動等情形不可避免。有些工業生產需要安靜的環境，有些則避免不了吵鬧，生產過程還會震落粉塵，對于高精尖儀器等產品的生產也會造成影響。如何合理地安排每一層，做到互不干擾、各自為營，成了一個很大的問題。

電梯的設計也不簡單。高層工業樓宇通常高度超過24米，層數5層以上，這種廠房在樓層荷載設計上有很高的要求。同時為了運輸貨物，必須采用經過特殊設計加強運載能力的貨梯，每層需具備卸貨平臺和吊裝平臺，用以滿足人貨分離的辦公生產需求。

在種種限制之下，“工業上樓”現階段注定只適用于某些特定的行業類型，園區多以電子信息、醫療器械、紡織、新材料等產業為主，使用輕設備，具備輕污染、輕震動的特征，大多無需重型機械，對于電力、層高和荷載并沒有那么高的要求。

對于那些生產較大體積重量產品的工業來說，往往要用到大型機械設備、重型起重設備，目前尚未具備上樓的必要條件。除此之外，如果企業生產會產生污染、輻射或者噪音較大同樣不是“工業上樓”的優選，比如電氣機械、交通運輸、金屬制品這些行業就并不適合上樓。

即使行業已被圈定，選取的都是污染較小的工業，“工業上樓”的廠房設計仍然不能輕易完成。如電子信息、生物醫藥產業，由于其產品具備的特殊性，并不能隨意遷就于生產空間，部分產品要求環境必須無菌無塵，對于建筑的材質也有一定要求。這在低層廠房中或許不難實現，但是對于高層廠房來說，如何實現這種理想化的互不干擾，仍是設計過程中的一大難題。

站在招租方的角度同樣存在難處，比如大多企業雖然已經選擇了高層廠房，但考慮到生產運輸的便利性，仍鐘情于低層甚至首層。還有些企業為防止樓上震動，更傾向于選擇頂層或高層。這樣一來，中間層的閑置現象越來越多見，招商也成了一個問題。

深圳的創新實踐

2022年11月，深圳舉行了“20+8”2000萬平方米“工業上樓”廠房空間建設簽約儀式。為進一步加快工業區轉型，在接下來的5年內，深圳將每年建設不少于2000萬平方米的“工業上樓”產業空間，為本地工業發展提供空間保障。

深圳最早的“工業上樓”項目，是建設于2012年的全至科技創新園。該項目位于深圳制造業強區寶安區，可以說是深圳“工業上樓”的鼻祖。這里共引入了160多家企業，其中85%以上都是具備高附加值的新興產業，入駐企業也多以中小戶型為主，兼顧辦公研發功能，大規模生產制造項目較少，形成了產業集群效應。

“工業上樓”在中國發展到現在不過十數年，珠三角作為最初的探路者為其他地區積累了許多成功經驗，值得各地借鑒。

在廠房的建筑設計上，這里的標準層承重750kgm2，能夠滿足多數科技企業的中試、制造的荷載需求，大廈內還設有8臺載重1.6噸的智能高速客梯，4臺載重2噸和2臺載重3噸的大型貨梯，大型全天候卸貨平臺，高速電梯直達各樓層。園區的戶型設計也能夠同時滿足辦公與生產研發需求，非常適合輕工業企業的集聚。園區內配套餐廳、會議中心、咖啡廳、便利店、健身房等服務設施，形成了辦公生活一體化，提高了員工的生產生活效率。

從工業空間5萬平方米、僅有29家企業的茅洲山工業區，發展為15.5萬平方米、入駐160多家企業的全至科創大廈。目前，園區的招商入駐率已達95%，聚集了3000多位高新技術企業員工，相繼獲得了深圳市創客孵化基地、廣東省科技企業加速器、國家級科技企業孵化器等榮譽稱號。

同樣值得借鑒的還有中城新產業，位于深圳坪山國家生物產業核心地段的“藥廠上樓”園區，也是深圳首個生物醫藥“上樓”項目。坪山全區生物醫藥企業700多家，年均新增企業100家以上。大批量的生物醫藥企業入駐，同樣也面臨用地難的問題。

2020年，中城新產業開始打造“藥廠上樓”園區，該地區占地約2.75萬平方米，包括三棟高等級醫藥廠房及一棟員工宿舍。A棟醫藥廠房有3噸貨梯和1.6噸客梯，B、C棟醫藥廠房有5噸汽車電梯、3噸貨梯和1.6噸客梯，首層荷載不少于1000公斤每平方米，標準層荷載不少于500公斤每平方米。同時配有員工宿舍，單間面積20平方米左右。

“藥廠上樓”需要較高的環保設施，醫藥生產過程中的廢水必須處理達標后才能排放，因此真正實現“藥廠上樓”并不容易。該園區計劃配套生產性廢水處理站、甲類危化品倉庫、雙回路用電、蒸汽等，每棟樓都配備廢水井、排風井等設置，力求能夠滿足化學藥制劑、生物制藥、醫療器械、藥品和疫苗研發等特種生產研發用途。

“工業上樓”在中國發展到現在不過十數年，珠三角作為最初的探路者為其他地區積累了許多成功經驗，值得各地借鑒。

（作者單位：方升研究）